浙江省2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题型题库附解析答案.doc

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1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理高分年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题型题库附解析答案通关题型题库附解析答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B2、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】A3、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与()之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额【答案】A4、关于房地产贷款担保

2、的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】B5、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】D6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】A7、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D

3、.同业拆借利率【答案】A8、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D9、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700【答案】C10、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等

4、额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C11、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】C12、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D13、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D14、下列选项中，（）更能反映房地

5、产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额【答案】C15、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A16、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】A17、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则

6、开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B18、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A19、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A20、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报

7、告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A21、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性【答案】B22、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】A23、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B24、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修

8、改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A25、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升B.下降C.不变D.不确定【答案】A26、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D27、实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】A28、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C29、

9、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】D30、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】C31、当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】B32、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】D33、对于开

10、发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A34、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A35、某房地产开发企业 2014 年 6 月底，流动资产为 3000 万元，速动资产为2080 万元，流动负债为 1600 万元。则该企业的速动比率是（）

11、。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C36、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A.规费B.措施费C.直接工程费D.企业管理费【答案】B37、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】B38、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C39、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】C40、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就

12、()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】A41、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】D42、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C43、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万

13、元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B44、偿债备付率可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】A45、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为 35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为 10m2，公摊面积为 5m2，那么，可出租面积应为()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】A46、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营

14、收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】B47、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管【答案】A48、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】B49、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D5

15、0、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率D.空置率E.运营费用占毛收入比率【答案】CD2、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.房产购买成本【答案

16、】ABCD3、房屋面积测算包括（）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】ABC4、细分市场评价主要涉及（）等方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.细分市场结构的吸引力【答案】BD5、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【答案】BD6、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【

17、答案】BCD7、房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB8、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策 E 加快城市化进程【答案】BCD9、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开

18、发商有特定的销售对象【答案】ABD10、从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为()。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售 E 业主委员会租售【答案】AC11、实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】ABC12、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额 E 清洁卫生费【答案】ABC13、房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB14、相对于房地产

19、开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD15、常用的采暖方式包括（）。A.集中采暖B.局部采暖C.区域供热D.分散采暖E.集体供热【答案】ABC16、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】ABCD17、甲乙两个项目均为出售型住宅项

20、目，开发经营期为 2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】AB18、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】ABC19、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】AB20、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建

21、在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况

22、下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i

23、11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；二、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010

24、 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60

25、 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】三、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作

26、业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T5029119

27、99）。【答案】四、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途

28、为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于

29、估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】五、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑

30、估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%9

31、2%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独

32、立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房

33、地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收

34、入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m

35、=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。八、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场

36、进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】九、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规

37、划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支

38、出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，

39、并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】一十、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律

40、上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】