浙江省2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案.doc
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1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法练习年房地产估价师之估价原理与方法练习题题(二二)及答案及答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某宗房地产的交易总价款为 80 万元,其中首期付款为 20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D2、运用假设开发法估价必须考虑资金的()。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D3、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币,其中首期支付 30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积
2、为建筑面积的 10%,套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A4、估价对象由()决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构【答案】C5、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc(t)NPcCkc(t)中,N 表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A6、某商场是 6 年前一幢已使用 5 年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限
3、为 40 年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为 60 年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B7、路线价法本质上是一种()。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】C8、有效毛收入乘数是类似房地产的()除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A9、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同,也可能不同D.单边
4、波动【答案】B10、在估价中选取 4 个可比实例,甲成交价格为 4800 元/m2,建筑面积为100m2。首次付清 24 万元,其余半年后支付 16 万元,一年后支付 8 万元;乙成交价格为 5000 元/m2,建筑面积为 120m2,首次支付 24 万元,半年后付清余款36 万元;丙成交价格为 4700 元/m2,建筑面积为 90m2,成交时一次付清;丁成交价格为 4760 元/m2,建筑面积为 110m2,成交时支付 20 万元,一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%,那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为()。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C
5、11、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500 万元(建设期内均匀投入)。建设期为 1 年,建成后可全部租出,每年可获得净利润 600 万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为 10%,则可支付的土地租金为()万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C12、下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是()。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B13、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连
6、同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于()。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A14、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有 10 层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为 1000m2,则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B15、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B16、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()
7、。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】C17、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D18、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效年龄为 12 年,重置成本为 800 元/m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C19、某可比实例成交价格为 100 万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.51,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%,人民币兑美元的汇率为 6.31,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.
8、630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D20、某宗房地产交易,买卖双方合同约定成交价格为 2385 元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D21、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【
9、答案】D22、通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】C23、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括()。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C24、高热后,皮肤干燥,或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C25、下列房地产估价活动中,价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评
10、估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B26、下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是()。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B27、房地产由于价值量大,其成交价格的付款方式往往采取()的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C28、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B29、签订了书面估价委托合同之后,应当至少明确()能够胜任
11、该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】A30、()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A31、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼,经评估总地价为180 万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D32、采用收益法测算房地产价格时,公式 VA/Yb/Y2 表示()。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定
12、比率逐年递减【答案】A33、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中,一般应选取()的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】A34、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】D35、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为 4000 元/m2,成交日期为 2014 年 5 月1 日,成交价格比正常价格低 2%,房地产状况调整系数为 1.087,已知从 2014年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%,则对该可
13、比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D36、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括()。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C37、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%,投资利润率为 20%。该房地产的重置
14、价值为()万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B38、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%,成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为()万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C39、在比较法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】A40、房地产开发商预期房地产价格未来会上升,则在制定
15、投资计划时会增加开发量,从而会使未来的供给_,使其现期供给_。()A.增加,增加B.减少,增加C.增加,减少D.减少,减少【答案】C41、某房地产的建筑面积为 2500m2,现状价值为 2000 万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为 100 万元,残值为 45 万元,后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2,重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为()万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C42、某套建筑面积为 100m2 的住宅,含家电家具的成交价格为 50 万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为 8%,家电家具价值为
16、 5 万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B43、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】B44、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或()之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】C45、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的
17、市场价值,则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D46、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】B47、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为()。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】D48、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为 30ft,临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A49、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆
18、之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】D50、有一房地产,未来第一年净收益为 20 万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为 10%,则该房地产的收益价格为()万元。A.400B.450C.500D.540【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢 6 层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有()。A.因位于同一小区,区位因素相同,不需
19、进行区位状况调整B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD2、城市规划对房地产使用管制的内容,主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC3、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC4、下
20、列费用中属于运营费用的有()。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额【答案】CD5、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价,不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土
21、地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D6、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC7、下列选项中,属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有()。A.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封【答案】AB8、根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产()时,便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调
22、B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联 E 外部环境要素为最适当的组合【答案】AC9、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,
23、应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD10、下列房地产中,通常适用比较法估价的有()。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】ACD11、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和
24、利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD12、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD13、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有()。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
25、C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC14、下列关于收益法求取净收益的说法,正确的有()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD15、比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵
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