第二章 资产评估基本方法1.ppt

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1、第二章第二章 资产评估基本方法资产评估基本方法12u本章教学内容本章教学内容：本章总体介绍资产评估的三个基本方法，以及如何选择评估方法。u本章教学目的本章教学目的：要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。u本章重点与难点：本章重点与难点：对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径是难点。u本章教学

2、时数本章教学时数：课时u作作 业业：资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6提出结论提出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程3资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法4市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能价值法统计分析

3、法观察法 使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系5第一节、第一节、成本法成本法 成本法也称重置成本法，是从待成本法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。损耗，来确定资产价值的方法。它是它是从成本取得和成本构成的角度对被评从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。估资产的价值进行的分析和判断。一、基本概念一、基本概念6二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评

4、估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或7 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、被评估资产必须是可以再生的或可、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的以复制的 三、基本前提三、基本前提8 重置成本评估方法重置成本评估方法四、常见的评估方法四、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法

5、各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本更新重置成本910重置成本及其估算重置成本及其估算实体性贬值及其计算实体性贬值及其计算资产功能性贬值及其计算资产功能性贬值及其计算资产经济性贬值及其计算资产经济性贬值及其计算五、五、各项指标的确定各项指标的确定 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义 重重置置成成本本一一般般可可分分为为复复原原重重置置成成本本和和更更新新重重置置成成本本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料

6、、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产产所所发发生生的的费费用用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。1112思考思考：复原重置成本与更新重置成本有复原重置成本与更新重置成本有何异同点？现实生活中二者均可得到时，何异同点？现实生活中二者均可得到时，更

7、偏向哪一个？更偏向哪一个？更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因

8、此，复原重置成本往往会高于更会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。新重置成本。13 注：注：1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。本计算成本。14 例：有一台例：有一台3年做的桌子，假如原来使用年做的桌子，假如原来使用10个人个人工，消耗了工，消耗了0.5立方米的木材、立方米的木材、1公斤钉子、公斤钉子、0.5公斤的公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗

9、和价漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。格按现在的价格算。（原消耗、现价格）（原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用子用8人工，人工，0.4立方米的木材，立方米的木材，1公斤钉子、公斤钉子、0.3公斤公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）现价格）15 （1）重

10、置核算法）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法16 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费资金成本资金成本间接成本构成：间接成本构

11、成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用1718例：评估机械设备一台，三年前购置。据评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价万元，其中买价8万，运输费万，运输费0.4万，安万，安装费用（包括材料）装费用（包括材料）1万，调试费用万，调试费用0.6万。万。经调查该设备现行价格经调查该设备现行价格9.5万，安装费、万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨，运输费、调试费分别比三年前上涨，。根据以上资料，试计算，。根据以上资料，试计算该机械设备重置成本该机械设备重置成本。1

12、9重置成本买价运费安装费调试费重置成本买价运费安装费调试费 （）（）（）（）（）（）（万元）（万元）20l课堂练习课堂练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台器设备的现行市场价格每台180000元，运杂元，运杂费费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其他费用元、其他费用1000元，元，安装期限较短。安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安评估人员分析认为，被评

13、估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本。核算法估算该机器设备的重置成本。21重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000作业：被评估资产为一台作业：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料

14、，该设备账面原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接万元，安装费中直接成本成本0.4万元，安装费用中间接成本为万元，安装费用中间接成本为0.2万元。万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年年前上涨前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接，安装费中直接成本上涨成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？变。该设备的重置成本是多少？22（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%

15、）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万

16、元）23是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本历史成本资产重置成本历史成本物价变动指数物价变动指数历史成本历史成本计算公式计算公式24物物价价指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格变动指数）年环比价格变动指数）25 某机床于某机床于2002年购置安装，账面原年购置安装，账面

17、原值为值为16万元。万元。2004年进行一次改造，改年进行一次改造，改造费用为造费用为4万元；万元；2006年又进行一次改年又进行一次改造，改造费用为造，改造费用为2万元。若定基价格指万元。若定基价格指数数2002年为年为1.05，2004年为年为1.28，2006年为年为1.35，2007年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床2007年的重置成本年的重置成本 例题例题26重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2002161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32200441.281.60/1.28=1.2

18、541.25=5200621.351.60/1.35=1.1921.19=2.3820071.601.60/1.60=1合计31.72728练习：某待评估资产购建于某待评估资产购建于2004年年9月，账面原值为月，账面原值为100000元，现评估其元，现评估其2008年年9月月2日的价值。当日的价值。当时该资产的价格指数为时该资产的价格指数为120，评估基准日该，评估基准日该类资产的定基价格指数类资产的定基价格指数150，2004-2008同类同类资产环比价格指数分别为资产环比价格指数分别为105%，90.2%，110%，120%，则确定被估资产价值。，则确定被估资产价值。29被估重置成本被估

19、重置成本=100000（150120）100=125000（元）（元）或被估资产重置成本或被估资产重置成本=1000090.2%105%110%120%=100000125=125000（元）（元）物价指数法和重置核算法的主要区别物价指数法和重置核算法的主要区别与重置核算法相比，物价指数法物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原成本和更新重置成本复原成本和更新重置成本。一项技术进步技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高偏高。30（3）功能价

20、值法）功能价值法参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）含义：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的含义：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。3132资资产产重重置置的的目目的的在在于于重重置其功能置其功能，功能功能 相同相同，购购建成本建成本 也也应应相同相同。理论假设计算方法计算方法A 生生产产能力比例法能力比例法被评资产被评资产重置成本重置成本参照资产参照资产重置成本重置成本被

21、评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力33B 功能成本指数法功能成本指数法参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指数，在美国，这个经验数据一般在0.41.2之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。被评资产被评资产重置成本重置成本34 某仪器制造厂生产线的重置成本为某仪器制造厂生产线的重置成本为35万万元，年产量为元，年产量为8000台。现知待评估资产年产台。现知待评估资产年产量为量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力台。假定该仪器生产

22、线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为本为（规模经济效益法）（规模经济效益法）例题例题待评估资产重置成本待评估资产重置成本=60008000350000 =262500（元）（元）3536注意：注意：应用这种方法估算重置成本时，首先应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种这种线性或指数线性或指数关系，否则这种方法就不关系，否则这种方法就不可以采用。可以采用。4、统计分析法统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的

23、重置成本37计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本38例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员万元。评估人员从中抽样选取了从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其台具有代表性的通用设备，

24、其账面历史成本为账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之万元，经估算其重置成本之和为和为80万元。该类通用设备的重置成本为：万元。该类通用设备的重置成本为：39 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）（万元）40（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法411、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使

25、用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值4243计算公式资产实体性贬值=重置成本（1成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度（1）观察法）观察法44p形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）修复费用法）修复费用法 这种方法是利用恢复资产功能恢复资产功能所支出的费用金额

26、来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用45（3）使用年限法）使用年限法p含义含义 使用年限法是利用被评估资产的使用年限法是利用被评估资产的实际实际使用年限使用年限与其与其总使用年限总使用年限的比值来判断并估的比值来判断并估测其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬测其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值额的一种方法。值额的一种方法。46资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限）名义已使

27、用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率(小于小于1)截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100p计算公式计算公式4748思考思考能否以会计中固定资产折旧额直接能否以会计中固定资产折旧额直接作为实体性贬值额？为什么？作为实体性贬值额？为什么？49p使用年限法示例被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2002年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。试

28、计算该设备的实体性贬值。50解：解：资产利用率资产利用率 =53605/53608=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.4651练习：某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。计算资产利用率：52资产利用率=103607.5(103608)100%=93.75%2、功能性贬值及其估算方法、

29、功能性贬值及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。含义含义53功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式超额投资成本超额投资成本超额运营成本超额运营成本5455从从投入投入方面着手方面着手超额投资成本超额投资成本 由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中就有一部分超额投资得不到补偿。中就有一部分超额投资得不到补偿。超额投资成本复原重置成本更新重置

30、成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本56注意：注意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成成本本，也也不不需需再考虑超额投资成本。再考虑超额投资成本。57从产出能力方面着手从产出能力方面着手超额运营成本超额运营成本 由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落

31、后后于于新新设设备备，新设备在运营费用上低于原有设备。新设备在运营费用上低于原有设备。第三节成本法超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数58p计算计算功能性损耗功能性损耗=被评估资产年超额运营成本净额被评估资产年超额运营成本净额各年折现系数各年折现系数=被评估资产年超额运营成本被评估资产年超额运营成本(1所得税率所得税率)各年折现系各年折现系数数其中：被评估资产年超额运营成本其中：被评估资产年超额运营成本 =（旧技术单位生产成本新技术单位生产成本）（旧技术单位生产成本新技术单位生产成本）年年生产量生产量59p分析设备的分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因

32、素超额运营成本，应考虑下列因素生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为面大致相同，操作人员平均年工资福利费约

33、为6000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚可使用3年，所得年，所得税率为税率为33%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。能性贬值。60（1）计计算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本：成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估估算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本净额：成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将将被被评评估估生生产产控控制制装装置置在在剩剩余余使使用用年年限限内内的的每每年年超超额

34、额运运营营成成本本净净额额折折现现累累加加，估估算算其其功能性贬值额功能性贬值额:12060(P/A，10%，3)=120602.4869=29992（元）元）613、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算含义含义 资产经济性贬值是由于资产经济性贬值是由于外部环境外部环境变化造成的贬值。变化造成的贬值。62产生的原因产生的原因竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足材料供应不畅，导致开工不足材料供应不畅，导致开工不足材料成本增加，导致企业费用直线上升材料成本增加，导致企业费用直线上升通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导

35、 致企业运营成本加大致企业运营成本加大产业政策的变动，缩短使用寿命产业政策的变动，缩短使用寿命 6364估算生产能力变化率评估经济性损耗估算生产能力变化率评估经济性损耗(1)经济性贬值率经济性贬值率=1(生产能力生产能力A/生产能力生产能力B)x 100%其中其中:A 受外界因素影响后的生产能力受外界因素影响后的生产能力 B 设计能力设计能力 x 规模效益系数规模效益系数(2)经济性贬值经济性贬值=重置成本重置成本经济性贬值率经济性贬值率65 估算方法：估算方法：估算收益损失额估算收益损失额 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益净损失额的经济收益

36、净损失额现值系数现值系数 66注意注意 一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不计算经济性贬值不计算经济性贬值。例例题题：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变)。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。变。请估算该电视机生产线的经济性贬值

37、率。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效益指数为效益指数为0.6，67设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%68例例题题：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可

38、可以以继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值。试估算该生产线的经济性贬值。69计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-25%）（P/A，r，n）=18651750(元元)70例例：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1000个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值率率为为15%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前

39、只只能能运运行行在在750个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.7。估估算算此此生生产产线线运运行行于于750个个/月月的的经经济济性性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。贬值和继续使用条件下的公平市场价值。71计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%

40、（5）经济性贬值）经济性贬值 =100000018.5%=185000(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150000-185000=665000(元元)7273课堂练习：某被估生产线设计生产能力为年产某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左台左右，根据上述条件，估测该生产线的经济性贬右，根据上述条件，估测该生产线的经济性贬值率。值率。又如，数据承上例，假定不是每年减少又如，数据承上例，假定不是每年减少6000台台产品，而是每台产品损失

41、毛利润产品，而是每台产品损失毛利润100元，该生元，该生产线尚可继续使用产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资年，企业所在行业的投资回报率为回报率为10%，所得税率为，所得税率为25%。试求该资产。试求该资产的经济性贬值额。的经济性贬值额。74解（1）经济性贬值率经济性贬值率=1-0.81100%=19%（2）经济性贬值额）经济性贬值额=(6000100)(1-25%)(PA，10%，3)=4500002.4869 =1119105(元元)75总结：总结：成本法运用的形式成本法运用的形式各种贬值额的各种贬值额的含义含义及测算方法及测算方法应注意实体性贬值额估算时应注意实体性贬值额估算时实际使

42、用年限与名义使用实际使用年限与名义使用年限年限的区分的区分 76u评价优点：比较充分考虑了资产的损耗，使评估优点：比较充分考虑了资产的损耗，使评估结果趋于合理公平；应用广泛有利于资产保结果趋于合理公平；应用广泛有利于资产保值；能较真实反映资产现实价值值；能较真实反映资产现实价值缺点：计算繁琐且经济性贬值不易测算缺点：计算繁琐且经济性贬值不易测算适用范围适用范围：主要适用于可复制、再生及可重：主要适用于可复制、再生及可重新建造或购买的资产。如房屋建筑物、机器新建造或购买的资产。如房屋建筑物、机器设备以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权设备以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等资产的评估。等资产的评估

43、。第二节第二节 市场法市场法一、基本涵义一、基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的基本原则是替代原则。市场法的基本原则是替代原则。大大致致思思路路：有有一一被被评评估估资资产产，要要进进行行评评估估，首首先先在在市市场场上上找找到到近近期期出出售售的的同同类类资资产产作作为为参参照照物物；然然后后分分析析被被评评估估资资产产和和该该参参照照物物的的差差异异，并并把把差差异异量量化化；最最后后用用

44、这这些些差差异异去修正市场上参照的价格。从而估算出被估资产的价格去修正市场上参照的价格。从而估算出被估资产的价格 77 例：评估港宁园小区某房产例：评估港宁园小区某房产2005年的抵押价值，选年的抵押价值，选择的参照物择的参照物A小区在小区在2002年成交单价每平米年成交单价每平米6000元，元，2002年至年至2005年量化数值年量化数值500元，装修水平港宁园优于元，装修水平港宁园优于A小区，量化数值小区，量化数值200元。元。B小区小区2002年成交价格年成交价格7000元元每平米，每平米，2002年至年至2005年量化的数值年量化的数值1000元，元，B小区装小区装修水平优于港宁园，量

45、化数值修水平优于港宁园，量化数值500元。元。C小区在小区在2003年年成交单价为成交单价为8000元每平米，元每平米，2003年至年至2005年量化的数值年量化的数值300元。元。C小区的装修水平优于港宁园，量化数值小区的装修水平优于港宁园，量化数值900元。元。评估步骤：（评估步骤：（1）寻找对照物）寻找对照物(2)计算评估值计算评估值评估值计算：评估值计算：(1)算术平均算术平均(2)加权平均加权平均 78二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：条件：其一：市场前提：要有一个活跃的公开市场

46、其一：市场前提：要有一个活跃的公开市场其二：可比前提：公开市场要有可比的资产及其交易其二：可比前提：公开市场要有可比的资产及其交易活动。活动。79u运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：(一一)资产的功能资产的功能资产有效功能越好，价值越高。资产有效功能越好，价值越高。(二二)市场供求市场供求 主要考主要考虑虑参照物成交参照物成交时时与与评评估估时时的市的市场场条件及条件及供求关系的供求关系的变变化情况。化情况。(三三)交易条件交易条件 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。时间等。(四四)

47、资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量 资产资产的的实实体特征主要是指体特征主要是指资产资产的外的外观观、结结构、构、役役龄龄和和规规格型号等。格型号等。资产资产的的质质量主要是指量主要是指资产资产本身本身的建造或制造工的建造或制造工艺艺水平水平(五五)成新率成新率8081确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、条件、资产实体特征和质量、成交时间等。成交时间等。2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1.选择差异因

48、素：根据资产种类，选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初各项差异指标进行调整，得出初评结果。评结果。对初评结果进行分析，用统计分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。u三、操作程序三、操作程序第二二节 市场法四、四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法 (一）直接比较法一）直接比较法1、现行市价法、现行市价法2、市价折扣法、市价折扣法3、功能价值法、功能价值法4、价

49、格指数法、价格指数法5、成新率调整法、成新率调整法 （二）类比调整法（二）类比调整法1、市场售价类比法（重要）市场售价类比法（重要）2、成本市价法、成本市价法 3、价值比率法、价值比率法82(一一)直接比较法直接比较法 直接比较法是在市场上能找到与被评估资产完全相同资产直接比较法是在市场上能找到与被评估资产完全相同资产或购建时限较短的全新资产的现行市价。利用参照物交易价格或购建时限较短的全新资产的现行市价。利用参照物交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行 比较判断评估对象价值的一类方法，其基本计算公式为：比较判断评估

50、对象价值的一类方法，其基本计算公式为：评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象特征评估对象特征参照物特征参照物特征 或评估对象价值或评估对象价值=对照合理成交价格对照合理成交价格 831、现行市价法、现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。估价值。例如：例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、批量生产