河南省2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考前冲刺模拟试卷B卷含答案.doc

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1、河南省河南省 20232023 年土地登记代理人之土地登记代理实务年土地登记代理人之土地登记代理实务考前冲刺模拟试卷考前冲刺模拟试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是（）。A.委托代理B.法定代理C.责任代理D.指定代理【答案】C2、土地登记代理活动的核心是（）。A.代理行为B.委托代理合同C.代理业务D.授权委托责任【答案】B3、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供，要求查询机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。A.签证B.鉴证C.盖章查

2、询D.批准【答案】B4、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。A.证书领到B.约定的委托事务完成C.合同到期D.委托人自行确定【答案】B5、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查。A.县人民政府B.县国土资源局C.国土资源部门的上级单位D.土地登记代理机构【答案】B6、土地登记资料公开查询的程序是（）。A.查询、鉴证和查询收费B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费【答案】D7、现行最全面、最集中规定土地登记

3、程序的文件是（）。A.土地登记办法B.确定土地所有权和使用权的若干规定C.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例D.土地权属争议调查处理办法【答案】A8、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。A.报人民政府审批B.查看地籍资料的原始记载C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力【答案】D9、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）个工作日内告知查询人。A.3B.5C.10D.15【答案】A10、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的（）。A.合并B.兼并C.分立D.破产【答案】

4、B11、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是（）。A.制定各项工作规定和细则B.购买仪器C.收集资料D.宣传培训【答案】B12、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（）。A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 30%以上D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件【答案】C13、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。A.注销登记申请、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书B.审核、注销登记申请、注册登记、注销(收回)或

5、更改土地权利证书C.审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书D.注销登记申请、审核、注销(收回)或更改土地权利证书【答案】A14、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。A.申请B.登记C.权属审核D.核发证书【答案】B15、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。A.社会责任B.民事责任C.刑事责任D.行政责任【答案】A16、土地登记公开性的内在要求是（）。A.公开土地登记结果B.公开土地登记依据C.公开土地登记程序D.土地登记资料可公开查询【答案】D17、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。A.地址变更登记在宗地土地登记簿上进行B.地址所在街道名称改

6、变时应向土地管理部门提出地址变更申请C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改【答案】B18、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回【答案】A19、土地登记代理机构

7、的执业人员的条件，应当由（）进行审查。A.地方政府B.税务管理部门C.工商管理部门D.土地行政主管部门【答案】D20、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。A.省级国土资源行政主管部门B.省级以上人民政府C.县级以上人民政府D.国务院【答案】B21、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权不确定，则该宗土地（）。A.可申请登记和支配B.无法登记但可支配C.可登记但无法支配D.无法登记和支配【答案】D22、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。A.地址变更登记在宗地土地登记簿上进行B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更

8、申请C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改【答案】B23、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）。A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让C.转让后用途不得改变D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限【答案】C24、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）。A.

9、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这并不影响他对抵押物的转让C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后 15 日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续【答案】B25、物权变动必须遵循（）原则。A.公示B.登记C.交付D.通告【答案】A26、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。A.土地权利人可以随意改变土地用途B.同一个登记区内的土

10、地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定【答案】A27、土地登记依法原则的含义不包括（）。A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进

11、行登记【答案】B28、下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是（）。A.包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩B.使用权最长不得超过 30 年C.使用权可以继承、转让、抵押或参股联营D.同等条件下，本集体组织成员有对其的优先承包权【答案】B29、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是（）。A.土地登记机关颁发的土地证书B.地上建筑物、附着物权属证明C.姓名或名称变更证明文件D.人民政府的批地文件【答案】D30、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A.合法建造房屋B.继承房屋C.房屋所有权人姓名变更D.共有房产份额变化【答案】D31、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）

12、。A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这并不影响他对抵押物的转让C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后 15 日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续【答案】B32、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序B.代理事项是土地登记代理合同的客体C.土地登记代理人以代理人的名

13、义与委托人签订合同D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益【答案】C33、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。A.不允许B.允许依法C.要经人民政府批准后方可D.只能由土地部门决定是否可以【答案】B34、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注销的是（）。A.土地权利人对异议表示反对的B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的【答案】A35、下列关于地上建筑物的行为中，不会

14、涉及建设用地使用权转移的是（）。A.买卖B.赠与C.坍塌D.交换【答案】C36、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件【答案】A37、（）土地登记不需报人民政府审批。A.更改B.初始C.注销D.变更【答案】C38、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。A.政府指定的代理机构B.由其监护人担任

15、C.县级土地主管部门D.当事人自己【答案】B39、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起（）日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长 10 日。A.10B.15C.20D.30【答案】C40、土地总登记申请与其他的土地登记申请最大的不同是（）。A.申请方法的不同B.申请人的不同C.土地登记通告的发布D.申请接受单位的不同【答案】C41、土地登记代理人最基本的权利是（）。A.获取劳务报酬的权利B.依法开展土地登记代理业务的权利C.要求委托方提供相关资料的权利D.对委托方提出建议的权利【答案】A42、下列各项不属于土地

16、总登记特点的是（）。A.阶段性B.全域性C.集中性D.随机性【答案】D43、集体土地所有权主体不包括（）。A.乡农民集体B.村农民集体C.村民个人D.村民小组农民集体【答案】C44、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前（）申请续期。A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C45、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押B.国有土地租赁权人有优先受让权C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿D.可以随意随时终止租约【答案】D46、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A.土地使用权届满后国家可以任意重新

17、出让该土地使用权B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回【答案】A47、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。A.建设局B.县级人民政府C.原土地登记机构D.接受申请的国土资源部门【答案】C48、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。A.权利意思主义制度B.采用形式主义立法C.权利变更意思主义D.采用意思主义

18、立法【答案】D49、确定和区分土地权利归属的惟一标识是（）。A.土地权属B.宗地号C.土地坐落D.土地权利人的名称【答案】D50、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件C.土地权利人应当提交其权利凭证D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）。A.土地他物权来源B.集体土地所有权来源C.集体土地使用权来源D.国有土地使用权来源E.国有土地所有权来源【答案

19、】BCD2、关于对法定代表人或负责人身份证明的审查，下列说法正确的有（）。A.法人代表身份证明的审查可以没有组织证明B.法定代表人或负责人身份证明，必须是法人组织开具的证明C.必须有法人组织公章D.单位名称是全称且与公章名称一致E.开具证明时间，应在法定代表人或负责人任期之内，不能由已过期的任命书代替【答案】BCD3、土地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料包括（）。A.土地登记机关发出的土地证书B.申请人的身份证明C.地上建筑物权属证明D.土地用途变更的批准文件E.土地调查说明书【答案】ACD4、关于土地登记资料查询申请，下列叙述正确的有（）。A.对于不予受理的土地登记查询申请，土地登

20、记机关应当在 10 个工作日内给予答复B.申请查询内容不得超过规定查询的范围C.查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效D.申请查询的土地必须在本登记区内E.对符合规定的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和签证【答案】BCD5、土地使用权设定抵押后，抵押人仍享有对该抵押土地使用权的（）的权利。A.占有B.使用C.收益D.处分E.所有【答案】ABC6、下列情形中，可以实行国有土地使用权租赁的有（）。A.原有建设用地发生土地转让B.原有建设用地发生企业改制C.原有建设用地发生用途改变D.新增建设用地E.经营性房地产开发用地【答案】ABC7、下列情形中，需要进行土地总登记的有（）。A.从未

21、进行过土地登记的地区B.土地抵押过程中需要设定抵押权C.集体土地使用权权利人发生变更D.国有土地租赁时需要设定租赁权E.原有登记需要全面更新【答案】A8、土地登记代理人的权利包括（）。A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动B.要求委托人提供与代理有关的资料C.保护自己的劳动成果和知识产权D.参加职业继续教育和培训E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬【答案】ABC9、我国土地登记的作用包括（）。A.维护土地的社会主义公有制B.维护土地权利人的合法权益C.维护正常的土地市场秩序D.促进城市化的快速发展E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息【答案】ABC10、土地登记代理机

22、构的权利包括（）。A.享有工商部门核准的业务范围内的经营权利B.依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金C.由于委托人的原因造成经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求D.接受主管部门的监督和检查E.按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束土地登记代理人的执业行为【答案】ABC11、权属审核包括对（）的审核。A.土地登记申请人B.宗地自然状况C.宗地权属状况D.土地价格E.负债背景【答案】ABC12、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。A.法人B.有完全民事行为能力的自然人C.限制民事行为能力的自然人D.无民事行为能力的自然人E.非法人组织【答案】AB13、城镇国有土地使用权初始登记申报

23、范围包括（）的国有土地使用权。A.城市B.县城C.建制镇D.独立工矿E.企事业单位【答案】ABD14、按照我国现行的地价体系，土地的价格一般有（）。A.市场变动价B.基础地价C.标定地价D.出让底价E.市场交易价【答案】BCD15、土地登记代理机构的义务有（）。A.依照法律、法规和政策开展经营活动B.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议C.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务D.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密E.承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿【答案】ACD16、关于集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的法律特征，下列描述正确的有（）。A.

24、集体土地所有权主体包括乡(镇)农民集体、村农民集体和组农民集体，而集体土地使用权主体为本集体经济组织的成员B.国家为了公共利益的需要可以征用集体土地C.集体非农业建设用地应依法按标准严格审批D.集体土地使用权可以出让、转让或者出租于非农业建设E.集体“四荒”土地使用权可以继承、转让(租)、抵押或者参股联营【答案】ABC17、根据土地登记代理人职业资格制度暂行规定，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括（）。A.帮助土地权利人解决土地权属纠纷B.填写土地登记卡、土地权利证书C.查询土地登记材料D.收集、整理土地权属来源证明材料E.办理土地登记申请、指界【答案】CD18、土地登记代理机构的设立应

25、具备的条件包括（）。A.有足够数量的专业人员B.有自己的名称和组织机构C.有固定的服务场所D.有充足的资金E.符合法律、行政法规规定【答案】ABCD19、不能设立土地登记代理机构的情形（）A.有自己的名称B.有自己的办公场所，地点不限C.经费足够D.人员不用很多，非专业也可以E.公司结构分明【答案】BD20、目前，我国土地登记主要登记的权属类型有（）。A.国有土地使用权B.国有土地所有权C.集体土地所有权D.集体土地使用权E.土地使用权抵押权、地役权【答案】ACD大题（共大题（共 1010 题）题）一、B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为

26、18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年 8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地

27、采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使

28、用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；(5)对出让金支付情况的审核等。二、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X 市幸福路 A号。依据 2004 年 6 月 20 日该市工商行政管理局颁

29、发的经过变更地址登记后的企业法人营业执照，该公司的地址变更为 X 市财源路 N 号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证

30、书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的企业法人营业执照。而机关法人和其他

31、的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。三、D 县 2009 年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？【答案】1.按照土地登记规则，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时

32、期内提出；否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人)，或与申请更正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门提出更正登记申请。四、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于 2003 年 8 月 1 日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为 200m2，张某、李某各拥有 90m2，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2，集体土地使用

33、权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。2.(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。(2)农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“

34、四荒”土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本

35、集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上的村民代表的同意。五、D 县 2009 年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？【答案】1.按照土地登记规则，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核后，把审核结

36、果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人)，或与申请更正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门提出更正登记申请。六、X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？

37、3.A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格

38、的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术

39、改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初

40、审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股)前必须进行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。七、2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用年限为 50 年，登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为

41、抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记

42、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记

43、卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。八、X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？3.A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，

44、盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和

45、服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合

46、为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股)前必须进

47、行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。九、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门先进行土地使

48、用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自

49、更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。一十、B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年 8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分

50、别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的