广东省2023年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷B卷附答案.doc
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1、广东省广东省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理能力年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷测试试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某商业店铺的购买价格为 60 万元,其中 40 万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元,投资者权益增加值为 2200 元,店铺的市场价值增长率为 2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D2、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足以弥补的,
2、可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A3、某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动 10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】D4、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%,财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%,则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为()。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C5、如国家债券的收益率为 9%,经测算,
3、工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14,整个投资市场的平均收益率为 18%,则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B6、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】A7、建筑的受力因素中,建筑本身的自重,以及地基给建筑的土反力或土压力称为()。A.永久荷载B.可变荷载C.活载D.偶然荷载【答案】A8、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。A.销售利润率=销售利润/销
4、售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A9、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D10、在集群偏好中,定位于偏好中心,来迎合所有的消费者,即_;定位于最大的细分市场,即_;同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场,即_。()A.差异性营销,集中性营销,无差异性营销B.无差异性营销,集中性营销,差异性营销C.集中性营销,无差异性营销,差异性营销D.集中性营销,差异性营销,无差异性营销【答案】B11、
5、在现行建筑安装工程费用组成中,夜间施工增加费属于()。A.规费B.措施费C.直接工程费D.企业管理费【答案】B12、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%,当通货膨胀为 3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为()。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D13、房地产投资的收益,包括投资回收和()两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】D14、某房地产投资项目总投资 5000 万元,其中资本金投入 2000 万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%,资本金投资收益率为22%,则
6、项目全部投资收益率为()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C15、()的关键,是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来,综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D16、甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%,乙物业的价值为 1300 万元和900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.
7、难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B17、先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算方法称为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C18、()是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】B19、开发项目全部投资的内部收益率表明()。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A20、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒
8、达肝气(疏肝解郁)B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】A21、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B22、某房地产投资项目,资产为 6000 万元,负债为 3500 万元,流动资产总额为 3000 万元,流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A23、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D
9、.风险报酬【答案】D24、某企业总资产为 150 万元,负债 30 万元,资本公积 10 万元,留存收益 10万元,盈余公积 5 万元,则该企业的实收资本为()万元。A.95B.100C.120D.175【答案】B25、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时,项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元,则其中最敏感的因素是()。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】D26、赵某以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营,购买价中的 60%来自银行贷款。该
10、贷款在 10 年内按年等额偿还,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C27、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是()。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D28、高尔夫球场属于()。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【答案】B29、下列各项中,不属于项目核准重点评估内容的是()。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并
11、有效利用资源C.符合社会公众利益,未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】C30、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A31、开发项目的内部收益率表明了()。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A32、在会计信息的次要质量要求中,()要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告,不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性
12、D.实质重于形式【答案】D33、工程变更估价原则中,已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价,可按照()的原则,由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用B.费用加利润C.成本加利润D.成本加负债【答案】C34、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款,其贷款额度不超过土地()的 70。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【答案】A35、某房地产投资者以 400 万元购入一个商铺用于出租经营,资本金为 100 万元,其余资金为金融机构提供的利率为 12%,期限为 10 年,按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第 1 年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元,则考虑还本收益
13、(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D36、下列房地产市场指标中,属于供给指标的是()。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A37、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是()。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A38、下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。A.开发强度系数B.土地转化率C.
14、住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A39、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A40、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C41、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为 2 万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。A.16B.18C.20D.22【答案】B42、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。A.同质偏
15、好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】A43、下列资金中,属于资本金现金流量表中现金流出的是()。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】B44、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B45、用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】B46、房地产属于不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风
16、险【答案】B47、先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算方法称为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C48、通常被大型房地产企业所采用,房地产投资信托基金也常采用的模式是()。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】C49、在项目财务评价中,动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较,如果(),则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB 小于或等于 PCB.PB 等于 PC.PB 小于 PCD.PB 大于 PC【答案】A50、假设某房产限差为 120m2,则其中误差
17、为()m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、机器字长为 8 位,定点整数 x 的补码用十六进制表示为 B6H,则其反码用十六进制表示为()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D2、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答
18、案】BCD3、现代营销战略的核心又可以称为 STP 营销,具体包括()。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD4、房地产投资的风险主要体现在()四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD5、房地产开发的主要程序可分为()。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD6、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择 E 融资方式的分析与选择【答案】
19、ACD7、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁 E 房地产协会【答案】ACD8、盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有()。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD9、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】AB10、可行性研究就是在投资决策前,对建设项
20、目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的()。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性【答案】BCD11、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有()。A.项目净现值期望值大于零,则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小,项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时,标准差小的方案为优【答案】A12、房地产开发企业的营业成本主要包括()。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产
21、出租经营成本【答案】ACD13、关于名义利率和实际利率关系的说法,正确的有()。A.名义利率越大,计息周期越长,名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数 m1 时,名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数 m1 时,名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数 m时,名义利率 r 与实际利率 i 的关系为:ier1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】ACD14、对市场调查的分析与评估,主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括()。A.方法科学B.调查方法专一性C.创造性D.合理的信息价值和成本比率E.政策性【答案】ACD15、房地产开发项目的基本报表包括
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