《门店选址策略》PPT课件.ppt

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1、第二讲第二讲 门店选址策略门店选址策略主讲教师：蒋主讲教师：蒋 燕燕古人说：古人说：古人说：古人说：“凤栖梧桐凤栖梧桐。”其意思其意思是说凤凰只有在梧桐树上才会栖息。对于是说凤凰只有在梧桐树上才会栖息。对于门店来说，店铺的选址问题就相当于能不门店来说，店铺的选址问题就相当于能不能找到一棵能找到一棵“梧桐树梧桐树”。位置如果选得好。位置如果选得好的话，无形中已为凤凰的到来提供了坚实的话，无形中已为凤凰的到来提供了坚实可靠的前提条件。与之相反，即使你是经可靠的前提条件。与之相反，即使你是经营的高手，如果位置选择不当，顾客依然营的高手，如果位置选择不当，顾客依然不会来。有人说，开店成功的要素中地点不

2、会来。有人说，开店成功的要素中地点占了百分之七十的因素。尽管这种说法有占了百分之七十的因素。尽管这种说法有点夸张，但选址的重要性由此可见一斑。点夸张，但选址的重要性由此可见一斑。位置决定店铺绩效位置决定店铺绩效何谓何谓“一步差三市一步差三市”：开店地址差一步就有可能：开店地址差一步就有可能减少三成的买卖。减少三成的买卖。1 1、斜对面生意非常好。、斜对面生意非常好。2 2、同在一条步行街上，仅是一个拐角，生、同在一条步行街上，仅是一个拐角，生意不好！意不好！1 1、怀疑经营能力、怀疑经营能力 2 2、货品不好、货品不好 3 3、人员不好、人员不好为什么呢？怎么选？如何选?一、商圈评估一、商圈评

3、估二、地段评估二、地段评估三、实地考察三、实地考察准备工作：准备工作：认识自己认识自己1.我的品牌及产品定位我的品牌及产品定位2.我的竞争状况我的竞争状况3.我的产品结构我的产品结构4.我的顾客描述我的顾客描述5.我的预期的结果我的预期的结果品牌名称品牌名称-肯德基肯德基D&DD&D甜品饮料站甜品饮料站品牌定位品牌定位-在高人流量的区域，以现存在高人流量的区域，以现存KFCKFC母店的卫星店的形式提供限定品种的母店的卫星店的形式提供限定品种的KFCKFC产品，并加强母店的可视性和延展产品，并加强母店的可视性和延展KFCKFC品牌形象品牌形象1、我的品牌名称和定位、我的品牌名称和定位2、竞争状况

4、、竞争状况-麦当劳及其他麦当劳及其他甜品站数量甜品站数量:在在3232个城市中有个城市中有 91 91 家家产品产品:甜筒甜筒,圣代圣代,苹果派苹果派,汽水汽水定价范围定价范围:2626元元日均日均TC(TC(估算估算):):400 400 900 (900 (视商视商圈而定圈而定)MEME(估算估算):):4 4.8.8元元3、产品结构、产品结构甜筒和圣代甜筒和圣代爽爽冰爽爽冰冰点冰点瓶装饮料瓶装饮料热饮热饮热甜汤热甜汤产品价格：产品价格：2-62-6元人民币元人民币4、我的顾客描述、我的顾客描述1流动状态的人群，流动状态的人群，年龄在年龄在15-39岁岁的男性或女性，的男性或女性，更侧重于

5、其中的更侧重于其中的青少年青少年2年轻，新潮，愿意接受并年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类尝试新鲜事物，是快餐类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，餐厅的快速，亲切和方便，他们喜爱与朋友共度休闲他们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享时光，倾力工作亦懂得享受生活和工作的回报。受生活和工作的回报。5、预期的结果、预期的结果满足消费者对满足消费者对“边走边吃边走边吃”和点心和点心类食品的需求类食品的需求把把KFCKFC品牌年轻时尚的特性传递给青品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者少年消费者增加品牌的露出机会增加品牌的露出机会对开发的预期结果对开发的预期

6、结果:加强对市场的渗透，特别是在客流量极加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入的商圈高但较难进入的商圈通过布局抢占控制点，抑制竞争对手通过布局抢占控制点，抑制竞争对手5、预期的结果、预期的结果选址原则选址原则选址的原则须针对不同的目标店类型，以下是应选址的原则须针对不同的目标店类型，以下是应该被考虑的通用原则：该被考虑的通用原则：1.有足够的目标客户有足够的目标客户2.具有方便的交通条件具有方便的交通条件3.方便本店的商品配送方便本店的商品配送4.经济性经济性5.治安条件好，基础设置齐全治安条件好，基础设置齐全6.邻居店与单店不发生冲突邻居店与单店不发生冲突7.适度的竞争适度的竞争8.

7、经营符合法律规定经营符合法律规定9.足够的空间足够的空间10.可被获得可被获得一、商圈评估一、商圈评估场所场所类型类型人潮人潮路线路线本商圈内汇聚人潮的场所类型本商圈内汇聚人潮的场所类型 聚集人口类型聚集人口类型 人潮汇集流动的路线人潮汇集流动的路线人潮汇集流动的主要方向人潮汇集流动的主要方向（一）、场所类型及人潮路线（一）、场所类型及人潮路线人潮状况测算人潮状况测算1、将一周的时间区分为两段：周一、将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周五及周六、周日法定假日周日法定假日2、以上午、以上午8点一下午点一下午10点每两小时细分为一个小段点每两小时细分为一个小段3、以、以15分钟为其抽样的一段

8、的样本，并计算其抽样点分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车 4、抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇、抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇5、将每抽样的数，换算成以两个小时为人潮流动数、将每抽样的数，换算成以两个小时为人潮流动数6、将人潮流动抽样的数字以线图表示、将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图人潮分布图”。（二）、（二）、消费特征与人口特征消费特征与人口特征 1 1、该区住户收入情况调查、该区住户收入情况调查 高收入者：收入为该地区平均收入高收入者：收入为该地区平均收入4 4倍以上，

9、其所占比率。倍以上，其所占比率。中上收入者：收入为该地区平均收入中上收入者：收入为该地区平均收入2 2倍以上，其所占比率倍以上，其所占比率 平均每户全年收支情况平均每户全年收支情况 2 2、常住人口消费习惯及特征调查、常住人口消费习惯及特征调查 对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况 习惯消费习惯消费年龄分配情况年龄分配情况 教育程度教育程度（二）、（二）、消费特征与人口特征消费特征与人口特征 3 3、外来流动人口消费习惯和特征、外来流动人口消费习惯和特征 年龄分布情况年龄分布情况 消费的种类消费的种类 收入的高低收入的高低 传统式饮食传统式饮食（三）、行

10、业形态（三）、行业形态 1 1、周边主要街道的行业类型、周边主要街道的行业类型 2 2、以何类产品为主，售卖产品的层次、以何类产品为主，售卖产品的层次 （四）竞争者分析（四）竞争者分析1 1、卖场气氛、卖场气氛 本区内对本品牌较有影响性的竞争店，其卖场本区内对本品牌较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度及分布状况气氛、购物环境、服务态度及分布状况2 2、客流量、客流量 该竞争店每日的成交客户数该竞争店每日的成交客户数 3 3、营业额、营业额 客流量客流量*成交率成交率*平均消费额平均消费额=每日营业额。每日营业额。每日营业额每日营业额*每月工作天数每月工作天数=每月营业额。每月营业

11、额。二、地段评估二、地段评估（一）、店铺特色及分布（一）、店铺特色及分布建筑形态建筑形态 1 1、主要店铺街道建筑及建筑高度、主要店铺街道建筑及建筑高度 2 2、新大楼与旧式建筑的分布、新大楼与旧式建筑的分布 3 3、目前的改建情况、目前的改建情况 4 4、城市、城市1313年内可能改建的趋势（城市规划年内可能改建的趋势（城市规划局建立关系）。局建立关系）。北京青年北京青年(720P)06.mkv(720P)06.mkv （一）、店铺特色及分布（一）、店铺特色及分布可接近店铺的方便度可接近店铺的方便度 1 1、200200米内是否有公交车站米内是否有公交车站 2 2、道路之宽窄：路越宽，行驶车

12、辆多，停车方便、道路之宽窄：路越宽，行驶车辆多，停车方便 3 3、附近、附近100100米内是否有斑马线，以便人流可以走过来米内是否有斑马线，以便人流可以走过来 4 4、100100米左右可有红绿灯：增加店铺的出彩率，提高米左右可有红绿灯：增加店铺的出彩率，提高认知度认知度 5 5、近其内附近是否有道路改变计划。、近其内附近是否有道路改变计划。注意：提防造成人潮通行流动线断裂的障碍物。注意：提防造成人潮通行流动线断裂的障碍物。（一）、店铺特色及分布（一）、店铺特色及分布选址点的街道评估选址点的街道评估左右店铺左右店铺 1 1、考虑其开业后面对的竞争、考虑其开业后面对的竞争 2 2、是否能成行成

13、市、是否能成行成市（二）、确定店铺的评估（二）、确定店铺的评估辨识性辨识性齐全性齐全性所有权的责任所有权的责任时间性时间性自然条件（淹水、日晒、折旧及采光）自然条件（淹水、日晒、折旧及采光）明显度明显度店铺形状与面积店铺形状与面积邻店邻店建筑本身状况建筑本身状况租金状况及房东的个人信用问题租金状况及房东的个人信用问题（三）、店铺预估收入、支出与净利（三）、店铺预估收入、支出与净利 1 1、预估每次消费金额、预估每次消费金额 （1 1）评估商圈抽样点适合何类型的店）评估商圈抽样点适合何类型的店 （2 2）以）以 入店率入店率*该商圈抽样点的人潮数该商圈抽样点的人潮数=预估客户数预估客户数 （3

14、3）未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能）未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的对客流量的 影响而做正影响而做正(负负)百分比的修正百分比的修正 2 2、可能的业绩、可能的业绩 （1 1）预估消费金额预估消费金额*可能客户数可能客户数=可能每日营业金额可能每日营业金额 （2 2）可能每日营业金额可能每日营业金额*30*30=可能每月营业金额。可能每月营业金额。（四）、（四）、店铺预估收入、支出与净利店铺预估收入、支出与净利 1 1、前期资金投入前期资金投入 设备设备工程工程租金租金设计装修费用设计装修费用2 2、经营费用预估经营费用预估 3 3、预估净利预估净利 可能月

15、营业业绩可能月营业业绩-租金租金-固定费用固定费用-变动总费用变动总费用=预估净利预估净利 （本预估净利为税前净利）（本预估净利为税前净利）固定费用：工资福利、折旧费、水电费、管理费固定费用：工资福利、折旧费、水电费、管理费变动费用：运输费、保管费、包装费、营业税变动费用：运输费、保管费、包装费、营业税（五）（五）道路性质道路性质主要是调查立地点主要是调查立地点 前道路的特性通行车辆前道路的特性通行车辆种类。主要包括：种类。主要包括：连接道路连接道路运输道路运输道路商流道路商流道路郊区道路郊区道路老旧道路老旧道路（一）、店铺考察（一）、店铺考察 租金租金 装修成本（复原）装修成本（复原）续约调

16、价比例续约调价比例 总租期成本总租期成本 屋龄及维修成本屋龄及维修成本 前租者对房屋的评价前租者对房屋的评价北京青年北京青年(720P)06.mkv(720P)06.mkv三、实地考察三、实地考察 是否方便目标顾客是否方便目标顾客 是否人流量大，低与高峰时的差距是否人流量大，低与高峰时的差距 所在街道的形象与货格风格是否配所在街道的形象与货格风格是否配 所在商圈是否上目标顾客的流动处所在商圈是否上目标顾客的流动处 商圈环境如何商圈环境如何 竞争形势如何竞争形势如何 商圈的稳定性商圈的稳定性 是否方便送货是否方便送货 （二）、市场性考察（二）、市场性考察（三）、店铺租赁洽谈（三）、店铺租赁洽谈租

17、期租期租金（前两年不变，第三年开始浮动）租金（前两年不变，第三年开始浮动）租金支付方式：租金支付方式：退租时租金计算：（没满时如何处理）退租时租金计算：（没满时如何处理）1 1损益平衡点：租金成本的预估。损益平衡点：租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。如何取得损益平衡是最重要的条件能创造好的商机。如何取得损益平

18、衡是最重要的条件2 2契约订定以契约订定以3535年为佳：年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。（四）租屋谈判须知（四）租屋谈判须知（四）（四）租屋谈判须知租屋谈判须知 3 3与房东建立共识的关系：与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头安全性抑制房东哄抬房租念头4 4租金给付方式：租金给付方式：一般是付一般是付3 3个月押金，且开立一年期的租金支票，个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。按月到期支付。5.5.若附近有公共工程进行而影响店面生意时则要求房若附近有公共工程进行而影响店面生意时则要求房租优惠。租优惠。6.6.责任的归属：责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。（四）租屋谈判须知（四）租屋谈判须知 谢谢！谢谢！