河南省2023年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点.doc
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1、河南省河南省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法基础年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点试题库和答案要点单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某宗房地产交易中,买方支付给卖方 29 万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 5%和 3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B2、采用百分比法进行交易情况修正时,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C3、关于成本估价中土地取
2、得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D4、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A5、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.
3、29 元人民币,2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为()元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元,预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为 9%,则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200【答案】B7、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B8、征收耕地的安置补助费,按照()计算。A.农业人
4、口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】B9、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B10、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值,预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元,折现率为
5、 10%,则该土地的价值为()万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C11、运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】D12、客观存在的房地产价值或价格可以通过()出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】C13、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B14、寻找最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列()方面依次筛选。A.
6、法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】A15、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B16、下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路
7、线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D17、资本化率是()的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】D18、某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年,项目建设期为 5 年,自估价时点至建成还需 2.5 年,建成后的建筑面积为 11000m2,年净收益为 350 万元,若报酬率为 7%,折现率为 10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为()万元。A.3752B.3
8、806C.4128D.4830【答案】A19、评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的()。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】A20、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指()。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】C21、在新开发区内有一块土地,总面积是 20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是 3000 元/m2,则可转让土地的价格是()。A.2500 万元B.3500 万元C.3600 万元D.3000 万元【答案】C
9、22、某写字楼的建筑面积为 4000m2,剩余经济寿命为 32 年,由于没有电梯,出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%,月租金为 40 元/m2,报酬率为 6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为()万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D23、某大厦总建筑面积为 10000m2,房地总价值 6000 万元,其中,土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为 180 万元,建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()。A.2.4
10、%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C24、如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会()正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A25、滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】A26、从理论上讲,在为交易服务的估价中,一个良好的评估价值等于()。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】D27、某套住宅总价为 30 万元,套内建筑面积为 125m2,套内墙体面积为 20m2,分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667B.1
11、765C.1875D.2000【答案】D28、下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是()。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B29、为财务报告服务的估价,为保证会计资料的可比性,需要遵循的原则是()。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】D30、一个估价项目中的估价目的,本质上是由()决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】D31、头胀头痛、甚则呕血、昏厥,属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A32、()有助于行政主管部门和行业组织对估价
12、机构和估价师开展有关检查,有助于解决之后可能发生的估价争议,有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】B33、下列不属于构筑物的是()。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A34、()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】C35、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m2,首付款为 20%,余款半年末一次性支付,月利率为 0.6%。当年,该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%,人民币兑美元的汇率 1 月 30
13、日为 6.591,9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法,不正确的是()。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D36、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法
14、【答案】B37、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,当地经济发展属于()。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【答案】B38、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】C39、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热,重热则寒”B.“阳虚则外寒,阴虚则内热”C.“阴胜则阳病,阳胜则阴病”D.“阴阳离决,精气乃绝”【答案】C40、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农
15、业人口 50 户,180 人。据查征收前,C 村人均耕地面积为 1 亩。另外,已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定,B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为()万元。A.30B.60C.80D.100【答案】B41、履行必要的估价程序是()的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】A42、房地产估价()的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】B43、某宗房地产的交易总价款为 80 万
16、元,其中首期付款为 20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D44、报酬率的求取方法中,可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率的是()。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】C45、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力,发展生产力B.消灭剥削,消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】D46、面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,
17、脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A47、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格往往()。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】B48、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为 30ft,临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A49、当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【
18、答案】B50、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC2、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制
19、房地产投机【答案】AC3、判定工业房地产区位优劣的主要因素有()。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输【答案】BC4、对于商业房地产来说,它看重的是()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC5、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD6、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经
20、济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格 E 收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格【答案】BC7、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为 50 万元,首付款为房价的 30%,余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付,银行贷款年利率为 5.58%。则下列说法中正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格高于 50 万元D.该房地产的实际价格为 50 万元 E 该房地
21、产不存在名义价格【答案】D8、关于资本化率应用及内涵的说法,正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】A9、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有()。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】ABD10、净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外,还可用于()。A.不同期限的房地产价格之间的转换B.资本化
22、率的求取C.比较法中因期限不同进行的价格调整D.比较不同期限房地产价格的高低E.假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取【答案】ACD11、评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A12、甲地块临街深度为 100 英尺,临街宽度为 15 英尺,形状为矩形,总价为100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中,正确的有()
23、。A.若乙地块临街深度为 25 英尺,则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺,则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺,则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺,则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺,则其总价为 117 万元【答案】C13、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC14、下列选项中,属于土地使用管制的事项有()。A.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行
24、道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中,要求容积率为 2.0【答案】BD15、下列各项中,属于市场价值形成条件的有()。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】ACD16、估价当事人包括()。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】ACD17、比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设
25、立情况E.利用方式限制情况【答案】ACD18、下列建筑物状况中,属于建筑物权益状况的有()。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】AB19、房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于()引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C20、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一
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