江苏省2023年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷A卷附答案.doc
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1、江苏省江苏省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷练习试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A2、已知某房地产开发项目的开发成本为 2000 元/m2,开发商的目标利润率为15%,当前的销售税率为 6%,按成本加成定价法可定价为()元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C3、下列对箱形基础的表述,正确的是()。A.箱形基础的材料可
2、以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形,适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C4、在房地产市场指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是()。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金比【答案】B5、某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米,竣工面积为 180 万平方米;2015 年办公楼新开工面积为 650 万平方米,竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市 20
3、15 年办公楼的施工面积为()万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C6、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋【答案】C7、以下属于房地产资产管理范围的是()。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】A8、如果整个投资市场的平均收益率为 15%,国债收益率为 9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A9、项目利润
4、为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】B10、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述,不正确的是()。A.在投资机会研究阶段,投资估算的精确度为20%,研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇,将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动
5、力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A11、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B12、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离【答案】C13、按投资的(),可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C14、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开
6、发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A15、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】A16、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】B17、银行为某家庭提供年利率为 6%,按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为 7000 元,则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.
7、1795.36【答案】A18、与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D19、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C20、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】C21、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,
8、以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B22、土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A23、某房地产开发项目的占地面积为 15000m2,规划容积率为 3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%,项目的总固定成本为 8000 万元,预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。A.
9、5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D24、随着政府土地储备制度的建立,()划拨土地使用权,已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象,开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A25、单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C26、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是()。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】D27、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产
10、的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D28、下列房地产市场指标中,属于供给指标的是()。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A29、()是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C30、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】B31、下列属于房地产开发投资的静态指标的
11、是()。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】C32、房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】B33、土地一般不会毁损,地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表明房地产投资非常适合作为一种()。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】A34、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积为 35m2,外墙面积为7m2,单元间分隔墙面积为 10m2,公摊面积为 5m2,那么,可出租面积应为()m2。A.48.5B.49C.51
12、D.45.5【答案】A35、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】C36、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C37、房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润【答案】B38、()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他
13、机构投资者资金【答案】B39、下列各项中,不属于证券市场功能的是()。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】D40、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述,正确的是()。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下,租金和价格不发生变化,价格与重置成本相同【答案】D41、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】C42、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员
14、工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C43、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于()的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D44、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是()。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】C45、若某房地产投资项目的表面收益率为 18%,年租金增长率为 8%,通货膨胀率为 6%,则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C46、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括()。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最
15、高土地取得价格【答案】C47、房地产市场分析中,根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式,分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是()。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析【答案】D48、一般来说,对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为()。A.15%25%B.25%35%C.35%45%D.45%50%【答案】C49、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利
16、率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C50、判断房地产经纪机构已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法,正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD2、下列选项中,属于工业物业市场的有
17、()。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】D3、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有()。A.不可移动性,是房地产资产最重要的一个特性B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产投资能够得到税收优惠E.房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC4、下列关于资产负债率的表述中,正确的有()。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高,则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】ABD5、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用,消费
18、者市场细分标准可归纳为()。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】BCD6、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】AB7、房地产投资的风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估 E 投资项目的质量问题【答案】ABC8、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设,总地价 8000 万元,拟建设高层住宅。该用地土质较差,地下水位较高,在住宅建设时,需采取排水措施,并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中,
19、因资金缺乏,开发公司以在建工程抵押贷款,银行为避免贷款风险,不仅自己购买了保险,还要求开发公司购买保险。该住宅建成后,销售情况良好,其中 70%的住宅销售完毕,剩余 30%用作出租用房,并且还清了所有贷款。A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】AC9、下列投资中属于金融投资的有()。A.股票B.保险C.彩票投资D.货币市场的存款E.流动资产投资【答案】ABCD10、租售方案必须明确的问题包括()。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【答案】AC11、房地产置业投资的目的有()。
20、A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】BCD12、政府在房地产市场中的主要职能有()。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB13、房地产景气循环的主要原因包括()。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD14、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】BD1
21、5、实物期权类型主要包括()。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】ABC16、下列对投资组合理论说法正确的有()。A.投资组合理论的主要论点是:对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应B.大型机构投资者进行房地产投资时,非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性C.投资者选择投资组合曲线时,最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC17、风险型决策的具体方法包括()。A.最大可能
22、法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC18、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD19、房屋施工面积包括()几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复
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