江苏省2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案.doc
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1、江苏省江苏省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理能力年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷提升试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、国际上物业管理行业的专业资格,是()。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】B2、对房地产资产进行全寿命期的管理,通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】C3、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指
2、标。过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出【答案】B4、在房地产市场指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是()。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D
3、.房价租金比【答案】B5、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D6、确定用于敏感性分析的财务评价指标,通常采用的指标为()。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】B7、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D8、下列关于收益率的表述中,错误的是()。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【
4、答案】D9、物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D10、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于()的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D11、下列关于财务分析指标说法中,不正确的是()。A.一般来说,应收账款周转率越高,说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大,企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低,说明企业的获利能力越强【答案】D12、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预
5、测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C13、进行可行性研究时,财务评价和综合评价的前一步骤是()。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】C14、()的市场最具潜力,投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】A15、经济活动的类型和特点不同,现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异,对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常不包括()。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】A16、某笔投资分 3 年回收,投资者期望收益率为 8%,预计未来 3 年年初回收
6、额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C17、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C18、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房,如对此问题进行调查,属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答
7、案】B19、某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营,购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C20、在会计信息的次要质量要求中,()要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告,不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式【答案】D21、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政
8、府资助【答案】D22、小儿虫积,腹痛时作,面黄体瘦,肚腹胀满,发热口臭,大便失常者,治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】A23、当贷款综合风险度超过()时,为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B24、某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租经营,其中 40 万元为银行提供的年利率为 8%、按年付息、到期还本的贷款,该项投资的年净经营收益为 12万元,贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是()。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D25、会计差错的主要内容不包括()。A.原始记录和会计数据
9、的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用【答案】C26、下列关于财务分析指标说法中,不正确的是()。A.一般来说,应收账款周转率越高,说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大,企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低,说明企业的获利能力越强【答案】D27、2016 年末,某市住房总量为 4000 万 m2,其中经济适用住房 400 万 m2,商品住房 2750 万 m2,同期住房空置量为 750 万 m2,其中经济适用住房空置量为150 万 m2,商品住房空置量为 250 万 m2,则该市 2016
10、年末的经济适用住房空置率是()。A.9.1B.12.7C.18.7D.37.5【答案】D28、根据国内生产总值的()形态看,GDP 是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】A29、风险分析常用的比较成熟的方法是()。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D30、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B31、在经历了 20092010 年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力
11、日增的情况下,调查有意向在 2011 年购买商品住宅的家庭数量,该项调查属于()。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】C32、某企业 12 月末部分资产与负债余量如下:现金和银行存款 70 万元,长期投资 100 万元,短期投资 120 万元,应收票据 210 万元,短期借款 30 万元,应付票据和应付账款 110 万元,应付工资 60 万元,应付债券 300 万元。则该企业流动比率是()。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C33、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】
12、C34、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额,允许扣除项目不包括()。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用【答案】C35、李某向银行贷款 30 万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为 20 年,贷款年利润为 6%,按月等额还本付息。如果李某于第 11 年年初一次性提前偿还本金 10 万元,则从第 11 年开始的月还款额为()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B36、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场
13、建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C37、当可供比较的互斥方案寿命期相同,其效益也相同或基本相同时,宜采用的比选方法是()。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】C38、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额,允许扣除项目不包括()。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用【答案】C39、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是()。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的
14、第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】B40、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中,经营利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A41、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A42、开发商申请领取施工许可证时,若建设工期不到一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D43、房地产开发项目单项工程验收的组织者是()。A.项目施工单位B.项目设计
15、单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】C44、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元,月平均运营费用为 60 万元,月平均空置率为 5%,月平均租金损失率为 2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是()万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C45、某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议 15 天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是()。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】C46、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元,如果其中的 40%可以
16、用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%,则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B47、银行为某家庭提供年利率为 6%,按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为 7000 元,则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A48、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】B49、对于
17、收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A50、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有()。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】ABC2、决定房地产
18、投资项目基准收益率大小的主要因素有()。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】D3、下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有()。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产资产和经营投资【答案】CD4、在对某市房地产市场进行细分时,划分出“某市甲级写字楼租赁市场”,这种划分所采用的市场细分标准有()。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分 E 按地域细分【答案】BCD5、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表
19、【答案】ABCD6、建筑物的防雷装置一般由()组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】BD7、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】AC8、房地产投资的风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估 E 投资项目的质量问题【答案】ABC9、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目,政府的规划管理包括()。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】B
20、CD10、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD11、在物业管理中经常用到的预算形式主要有()。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】ACD12、下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有()。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导
21、定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】CD13、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB14、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD15、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型 E 投资偏
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