江苏省2023年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷B卷附答案.doc
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1、江苏省江苏省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理提升年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷训练试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列费用中,不属于企业财务费用的是()。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费【答案】A2、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C3、在项目评估过程中,租金或售价的确定是通过与()进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上
2、交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D4、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A5、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A6、()是整个开发过程中最重要的一个环节,该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】A7、某笔贷款的年名义利率为 12%,年实际利率为 12.55%,则该笔
3、贷款是按()作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C8、在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B9、在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查主要内容的是()。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】D10、王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A11、从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态,其结构形式属于
4、()。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【答案】B12、下列选项中不可以用于土地储备资金的是()。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】B13、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】B14、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川芎【答案】B15、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】C16、某物业的购买价格为 60 万元
5、,其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5 万元,年还本付息额为 2 万元,所得税为 25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A17、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A18、某写字楼的购买价格为 100 万元,其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款,30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元,则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8
6、.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D19、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米,预测销售量为 500 万平方米,平滑指数为 0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D20、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A21、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为 I1、I2、I3,下列关系中正确的是()。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3【答案】D22、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所
7、处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】B23、关于融资成本,下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D24、房地产市场分析中,根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式,分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是()。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析【答案】D
8、25、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B26、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是()。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】C27、()是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】B28、甲写字楼购买价格为 100 万元,年净经营收入为 30 万元,年还本付息额为15 万元;乙写字楼购买价格为 200 万元,年净经营收入
9、为 50 万元,年还本付息额为 30 万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为()。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断【答案】A29、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成,成员为5 人以上单数组成,其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C30、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D31、潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B32、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时,资金筹措计划要
10、与项目的()配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】B33、当开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是()。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位【答案】A34、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】C35、关于还本付息的方式说法错误的是()。A.一次还本利息照付,借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息,在规定期限内分期
11、等额摊还本金D.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】C36、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B37、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%,期限为 15 年,按月偿还,首次月还款额为 2000 元,月还款额增长率为 0.2%,则该购房者在第 5 年后的第 6 个月的还款额为()。A.2277.4 元B.2281.9 元C.2728.8 元D.2741.9 元【答案】A38、开发项目房地产市场分析应该注意
12、方面不包括()。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析【答案】D39、小区内停车场建设费属于()。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】A40、根据马克思的利润理论,一般情况下,利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率【答案】C41、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A4
13、2、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】C43、2017 年末,某市住房总量为 5000 万平方米,其中经济适用住房 400 万平方米,商品住房 3750 万平方米,同期住房空置量为 750 万平方米,其中经济适用住房为 50 万平方米,商品住房为 450 万平方米,则该市 2017 年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D44、按房地产用途对房地产市场进行细分时,仓储用房市场属于()。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C45、下列关于房
14、地产市场自然周期的表述中正确的是()。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】B46、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B47、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】B48、下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于 1B.
15、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于 1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在 200%以上D.一般来说,对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为 35%45%【答案】A49、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C50、某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为 2500 万元,资
16、产合计为4000 万元,流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元,存货为 1200万元,则该企业的流动比率为()。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】ACD2、下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【答案】ACD3、政府对房地产市场进行宏观调控时,可
17、选择的手段主要有()A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】BCD4、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括()。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【答案】ABD5、潜在购买者一般具有三个特点即()。A.调查B.分析C.兴趣D.收入 E 途径【答案】CD6、可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的()。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.
18、建设的可能性E.政策的导向性【答案】BCD7、房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】BCD8、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求 E 增加房地产市场需求【答案】ACD9、下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有()。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】BD10、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书,并已交付用户使用,()享
19、有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B11、甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为 2 年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】AB12、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额 E 清洁卫生费【答案】ABC13、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平 E 建筑形式【答案
20、】ABCD14、抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD15、宏观经济周期循环的扩张过程包括()。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复苏E.重生【答案】AD16、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有()。A.竞争能力B.房地产市场供需C.价格D.环境保护E.外围基础设施【答案】ABC17、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD18、房地产企业
21、债务融资的主要资金来源有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款 E 信用贷款【答案】CD19、细分市场评价主要涉及()等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源 E 细分市场结构的吸引力【答案】BD20、城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括()。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】BC大题(共大题(共 1010 题)题)一、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面积为 1.5 万 m2,估
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