江西省2023年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷A卷附答案.doc

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1、江西省江西省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理能力年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷检测试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年后的第 6 个月的还款额为（）。A.2277.4 元B.2281.9 元C.2728.8 元D.2741.9 元【答案】A2、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金

2、的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B3、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对()。A.较低B.较高C.不高不低D.为零【答案】A4、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A5、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C6、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.

3、判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D7、某承租人的基础租金为 5 万元/月，如果营业额的 10%作为百分比租金，当其月营业额超过()万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A8、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】A9、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】B10、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小

4、，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C11、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D12、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A13、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】D14、下列不属于管理费

5、用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C15、李某从银行贷款 150 万元购一套 450 万元的商用房，贷款期限 2 年，年利率 8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问 2 年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C16、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A17、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资

6、金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D18、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C19、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】C20、假设某房产限差为 120m2，则其中误差为（）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B21、商业银行发放

7、的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A22、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标【答案】D23、某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40m2，总建筑面积为 6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/m2，每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.

8、1800B.2040C.2100D.2380【答案】C24、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】D25、某店铺的购买价格为 60 万元，购买者用现金支付 20 万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1D.23.1%【答案】C26、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D

9、.使投资毫无风险【答案】C27、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】C28、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C29、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B30

10、、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的【答案】C31、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】C32、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C33、有一房地产，土地面

11、积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C34、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场

12、集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B35、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B36、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】D37、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A38、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B

13、 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D39、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】A40、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】B41、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）的关系是（）。A.PbPbB.PbP

14、bC.PbPbD.PbPb【答案】D42、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【答案】D43、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入运营费用B.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A44、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元

15、。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C45、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】C46、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C47、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低，说明企

16、业的获利能力越强【答案】D48、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850 元，月利率为 0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D49、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】C50、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、物业资产管

17、理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【答案】ACD2、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】CD3、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性 E 资产管理的复杂性【答案】AB4、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产

18、生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【答案】AD5、建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A.走廊式组合B.套间式组合C.单间式组合D.大厅式组合E.整体式组合【答案】ABD6、国内生产总值有三种表现形态，即（）。A.价值形态B.收入形态C.产品形态D.支出形态E.生产形态【答案】ABC7、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD8、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C

19、.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】ABC9、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD10、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ABCD11、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性

20、租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC12、按资产投资的类型划分，REITs 可分为（）形式。A.权益型B.债务型C.混合型D.综合型E.抵押型【答案】AC13、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平 E 建筑形式【答案】ABCD14、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】ABC15、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利

21、润率D.资产负债率E.利息备付率【答案】AD16、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】BCD17、房地产泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开发商之间的博弈D.开发资金的易得性E.金融机构过度放贷【答案】AB18、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率 E 速动比率【答案】BD19、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B

22、.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC20、下列选项中，不属于职务发明创造的是()。A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996 年 7 月退休后，王师傅潜心钻研，于 1997 年 6 月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料【答案】C大题（共大题

23、（共 1010 题）题）一、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%

24、(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件

25、下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，

26、变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱

27、。【答案】三、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次

28、估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的

29、方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】四、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价

30、委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3

31、房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权

32、属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经

33、济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】六、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭

34、 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m

35、-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。七、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限

36、为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押

37、贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及

38、应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工

39、程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家

40、庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（

41、1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；一十、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来 5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元

42、，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）

43、F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；