江苏省2023年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷A卷附答案.doc
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1、江苏省江苏省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理提升年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷训练试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】A2、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】A3、下列征收补偿费中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A
2、.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D4、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时,宜采用的方案经济比选方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】B5、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元,增值税税金及附加为 55 万元,土地增值税预征为 20 万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B6、()对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】
3、C7、盈亏平衡分析结果显示:甲项目售价下降 30%、成本上升 60%时,开发利润(税前)为 0;乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%时,开发利润(税前)为0。因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,()。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A8、如果整个投资市场的平均收益率为 15%,国债收益率为 9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A9、从抵押担保的质量看,以下最优的抵
4、押品是()。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】A10、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A11、某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营,购买资金中的 500 万元为年利率 7%,期限 10 年,按年等额还本付息的抵押贷款,2014 年该写字楼税后现金流量为 60 万元,且市场价值增加 5 万元,在考虑增值收益的情况下,2014 年该项投资的投资回报率为()。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.
5、20.74%【答案】D12、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%,国债的投资收益率为 10%,市场整体的平均收益率为 20%,则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B14、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B15、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是()。A.项目的交通组
6、织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划【答案】D16、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是()。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】B17、采用工程量清单方式招标的,不需要在招标文件中公布的内容是()。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】B18、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】C19、房地产投资的收益,包括投资回收和()两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】D20、下列收益
7、性物业净经营收入的表达式中,正确的是()。A.净经营收入=有效毛收入经营费用B.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A21、对于()竞争者的企业,它们反应模式难以捉摸,在特定场合可能采取也可能不采取行动,并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】D22、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】C23、选择目标市场,通常要以细分市
8、场为基础。企业只选择一个细分市场,通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益,这种目标市场选择的模式属于()。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B24、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D25、所谓的“五 M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。A.任务B.可用的费用C.广告效果评估D.企业信誉【答案】C26、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估
9、算法D.工程近似匡算法【答案】C27、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为 E 甲1500 万元,E 乙1800 万元,E 丙2200 万元;净现值的标准差分别为甲890 万元,乙910 万元,丙1200 万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙【答案】A28、下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于 1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于 1.2C.在国际上银
10、行一般要求流动比率维持在 200%以上D.一般来说,对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为 35%45%【答案】A29、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D30、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.
11、声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C31、问卷法,是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法,适用于(),目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等,以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【答案】D32、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式,并在最后 1 个月还清所余本息,则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后 1 个月外,其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B33、租金调整时可能会
12、引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D34、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括()。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C35、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A36、投资者进行房地产投资的主要目的一般是()。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B37、投资组合理论认为,把不同投资项目组合起来,可以
13、()。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】C38、判定房地产投资风险因素发生的概率属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】B39、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务,其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括()。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师【答案】A40、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失,故通货膨胀会导致折现率()。A.提高B.降低C.无变化D.为零【答案】A41、
14、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C42、一般来说,标准差系数越小,项目的相对风险()。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】A43、编制资金使用计划,应考虑各种投资款项的(),要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】D44、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%,当通货膨胀为 3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标
15、收益率应为()。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D45、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元,则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C46、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B4
16、7、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A48、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】A49、投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A50、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B
17、.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、投资项目可行性研究的根本目的包括()。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】ABC2、物业服务企业的工作内容包括()。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD3、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是()。A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的
18、乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】ABC4、现代营销战略的核心可以称为 STP,是指()。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD5、房地产间接投资的形式主要有()。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营 E 购买土地进行开发【答案】ABC6、下列关于房地产投资特点的说法中,不正确的有()。A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要B.房地产投资非常适合作为一种长期投资C.不可移动性是房地产的重要特性
19、,直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】CD7、按照增量存量细分,房地产二级市场包括()市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD8、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD9、在构造评价方案过程中,通常按照()构造 24 个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分
20、期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD10、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD11、在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有()。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率D.空置率E.运营费用占毛收入比率【答案】C
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