旧住宅改造案例分析.doc

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1、旧住宅改造应以人为本 上海旧住宅区改造关键字：旧住宅，改造，以人为本，和谐改造前言：上海旧住宅有各种难处，是全国出了名的。上海是个大都市，可很多居民居住的房屋小得挤的无法想象。不过，近年来上海旧房改造工程搞得轰轰烈烈。上海市各级政府都在通过不同的方式，对市内各式旧住宅进行改造。其初衷定是好的。然而在改造的过程中是否存在一些问题？居民需要改造什么？怎样的改造方式才能真正让群众满意？对比一个正在改造中的小区和一个已经完成改造的小区，虽然这两个小区离得很近，但由于改造进度与改造方式等的不同，两个小区的居民对“旧住宅改造”的评价存在很大差异。我们可以通过对这两个小区改造过程与结果的比较分析，找出旧住宅

2、区改造的问题症结，寻求合理的解决途径。案例调研：鞍山四村二区（5979号）、鞍山四村三区（80116号）小区区位图小区简介：这两个小区同属上海市杨浦区四平路街道，分属不同的居委会。它们在1999年改造前的历史沿革大体上是一样的。鞍山四村始建于1954年，建于著名的上海“两万户”建成之后,为三层砖木结构。当时国家正处于解放后经济恢复期，当时的上海居民普遍居住在石库门之类的旧式里弄里，非常拥挤，公共设施条件也相当差。而鞍山四村之类工人新村的建成极大地改善了居民的生活条件。但小区设计标准低、间距宽、占地广。到了八十年代，随着改革开放及社会的进步，居民对居住条件有了更高的需求。同时上海市人口的迅速增长

3、也要求政府对这片小区进行改建。改建主要在原本三层的砖木结构房屋上加建了两层混凝土结构的房屋，并在小区内加建了一些公共设施，在小区外加建了菜场。户型结构并没有发生大的变化。另外也加建了一些混合结构的住房，为四至六层。1999年，上海市开始大规模的“平改坡”旧房改建工程，改造重点为环境改造、房屋改造及配套设施改造。据居民讲，由于二区内的房屋多为砖木结构，改建难度较大，第一次大规模改建中并没有进行到这里。而三区则从房屋，到环境，再到配套设施良都进行了良好的整改。调研情况：1. 居民和社会结构两个小区的居民大都为中低收入者，上海本地人占大多数，年龄成份偏老龄化。这两个小区建造得比较早，有些居民从小区建

4、成起就居住在这里，更有许多居民就出生在这里。尤其在一到三层，有很多“看着小区成长起来”的居民。这里的住房条件不大好，年青一代有能力的都搬了出去。致使这里老龄化程度重。三区也是同样。黄昏时分，小区活动广场和公共绿地里，随处可见散步锻炼、下棋聊天的老人。他们在小区里的生活自由而安全。2. 小区住房的户型、面积两个小区在“平改坡”改造前，都为不成套的住宅，为上海典型的“新工房”。两户为一个单位，共用一间厨房（8.5m2）、一个卫生间（1.2 m2）。每户拥有一间卧室，有大小间之别（大间20.4m2,小间15.3m2）。三区在改造后大部分房屋成了外楼梯连廊式。而二区正在改建的住宅将要改为“独门不独户”

5、的住宅。3. 改造重点和方式三区改造重点：建造独门独户，独立卫生间和厨房，平改坡，外楼梯。三区从2000年起进行旧房改造，历时两年多，对小区内几十幢工房进行了大规模整改。房型由原本的内楼梯改为了外楼梯，独门独户，出入各不干扰。房屋向两边各沿伸了一米左右，并在原本五层的基础上又加建了一层。改建前两户或三户合用一间厨房、一间1平方米的卫生间；改建后每户各拥有一间卧室、一间厨房和一间卫生间，不过卫生间还是很小，和厨房紧挨。另外对原先屋面渗漏水，上下水管道严重损坏和堵塞的情况进行了改善。小区的环境及配套设施也进行了改善。小区在原来的空地上修建了两个小广场，黄昏里有不少居民在这里休憩、交流。小区里也增加

6、了很多绿化，提升了环境质量。小区路面也进行了翻修，解决了原来路面低洼积水的情况。小区内设置了堆放垃圾的集中房，清除了死角，卫生状况得到极大改善。二区改造重点：独立卫生间和厨房，平改坡，内楼梯。二区由于房屋结构加建施工难度大等原因，从2005年起才开始正式开始大规模的旧房改造。改造后依旧是内楼梯，并保持着五十年代留下来的扶手。每户拥有独立厨卫，但“独门不独户”：两户共用一条走廊，两户各自从卧室到厨房必须经过走廊，容易发生碰撞。卧室一边及厨房一边的房间各向外沿伸了1m左右，增大了房间面积。原本的厨房和卫生间分别改建后分别分给了两户人家。厨房改建后分给了“小间”，卫生间扩大后分给了“大间”。这样使得

7、改建后“大小间”两户的建筑面积都达到了近30 m2。如三区一样，房屋在原本五层的基础之上又加建了一层，并做成了坡屋顶。立面进行了粉饰。小区改造前小区配套设施问题严重。下水道常泛恶臭，下雨天小区路面泥泞积水，卫生条件差，垃圾随地堆放现象严重。4. 改造前后比较分析表鞍山四村三区改造前后分析改造前改造后层 数五层六层每户面积20.4m2，15.3m2等30.9m2，28.5m2等煤卫情况两、三户共用一套厨房、卫生间每户拥有独立厨房、卫生间楼梯情况内楼梯，梯面窄外楼梯，梯面宽屋 顶平屋顶，常漏水坡屋顶绿化情况只有少量乔灌木绿化率高，经过良好设计路面情况长年失修，下雨积水已翻修，平整配套设施阴沟常有恶

8、臭，配套设施不完善下水道进行了处理，建有小广场卫生情况垃圾随意堆放，无人清理有垃圾处理集中房，卫生状况好鞍山四村二区改造前后分析改造前改造后层 数五层六层每户面积20.4m2，15.3m2等30.9m2，28.5m2等煤卫情况两、三户共用一套厨房、卫生间每户拥有独立厨房、卫生间楼梯情况内楼梯，梯面窄内楼梯，梯面窄屋 顶平屋顶，常漏水坡屋顶绿化情况只有少量乔灌木正在改建之中路面情况长年失修，下雨积水配套设施阴沟常有恶臭卫生情况垃圾随意堆放，无人清理5. 居民使用评价鞍山四村三区的居民对其小区的改造普遍表示欢迎，也对改造的结果感到满意。一位一直居住在三区的大爷告诉说：最令他满意的是房屋结构（户型）

9、的变化，每家都有了自己的厨房和卫生间，不用在高峰时“抢位子”了。他所居住的房屋已经改建好了四个年头，邻里关系因为生活空间的相互独立较往前减少了许多矛盾。小区环境的改善及道路、卫生状况的改善也让他感到很高兴。在广场上有许多老人和孩子在交谈玩耍。改造后的小区为他们提供了良好的休憩场所。然而在二区里完全是另外一番景象。二区一位七十二岁的老太太说：这样的改建有问题啊！她说这里的居民改建前天天盼改建，看到旁边小区的房子都翻新了，道路也宽敞了，很是羡慕。而真正施工队到来了，却出现了这样那样的问题。首先是施工时给小区居民的生活带来很多麻烦。改造进行的同时小区的居民还要在房屋里生活。这位老人的房子从去年过年前

10、就开始改造，到现在还不见完工，施工效率低，时间长。施工带来的噪声污染不说，施工造成的扬尘、垃圾、砖石没有良好控制，严重影响了居民生活。特别是这位老太太生活在一楼，根本没法开窗。楼侧面紧靠一楼窗户的垃圾堆竟然堆了一层高，据居民说最高时可以堆得到两层楼高。煤气管道也迟迟不能进入，两家现在还得合用“小间”一家的厨房，给两家人都带来了不便和不愉快。另一个严重的问题是户型的改变并不能让居民满意。改造后，各家独门，但两户共用一廊的方式使两家有太多互相影响的可能，两家中“小间”一家的生活影响较重，“大间”进出也不自在，总要通过“小间”卧室通往厨房的通道。还有一个问题就是施工质量较差。楼道里能够发现楼道里外伸

11、出去的墙体与原建筑的连接处竟在有些地方有很大的开缝。下水管道在改造后不久就又出现了问题。居民担忧的另外一个问题是房屋结构。这些楼房下面三层是砖木结构，四、五层为80年代加建的钢筋混凝土结构，如今又向上加建了一层。50年来地基下陷已经使底层通风口陷于地下，这样的加建让居民对自己房屋的安全性产生了怀疑。还有楼道内一层至三层的楼梯扶手还是上世纪五十年代遗留下来的，不大符合人体工程学，用起来不舒适，楼梯路面也很窄。却没有进行改造。在这样一个居住着很多老人的小区，这样的楼梯确实存在很多安全隐患。也许很多问题会在改造的过程中逐步解决。但目前二区居民对改造工程不大满意，他们总说，如果像旁边（鞍山四村三区）或

12、对面（交通小区）那样改造就好了。比较结论：鞍山四村二区旧房改造突出问题是：改造后的户型结构不够合理，施工过程极大影响居民生活。配套设施不完善（楼梯、下水、煤气等）。这些关键的问题还没有解决。而三区的改造从房屋到配套设施都贴进民心，普遍让居民满意。问题症结：居民对“好”的评价词语并不多，而对“不好”却有着说不尽的话。三区改造的成功之处正是考虑过了二区存在的种种问题。如果三区改造在后，二区改造在前，这倒可以理解为经验教训使然。然而问题是三区改造在前，二区改造在后。为何二区改造没有吸取三区改造的经验呢？难道是因为三区改造的成功掩盖了问题、麻痹了视听？经过调查，二区在改造时并没有多听取群众的意见。虽然

13、改造前每户都要签字同意，然而事实是很多居民都是在改造开始后才签的字。而之前签字也是在改造方案基本定下来之后才进行的，有点形式化。这样导致改建方案并不是群众想要的，居民最需要解决的很多问题依然没有得到解决。正如一位居民所说：“改建我们肯定是欢迎的，政府的初衷是好的。但真正落实起来还应该先听听我们的意见。否则就有点霸道了。”政府也在努力地改进自己的工作。比如在网上就找到了“杨浦区人民评议政府工作”网站，群众的很多意见都可以在上面反映，区长和其他一些相关领导快捷直接地给群众答复，并对问题给予解释或解决。但如鞍山四村二区的改造问题，在出现问题之后再去解决，就有点亡羊补牢的意味了。出现这样的问题也可能由

14、于改造的时间紧迫性。在首批“平改坡”成功进行后，可能政府急于让这种成功模式应用到其他旧住宅中去，以利益居民。切不可急于做“政绩工程”。解决方法：通过上述比较分析，我们认识到了一些在旧房改造中易犯的错误。同时，我们可以找到一些解决问题和避免错误的方法：一、以人为本。旧房改造是以广大居民为受益者的大型工程，当首先考虑“人”的需要。急于改善居民生活水平是好事，但跳过考察居民需要这一步，其动机与结果就可能相悖。二、因地制宜。各小区所处环境不同，其历史条件与现实状况各不相同。应当具体问题具体分析，全面地看问题。三、工作透明。旧房改造是大工程，也容易出现偷工减料的事件。应当向居民说清楚工程的具体内容，让居民来监督施工。总之，旧住宅的改造是以居民为最终受益者的大工程。以人为本，才能最终创建令“人”满意的和谐社会。