河北省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案).doc

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1、河北省河北省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通关年房地产估价师之估价原理与方法通关题库题库(附答案附答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A2、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()

2、。A.B.C.D.【答案】C3、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】B4、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B5、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】A6、下

3、列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】D7、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成A.伤寒杂病论B.黄帝内经C.神农本草经D.医宗金鉴【答案】D8、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D9、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工

4、的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C10、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】C11、关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】C12、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】C13、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个

5、估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C14、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】B15、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B16、脏腑之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制

6、C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B17、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C18、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】D19、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】A20、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A21

7、、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C22、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】D23、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B24、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】

8、A25、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】C26、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式【答案】C27、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】B28、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.

9、1100D.1050【答案】D29、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】A30、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B31、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】D32、“先扶正后祛

10、邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C33、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】B34、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A35、某套住宅的使用面积为 100m2，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成

11、交价款在成交当日支付 50%，余款一年后支付；假设年折现率为 6%，使用面积与建筑面积的比率为 75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A36、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格 3000 万元，现增设中央空调的成本是 280 万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C37、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开

12、市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D38、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】C39、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B40、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔抵押率为 5

13、0%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B41、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】D42、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B43、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A44、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市

14、 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C45、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.

15、2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A46、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】D47、1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】B48、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电

16、梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B49、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C50、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(

17、)。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、房地产的三种存在形态有（）。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】ABD2、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD3、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。A.可供开发的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改变用途的旧房E.荒地【答案】ACD4、下列制度政策的调整

18、，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格 E 收益价格倾向

19、于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】BC6、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（）。A.估价委托书B.估价委托合同C.估价对象权属证明D.估价报告内部审核表E.估价师注册证书复印件【答案】AC8、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.

20、建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC9、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD10、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果【答案】CD11、下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有（）。A.价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价

21、格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格【答案】BCD12、一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。A.委托估价合同B.实地查勘记录C.估价人员的作息时间D.向委托人出具的估价报告E.估价项目来源和沟通情况【答案】ABD13、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联 E 外部环境要素为最适当的组合【答案】AC14、高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊

22、E 按楼面地价进行分摊【答案】BCD15、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC16、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】AC17、【2012 年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基

23、金估价【答案】BC18、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD19、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC20、在假设开发法的传统方法中计算投资

24、利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的

25、 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11

26、/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。二、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/

27、m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】三、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民

28、币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17

29、%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）四、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营

30、费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m

31、2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n130

32、0.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71

33、万元五、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7

34、%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降

35、5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.

36、39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元六、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年

37、10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和

38、墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占

39、总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=

40、629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。八、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日

41、起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一

42、次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/

43、（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）九、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成

44、前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售

45、价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211

46、年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400

47、/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）一十、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑

48、安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2

49、，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；