《物业管理机构》PPT课件.ppt

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1、第二章第二章物业管理机构基本知识物业管理机构基本知识第一节第一节物业管理企业物业管理企业一、物业管理企业部门的划分一、物业管理企业部门的划分1、以目标划分、以目标划分2、以活动划分、以活动划分3、混合划分、混合划分P21115二、物业管理企业组织机构设置的原则二、物业管理企业组织机构设置的原则1、目标原则、目标原则2、统一领导与层次管理原则、统一领导与层次管理原则3、分工协作原则、分工协作原则4、责权对应原则、责权对应原则5、有效管理幅度原则、有效管理幅度原则P631115三、物业管理企业组织机构的类型三、物业管理企业组织机构的类型1、直线制：设置作业组，适合小型公司。、直线制：设置作业组，适

2、合小型公司。2、直线职能制：设置部门，适合大中型公司。、直线职能制：设置部门，适合大中型公司。3、事业部制：设置下属企业，适合超大型公司。、事业部制：设置下属企业，适合超大型公司。P21620四、物业管理企业的资质四、物业管理企业的资质（一）（一）2004年年5月月1日正式施行的物业管理企业资质管理办法：日正式施行的物业管理企业资质管理办法：1、一级资质：、一级资质：注册资金注册资金500万以上万以上相关管理人员和技术人员不少于相关管理人员和技术人员不少于30人，其中中级职称人员不少于人，其中中级职称人员不少于20人人可以承接各种物业管理项目可以承接各种物业管理项目2、二级资质：、二级资质：注

3、册资金注册资金300万以上万以上相关管理人员和技术人员不少于相关管理人员和技术人员不少于20人，其中中级职称人员不少于人，其中中级职称人员不少于10人人可以承接可以承接30万平方米以下的住宅项目和万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目万平方米以下的非住宅项目3、三级资质：、三级资质：注册资金注册资金50万以上万以上相相关关管管理理人人员员和和技技术术人人员员不不少少于于10人人，其其中中中中级职称人员不少于级职称人员不少于5人人可可以以承承接接20万万平平方方米米以以下下的的住住宅宅项项目目和和5万万平平方米以下的非住宅项目方米以下的非住宅项目4、四级资质：、四级资质：10万元注册

4、资金万元注册资金4人中级职称人中级职称P1610（二）资质等级的管理（二）资质等级的管理（1）申请评定资质等级的物业管理企业应提交的材料）申请评定资质等级的物业管理企业应提交的材料（2）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度新新设设立立的的物物业业管管理理企企业业应应当当自自领领取取营营业业执执照照之之日日起起30日日内内向向工工商商注注册所在地直辖市、自治区的人民政府房地产主管部门申请资质。册所在地直辖市、自治区的人民政府房地产主管部门申请资质。资资质质审审批批部部门门应应当当自自受受理理企企业业申申请请之之日日起起20个个工工作作日日内内，对对符符合

5、合相相应应资资质质等等级级条条件件的的企企业业核核发发资资质质证证书书；一一级级资资质质审审批批前前，应应当当由由省省、自自治治区区人人民民政政府府建建设设主主管管部部门门或或者者直直辖辖市市人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门审审查，审查期限为查，审查期限为20个工作日。个工作日。企企业业发发生生分分立立、合合并并的的，应应当当在在向向工工商商行行政政管管理理部部门门办办理理变变更更手手续续后后30日日内内，到到原原资资质质审审批批部部门门申申请请办办理理资资质质证证书书注注销销手手续续，并并重重新新核核定资质等级。定资质等级。企企业业的的名名称称、法法定定代代表表人人等等事事项项发

6、发生生变变更更的的，应应当当在在办办理理变变更更手手续续后后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企企业业破破产产、歇歇业业或或者者因因其其他他原原因因终终止止业业务务活活动动的的，应应当当在在办办理理营营业业执照注销手续后执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。（3）业务范围）业务范围（4）资质等级实行动态管理：每两年核定一次）资质等级实行动态管理：每两年核定一次（5）资质证书格式）资质证书格式（6）法律责任）法律责任未未取取得得资资质质证证书书从从事事物物业业管管理理的的

7、，处处5万万元元以以上上20万万元元以以下的罚款下的罚款聘聘用用未未取取得得物物业业管管理理职职业业资资格格证证书书的的人人员员从从事事物物业业管管理理活动的活动的,处处5万元以上万元以上20万元以下的罚款万元以下的罚款物物业业管管理理企企业业超超越越资资质质等等级级承承接接物物业业管管理理业业务务的的，由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门予予以以警警告告，责责令令限限期期改正，处改正，处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。物物业业管管理理企企业业无无正正当当理理由由不不参参加加资资质质年年检检的的，由由资资质质审审批部门责令其限期改正，可处

8、批部门责令其限期改正，可处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。物物业业管管理理企企业业出出租租、出出借借、转转让让资资质质证证书书的的，由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门予予以以警警告告，责责令令限限期期改改正正，并处并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。物物业业管管理理企企业业不不按按照照本本办办法法规规定定及及时时办办理理资资质质变变更更手手续续的的，由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地产产主主管管部部门门责责令令限限期期改改正，可处正，可处2万元以下的罚款。万元以下的罚款。五、物业管理企业的权利与义务

9、五、物业管理企业的权利与义务1、物业管理企业的权利、物业管理企业的权利依据管理合同规定，行使对物业以及人、财的管理权依据管理合同规定，行使对物业以及人、财的管理权依照物业管理合同和有关规定收取管理经费依照物业管理合同和有关规定收取管理经费实行多种经营，以其收益补充管理费用实行多种经营，以其收益补充管理费用有权制止违反规章制度的行为有权制止违反规章制度的行为2、物业管理企业的义务、物业管理企业的义务依法经营依法经营接受业主委员会和用户的监督接受业主委员会和用户的监督重大管理措施提交业主委员会审议认可重大管理措施提交业主委员会审议认可根据业主和用户的要求改进管理与服务根据业主和用户的要求改进管理与

10、服务P67106110六、物业管理企业开展六、物业管理企业开展ISO质量认证质量认证1、ISO9001是设计、开发、安装和服务的质量保证模式是设计、开发、安装和服务的质量保证模式2、ISO9002是生产、安装和服务的质量保证模式是生产、安装和服务的质量保证模式3、ISO9003是最终检验和试验的质量保证模式是最终检验和试验的质量保证模式4、ISO9004是是质质量量管管理理和和质质量量体体系系要要素素指指南南，用用于于指指导导企业如何开展质量管理，如何建立有效的质量体系企业如何开展质量管理，如何建立有效的质量体系ISO9001对对质质量量保保证证的的要要求求最最高高，ISO9002次次之之，I

11、SO9003最低。最低。P24231235第二节第二节业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会一、业主一、业主（一）业主的权利（一）业主的权利1、对物业的自用部位依法享有占有、使用、收益、处分权、对物业的自用部位依法享有占有、使用、收益、处分权2、依依法法享享有有对对物物业业共共用用部部位位、共共用用设设备备设设施施和和公公共共场场所所的的使用收益权使用收益权3、拥有对公有物业使用、管理等重大事项的表决权、拥有对公有物业使用、管理等重大事项的表决权4、对对物物业业管管理理企企业业的的管管理理与与服服务务有有监监督督、咨咨询询、建建议议、投投诉的权利。诉的权利。P98185P7426（二）业主的

12、义务（二）业主的义务1、遵守有关法律、法规、政策的规定、遵守有关法律、法规、政策的规定2、遵守业主公约和物业管理合同的各项条款、遵守业主公约和物业管理合同的各项条款3、服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定、服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定4、支持及配合物业管理单位开展物业管理工作、支持及配合物业管理单位开展物业管理工作P7427二、业主大会二、业主大会（一）业主大会的职责（一）业主大会的职责1、选举、撤换业主委员会的组成人员，监督、选举、撤换业主委员会的组成人员，监督业主委员会的工作业主委员会的工作2、通过业主公约和业主委员会章程、通过业主公约和业主委员会章程3、批准物业管理委托合

13、同、批准物业管理委托合同4、决定有关业主利益的重大事项、决定有关业主利益的重大事项5、决定物业管理的其他事项、决定物业管理的其他事项P98690P742829（二）业主大会会议（二）业主大会会议P1096100（三）第一次业主大会召开的条件和程序（三）第一次业主大会召开的条件和程序1、第一次业主大会会议召开的条件、第一次业主大会会议召开的条件物业已交付使用的建筑面积达到物业已交付使用的建筑面积达到50%以上以上物业已交付使用的建筑面积达到物业已交付使用的建筑面积达到30%50%，且使用超过一年的且使用超过一年的2、第一次业主大会会议的筹备工作、第一次业主大会会议的筹备工作3、第一次业主大会召开

14、的程序、第一次业主大会召开的程序P109195P37366370三、业主委员会三、业主委员会1、业主委员会的概念：是按照法定的程序由、业主委员会的概念：是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。大会的执行机构。2、业主委员会的人数、业主委员会的人数一般一般515人，最少不得少于人，最少不得少于5人，最多不人，最多不得多于得多于20人人3、业主委员会的权利和义务、业主委员会的权利和义务（1）业主委员会的权利）业主委员会的权利召集和主持业主大会，研究、处理、决定维护管理事项召集和主持业主大会，研究、处理、决定维护管理事项修订业主公

15、约、业主委员会章程修订业主公约、业主委员会章程决定聘请或解聘物业管理公司，签订物业管理委托合同书决定聘请或解聘物业管理公司，签订物业管理委托合同书审议物业管理公司的年度财务报告审议物业管理公司的年度财务报告审议物业管理公司制定的年度维护管理计划和大宗维修项目审议物业管理公司制定的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告的维修费用报告监督及配合物业管理公司开展日常管理工作监督及配合物业管理公司开展日常管理工作审议物业管理公司有偿服务费的收费标准审议物业管理公司有偿服务费的收费标准业主大会或业主代表大会赋予的其他职责业主大会或业主代表大会赋予的其他职责（2）业主委员会的义务）业主委员会的义务筹

16、备并向业主大会报告工作筹备并向业主大会报告工作执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律政策规定，贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育式的宣传教育严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对所管物接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对所管物业的管理事项提

17、出的指令和要求业的管理事项提出的指令和要求做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益决定，不得损害业主公共利益4、业主委员会的工作规范、业主委员会的工作规范须对一定数量业主提议的方案尽快给予答复须对一定数量业主提议的方案尽快给予答复涉及业主的有关事项，应书面通知或在公共地方醒目涉及业主的有关事项，应书面通知或在公共地方醒目处予以张贴处予以张贴所有的决议、决定和议案不得违反有关法律法规和政所有的决议、决定和议案不得违反有关法律法规和政策的规定策的规定提请物业管理单位和政府有关部门的事项须以书面形提请物业管理单位和政府有关部门的事项须以书面形式送达式送达所办各类事项，设专门的档案备查。所办各类事项，设专门的档案备查。P11101110P654650