121钧涵房地产管控模式变迁案例研究.pdf

《121钧涵房地产管控模式变迁案例研究.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《121钧涵房地产管控模式变迁案例研究.pdf（9页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、管控模式变迁案例研究管控模式变迁案例研究北京钧涵基业企业管理顾问有限公司北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华谢志华20072007年年1212月月 北京北京 上海上海标杆研究报告2目录目录AA集团集团BB集团集团标杆研究报告3AAAA总部总部总总经经理理办办公公室室人人事事行行政政管管理理部部财财务务管管理理部部企企业业策策划划部部资资金金结结算算中中心心项项目目公公司司一一项项目目公公司司二二项项目目公公司司三三当时当时AA集团组织结构特点集团组织结构特点 集团公司充分放权给项目公司，只对前期设计、资金管理、总体成本和项目利润有严格要求；项目公司有充分的自主权 集团公司组织结构设置相对简单

2、，很少设立专业部门，如工程部、设计规划部、采购部等 在这种组织架构下，AA自身的专业技术能力很难积累，规模难以迅速扩大2000年以前，年以前，AAAA对城市公司采用的是战略型管控模式对城市公司采用的是战略型管控模式标杆研究报告4AA集团组织结构特点：集团组织结构特点：横向实现了专业化分工，集团纵向实现了明确的权责划分，从而积累了专业知识，培养了专业人才，逐步形成了AA的管理竞争力 通过对项目公司有力的专业管控和关键管理环节的支持，以及明确的专业分工和职责分工，实现了1+12的效果配合配合AA的第一次专业化，的第一次专业化，AA成立了专业型集团总部，区域中心对一线公司成立了专业型集团总部，区域中

3、心对一线公司仍然采用操作型管理仍然采用操作型管理总部总部董董事事会会办办公公室室集集团团办办公公室室人人力力资资源源部部财财务务管管理理部部规规划划设设计计部部工工程程管管理理部部审审计计法法务务部部物物业业管管理理部部市市场场营营销销部部城城市市公公司司一一城城市市公公司司二二城城市市公公司司三三管理线管理线运营线运营线产品线产品线内控线内控线企企业业策策划划部部资资金金管管理理中中心心标杆研究报告5对地方公司业务口，总部都建立了对口部门进行管理提高了总部对一线业务的影响力和控制力在迅速扩张的同时保持各专业口的“AA水准”总部对一线公司采用集权式管理下的矩阵制运作模式，一线公司对项目采用弱矩

4、阵总部对一线公司采用集权式管理下的矩阵制运作模式，一线公司对项目采用弱矩阵管理模式管理模式集团办公室人力资源部财务管理部企划部规划设计部工程管理部审计法务部物业管理部营销管理部资金管理中心总办人力资源部财务部项目发展部设计部工程管理部项目经理部物业管理公司营销部客户关系中心成本部总部总部定位：专业型管理者地方公司地方公司定位：利润中心，项目主要环节的决策者和执行者标杆研究报告62004年年AA制定了第三个十年的中长期战略规划，明确了三大战略制定了第三个十年的中长期战略规划，明确了三大战略 AA的愿景:在国际化视角下，通过有质量的增长持续领跑中国房地产业 AA第三个十年战略目标：有质量增长。具体

5、包括以下标准保持30高速增长提高增长质量，用以下三个标准衡量：占用资源回报率（投资回报率、人力效率）、客户抱怨度/客户忠诚度、产品与服务创新率 AA三大业务战略客户细分：以项目为核心的运营方式，转向以客户价值为中心的运营方式，从客户内在价值出发，按客户不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定聚焦城市圈：AA在未来十年将把业务聚焦在长三角、珠三角和环渤海三大城市圈，在这些地区实现集约型扩张，成为这些区域的市场领导者产品创新：在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立AA住宅标准，通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行可能住宅的研发，

6、为住宅产业贡献更多的自主知识产权标杆研究报告7围绕着新战略，围绕着新战略，2005年起，年起，AA对集团的定位作了重新调整，开始了向战略型总部对集团的定位作了重新调整，开始了向战略型总部转型，总部对区域中心从战略操作型转变为战略型，区域中心对一线公司仍然采转型，总部对区域中心从战略操作型转变为战略型，区域中心对一线公司仍然采用操作型管理用操作型管理 职责重点职责重点 行动结果行动结果 职能部门职能部门 战略与投资 品类与创新 能力与文化 指导与控制 有重点的投资组合及风险控制 完善的品类体系 创新产品、标准化、工厂化 一致的文化与价值观 区域中心 区域内资源配置与共享 本地客户细分与产品体系

7、专业决策与专业能力培养 基于统一模式的扩张 高水准的专业管理水平 高效率组织运营 一线公司 本地市场机会寻找 产品体系市场验证与应用 销售与客户服务 缩短运行周期 提高投资回报 客户满意度 总 部 万科集团董事会办公室集团办公室人力资源部财务管理部资金管理中心企划部市场营销部规划设计部工程管理部物业管理部审计法务部万科集团董事会办公室集团办公室人力资源部财务管理部资金管理中心企划部市场营销部规划设计部工程管理部物业管理部审计法务部万科集团董事会办公室集团办公室人力资源部财务管理部资金管理中心企划部创新研究部产品品类部项目管理部物业管理部审计法务部产品线运营线管理线内控线采购部标杆研究报告8在从

8、操作管控向战略管控的转型过程中，在从操作管控向战略管控的转型过程中，AA总部基于价值链的管控原则和框架总部基于价值链的管控原则和框架投资策划土地获取项目策划销售管理售后服务建筑设计采购管理产品实现过程工程管理物业管理总部定位管控深度管控内容决策、技术支持监控支持、服务强管控：风险和收益中管控：基于能力平衡弱管控：基于能力平衡全过程参与：项目论证项目论证（新项目发展管理、项目可行性研究方法、发展规划、重点区域、重点地块项目决策）关键节点决策：项目策划项目策划（产品建议书指引、市场客户产品定位技术分析方法、产品定位听证决策）；设计管理设计管理（设计输入标准的要求、产品技术（工程）标准制定、设计输出

9、标准、图纸检查指引控制输入要求、输出标准、评价标准和最终决策关键过程监控：采购管理采购管理：战略采购供应商确定、战略采购协议的批准、战略采购价格确定（必要时）、采购的备案和监控（监控）工程管理工程管理：工程进度的监控（信息报表监控）、工程质量检查指引、工程质量监控（定期质量巡查、报表监控）、目标成本监控（限定范围、事前确定、事中预警监控、事后评估监控）、目标成本审批、成本考核指引、成本考核、工程专项审计关键过程：营销管理营销管理：销售管理指引、营销技术支持、营销策划方案的备案、营销价格的听证客户关系管理客户关系管理：客户关系管理技术支持、客户满意度调查分析、客户投诉监控标杆研究报告9区域中心区

10、域中心集团总部集团总部负责全国行业和市场研究投资决策负责施工总承包商及监理承包商的采购及合同签署实施战略采购、招标采购工程、成本环节的监督对项目技术支持营销方案决策（广告、价格、销售进度等）实施营销方案组织销售，完成销售任务客户服务参与策划、定位设计提供项目初勘、详勘资料；参与施工图审查。制定集团战略规划一线公司中层以上人员人事任免集团内财务管理项目策划的组织与决策方案设计及之前规划设计管理目标成本设定与控制重大设计变更审批制定三年经营计划公司内部人员招聘、薪资核算预算内财务收支管理负责本区域的行业和市场研究土地资源寻找和获取组织可行性研究项目总体预算管理项目部项目部审批项目规划和设计方案研发

11、和产品标准化项目设计制度和计划管理支持专业能力薄弱的一线公司 施工组织 授权范围内部分材料的直接采购 进度、质量和安全管理 项目成本控制负责集团层面的战略采购和联合采购一线公司的采购方案审核项目工程制度和计划管理制度制定营销与物业制度项目销售信息收集招投标/成本/采购行业市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管理决策阶段决策阶段设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段销售阶段销售阶段计划与财务管理人力资源管理后勤服务管理流程管理流程制定具体项目进度计划项目部人员管理调整后的架构里专业管理重心下移到区域中心，逐渐在区域中心形成自身的调整后的架构里专业管理重心下移到区域中心，逐渐在区域中心形成自身的专业决策和专业能力。专业决策和专业能力。