施工建设合同经典案例分析——龙脉项目工程.doc

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1、与某开发公司工程欠款纠纷案【要点】 法务系统提前介入工程结算过程，在结算协议中设置有利条款，防范法律风险；提前收集证据，做好案前法律论证，采取财产保全；抓住有利局势，一揽子解决工程全部问题；采取有效的强制执行措施，全部回收工程欠款本金及违约金。【基本案情】某开发公司于1998年开始开发建设某住宅小区工程，该工程分为南区和北区两部分，南区工程由某建筑工程公司自1998年开始承建，期间共签订建设工程施工合同9份，即某住宅小区7#楼、1#楼、E2楼、竹苑地下车库、C4-C6#住宅、菊苑E3、F4号楼、菊苑E1住宅楼、菊苑地下车库工程、公寓楼工程等；由于公司改制取消某建筑工程公司的法人资格，承揽北区工

2、程时即某住宅小区D座、C座，均以某建筑工程公司上级集团公司的名义签订的建设工程施工合同。上述工程中最晚的一个工程于2006年8月15日竣工验收。集团公司下属工程总承包部成立后，继承了某建筑工程公司在某住宅小区工程全部债权债务。在最后一个工程C座提前竣工验收（合同约定竣工日期为2006年11月30日）的前提下，工程总承包部积极同建设单位就全部工程进行结算，但由于工程建设时间过长，遗留问题多，几乎每个施工合同项下都留有争议问题尚未解决，因此未能与建设单位达成一致。此外，施工期间由于建设单位始终以后续工程由某建筑工程公司继续承接等理由为借口，拖欠大量工程欠款。 【过程法律跟踪服务及重大问题法律论证】

3、某住宅小区工程C座工程提前三个月竣工，专业系统、项目部积极同建设单位进行结算工作，但建设单位处处设置障碍，结算工作推进缓慢。针对该工程情况，党政联席会议责成法务系统要将其作为重大风险项目进行过程法律跟踪服务，积极协助项目部参与工程结算及相关协议的拟定工作。一、召开专题论证会。由于该住宅小区工程结算工作遇到很多问题，如人工费调增、优质工程奖励、赶工费用、质量问题扣款、保修责任界定等问题与建设单位始终不能达成一致，并且一直干扰工程整体结算，因此就上述工程欠款是否采取法律途径解决进行论证。经过法务系统查阅相关资料，认为如果当期启动法律程序存在以下问题：1、主体问题：由于公司改制，原来多份建设工程施工

4、合同是以某建筑工程公司名义签订的，后来两份建设工程施工合同是以集团公司名义签订的，期间存在多个主体，包括过程文件和付款。并且公司改制后，该工程债权均由集团公司下属的工程总承包部继承，当启动法律程序时合同主体不同，必然增加案件处理难度。2、诉讼时效问题：由于工程建设时间长，最先竣工的几个工程的保修期已过，保修金及工程尾款一直未支付，并且在工程款支付方面存在混同情况，根据分析，上述款项一旦发生纠纷将会涉及诉讼时效问题。3、证据资料不完善，尤其是争议问题资料。法务系统对某住宅小区工程涉及的全部资料包括建设工程施工合同、单位工程验收记录、结算单、工程交接记录、往来函件等资料进行整理，发现就争议问题的证

5、据资料并不完整，如个别资料原件不齐等，因此针对争议问题逐一解决，支持可能性不大。此外，由于工程建设均是一个开发公司，因此在工程款支付时，并未明确标明具体栋号的工程款支付情况，付款存在混同。4、一旦发生纠纷，案件处理难度很大。由于该工程涉及11建设工程施工合同，一部分工程保修期已过，一部分工程保修期尚未到期，如果发生纠纷，按照相关法律规定，一个合同纠纷就要立一个案件，那么11个施工合同就要立11个案件，并且合同约定的争议解决方式有仲裁、有诉讼，处理难度会很大。此外，多数工程均有遗留问题未解决，D座、C座两个单位工程尚未结算，争议处理必然经历工程造价鉴定程序；个别部位因存在质量争议，彻底解决还会进

6、行质量鉴定，这将大大延长案件审理时间，工程款回收更是遥遥无期。结合当前法律纠纷处理难度，经各业务系统共同论证，认为应当抓住建设单位办理竣工备案的有利时机，尽快与建设单位进行结算谈判，力争签订一揽子协议，解决目前困境，同时，也为下一步案件处理奠定基础。二、协助起草某住宅小区工程支付协议等相关协议书：1、一揽子支付协议的签订。借助建设单位急于竣工备案的急切心理，通过艰苦谈判，双方最终达成了搁置争议、确定争议问题解决时间和当前欠款如何支付的一揽子支付协议。通过签订该协议，工程总承包部将合同主体项下的债权债务均统一为由工程总承包部承接和履行，争议解决方式均统一由北京仲裁委员会解决。为促进协议履行，维护

7、工程总承包部合法权利，法务系统从条款设置方面，约定了建设单位的违约责任，计算原则是：每拖延一个月，乙方有权向甲方收取违约金75万元，且按月累加；如甲方在2007年6月30日前仍不能还清欠款，甲方承担违约责任计算原则：每拖延一个月，乙方有权向甲方收取违约金150万元，且按月累加。”，高额违约金的设置将保证合同履行。此外，为增加协议的履行能力，工程总承包部还在协议中约定建设单位的上级单位某控股有限责任公司承担连带担保责任。2、争议问题的解决。支付协议签订后，工程总承包部按协议约定积极推进争议问题的解决，但建设单位由于资金问题仍不配合，在工程总承包部的督促下仅就D座、C座两个单位工程结算进行了确认。

8、由于工程总承包部临设在某住宅小区工程E4楼红线范围内，建设单位多次要求拆除，甚至请当地建设、城管等部门干预、协调。但项目部仍坚持争议问题不能有效解决，临时设施不能拆除。在此僵持下，建设单位为推进后续工程进度，进行了退让，要求签订支付协议的补充协议确认遗留问题，但拒绝承认工程款支付和延迟付款等问题，也拒绝对上述问题在补充协议中进行约定。法务系统经过论证，认为该补充协议的签订会影响建设单位已经违约部分的责任承担，因此建议如不能落实工程款迟延支付的责任等问题，就不能签订补充协议。针对上述情况，工程总承包部抓住建设单位拆迁的急切心理，又多方说服，坚持必须对争议问题进行单独确认方能拆除的思路，最终达成了

9、遗留问题的处理协议，将以前的遗留造价问题全部解决，并确定了还款期限。三、督促建设单位还款支付协议签订后，建设单位始终不能按期支付欠款，并且百般推脱，工程总承包部积极协调，争取时间，在建设单位迫于临设拆除问题无法解决情况下，对结算遗留的争议项目于2007年11月进行了确认。而针对建设单位的欠款行为，法务系统不间断地向建设单位、担保单位发出催款函、律师函催要欠款，并要求按照协议约定支付违约金。【诉前准备及诉前论证】一、诉前证据准备按照专题会议要求，法务系统自2006年开始介入工程结算，就已经开始着手进行证据资料的收集，为纠纷处理打好基础。在诉前证据准备阶段，首先收集合同文件、结算文件、涉及争议问题

10、的往来函件、会议纪要的原件；协助资产财务部门测算迟延付款利息，一方面为支付协议签订做准备，另一方面为采取法律程序做准备；针对工程款混同支付情况，积极协助项目部、财务部门与建设单位核对付款情况，并且以公司改制、核对账目等为由分阶段签订工程款支付确认书，最终与建设单位对每个单位工程欠款进行了确认，为案件采取法律程序做好准备。 二、诉前公司、资产调查情况1、公司情况调查：通过工商部门对某开发公司、某控股有限公司等所属的母子公司进行注册资本、股东、债权债务等情况调查，法务部门从涉及公司的股东情况、资产负债表中对内、对外债权债务情况进行分析，获取了部分有利的资产、债权信息。通过上述公司调查获取的信息，进

11、一步确定某控股有限公司作为项目公司（某开发公司）的主要投资人，具备一定的还款能力。因此，在签订支付协议时，才最终确定由某控股有限公司作为担保方。此外，对某开发公司及上级单位某控股公司进行的尽职调查，也为采取法律程序以及后续裁决的履行做好了准备。2、资产情况调查：在与该公司领导谈判过程中，得知该公司在京已无其他开发项目，投资方向已指向外地，在施的某住宅小区工程E4楼销售也接近尾声；且根据项目部了解该公司对外拖欠其他单位的工程款额度也很大，预计E4楼竣工后将有可能会出现集中讨要工程款的情况。为此，在相关协议谈判中，法务系统与项目部、专业部门密切配合，从2006年就不断关注该公司在售楼盘、相关资产变

12、化情况，并通过北京市房地产交易管理网等途径跟踪该公司楼盘的销售情况。 在初步掌握资产信息基础上，法务系统多次到北京市建委、朝阳区房屋管理部门对建设单位未售资产情况进行查询证实，并得知目前在售的项目均已抵押给了银行进行贷款，贷款偿还情况并不理想。通过对资产情况的监控，有效的防范建设单位资产转移，同时为领导决策是否提起法律程序提供了依据。2006年底到2008年初该公司的可售资产在不断地减少，为此在2008年2月法务系统鉴于工程款拖欠和后续履约风险加大的情况，特提出法律意见，建议为避免风险尽快采取法律程序解决欠款问题。三、上下联动，防范法律风险2006年12月，工程总承包部上级单位集团公司担保的某

13、开发公司在建行前门支行的贷款已经逾期，建行方面已多次与集团公司进行沟通，表明若债务人在银行规定期限内仍不还款，将追究担保人的担保责任。为此，集团公司与工程总承包部上下联动，工程总承包部将整体工程的结算情况以及工商调查情况、某开发公司的资产、在售楼盘等情况定期向集团公司汇报，集团公司也将某开发公司的对外贷款情况、偿还情况以及相关的贷款银行信息向工程总承包部及时反馈。经过上下两级的信息互通和充分的法律论证，集团公司认为由工程总承包部以拖欠工程款为由先行起诉某开发公司，并查封该公司相应资产，防止该公司转移财产或变现资产抽逃资金。集团公司方面延长该公司贷款担保，并积极督促该公司尽快清偿贷款。四、诉前法

14、律论证鉴于建设单位仍不能按期还款，法务系统对纠纷资料已初步准备完毕，以及结合建设单位资产动态监控情况，经充分法律论证，认为当前应当积极准备采取法律途径解决纠纷，具体法律论证情况如下：1、通过前期铺垫，案件处理难度得到降低。支付协议的签订将全部合同争议归为一个合同纠纷，双方的结算确认工作已基本完成，该诉争的建设工程纠纷由“合同纠纷”已转变为“追索债务”，仲裁程序也不再经历造价鉴定环节，案件审理期限将大大缩短，对工程总承包部尽快回收工程欠款很有利。2、关于违约金的问题，通过谈判解决可能性很小，即使工程款全额支付，违约金的支付也会发生争议。根据合同法相关规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情

15、况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于本案的违约金数额截止法律论证时就已达1350多万元，已过分高于损失（按照银行同期贷款利息计算约为300万元），在案件处理中对方必然会提出降低违约金比例或数额的意见，而仲裁委也不会全额支付违约金数额，因此，继续拖延时间也不会增加我方收益。3、确保集团整体利益，降低执行风险，采取财产保全措施。由于该公司对外欠款债务巨大且履约能力不断降低，同时集团公司贷款担保的延续，

16、为避免该公司转移资产及其他单位采取法律措施的情况发生，应当对某开发公司的资产进行财产保全。首先，工程总承包部对从集团公司获取的银行贷款等信息进行筛选和甄别，确定部分银行账户；其次，对前期资产调查掌握的楼盘情况进行实地考察，获取当时的市场价格，分析其将来的变现程度；再次，考虑到集团公司的贷款担保情况及保全资产的已经抵押给银行，采取财产保全措施查封的资产应当充分，以确保后续的执行及集团公司利益。【启动法律仲裁程序】一、采取财产保全措施因建设单位正在销售的住宅商品房及商业资产持续减少，为防止将来仲裁裁决不能执行或难以执行，在提起仲裁的同时工程总承包部提出财产保全申请，由于保全担保资金问题，以及规避财

17、产保全责任承担风险，工程总承包部仅对本金部分进行了保全 。2008年3月在提起仲裁当天，为给建设单位突然袭击，工程总承包部对其银行账户及资产进行了查封和冻结，冻结该公司银行账户资金1400多万元及某住宅小区工程一层部分底商，为工程款回收奠定了坚实的基础。二、证据准备充分，庭审据理力争由于该案工程总承包部在证据方面准备充分，对双方争议问题把握准确，庭审过程工程总承包部始终处于有利地位。在庭审中双方主要争议就是违约金问题和质量纠纷展开。首先，建设单位提出违约金过高，并从贷款利息计算、逾期利息计算等方面证明，对此工程总承包部也进行了答辩，认为：（1）工程欠款长达8年之久，根据支付协议，截至2006年

18、12月各栋号欠款仍未为2321万元，其中到期保修抵押金799万元，工程款为1522万元，按年贷款利率6%、拖欠时间为8年计算，贷款利率就为730多万元，此计算暂不考虑其他欠款，可见欠款行为已给工程总承包部造成巨大的经济损失。（2）起草和签订支付协议时，违约条款就是考虑到长期拖欠工程款的损失才进行约定的；（3）建设单位恶意拖欠，造成下游材料厂家和劳务分包的欠款得不到清偿，给社会稳定造成问题。上述答辩得到了仲裁庭的认可。其次关于质量纠纷问题。工程总承包部认为是设计单位造成的，并非施工原因，该部分纠纷涉及金额约为50万元，但建设单位想将其作为拖延审理的筹码，为此，工程总承包部立即提出先行裁决申请，要

19、求先支付无争议工程款，击破建设单位拖延案件审理、拒绝支付工程欠款的真实本意。三、仲裁调解一揽子解决全部问题在案件审理中，由于财产保全的压力，建设单位始终处于被动，虽然提出质量鉴定，但也无法阻止工程款的支付，因此最终建设单位要求进行调解。在反复调解中，双方确定建设单位承担还款协议约定的未按期支付款项的违约金，并再次确定如迟延支付欠款及确定违约金将按照逾期贷款利率的双倍进行处罚，某控股公司仍旧承担连带担保责任。同时，考虑到双方已发生纠纷，对后续工程未到期的保修款回收并不乐观，因此工程总承包部提出，对后续未到期工程保修问题在仲裁案件调解同时一并解决，并同意从保修款中扣留25万元费用，做为建设单位后期

20、保修包干使用，工程总承包部不再承担任何责任，上述款项在仲裁案款支付前一并付清。据此，通过仲裁工程总承包部一揽子全部解决了该工程的纠纷。 四、强制执行由于建设单位未能按照仲裁调解书、裁定书履行，且经多次催要仍不能履行，2009年2月工程总承包部申请了强制执行并不断督促法院加大执行力度，在法院多次督促未果的情况下，为促使建设单位尽早将剩余欠款付清，工程总承包部提出对法定代表人实施边控的措施，迫于无奈建设单位与工程总承包部又再次达成了执行和解协议，协议约定了还款期限、违约责任，某控股有限责任公司对上述约定承担连带保证责任；对于总承包部申请查封的资产，约定全部债务及逾期付款违约金未还清前不予解封。协议

21、签订后，建设单位为筹集资金，将工程总承包部查封的资产私自销售，并且多次协调法院置换资产，面对多方压力，工程总承包部仍坚持按照执行和解协议履行，并拒绝置换查封的资产。为此，建设单位再次违反执行和解协议约定，不能按期付款，工程总承包部督促无果，及时向法院申请恢复强制执行，并采取了有效手段，最终全部回收了欠款本金及违约金。【案件启示】 本案给我们的重要启示是： 一、面对重大疑难法律纠纷，要借助集团力量，与集团互相配合，互通信息，力促纠纷解决。 二、法律风险的防范工作要特别注重“事前”和“事中”的防范。该工程在起初的工程承揽、工程结算等过程中并非处于有利地位，但工程总承包部在主要领导的带领下，布局谋划

22、，对不利情况及时做好风险的评估和分析，法务系统提前参与工程结算过程，发挥专业优势，同时又与各业务系统联动，及时制定有效策略，步步为营，破解难题。 三、把握合同履约利弊，提出过程法律意见。对存在重大风险的债权法务系统不断跟踪了解最新情况，及时参与，根据情况分阶段对债务人履约能力进行尽职调查，针对债务人的资产变化情况带来的执行风险，及时提出法律意见书，规避工程款回收风险。 四、多途径、分阶段做好案前的尽职调查。法务系统从介入工程结算后，就开始对建设单位及其投资人进行工商调查，掌握其对外的债权债务情况，对其外售的住宅、商业等资产情况分阶段跟踪，对其开发的其他工程项目定期了解进展，上述的尽职调查工作为还款协议的签订引入担保、为启动法律程序的财产保全工作、为后续执行回款工作都做好了充分的铺垫。 五、做好案前法律论证和证据收集工作。通过提前介入工程结算，及时发现履约、证据不完善等问题，分析不利情况，通过法律论证确定应对措施和方案，及时通过谈判分阶段解决，做好证据的沉淀和积累，最终在达到通过法律程序处理完全有利的形势下，一举通过仲裁解决了工程全部问题，顺利回收全部工程欠款及违约金。- 6 -