第二章房地产及描述课件.ppt

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1、2023/1/20Real Estate Appraisal1 房地产估价的定义房地产估价的定义 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了估价师，为了特定的目的特定的目的特定的目的特定的目的，遵循，遵循公认的原则公认的原则公认的原则公认的原则，按按按按照严谨的程序照严谨的程序照严谨的程序照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准依据有关法规，政策和标准依据有关法规，政策和标准依据有关法规，政策和标准，在，在合理假设合理假设合理假设合理假设下，采用下，采用科学的方法科学的方法科学的方法科学的方法，对，对特定房地产特定房地产特定房地产特定房地产在在特定时

2、间特定时间特定时间特定时间的的特定价值特定价值特定价值特定价值进行分析、测算和判断并提进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。供相关专业意见的活动。房地产估价的要素房地产估价的要素回顾回顾房地产估价特征房地产估价特征（一）评估房地产的价值而不是价格。（一）评估房地产的价值而不是价格。（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。定价。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加（五）既是

3、一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。其科学的成分，减少其艺术的成分。2023/1/20Real Estate Appraisal2熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。房地产进行了解并如何予以描述。2023/1/20Real Estate Appraisal3第二章第二章 房地产房地产及其描述及其描述第二章第二章 房地产房地产及其描述及其描述2023/1/20Real Estate Appraisal4 熟悉房地产的含义，

4、特性及种类，熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。以描述。本章要求本章要求2.1 房地产的含义房地产的含义2023/1/20Real Estate Appraisal5房地产估价的定义房地产估价的定义 房地产是指土地及房地产是指土地及建筑物建筑物建筑物建筑物和和其他土地附着物其他土地附着物其他土地附着物其他土地附着物，是是实物实物实物实物、权益权益权益权益和和区位区位区位区位的结合体的结合体。（1）土地）土地土地的地表范围土地的地表范围该宗土地在地表上的该宗土

5、地在地表上的“边界边界”所所围合的区域围合的区域土地的地上空间范围土地的地上空间范围以飞机的飞行高度为限以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围土地的地下空间范围以人类的能力所及为限以人类的能力所及为限(2)(2)建筑物的含义建筑物的含义2023/1/20Real Estate Appraisal6定义：定义：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。场所。广义的建筑物包括房屋和构筑物广义的建筑物包括房屋和构筑物 狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物房屋和构筑物的区别房屋和构筑物的区别 人是否直接在里面生产生活，

6、是则为房屋人是否直接在里面生产生活，是则为房屋 是否有门、窗、顶盖，有则为房屋是否有门、窗、顶盖，有则为房屋(3)(3)其他其他土地定着物的含义土地定着物的含义2023/1/20Real Estate Appraisal7 定义：定义：建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。土地土地附附着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。可

7、分离，但是从经济角度不合理。例：埋设地下的管线、设施，建造在地上的围墙等。（例：埋设地下的管线、设施，建造在地上的围墙等。（）例：摆在屋内的家具、电器，临时搭建的戏台等。（例：摆在屋内的家具、电器，临时搭建的戏台等。（X）为了提高土地或建筑物的使用价值或功能。为了提高土地或建筑物的使用价值或功能。仅仅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。仅仅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。（4）房地产实物的含义房地产实物的含义2023/1/20Real Estate Appraisal8定义定义指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体

8、组合完成括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。的功能。有形的有形的实体实体房屋房屋的建筑结构（砖木结构、砖混的建筑结构（砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构结构、钢混结构、钢结构）。）。实体的质量实体的质量采用什么样的建材建造的。采用什么样的建材建造的。组合完成的功能组合完成的功能空间布局和住宅户型空间布局和住宅户型如何。如何。（5 5）房）房地产权益的含义地产权益的含义2023/1/20Real Estate Appraisal9含义含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。基于房地产实物而衍生出

9、来的权利、利益和好处。房地产权益主要包括：房地产权益主要包括：（1）拥有的房地产权利。例如：所有权，建设用）拥有的房地产权利。例如：所有权，建设用地使用权。地使用权。（2）该房地产权利受到其他房地产权利的限制。）该房地产权利受到其他房地产权利的限制。例如：设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有例如：设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权。权或建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制。）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制。例如：房地产使用管制（土地用途、容积率、建筑例如：房地产使用管制（土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度）、相邻关系、被法院查封限制等。

10、高度、建筑密度）、相邻关系、被法院查封限制等。（4）额外的利益或好处。例如：屋顶或外墙可以）额外的利益或好处。例如：屋顶或外墙可以出售或出租给广告公司等。出售或出租给广告公司等。2023/1/20Real Estate Appraisal10 房地产所有权房地产所有权房地产所有权房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。房地产所有权分类国有建设用地使用权国有建设用地使用权国有建设用地使用权国有建设用地使用权：实质上是空间利用权实质上是空间利用权。其获得方式。其

11、获得方式包括出让土地使用权、划拨土地使用权、包括出让土地使用权、划拨土地使用权、国有土地租赁、作国有土地租赁、作价出资或入股、国家授权经营等。价出资或入股、国家授权经营等。宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有土地享宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施属设施。土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权：是指土地承包经营权人依法对其承包：是指土地承包经营权人依法对其承包经营的土地享有占有、使用、和收益的权利。经营的土地享有占有、使用、和

12、收益的权利。国有建设用地使用权国有建设用地使用权国有建设用地使用权国有建设用地使用权、宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权、土地承包经营权、土地承包经营权、土地承包经营权、土地承包经营权都属于土地使用权。都属于土地使用权。2023/1/20Real Estate Appraisal112023/1/20Real Estate Appraisal12 地役权地役权地役权地役权是指是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利利用他人的房地产以提高自己房地产效益

13、的权利利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行如：通行地役权地役权在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。地役权。抵押权抵押权抵押权抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，产作为债权的担保，产作为债权的担保，产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该约定的实现抵押权的情形，债权

14、人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。租赁权租赁权租赁权租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。那里获得的占有和使用房地产的权利。那里获得的占有和使用房地产的权利。那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他租赁权是债权，其他权利都是物权权利都是物权。债权债权债权债权：债权人要求债务人作为或不作为的权利。：债权人要求债务

15、人作为或不作为的权利。物物物物权权权权：权利人在法律规定范围内对一定的物享有直接：权利人在法律规定范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利支配并排除他人干涉的权利。（6 6）房地产区位的含义房地产区位的含义2023/1/20Real Estate Appraisal13含义含义房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等交通、周围环境和景观、外部配套设施等。（1）位置：指该房地产所在的地方。包括：坐落（具）位置：指该房地产所在的地方

16、。包括：坐落（具体地点，门牌号等）、方位（方向、位置）、与相关场体地点，门牌号等）、方位（方向、位置）、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。所的距离、临街状况、朝向、楼层。（2）交通条件：指进出该房地产的方便程度。包括：）交通条件：指进出该房地产的方便程度。包括：可及性（从别处来该地）、便捷性（从该地去别处）可及性（从别处来该地）、便捷性（从该地去别处）（3）外部配套设施：是指该处房地产的外部基础设施）外部配套设施：是指该处房地产的外部基础设施和公共服务设施。基础设施：道路、给水、排水、电力、和公共服务设施。基础设施：道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等。服务设施通信、燃气、供热等。

17、服务设施“商业服务、金融邮电、商业服务、金融邮电、教育、医疗卫生等。教育、医疗卫生等。（4）周围环境和景观：指房地产的自然环境、人文环）周围环境和景观：指房地产的自然环境、人文环境和景观。境和景观。房地产含义示意图2023/1/20Real Estate Appraisal142.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal151.不可移动（位置固定性）不可移动（位置固定性）房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。可移动，但其社会经济位置可能发生变化。不可移动性决定了房

18、地产只能就地开发、利用或不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场场不是全国统一市场，而是地区区域市场。正是由于不可移动性，使得不同房地产之间正是由于不可移动性，使得不同房地产之间有区位优劣之分。有区位优劣之分。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal16 2.独一无二性独一无二性 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。没有两宗完全相同的房地产没有两宗完全相同的房地产难以出现相

19、同的大量供给，使房地产之间不能完难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式以采取样品交易方式。尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础间的竞争，这是估价替代原理的基础。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal173.寿命长久寿命长久对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益物

20、寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益。4.供给有限供给有限供给有限造成房地产具有独占性供给有限造成房地产具有独占性。原因原因 土地总量不可增加土地总量不可增加 房地产不可移动造成了供给不能调剂房地产不可移动造成了供给不能调剂5.价值量大价值量大单价高，总价大单价高，总价大。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal186.用途多样用途多样也称为用途的竞争、转换及并存的可能性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性（1）一宗房地产可以有多种不同的用途一宗房地产可以有多种不同的用途（2）用途不可以随意转换的原因用途不可以随意转换的原因政府的用途管

21、制政府的用途管制符合城市规划（合法原符合城市规划（合法原则）则）不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）题（最高最佳使用原则）2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal197.相互影响相互影响房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响。外部性外部性 正

22、外部性正外部性某经济主体行为使他人受益，而某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性受益者无需为此花费代价。负外部性某经济主体行为某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal208.易受限制易受限制政府对房地产限制的四种特权政府对房地产限制的四种特权：（1）管制权管制权对房地产的利用作出直接限制，如利用城对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑

23、密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。限制在居住区内建设某些工业项目。（2）征收权征收权为了公共利益而征收为了公共利益而征收（3）征税权征税权对房地产课税对房地产课税（4）充公权充公权政府在业主死亡或消失而无继承人的情况政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产下可无偿收回房地产。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1/20Real Estate Appraisal219.难以变现难以变现（变现能力弱、流动性差变现能力弱、流动性差）变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度转换为现金的速度。房地产交易手

24、续复杂，成交时间长，变现能力差房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差，当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现只有以相当幅度的降价为代价才能实现。影响房地产变现能力的主要因素影响房地产变现能力的主要因素：通用性（通用性（是否常是否常见普遍使用见普遍使用）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况的市场状况。2.2 房地产的特性房地产的特性2023/1

25、/20Real Estate Appraisal2210.保值增值保值增值 引起房地产价格上升的原因引起房地产价格上升的原因：（1）对房地产进行投资改良对房地产进行投资改良投资增值投资增值（2）外部经济外部经济自然增值自然增值（3）需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加自然增值自然增值（4）通货膨胀通货膨胀保值保值（5）房地产使用管制改变房地产使用管制改变自然增值自然增值 2.3房地产的房地产的种类种类2023/1/20Real Estate Appraisal23居住房地产居住房地产商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产体育和娱

26、乐房地产工业房地产工业房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合用途房地产综合用途房地产按开发程度分类按开发程度分类2023/1/20生地生地无基础设施无基础设施毛地毛地有基础设施未有基础设施未拆迁拆迁熟地熟地完善的基础设施完善的基础设施场地平整可直接建造建场地平整可直接建造建筑物筑物在建工程在建工程已开工但尚已开工但尚未建成，不具备使用条件未建成，不具备使用条件（包括缓建工程（包括缓建工程）现房现房已建造完成已建造完成按用途分类按用途分类2023/1/20Real Estate Appraisal24缓建工程也是在建工程缓建工程也是在建工程 判定是否为在建工程，以是否完成工程

27、竣判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告工验收为标志，有无工程竣工验收报告现房现房已建造完成可直接使用已建造完成可直接使用熟地的类型熟地的类型 三通一平，平都是指场地平整，三通指水、三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加五通指水（供水和排水）电、路再加上电信上电信；七通再加上热力和燃气七通再加上热力和燃气。2023/1/20Real Estate Appraisal25（1）土地土地分为空地和有建筑物的土地分为空地和有建筑物的土地（2）建筑物建筑物（3）土地与建筑物的综合体土地与建筑物的综合体土地现房土地现房土地在建

28、工程土地在建工程（4）房地产的局部房地产的局部（5）未来状况下的房地产未来状况下的房地产期房期房（6）已经灭失的房地产已经灭失的房地产如已拆迁和完全损毁的房屋如已拆迁和完全损毁的房屋（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分建筑物的装饰装修部分不可修复的房地产损害造成的价值减损不可修复的房地产损害造成的价值减损（8）以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产）以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产n 即包含土地、房屋、构筑物，还包括家具、电器、机器设备、即包含土地、房屋、构筑物，还包括家具、电器、机器设备、

29、债权债务、特许经营权等。债权债务、特许经营权等。（9）整体资产中的房地产）整体资产中的房地产 一个企业中的土地或房屋。一个企业中的土地或房屋。按实物形态分类（按实物形态分类（9 9类）类）权益状况分类（权益状况分类（20类）2023/1/20Real Estate Appraisal26（1）“干净干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干干净净”的含义（的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖

30、欠建设工程价款，未被查封，房地产开的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确验收等手续齐全，产权明确。（2）“干净干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。n如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房。（3）“干净干净”的房屋所有权和集体土地的房地产的房屋所有权和集体土地的房地产。n如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等。2023/1/20Real

31、 Estate Appraisal27（4）共有的房地产）共有的房地产。包括：按份共有和共同共有。包括：按份共有和共同共有。（5）有限产权或部分产权的房地产。）有限产权或部分产权的房地产。（6）有租约限制的房地产。）有租约限制的房地产。（7）设立了地役权的房地产。）设立了地役权的房地产。（8）设立了抵押权的房地产。）设立了抵押权的房地产。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工）有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人

32、。于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。2023/1/20Real Estate Appraisal28（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。制的房地产。（12）开发建设手续不齐全的房地产。）开发建设手续不齐全的房地产。（13）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产。）临时用地或者临时建筑的房地产。（15）违法占地或者违

33、法、违章建筑的房地产。）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。（16）房地产的租赁权。）房地产的租赁权。（17）地役权。）地役权。（18）房地产的抵押权。）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。）房地产的空间利用权。（20）房地产中的无形资产。）房地产中的无形资产。经营方式分类（经营方式分类（4 4类）类）2023/1/20Real Estate Appraisal29按经营使用方式分类按经营使用方式分类销售销售可采用市场法可采用市场法出租出租可采用收益法可采用收益法营业营业可采用收益法可采用收益法自用自用主要用成本法主要用成本法收益收益状况状况分类分类（2 2类）类）2023/1/20R

34、eal Estate Appraisal30按是否产生收益分类按是否产生收益分类 判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力产生经济收益的能力。收益性房地产收益性房地产非收益性房地产非收益性房地产基本状况描述基本状况描述2023/1/20Real Estate Appraisal31名称名称坐落坐落范围范围规模规模用途用途权属权属基本状况基本状况基本状况

35、基本状况描述描述描述描述 2.2 2.2 房地产房地产状况描述状况描述参见教材参见教材P75P751.名称：说明估价对象的名字名称：说明估价对象的名字n估价对象为估价对象为小区小区楼楼门门2.坐落：估价对象的具体地点坐落：估价对象的具体地点n估价对象位于估价对象位于市市区区路路号号/东至东至南至南至西至西至北至北至3.范围：估价对象包括的东西。范围：估价对象包括的东西。n如房地产中土地、房屋、构筑物如房地产中土地、房屋、构筑物/房地产以外的房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权家具、机器设备、债权债务、特许经营权4.规模：土地规模：土地 面积，建筑面积，容纳量面积，建筑面积，容纳量5

36、.用途：规划用途、设计用途、登记用途和实际用途：规划用途、设计用途、登记用途和实际用途用途2023/1/20Real Estate Appraisal326.权属：权属：n土地：国有土地土地：国有土地/集体土地；集体土地；n土地使用权：建设用地使用权土地使用权：建设用地使用权/宅基地使用权宅基地使用权/土地土地承包经营权及其权利人承包经营权及其权利人n国有建设用地使用权：划拨国有建设用地使用权：划拨/出让出让/租赁租赁/作价出资作价出资或入股或入股/授权经营授权经营n房屋所有权：房屋所有权人房屋所有权：房屋所有权人2023/1/20Real Estate Appraisal33实物状况描述实物

37、状况描述2023/1/20Real Estate Appraisal34权益状况描述权益状况描述2023/1/20Real Estate Appraisal35土地权益土地权益描述描述房屋所有权房屋所有权出租或占用情出租或占用情其他权利设立情况其他权利设立情况特殊情况说明特殊情况说明其他其他建筑物权益描述建筑物权益描述土地所有权土地所有权土地使用权土地使用权土地使用管制土地使用管制目前使用情况目前使用情况其他权利设立情况其他权利设立情况特殊情况说明特殊情况说明区位状况描述区位状况描述2023/1/20Real Estate Appraisal36坐落坐落方位方位距离距离朝向朝向楼层楼层位置位置

38、描述描述道路状况道路状况 出入可利用的出入可利用的交通工具交通工具交通管制情况交通管制情况停车方便程度停车方便程度和收费标准和收费标准交通描述交通描述自然环自然环人文环人文环景观景观周围环境和周围环境和景观景观描述描述外部基础外部基础设施设施外部公共外部公共服务设施服务设施外部配套外部配套设施描述设施描述第二章第二章 小结小结2023/1/20Real Estate Appraisal37房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；实物、权益、区位）实物、权益、区位）房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权益等

39、）益等）房地产特征房地产特征 自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、供给有限。供给有限。经济特性经济特性:价值量大、用途多样、相互影响、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。易受限制、难以变现、保值增值。房地产的类型房地产的类型例题例题:1:12023/1/20Real Estate Appraisal38房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（资产不同，是（）的结合体。【）的结合体。【2008年真题】年真题】A.实体、权益、区位实体、权益、区位 B.实物、权益、区位实物、

40、权益、区位 C.实物、权利、位置实物、权利、位置 D.实体、权益、位置实体、权益、位置答案：B例题例题:2:22023/1/20Real Estate Appraisal39单选：单选：参见教材参见教材P49 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（该实体的质量以及（）。【）。【2004年真题】年真题】A.相应配套的基础设施相应配套的基础设施B.土地的形状土地的形状C.组合完成的功能组合完成的功能D.立体空间立体空间答案：C例题例题:3:32023/1/20Real Estat

41、e Appraisal40判断：判断：参见教材参见教材P50 房地产所有权可分为独有，共有和建筑房地产所有权可分为独有，共有和建筑物区分所有权，其中建筑物区分所有权人对物区分所有权，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（）【享有共有的权利。（）【2005年真题】年真题】答案：对例题例题:4:42023/1/20Real Estate Appraisal41多选多选：参见教材参见教材P51 建筑物区分所有权包括（）等。建筑物区分所有权包括（）

42、等。【2004年真题】年真题】参见教材P51 A.按份共有所有权按份共有所有权 B.专有部分所有权专有部分所有权C.共同关系成员权共同关系成员权 D.共同部分持份权共同部分持份权E.长期使用租赁权长期使用租赁权答案：BCD例题例题:5:52023/1/20Real Estate Appraisal42判断：判断：P62 房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。【2004年真题】年真题】A.土地总量有限土地总量有限 B.规划限制规划限制C.房地产不可移动房地产不可移动 D.价值量大价值量大答案：答案：C例题例题:6:62023/1/20Real Estat

43、e Appraisal43多选：多选：P60-61 房地产的独一无二特性导致了（）。【房地产的独一无二特性导致了（）。【2007年真题年真题】A.难以出现相同房地产的大量供给难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响的影响E.房地产价值量大房地产价值量大 答案：答案：ABCD例题例题:7:72023/1/20Real Estate Appraisal44单选单选房地产具有保值增值特性，真正的房地产

44、自然增值是房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。【由于（）引起的。【2005年真题】年真题】A.装饰装修改造装饰装修改造B.通货膨胀通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理改进物业管理E.周围环境改善周围环境改善答案：C【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变缺性增加、房地产使用管制改变AD 属于投资增值而非自然增值属于投资增值而非自然增值 B 属于保值而非属于保值而非自然增值自然增值例题例题:8:82023/1/20Real Estate Appra

45、isal45多选：多选：P59-67 房地产的特性包括（房地产的特性包括（）。）。A.独一无二独一无二B.需求有限需求有限C.流动性好流动性好D.相互影响相互影响E.保值增值保值增值答案：答案：ADE例题例题:9:92023/1/20Real Estate Appraisal46单选：单选：P69 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路每平方米土地上，分别为道路20元，燃气元，燃气18元，供元，供水水14元，排水元，排水16元，热力元，热力12元，供电元，供电25元，通信元，通信8元，场地平整元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费元，则该地区五通一平的正常费用是（）元用是（）元/平方米。【平方米。【2008年真题】年真题】A.98 B.102C.108D.116答案：答案：A【解析】五通指水（供水和排水）电【解析】五通指水（供水和排水）电、路再加上电信。上题为路再加上电信。上题为 道路道路20供水供水14排水排水16供电供电25通信通信8场地平整场地平整1598