2016年西安典型商办项目调研.pptx

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1、商办市场调研西安典型商、办项目调研北京金网络西安分公司北京金网络西安分公司2012016 6年年4 4月月谨呈：首创钜大谨呈：首创钜大商办市场调研PART 1 PART 1 宏观市场宏观市场PART 2 PART 2 办公市场情况办公市场情况PART 3 PART 3 商业市场情况商业市场情况目录商办市场调研2010201120122013201420150.0500.01000.01500.02000.02500.06000620064006600680070007200740076007800供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）l在房地产大势不景气的背景下，开发商推货节奏明显放慢，新增

2、量出现五年以来首次下降。各房企加大去化力度，成交量回升明显。由于供应量的减少，供需矛盾较前 4 年有明显的缓解，2015 年供求比已进入合理区间，但由于前几年积累的大量库存，去化仍面临较大压力。l推货节奏放缓，成交量价同比上涨。成交方面，量价在经历下行周期后有所回升。2015 年西安新建商品房共成交 1737 万平米，同比上涨 17.4%；成交均价在 2014 年筑底之后有所上涨，同比涨幅为 3.5%，接近 2013 年价格水平。西安市近五年新增供应、量价成交走势商品房供销新增供应近四年首次下降，成交规模再创新高宏观市场宏观市场-商品房供销商品房供销商办市场调研成交量价商办类物业供求关系进一步

3、加剧，市场进入滞销阶段2010-2015西安商业物业成交情况2010-2015西安办公物业成交情况l2015年西安市商业市场量升价平，商业市场得到进一步发展，商业用房成交量再次突破百万平米，达到100.9万，同比增长7.0%，成交价格为14194元/，较去年没有变化；l2015年西安市办公市场量跌价升，办公用房成交量回落至88.9万，同比下滑7.4%，成交价格为9345元/，同比增长2.2%；商业城东浐灞城西城南曲江城北经开高新长安成交量（万）6.9 16.0 11.6 6.6 16.1 5.6 16.6 16.9 3.0 供应量（万）23.3 60.4 22.3 22.3 73.7 31.3

4、 38.6 24.0 5.6 库存量（万）81.2 125.9 91.0 114.4 128.6 63.8 144.7 112.0 26.0 办公城东浐灞城西城南曲江城北经开高新长安成交量（万）8.3 5.0 3.9 3.3 8.0 3.3 12.8 42.6 1.1 供应量（万）4.5 19.7 4.5 13.4 9.7 7.0 44.7 61.4 0.0 库存量（万）21.4 29.4 28.0 28.2 39.5 12.5 101.0 153.8 0.3 商办市场商办市场-成交量价成交量价20102011201220132014201505010015020025030035002000

5、400060008000100001200014000160001061462172942773018110710713594101供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）20102011201220132014201505010015020025030070007500800085009000950048110851562621656357.873.973.99688.9供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）商办市场调研商办市场商办市场-区域分析区域分析浐灞城北城东城内城南城西高新经开曲江长安024681012141618010000200003000040000500006000016.

6、15.66.51.76.611.616.916.616.12.8成交面积成交均价浐灞城北城东城内城南城西高新经开曲江长安05101520253035400200040006000800010000120004.73.37.70.53.33.035.612.58.01.1成交面积成交均价2015西安各城区商业物业成交量价情况2015西安各城区办公物业成交量价情况l成交量方面，高新（16.9万）、经开（16.6）、曲江（16.1）、浐灞（16.1）等城市热点区域支撑西安市商业物业市场。l其中高新区以16.9万成交量拍各区域榜首，仅绿地正大缤纷城贡献近6万成交量。l成交价方面，全市商业成交均价141

7、97元/，全市除城内区以外，其余城区基本维持在全市均价水平。l受华南城6074元/成交8万影响，浐灞成交均价9535元/。l成交量方面，高新区一枝独秀，以成交35.6万，占据西安办公市场半壁江山。l成交价格方面，高新区以10690元/成交均价，领跑全市，TOP10榜单中前三项目均来自高新区，单价超过13000元/，其中绿地中央广场、中铁西安中心成交均价分别为1.5万元/、1.7万元/。区域分析商业：四个商务区商业成交凸显，年成交量在16万以上，占据第一层级。办公：高新办公物业成交占据全市半壁江山，商务聚合能力凸显，经开次之。商办市场调研排名项目名称成交金额（万元）成交面积（）成交套数（套）成交

8、均价（元/）1西安曲江芙蓉新天地1,033,1265581 215753 2西安骡马市商业步行街755,9511720 4664500 3西安华南城520,5585700 7456074 4绿地正大缤纷城446,9757589 207761 5富尔顿国际财富中心340,7918891 2318039 6太奥广场308,1421509 53014325 7紫薇永和坊307,5719749 1215573 8西安大明宫万达广场227,538685 6126199 9泰华金贸国际204,6114513 1314098 10保利拉菲公馆202,3119244 510513 合计434754323181

9、145713452排名项目名称成交金额（万元）成交面积（）成交套数（套）成交均价（元/）1泰华金贸国际768,0757531 9513350 2绿地中央广场588,4938389 11915329 3中铁西安中心428,0624989 13917129 4华商豪盛旺座城404,9947554 2628516 5旺都240,7825975 1099269 6禾盛京广中心237,2921889 9710840 7锦业时代218,1419036 9311459 8保亿风景御园190,2615407 6712348 9摩尔中心171,3316455 7510412 10保利拉菲公馆167,591883

10、5 1198897 合计341500286060117511938l商业市场TOP10合计成交金额43.5亿元，成交面积32.3万，分别占全市商业的30%、32%，全市商业成交集中度较高。骡马市步行街作为前期销售项目于今年集中备案，成交均价高达6.45万元。l受写字楼市场萎缩影响，办公物业成交面积成交集中度32%。市场主力成交集中在高新区个别项目，其中泰华金贸国际以及绿地中央广场主要依靠大客户团购解决去化问题。成交排行商办TOP10集中度高企，拓展大客户成为解决去化重要手段商办市场商办市场-成交排行成交排行2015年西安市办公TOP10（按金额）2015年西安市商业TOP10（按金额）商办市场

11、调研存量分析存量分析库存分析住宅库存有所缓解，库存压力主要集中于商业和办公物业类型存量（万）月均去化（万）去化周期（月）商品房371414526住宅218312917商业9048.4118办公4207.458l截止2015年12月，西安市商品房市场存量达3714万，按照2015年商品房月均去化水平145万/月计算，去化周期为26个月，较3季度，去库存周期减少3个月。l商品住宅存量为2183万，按照2015年月均129万的去化水平，商品住宅去化周期为17个月，较3季度，去库存周期减少3个月。l商业市场存量为904万，按照2015年月均去化水平8.4万/月计算，商业去化周期为118个月，较3季度，

12、去库存周期减少4个月。l办公市场的存量为420万，按照2015年月均去化水平7.4万/月计算，办公去化周期为58个月，较3季度，去化周期增加5个月。2015年12月底西安市场各类型物业库存表商办市场调研全市商办类产品2015年成交量分别为101万方和89万，区域较为集中，以高新、经开、曲江、浐灞四个热点区域支撑西安商办市场，高新成交量居各区域榜首。市场去化稳定，但在高供应影响下，库存再度攀升。市场去化集中于个别项目，泰华金贸国际以及绿地中央广场主要依靠大客户团购解决去化问题，TOP10去化占比32%，集中度再次上升。市场的存量大，全市商业去化周期118个月，办公去化周期约为58个月。市场存量大

13、，去化周期长，红海竞争下，有跳价趋势！市场小结市场小结市场小结：商办市场调研PART 1 PART 1 宏观市场宏观市场PART 2 PART 2 办公市场情况办公市场情况PART 3 PART 3 商业市场情况商业市场情况目录商办市场调研全全市办公典型项目选取原则市办公典型项目选取原则选取原则以全市热销和热点项目为选取原则，选取10个项目作为市场参考莱安中心莱安中心泰华金茂国际泰华金茂国际睿中心睿中心禾盛京广禾盛京广融城云谷融城云谷富尔顿财富中心富尔顿财富中心保利中达广场保利中达广场正尚国际中心正尚国际中心保亿隆基中心保亿隆基中心蓝海风蓝海风经开高新商办市场调研项目名称地址等级项目总占地 项

14、目总体量容积率写字楼楼栋数写字楼总体量总高总层数富尔顿文景路与凤城12路十字西北角乙级40亩13万538万86米23保利未央路与凤城十路十字东北角准甲200亩65万525.7万98米24正尚未央路与凤城八路十字东南角甲级50亩25万4.9948万75米17、19保亿隆基中心未央路与凤城八路十字西南角准甲14亩6.7万4.513.6万60米12泰华金贸国际高新区沣惠南路与科技二路十字西南角(科技二路与沣惠南路)准甲/乙级63亩40万7.91022.5万均为100米高层28F.31F.32F禾盛京广唐延路与科技一路交汇处东北角超甲级45亩30万7623万超高200米其余百米23F.25F.27F融

15、城云谷高新科技三路与沣惠南路交汇处甲级48亩13.5万6.98312.7万均为100米高层18F.26F蓝海风凤城二路37号 甲级32.4亩19.5万4.991162米33层莱安中心城南长安路与雁展路交汇处东北角甲级、乙级130亩85万81140万一栋240米、两栋160米，其余百米高层26F.36F.51F睿中心团结南路10附近甲级20亩10万5.99126基础数据多分布于高新、经开两个商务核心区。办公为主打物业，较为纯粹。档次普遍较高，多数达到甲级标准。全全市办公典市办公典型项目分型项目分析析商办市场调研项目名称立面/材质/low车位数量机械/平层单层面积各区面积划分标准层高结构电梯数量电

16、梯品牌电梯速度电梯服务面积空调/采暖空调费用富尔顿LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材900个机械加平层1000170-10003.6框架4西子奥的斯3.5m/s8000中央空调+地辐热12保利LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材510个机械加平层1917100-2254框架10蒂森克虏伯3m/s4500空调机位预留未定正尚LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材2500个机械加平层1480130-1703.9框架6迅达3m/s5800VRV系统分户计量保亿隆基中心LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材15个机械加平层3600168-36004.2框架8迅达3m/s5400中央空调+地辐热分户计量泰华金贸国际玻璃幕墙、陶板

17、3900个,1:1.5机械+平层 634-1145200-3003.1，3.2 框架，梁板4/6日立2.5m/s6000无空调/地辐热禾盛京广玻璃幕墙70平/个机械+平层1600-1800200-4003.3,4,4.2框架6/8/13待定5000VRV+地辐热分户计算融城云谷玻璃幕墙1017个，1:1机械+平层1162-2000114-3133.6,5.5框架4/5/8日立3m/s5000VRV未定蓝海风超白双银low-E中空氩气玻璃幕墙910个平层19614.2框架+剪力墙12德国芬兰通力5m/s中央空调未定莱安中心玻璃幕墙75平/个平层1072-210050-3403.5,3.9，4.2

18、,5.4框架5/6/14待定5500VRV未定睿中心玻璃幕墙1000个机械+平层3.6板式20迅达3m/s 分体多联机 分户计量产品指标立面、车位、层高、电梯、空调等主要指标标准较高，多数符合甲级办公要求。全全市办公典市办公典型项目分型项目分析析商办市场调研项目名称开盘时间已售/剩余量售价/租金优惠体系销售速率/出租率热销/滞销面积交房时间富尔顿20126.4万/1.6万11000/45-50无300/月40%187/2752015年保利20131.8万/3.9万8000-10000/60-65一次性96，按揭981500/月75%100/无正尚20177万/1万14000/未定交5万抵50万

19、，一次性96折，按揭98折500/月未出租170/3002016年12月保亿隆基中心20142.9万/0.7万13000/80无1200/月未出租168/无2015年底泰华金贸国际2014年16万/24万11000-14000/60-80一次性94，按揭974500/月未出租整层销售2016年6月禾盛京广2013年14万/9万 12000-16000/未定一次性96，按揭981800/月未出租整层销售2016年9月融城云谷2015.75万/7.7万10500-13500/未定一次性94，按揭971800/月未出租200左右2017年底蓝海风2015.1未开售13000-18000/120无未开

20、售未开售2017年底莱安中心2014.6约5万/35万12000-14000/未定一次性95，按揭982000/月（1年半两栋售罄）300-4002016年底睿中心2015.25万/5万14000/120无-2016年底销售情况多为现房，除个别项目外，整体销售速度较慢，月均不足2000，160-300中小户型是热销面积。全全市办公典市办公典型项目分型项目分析析商办市场调研项目名称线上推广渠道线下带客渠道客户情况富尔顿搜房外墙广告、北客站公交北郊、高新、外省；自用为主，关注价格保利无外墙广告建材、广告设计、外贸类，老业主居多；关注价格、位置、品牌正尚无兴盛园外展北郊自用客户为主，关注地段、档次保

21、亿隆基中心无老业主上访较多北郊自用客户为主，关注地段、发展泰华金贸国际西二环广告牌，网络、视频网站投放，现场名人讲座老板北京人脉销售客户以旺座国际，西安软件园的为主，自用占80%左右，关注点比较全面，价位硬件后期物业等禾盛京广乐居网，搜狐焦点无客户以西安客户为主，也有部分外省客户，自用为主，关注点比较全面，价位硬件后期物业等融城云谷出租车后车庭，停车场道闸无客户以西安周边客户为主，自用居多，主要关注点在价位。蓝海风机场、三桥户外大牌无城北自用客户为主，关注地段、价格莱安中心搜房网，乐居网，搜狐焦点，南三环广告牌高管圈层营销客户以本地客户为主，也有部分外省客户，投资居多，关注点在地理位置、项目硬

22、件以及回报率等。睿中心无无高新；企业；自用；位置。营销情况以线上网络、户外推广为主，扩展媒体覆盖面。线下渠道较少，以老板人脉销售和案场投资讲座类活动作为配合，吸引客户。全全市办公典市办公典型项目分型项目分析析商办市场调研富尔顿财富中心地址文景路与凤城12路十字西北角等级5A甲级项目总占地40亩项目总体量13万方容积率5立面/材质/lowLOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材写字楼楼栋数3写字楼总体量8万方总高86米总层数23地下层数2地下面积5600车位配比/数量1:3 900个机械/平层机械加平层单层面积1000公摊22%分区/面积段3区各区面积划分170-1000标准层高/净高3.6结构（无中柱/

23、梁板）框架大堂挑高10挑高3.6是否精装/标准是走廊宽度1.8电梯数量4电梯品牌西子奥的斯空调/采暖中央空调+地辐热物业品牌/收费富润维7.6元配套情况商业配套全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研开盘时间2012已售/剩余量6.4万/1.6万售价/租金11000/45-50销售速率/出租率300/月/40%热销/滞销面积187/275交房时间现房线上推广渠道搜房网线下带客渠道外墙广告、北客站公交营销动态目前在售1号楼精装写字间，建筑面积170-900平，均价12500元/平，优惠：全款95折，按揭97折富尔顿财富中心营销评价：产品分析区域内为数不多的精装修产品，硬件配置较高，但受位置局

24、限停车略有不便；营销动作项目目前进入尾期，基本无推广，主要依靠现房呈现和阵地包装围挡为主，上客量不多，成交主要表现为工程抵款，常规销售缓慢，目前基本进入租赁市场。周边商业氛围不足，略显冷清。全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研地址未央路与凤城十路十字东北角等级5A甲级项目总占地65万方项目总体量49万方容积率5立面/材质/lowLOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材写字楼楼栋数2写字楼总体量57000总高98米总层数24地下层数1地下面积1917车位配比/数量510个机械/平层机械加平层单层面积1917公摊32%分区/面积段未分区各区面积划分100-225标准层高/净高4结构（无中柱/梁板）框

25、架大堂挑高10.15挑高4是否精装/标准否走廊宽度2.4电梯数量10电梯品牌蒂森克虏伯空调/采暖空调机位预留物业品牌/收费保利物业9元配套情况底商保利中达广场全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研开盘时间2013已售/剩余量1.8万/3.9万售价/租金8000-10000/60-65销售速率/出租率1500/月/75%热销/滞销面积100/无交房时间12#2015年12月已交房线上推广渠道无线下带客渠道外墙广告营销动态保利中达广场在售18层写字楼，均价12000元/平，房源面积1954平米，一次性付款96折，按揭98折，项目1-4层为裙楼商铺，5-24层为写字楼。营销评价：产品分析占据未

26、央商务主轴上，且占据地铁口，区位佳，产品指标均按照准甲配置，整体质素较高；营销动作主要依托保利品牌联动进行线上大规模推广，市场形象较好，目前保利销售主力偏重在住宅部分，写字楼部分拿出5层工程抵款，仅推出中间楼层的3层对外销售，货量有限，去化情况一般。保利中达广场全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研地址高新区沣惠南路与科技二路十字西南角(科技二路与沣惠南路)等级甲级项目总占地63项目总体量40W容积率7.9立面/材质/low玻璃幕墙、陶板写字楼楼栋数10写字楼总体量22.5W总高均为100米高层总层数28F.31F.32F地下层数2F地下面积8.5W车位配比/数量3900个,1:1.5机

27、械/平层机械+平层单层面积634-1145公摊23%-27%分区/面积段无各区面积划分200-300标准层高/净高3.1，3.2结构（无中柱/梁板）框架，梁板大堂挑高6.7挑高6.7是否精装/标准豪装走廊宽度2.2，2.5电梯数量3,4,6电梯品牌日立空调/采暖无空调/地辐热物业品牌/收费北京国贸/5元配套情况卜蜂莲花，地铁3号线，各大银行泰华金贸国际全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研开盘时间2014年已售/剩余量16万/24万售价/租金11000-14000/60-80销售速率/出租率4500/月，未出租热销/滞销面积整层销售交房时间2016年6月线上推广渠道西二环广告牌，网络广告

28、、宣传片，名人讲座线下带客渠道开发商老板人脉营销营销动态五证齐全在售，建筑面积634-1148平米，均价12000元/平，全款94折，按揭97折，预计2016年6月30日交房。施工进度：正在做外立面。泰华金贸国际营销评价：产品分析位于唐延路商务大道旁，交通便利，地理位置绝佳，该项目为纯粹的写字楼集群，产品档次按照乙级标准打造，整体办公氛围较佳；营销动作线上采用全媒体推广，线下以人脉营销为主，配合案场投资类讲座活动吸引投资客。全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研泰华金贸国际项目位置绝佳，产品质素一般，线上通过全媒体广告投放拓展客户面，线下通过老板人脉进行圈层营销全全市办公典型案例市办公典

29、型案例商办市场调研营销亮点分析：线上全渠道铺排以全媒体推广的形式集中释放市场声音，前后共投入了高新区户外高炮、LED大屏、电梯轿厢、网络硬广、网络宣传片、映前广告等多种形式的推广途径，在行业内得到广泛认知；线下老板圈层营销主要凭借老板人脉圈层营销，通过老板关系共去化了总货量的50%，同时在北京、上海做了大量公关动作，并通过老板圈层关系积极推进朋介及老带新；案场投资类活动配合频繁举办投资客和公司高管较为关注的风水讲座、投资知识讲座等活动，定期邀约目标客群到访参与，释放销售信息，提升项目口碑；销售政策支持除了常规的优惠折扣外，项目还推出多种优惠手段，利用折扣、送车位等吸引客户，购买整层的客户赠送2

30、个车位，购买半层客户赠送1个车位，散户按照购买面积赠送车位使用年限。泰华金贸国际全全市办公典型案例市办公典型案例商办市场调研基础数据多分布于高新、经开两个商务核心区。办公为主打物业，较为纯粹。档次普遍较高，多数达到甲级标准。产品指标立面、车位、层高、电梯、空调等主要指标标准较高，多数符合甲级办公要求。销售情况多为现房，除个别项目外，整体销售速度较慢，月均不足2000，160-300中小户型是热销面积。营销动作以线上网络、户外推广为主，扩展媒体覆盖面。线下渠道较少，以老板人脉销售和案场投资讲座类活动作为配合，吸引客户。核心区位，区位，档次较高。较高。产品过硬，过硬，甲级标准。标准。线上线上强推广

31、+老板老板人脉营销成为主要手段。成为主要手段。全市典型办公项目小结：全全市办公典市办公典型项目分型项目分析析商办市场调研l由于本案与热销项目产品差异较大，营销启示从自身情况出发：l1、强化推广，立体铺排，拓展客户辐射面l项目商业一直没有强有力的推广支持，市场对项目的认知还停留在住宅方面。建议借助八期商业，先行打破市场认知，通过立体化的推广，梳理经开门户的首席商业形象，拓展客户辐射面。l2、依靠性价比和回报率快速清库存l项目周边区域库存量巨大，整体去化缓慢。由于区域商务氛围日益成熟，建议通过价格策略和超高回报率吸引投资客户，快速去化库存。营销建议商办市场调研PART 1 PART 1 宏观市场宏

32、观市场PART 2 PART 2 办公市场情况办公市场情况PART 3 PART 3 商业市场情况商业市场情况目录商办市场调研莱安中心莱安中心百寰中心百寰中心华润华润2424城城太奥云集太奥云集富尔顿财富中心富尔顿财富中心保利中达广场保利中达广场宫园中央宫园中央文景时代文景时代太奥广场太奥广场全市全市典型项目选取原则典型项目选取原则选取原则以全市热销和热点项目为选取原则，选取9个项目作为市场参考商办市场调研项目名称开发商隶属商圈销售公司商业形式（自持/销售）项目总体量商业体量富尔顿三合地产北客站商圈自销大部分自持；部分销售13万方8万方保利保利地产市府商圈保代合富住宅底商销售，写字楼底商自持6

33、5万方16万方文景时代泉石北客站商圈华灿销售2.6万方11万方宫园中央荣民置业龙首商圈创典 世联销售80万 方20万方太奥广场陕西福源置业大兴商圈众邦精英销售加自持80万方40万方华润二十四城华润置地三桥商圈创典独代销售150万方90万方百寰国际西安百寰建材实业太华商圈世联独代自持加销售18亩4万方太奥云集陕西兆庆置业太华商圈众邦 独代自持加销售16万方5万方莱安中心莱安集团长安路商圈自销+世联自持80万方20万方基础数据商业规模较大，基本在10万方以上的集中商业为主，以自持经营带动销售为主要形式全全市商业典市商业典型项目分型项目分析析商办市场调研项目名称业态定位（各层业态）主力店总层数单层面

34、积各层层高面积区间使用率商业车位物管公司物业费富尔顿负一：超市；一层：餐饮；二层：银行、餐饮；三层：精品餐饮；四层：洗浴、健身、教育；五层-二十九层：国际酒店好又多超市510000平米4.2米100-10000平米70%900个富润维物业11元保利一层：品牌形象店；其他楼层：根据招商情况定（综合体）星巴克43000平米4.6米100-3000平米65%510个保利物业15元文景时代一层：高档品牌服饰；二层：亲子；三四层：餐饮；五层：电影院比高影院56500平米一层：5.1米；二-五层：4.5米自由划分目前待定待定泉石4-5元太奥广场购物、娱乐、餐饮、儿童华润万家、文投影城、月星家居3层1400

35、平米6米10-40平米80%地下4000个，地上市政大洋汇鑫1.5元华润二十四城购物、娱乐、餐饮、儿童万象城3层3万方1F：6米；2F：5.4米；3F：4.8米30-300平米65%地下2300个，地上无华润置业7.5元百寰国际购物、娱乐、餐饮、儿童国际知名品牌6层1500平米1F-4F:5.7米；5F-6F：5.4米15-300平米70%2000个地下招商局物业未知太奥云集2层书店3层儿童乐园4层万达影城，自贸区进口优品超市、品牌国际书城、国际定制健身中心、美食街区万达影城4未知未知20-200平米地下2000个，地上无大洋汇鑫市政统一莱安中心购物、娱乐、餐饮、儿童商业综合体362000平米

36、3.9米200-2000平米70%550个中梁未定业态/指标先期虽有明确的业态规划，但缺乏主题性。主要依靠大型主力店为人流依托，降低经营难度。通过小铺位来降低投资门槛，吸引投资客。全全市商业典市商业典型项目分型项目分析析商办市场调研项目名称项目卖点销售模式销售价格优惠体系月均去化销售率线上推广线下渠道客户描述（描述客户区域、类型、置业目的、关注点）富尔顿体量大、商业品类丰富正常1.5-4万一次性95折，按揭98折300平米30%搜房外墙商业广告北郊经开区居多；餐饮；投资兼自用；关注周边居住人群的消费能力及租金保利地铁口正常3-3.5万一次性96折，按揭98折250平米50%无外墙商业广告住宅业

37、主居多；类型不限；投资居多；位置和价格，以及住宅入住率文景时代影院、运动场、亲子正常3.5-4万无无无微信无目前只是储备期；客户自用居多；比较关注价格、位置宫园中央二环内，地铁口，城市综合体正常未知未知无无二环内，自营企业居多，自用占80%，比较关注位置，地段及周边的商业配套太奥广场二环内、双地铁、城市综合体带返租（每年返10，合同五年一签）1.3万一次性96折；按揭97折30-40套60%户外大牌、电梯、广播、微信call客、销使、二手房、中介城西（年轻人居多）、周内人少，周末人多；自用加投资；位置、价格华润二十四城地铁口、万象城正常2.8-5万一次性98折；按揭96折500平米40%201

38、4、2015年整年地铁报销使带客城西、投资、价格百寰国际二环内，周边商业成熟正常2.3万优惠3个点，成交4个点西部传媒围挡广告二环内，投资 加自用，位置，价格太奥云集二环内，自带一万方美食街正常1.3万未定00无公交站牌，围挡广告二环内，投资，关注项目位置，价格（没有五证）莱安中心区域正常1.5-1.8万一次性98折；按揭没优惠1000平米20%户外大牌、机场广告call客、销使南郊；自用兼投资、区域内的发展；价格（五证不齐）营销情况以地段和主力店为主要卖点，线下拓客为主要来客手段，但整体去化缓慢，销售不佳全全市商业典市商业典型项目分型项目分析析商办市场调研华润万象城项目名称华润万象城开发商华

39、润置地隶属商圈三桥商圈项目总体量150万方商业体量90万方业态定位（各层业态）购物、娱乐、餐饮、儿童主力店万象城总层数3层单层面积3万方各层层高1F：6米；2F：5.4米；3F：4.8米面积区间30-300平米使用率0（2017年交房）商业车位地下2300个，地上无物管公司华润置业物业费7.5元全全市商业典型案例市商业典型案例商办市场调研销售公司创典独代商业形式销售项目卖点地铁口、万象城销售模式正常销售价格2.8-5万优惠体系一次性98折；按揭96折月均去化500平米销售率40%线上推广2014、2015年整年地铁报线下渠道销使带客客户描述城西、投资、价格营销评价：产品分析位于三桥新商圈，属于

40、地铁上盖物业，华润万象城主力店资源，带动人流，实现销售；营销动作线上采用全媒体推广，覆盖网络、地铁报等覆盖，现场配合明星专场活动带动人气，线下以人脉营销为主，配合案场投资类讲座活动吸引投资客。华润万象城全全市商业典型案例市商业典型案例商办市场调研太奥广场项目名称太奥广场开发商陕西福源置业隶属商圈大兴商圈项目总体量80万方商业体量40万方业态定位（各层业态）购物、娱乐、餐饮、儿童主力店华润万家、文投影城、月星家居总层数3层单层面积1400平米各层层高6米面积区间10-40平米使用率80%商业车位地下4000个，地上市政物管公司大洋汇鑫物业费1.5元全全市商业典型案例市商业典型案例商办市场调研销售

41、公司众邦精英商业形式销售加自持项目卖点二环内、双地铁、城市综合体销售模式带返租（每年返10，合同五年一签）销售价格1.3万优惠体系一次性96折；按揭97折月均去化30-40套销售率60%线上推广户外大牌、电梯、广播、微信线下渠道call客、销使、二手房、中介客户描述城西（年轻人居多）、周内人少，周末人多；自用加投资；位置、价格太奥广场营销评价：产品分析位于唐延路商务大道旁，交通便利，地理位置绝佳，该项目为纯粹的写字楼集群，产品档次按照乙级标准打造，整体办公氛围较佳；营销动作线上采用全媒体推广，线下以人脉营销为主，配合案场投资类讲座活动吸引投资客。全全市商业典型案例市商业典型案例商办市场调研太奥

42、广场依托10%高额返租政策，吸附全城投资客返租政策：甲方与业主签订销售合同后，附带签订返祖协议，协议期限为5年，每5年重新签订。按照协议甲方回收业主铺位收经营权，业主不参与后期经营管理。由甲方招商部统一管理，统一规划业态，统一招租；甲方按照合同约定时限，每年按照售价10%作为租金回报，支付给业主。全全市商业典型案例市商业典型案例商办市场调研基础数据商业规模较大，基本在10万方以上的集中商业为主，以自持经营带动销售为主要形式；业态/指标先期虽有明确的业态规划，但缺乏主题性。主要依靠大型主力店为人流依托，来经营难度降低。通过小铺位来降低投资门槛，吸引投资客；营销情况以地段和主力店为主要卖点，线下拓

43、客为主要来客手段，但整体去化缓慢，销售不佳。业态定位业态定位相似，营销手段营销手段单一，个别项目依托返租，去化较好，整体去化个别项目依托返租，去化较好，整体去化周期长！全市典型办公项目小结：全全市商业典市商业典型项型项目小结目小结商办市场调研l1、强化人流导入，为消费提供支撑，先行解决经营问题l非核心区位，商业氛围欠缺，客户投资信心不足，增加人流导入是首要手段；l2、租售联动，解决因铺位质素不佳带来的的销售难问题l目前剩余商业以内街、二层、大埔为主，常规销售难度大。建议先行招商，租售联动。通过带租约销售降低难度，依靠租金递增提升回报率，解决难去化问题；l3、改进产品配套，引进天然气等硬件设施，拓宽业态范围l商业内街定位餐饮主题，建议引进天然气配套，扩展餐饮业态范围，更为切合主题；l4、现铺包装，营造氛围。双线铺排，拓展客户面l目前内街为现铺，经营不佳，氛围差，客户信心不足。建议内街整体包装，营造氛围，提升投资信心。同时线上与线下同时展开，多种形式结合进行市场发声，拓展客户面，提升知名度。营销建议商办市场调研-THE END-THE END-沟通时间沟通时间