上海“新华世纪园”房地产活动策划案例大全05.doc

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1、花好月圆-锦峰苑（二期）房型修改建议上海春之声置业有限公司2001年10月21日一、 户型面积配比以二房三房为主，控制房型面积，以中小面积户型创造高品质，较低总价的次居住区商品房的关键卖点根据：1、 综合一期初步的销售情况所反映出的问题，三房虽然户型较好，但总价过高，乃陷于滞销。同时，主要目标客户为外地客户，有效购买力有限，控制总价是不可或缺的条件。2、 整体房产市场的需求呈金字塔型，明确以居住区市场为依据的产品定位，投资效用不大，主要是居住功能。3、 上海家庭结构小型化，二房及小三房很受欢迎。4、 综合万科城市花园、奥林匹克花园几新时代花园的成功销售可以看出，中小房型市场的需求度较大，而且目

2、前市场供应量较少。建议本案二期户型比：户型二房一卫二房二卫三（二）房一卫（可变房型）三房二卫复式一房建面控制范围75-8090-95105-118108-118135-15050左右组合比例25%15%45%25%15-18%2-5%1） 控制总价，面积比同类周边楼面积偏小；2） 部分东西三墙可以做一部分一房，与二房结合，可针对一大部分二代父辈住一房一厅，年青一代住二房，这样既可有相对的私人空间，又可方便日常生活中的相互间照顾。同时，可形成本案“花好月圆”的鲜明卖点。建议房型及房间面积：主卧：15-18m2(开间3.6m2)，次卧12-14m2;书房8-10m2;厅30-40m2(开间3.9-

3、4.2m2);厨房6-8m2;公卫4m2;主卫6-7m2;阳台6-8m2；工作阳台2-3m2。参考例：得房率90%左右总面积厅厅（起居）卧1卧2卧3卧4卫1卫（主卫）阳1阳2厨二房一卫802616126626二房二卫9230161246626三房105301612846626三房1173516121046827复式11324018141247837复式214040181412847627复式（有挑空）16430/1010191512127106210二、 房型特色从目前错层的情况看，如奥林匹克花园、新时代花园等其地理位置与本案相类似，但销售业绩受地段偏僻的影响却较小，销售情况是相当良好的；同时

4、，本案周边缺乏错层，有一定的机会点。特别是在抗性房上（如沿公路、街道等），以本案综合优势作底，而错层作为房型特色对抗噪间劣势，预计会更加稳妥。所以，增加部分错层设计，加速二期去化力度。三、 房型总体部署原则在环境优秀、景观好（如沿河、邻花园）的配大房，好房卖高价；在沿街，边角地方配以小房型低价，便于去化。四、 细部控制1、 在功能上，两厅自然分隔，动静合理（厅实用面积加大，主卧室私密性好）如能做出两卫背靠背，可以给业主更大自由度。2、 讲究窗设计：体现空间延展性、景观性；大面宽、低窗、转角窗。3、 落地大窗设计。4、 讲求阳台设计：体现功能性、实用性、空间延展性、景观性。5、 功能全：有玄关、储藏室，复式有露台。6、 餐厅与厨房、卫生间和洗浴做到干湿分离，在细节上充分考虑家具的尺寸和摆放。五、推荐参考房型