房地产开发企业的税收政策.ppt

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1、一、税法：是调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权是调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利及义务关系的法律规范总称。它是国家及纳利及义务关系的法律规范总称。它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的是为了保证国家利益和纳税人的合法权益，保是为了保证国家利益和纳税人的合法权益，保证国家的财政收入。证国家的财政收入。房地产开发企业的相关税收政策房地产开发企业的相关税收政策二、税法种类：1、按照税法的基本内容和效力的不同分为税收基按照税法的基本内容和效力的不同分为税收基本法和税收普通法；本法和税收普通法；2 2、按照税法的职能作用的不同分为税收实体法和

2、税、按照税法的职能作用的不同分为税收实体法和税收程序法；收程序法；3 3、按照征收对象的不同可分为：、按照征收对象的不同可分为：a)对流转税课税的税法。主要有增值税、营业税、对流转税课税的税法。主要有增值税、营业税、消费税、关税等。特点是与商品生产、流通、消费税、关税等。特点是与商品生产、流通、消费有密切的联系。消费有密切的联系。房地产开发企业的相关税收政策b)对所得额课税的税法。包括企业所得税、个人对所得额课税的税法。包括企业所得税、个人所得税等。所得税等。c)对财产、行为课税的税法。包括房产税、印花对财产、行为课税的税法。包括房产税、印花税等。税等。d)对自然资源课税的税法。包括资源税、城

3、镇土对自然资源课税的税法。包括资源税、城镇土地使用税等地使用税等4 4、按照主权国家行使税收管辖权的不同，可分为国、按照主权国家行使税收管辖权的不同，可分为国内税法、国际税法、外国税法等；内税法、国际税法、外国税法等；5 5、按照税收收入归属和征收管辖权限的不同，可分、按照税收收入归属和征收管辖权限的不同，可分房地产开发企业的相关税收政策为中央税、地方税和中央与地方共享税。为中央税、地方税和中央与地方共享税。房地产开发企业的相关税收政策三、房地产开发企业有关的税法介绍：1 1、土地增值税法：、土地增值税法：a)土地增值税的纳税义务人：土地增值税的纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上建筑物及附

4、着物为转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。关和社会团体及其他组织。b)土地增值税的征税范围：土地增值税的征税范围：房地产开发企业的相关税收政策土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物的行为征税；物的行为征税；土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。征税。具体包括：出售国有土地使用权；取得国有土具体包括：出售国有土地使用权；取

5、得国有土地使用权后进行房地产开发建设后出售的；存地使用权后进行房地产开发建设后出售的；存量房地产买卖。量房地产买卖。房地产开发企业的相关税收政策c)不属于房地增值税的纳税范围：不属于房地增值税的纳税范围：以继承、赠与方式转让房地产的；以继承、赠与方式转让房地产的；房地产出租；房地产出租；房地产抵押；房地产抵押；以房地产进行投资、联营；投资、联营一方以以房地产进行投资、联营；投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征土地增值税。暂免征土地增值税。合作建房

6、；一方出资金、一方出土地，双方合合作建房；一方出资金、一方出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征。作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征。房地产开发企业的相关税收政策企业兼并并转让房地产，对被兼并企业将房地产企业兼并并转让房地产，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征。转让到兼并企业中，暂免征。房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代客房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，属劳务收入，不缴纳土地增值税。收入的行为，属劳务收入，不缴纳土地增值税。房地产的重新评估，是指企业在清产

7、核资时对房房地产的重新评估，是指企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其增值的情况，但因没有地产进行重新评估而使其增值的情况，但因没有发生房地产产权属转移，房地产权、土地使用权发生房地产产权属转移，房地产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属缴纳土地增值税的范人也未取得收入，所以不属缴纳土地增值税的范围。围。房地产开发企业的相关税收政策d)土地增值税的税率土地增值税的税率 土地增值税实行四级超级累计税率，具体如下土地增值税实行四级超级累计税率，具体如下：级数级数增值额与扣除项目金额比率增值额与扣除项目金额比率税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1 1不超过不超过50%50%的部分的

8、部分30300 02 2超过超过50%50%至至100%100%的部分的部分40405 53 3超过超过100%100%至至200%200%的部分的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535房地产开发企业的相关税收政策e)应税收入应税收入收入包括货币收入：现金、银行存款、支票、收入包括货币收入：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券；融债券、企业债券、股票等有价证券；实物收入：包括取得各种实物形态的收入，如实物收入：包括取得各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，

9、房屋、土地等不动产等；钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等；其他收入：含取得无形资产收入或具有财产价其他收入：含取得无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、著作权、专有技术使用值的权利，如专利权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等权、土地使用权、商誉权等房地产开发企业的相关税收政策f)扣除项目扣除项目取得土地使用权所支付的金额：含地价款及按取得土地使用权所支付的金额：含地价款及按国家规定同意缴纳的有关登记及手续费。国家规定同意缴纳的有关登记及手续费。房地产开发成本：包括土地征用费及拆迁补偿房地产开发成本：包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、前期工

10、程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。费、公共配套设施费、开发间接费等。房地产开发费用：包括销售费用、管理费用、房地产开发费用：包括销售费用、管理费用、财务费用。允许扣除费用为：财务费用。允许扣除费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产房地产开发成本）开发成本）*5%5%；房地产开发企业的相关税收政策 （取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成房地产开发成本）本）*10%10%；与转让有关的营业税、城市维护建设税、印花与转让有关的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加；税、教育费附加；从事房地产

11、开发的纳税人可按土地使用权所支从事房地产开发的纳税人可按土地使用权所支付的金额付的金额+房地产开发成本之和，加计房地产开发成本之和，加计20%20%扣除；扣除；g)税收优惠税收优惠 房地产开发企业的相关税收政策纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目目20%20%的，免征土地增值税；的，免征土地增值税；国家依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；国家依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人转让自用住房的，凡居住满个人转让自用住房的，凡居住满5 5年或年或5 5年以上的，年以上的，免征土地增值税；居住免征土地增值税；居住3 3年未满年未满5 5年

12、的，减半征收年的，减半征收增值税；居住未满增值税；居住未满3 3年的，征收土地增值税。年的，征收土地增值税。房地产开发企业的相关税收政策h)土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式：1.增值额增值额=收入额收入额-扣除项目金额；扣除项目金额；2.增值率增值率=增值额增值额 扣除项目金额；扣除项目金额；3.应税税额应税税额=增值额增值额 适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额 速速算扣除项目；算扣除项目；4.企业免征土地增值税的价格临界企业免征土地增值税的价格临界x=1.2848cx=1.2848c5.x x为平方米最高售价；为平方米最高售价；c c为除营业税、城建税为除营业税、城建税及教

13、育附加税以外的扣除成本。企业在这一价及教育附加税以外的扣除成本。企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾，又可获得格水平下，即可享受起征点的照顾，又可获得较大利润。较大利润。6.y y0.0971c0.0971c（企业欲使提价所带来的收益超（企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益必须满足）过新增的税负而增加收益必须满足）房地产开发企业的相关税收政策2 2、城镇土地使用税法、城镇土地使用税法 城镇土地使用税是以土地为征收对象，对拥土城镇土地使用税是以土地为征收对象，对拥土地使用权的单位和个人征收的一种税。地使用权的单位和个人征收的一种税。a)城镇土地使用税的纳税人有：城镇土地使用税的

14、纳税人有：拥有土地使用权的单位和个人；拥有土地使用权的单位和个人；拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；其土地的实际使用人和代管人为纳税人；土地使用权为确定或权属纠纷未解决的，其实土地使用权为确定或权属纠纷未解决的，其实房地产开发企业的相关税收政策 其实际使用人为纳税人；其实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，共有各方都是纳税人。土地使用权共有的，共有各方都是纳税人。b)征税范围：包括在城市、县城、建制镇和工矿征税范围：包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有所有和集体所有的土地。区内的国有所有和集体所有的土地。

15、c)计税依据：以纳税人实际占用的土地为计税依计税依据：以纳税人实际占用的土地为计税依据，按照规定税率计算应纳税额。据，按照规定税率计算应纳税额。房地产开发企业的相关税收政策d)税率税率级别级别人口（人）人口（人）每平方米税额（元每平方米税额（元)大城市大城市5050万以上万以上1.5-301.5-30中等城市中等城市20-5020-50万万1.2-241.2-24小城市小城市2020万以下万以下0.9-180.9-18县城、建制镇、工矿县城、建制镇、工矿区区0.6-120.6-12房地产开发企业的相关税收政策e)税收优惠，免征土地增值税的有税收优惠，免征土地增值税的有:国家机关、人民团体、军队

16、自用的土地；由财国家机关、人民团体、军队自用的土地；由财政拨付事业经费的单位自用的土地；政拨付事业经费的单位自用的土地；宗教、公园、名胜古迹自用的土地；宗教、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、木、渔业的生产用地；直接用于农、林、木、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税从使用的月份起免缴土地使用税5 5至至1010年；年；房地产开发企业有关税收对非营利性医疗机构、疾病控制机构和医疗保健对非营利性医疗机构、疾病控制机构和医疗保健

17、机构等卫生机构自用的土地；机构等卫生机构自用的土地；企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的；能与企业其他用地明确区分的；免税单位无偿使用纳税单位的土地；免税单位无偿使用纳税单位的土地；对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的土地；属分支机构自用的土地；对石油、电力、煤炭等能源用地，民有港口、铁对石油、电力、煤炭等能源用地，民有港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等特殊用地划分征免税界限盐业、

18、采石场、邮电等特殊用地划分征免税界限房地产开发企业的相关税收政策和给予政策性减免税照顾。和给予政策性减免税照顾。g)城镇土地使用税的纳税时间：城镇土地使用税的纳税时间：纳税人购置新建商品房，自房屋加纳使用之次纳税人购置新建商品房，自房屋加纳使用之次月起缴纳；月起缴纳；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发权属证更登记手续，房地产权属登记机关签发权属证书之次月缴纳；书之次月缴纳；自合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土自合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。地使用税。房地产开发企业的相关税收政策纳税人新征用的耕

19、地，自批准之日起满纳税人新征用的耕地，自批准之日起满1 1年时开始年时开始缴纳；缴纳；纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月缴纳。纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月缴纳。房地产开发企业的相关税收政策3 3、房地产税、房地产税 是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房屋所有人或经营人征收的一种税收。收入向房屋所有人或经营人征收的一种税收。a)纳税义务人：纳税义务人：u权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体和个人纳税；属集体和个人所有的，由集体和个人纳税；u产权出典的，由承典人纳

20、税；产权出典的，由承典人纳税；u产权所有人、承典人不在房屋所在地的，有房产权所有人、承典人不在房屋所在地的，有房屋代管人或使用人纳税。屋代管人或使用人纳税。房地产开发企业的相关税收政策u产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有房屋代产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有房屋代管人或使用人纳税。管人或使用人纳税。b)房地产开发企业建造商品房，在出售前，不征房地产开发企业建造商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应征收房产税。或出租、出借的商品房应征收房产税。c)房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和房产税的征税范围为：城

21、市、县城、建制镇和工矿区。工矿区。d)房产税的计税依据是按照房产原值一次减除房产税的计税依据是按照房产原值一次减除10%-30%10%-30%后的余值计算缴纳或以房产租金收入后的余值计算缴纳或以房产租金收入为计税依据。为计税依据。房地产开发企业的相关税收政策f)税率税率p按房产原值一次减除按房产原值一次减除10%-30%10%-30%后余额计征的，后余额计征的，税率为税率为1.2%1.2%；p按房产租金收入征税的，税率为按房产租金收入征税的，税率为12%12%。g)税收优惠税收优惠p国家机关、人民团体、军队自用的房产；国家机关、人民团体、军队自用的房产；p由财政拨付事业经费的单位自用的房产；由

22、财政拨付事业经费的单位自用的房产；宗教、公园、名胜古迹自用的房产；宗教、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营利用的房产；个人所有非营利用的房产；房地产开发企业的相关税收政策对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产；所属分支机构自用的房产；u经财政部批准免税的房产；危房、停用半年以经财政部批准免税的房产；危房、停用半年以上的房屋、学生公寓、非盈利机构、老年服务上的房屋、学生公寓、非盈利机构、老年服务自用房产、廉租住房等。自用房产、廉租住房等。f)征收管理征收管理u纳税人经原有房产经营的，自经营之月起缴税；纳税人经原有房产经营的，自经

23、营之月起缴税；u纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳。次月起缴纳。房地产开发企业的相关税收政策p纳税人委托施工企业建设的房屋，自签发房屋权纳税人委托施工企业建设的房屋，自签发房屋权属证书之次月起缴税；属证书之次月起缴税；p纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。之次月起，缴纳房产税。p房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴税。商品房，自房屋使用或交付之次月起缴税。房地产开发企业的相关税收政策4 4

24、、印花税法、印花税法 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。具有覆盖面广、税率低、纳税人收的一种税。具有覆盖面广、税率低、纳税人自行完税的特点。自行完税的特点。a)纳税义务人：在中国境内书立、使用、领受印纳税义务人：在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并依法履行纳税义务的单花税法所列举的凭证并依法履行纳税义务的单位和个人。具体分为立合同人、立据人、立账位和个人。具体分为立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种。簿人、领受人和使用人五种。房地产开发企业

25、的相关税收政策b)税目及税率税目及税率税目税目税目税目范围范围范围范围税率税率税率税率纳税纳税纳税纳税人人人人说明说明说明说明购销合同购销合同包括供应、预购、采购及协作调包括供应、预购、采购及协作调剂、补偿、交易等合同剂、补偿、交易等合同购销金额购销金额万分之三万分之三立合立合同人同人加工承揽加工承揽合同合同包括加工、定做、修缮、修理印包括加工、定做、修缮、修理印刷、广告、测绘、测试等合同刷、广告、测绘、测试等合同收入万分收入万分之五之五立合立合同人同人建筑工程建筑工程勘察合同勘察合同包括勘察、设计合同包括勘察、设计合同收费费用收费费用万分之五万分之五立合立合同人同人建筑安装建筑安装工程承包工

26、程承包合同合同包括建筑、安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同承包额的承包额的万分之三万分之三立合立合同人同人财产、租财产、租赁合同赁合同租赁房屋、船舶、飞机、机动车租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同辆、机械、器具、设备等合同租赁额万租赁额万分之一分之一立合立合同人同人房地产开发企业的相关税收政策税目税目税目税目范围范围范围范围税率税率税率税率纳税人纳税人纳税人纳税人说明说明说明说明货物运货物运输合同输合同含民用航空运输、铁路运输、含民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。运输和联运合同。运费的万运费的万分之五分之五立合同

27、立合同人人单位按合同使用，单位按合同使用，按合同贴花。按合同贴花。仓储保仓储保管合同管合同包括仓储、保管合同包括仓储、保管合同保管费万保管费万分之一分之一立合同立合同人人仓单作为合同使仓单作为合同使用，按合同贴花用，按合同贴花借款合借款合同同银行及其他金融组织和借款银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同人所签订的借款合同借款金额借款金额万分之五万分之五立合同立合同人人单据按合同使用，单据按合同使用，按合同贴花。按合同贴花。财产保财产保险合同险合同包括财产、责任、保证、信包括财产、责任、保证、信用等保险合同用等保险合同收取费万收取费万分之一分之一立合同立合同人人技术合技术合同同包括技术开发、

28、转让、咨询、包括技术开发、转让、咨询、服务等合同服务等合同所载金额所载金额万分之三万分之三立合同立合同人人房地产开发企业的相关税收政策税目税目税目税目范围范围范围范围税率税率税率税率纳税人纳税人纳税人纳税人产权转移书产权转移书据据财产所有权和版权、商标专用权、财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专用技术使用权等转移专利权、专用技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土书据、土地使用权出让合同、土地使用权转合同、商品房销售合地使用权转合同、商品房销售合同。同。所载金额万分之五。所载金额万分之五。立据人立据人营业账簿营业账簿生产、经营用账簿。生产、经营用账簿。按实收资本和资本按实收资本和资本公

29、积的合计金额万公积的合计金额万分之五贴花，其他分之五贴花，其他账簿贴花账簿贴花5 5元。元。权利、许可权利、许可证照证照含房屋产权证、工商营业执照、含房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用商标注册证、专利证、土地使用证。证。按件贴花按件贴花5 5元。元。房地产开发企业的相关税收政策c)税收优惠税收优惠u对已缴纳印花税凭证的副本或抄件免税；对已缴纳印花税凭证的副本或抄件免税；u对财产所有人将财产赠给政府、社会福利院、对财产所有人将财产赠给政府、社会福利院、学校所立的书据免税；学校所立的书据免税；u对国家指定收购部门书立的农副产品收购合同对国家指定收购部门书立的农副产品收购合同免税

30、；免税；u对无息、贴息贷款合同免税；对无息、贴息贷款合同免税；u对外国政府或国际金融组织向我国提供优惠贷对外国政府或国际金融组织向我国提供优惠贷款所书立合同免税。款所书立合同免税。房地产开发企业的相关税收政策对房地产管理本部与个人签订的用于生活居住对房地产管理本部与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；的租赁合同免税；对农牧业保险合同免税；对农牧业保险合同免税；对特殊货运凭证免税；对特殊货运凭证免税；d)征收管理征收管理u自行贴花办法；自行计算应纳税额、自行购买、自行贴花办法；自行计算应纳税额、自行购买、自行贴花并加以注销或划销。自行贴花并加以注销或划销。u汇贴或汇缴办法；一份凭证超过汇贴或汇

31、缴办法；一份凭证超过500500元，采用汇元，采用汇贴，同一类凭证需频繁贴花的，采用按期汇总贴，同一类凭证需频繁贴花的，采用按期汇总房地产开发企业的相关税收政策u委托代征办法：受税务机关委托，由发放或办委托代征办法：受税务机关委托，由发放或办理应纳税凭证的单位代为征收印花税款。理应纳税凭证的单位代为征收印花税款。u印花税应在书立或领用时贴花。印花税应在书立或领用时贴花。u未贴或少贴印花税票，除追缴未缴、少缴税款、未贴或少贴印花税票，除追缴未缴、少缴税款、滞纳金外，按未缴、少缴税款处于滞纳金外，按未缴、少缴税款处于50%50%以上以上5 5倍倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。以下的罚款

32、，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产开发企业的相关税收政策5 5、契税法、契税法 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。象，向产权承受人征收的一种财产税。a)征收对象征收对象国有土地使用权出让：国家将国有土地使用权国有土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为；在一定年限内让与土地使用者的行为；土地使用权转让：土地使用者以出售、赠与、土地使用权转让：土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给单位和交换或者其他方式将土地使用权转移给单位和个人的行为；个人的行为；房地产开发企

33、业的相关税收政策房屋买卖：含以房屋抵债或者以实物交换房屋、房屋买卖：含以房屋抵债或者以实物交换房屋、以房产作投资或作股权转让、买房拆料或翻建以房产作投资或作股权转让、买房拆料或翻建新房，应照章纳税；新房，应照章纳税；房屋赠与：应订立书面合同，缴纳契税；房屋赠与：应订立书面合同，缴纳契税；房屋交换：房屋交换：承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。征契税。b)纳税义务人及税率纳税义务人及税率纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承让纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承让的单位和个人。的单位和个人。房地产开发企业的相关税收政策契税实行契税实行3%-5

34、%3%-5%的幅度数率。青岛市契税税率的幅度数率。青岛市契税税率为为%。c)应纳税额的计算：应纳税额的计算：国有土地使用权转让、土地使用权出售、房屋国有土地使用权转让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与，参照市场价格确土地使用权赠与、房屋赠与，参照市场价格确定；定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的差额土地使用权交换、房屋交换，为所交换的差额房地产开发企业的相关税收政策以划拨方式取得土地使用权，计税依据为补交以划拨方式取得土地使用权，计税依据为补交的土地使用权出让费或者土地收益；的土地使用权出让费或者土地收益；以分期付款方式购

35、买房屋附属设备土地使用权、以分期付款方式购买房屋附属设备土地使用权、房屋所有权的，应按合同总价计征契税；房屋所有权的，应按合同总价计征契税；个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额计个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额计征契税。征契税。d)税收优惠税收优惠国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承让土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和让土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和房地产开发企业的相关税收政策军事设施的、免征税；军事设施的、免征税；城镇职工按规定第一次购买公有住房，免税；城镇职工按规定第一次购买公有住房，免税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，

36、免税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；承受荒山、荒沟、荒滩等土地使用权，并用于农、承受荒山、荒沟、荒滩等土地使用权，并用于农、林、牧、鱼生产的，免税；林、牧、鱼生产的，免税；外国驻华使馆、领事馆等外交人员承受的土地、外国驻华使馆、领事馆等外交人员承受的土地、房屋免税。房屋免税。非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋免税；有限公司，承受原企业土地、房屋免税；房地产开发企业的相关税收政策非公司制国有独资企业或国有独资企业，以部分非公司制国有独资企业或国有独资企业，以部分资产与他人组建新公司，且国内股份超过资产与他

37、人组建新公司，且国内股份超过50%50%的，的，对新公司承受该国有独资企业的土地、房屋免税；对新公司承受该国有独资企业的土地、房屋免税；在企业股权转让中，单位、个人承受企业股权，在企业股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，免税；企业土地、房屋权属不发生转移，免税；两个或两个以上企业，合并改建为一个企业，对两个或两个以上企业，合并改建为一个企业，对其合并后企业承受原合并各方的土地、房屋免税其合并后企业承受原合并各方的土地、房屋免税企业分立后设立两个或两个以上投资主体的企业企业分立后设立两个或两个以上投资主体的企业房地产开发企业的相关税收政策对派生方、新设方承受原企业的

38、土地、房屋的，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋的，免税；免税；国有、集体企业出售，受让人安置原企业职工国有、集体企业出售，受让人安置原企业职工30%30%以上的，减半征收，全部安置的免税；以上的，减半征收，全部安置的免税；企业关闭、破产，债权人承受该企业土地、房屋企业关闭、破产，债权人承受该企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免税；对非债权人承受该企权属以抵偿债务的，免税；对非债权人承受该企业土地、房屋权属，凡安置原企业职工业土地、房屋权属，凡安置原企业职工30%30%以上以上的，减半征收，全部安置的免税；的，减半征收，全部安置的免税；房屋附属设施，对于承受与房屋有关的附属设备房屋附属设施，

39、对于承受与房屋有关的附属设备房地产开发企业的相关税收政策所有权或土地使用权的行为，应缴税；对于不涉所有权或土地使用权的行为，应缴税；对于不涉及土地所有权或土地使用权转移变动的，不征税；及土地所有权或土地使用权转移变动的，不征税；继承土地、房屋权属，对法定继承人不征税；继承土地、房屋权属，对法定继承人不征税；经国务院批准实施债券转股权的企业，对新设立经国务院批准实施债券转股权的企业，对新设立的公司承受原企业土地、房屋权属，免税；的公司承受原企业土地、房屋权属，免税；政府主管部门对国有资产进行政策性调整和划拨政府主管部门对国有资产进行政策性调整和划拨过程中发生的土地、房屋权属转移，免税；过程中发生

40、的土地、房屋权属转移，免税；企业改制重组中，同一投资主体内部所属企业间企业改制重组中，同一投资主体内部所属企业间房地产开发企业的相关税收政策土地、房屋权属无偿划拨，免税；土地、房屋权属无偿划拨，免税；e)征收管理征收管理纳税人应自纳税义务之日起纳税人应自纳税义务之日起1010日内，缴纳契税。日内，缴纳契税。契税在土地、房屋所在地缴纳。契税在土地、房屋所在地缴纳。房地产开发企业的相关税收政策6 6、营业税法、营业税法 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产行为为课税对象所征收的形资产和销售不动产行为为课税对象所征收的税。税。a)税目税目

41、l交通运输业：含陆路运输、水路运输、航空运交通运输业：含陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输和装卸搬运输、管道运输和装卸搬运5 5大类；大类；l建筑业：是指建筑安装工程作业等；建筑业：是指建筑安装工程作业等；l金融保险业：是指经营金融、保险的业务；金融保险业：是指经营金融、保险的业务；l邮电通讯业：是指专门办理信息传递的业务；邮电通讯业：是指专门办理信息传递的业务；房地产开发企业的相关税收政策l文化体育业：是指经营文化、体育活动的业务；文化体育业：是指经营文化、体育活动的业务；l娱乐业：是指为娱乐活动提供场所和服务的业务；娱乐业：是指为娱乐活动提供场所和服务的业务；l服务业：是指利用设备、工

42、具、场所、信息或技服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业等；饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业等；l转让无形资产：是指转让无形资产的所有权和使转让无形资产：是指转让无形资产的所有权和使用却的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、用却的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利技术、转让著作权和转让商誉。转让专利技术、转让著作权和转让商誉。房地产开发企业的相关税收政策l销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售

43、建筑物或构筑物和销售其他土地为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。附着物。b)税率税率l交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业，税率为业，税率为3%3%；l服务业、销售不动产、转让无形资产，税率服务业、销售不动产、转让无形资产，税率5%5%；l金融保险业：金融保险业：20022002年年1 1月月1 1日至日至1212月月3131日适用税日适用税率率房地产开发企业的相关税收政策为为6%6%；20032003年年1 1月月1 1日起适用税率为日起适用税率为5%5%；娱乐业执行娱乐业执行5%-20%5%-20%的浮动税率。的浮动税率。c)计税依

44、据计税依据l交通运输业：以全部运费减去相关费用后为营交通运输业：以全部运费减去相关费用后为营业额；业额；l建筑业：以工程总包额减分包或转包的余额为建筑业：以工程总包额减分包或转包的余额为营业额营业额l金融保险业的营业额为贷款利息收入和收取的金融保险业的营业额为贷款利息收入和收取的手续费；手续费；房地产开发企业的相关税收政策l邮电通讯业：邮电通讯业：l文化体育业：票价收入减去相关费用的余额；文化体育业：票价收入减去相关费用的余额；l娱乐业：含向顾客收取的各项费用；娱乐业：含向顾客收取的各项费用；l服务业：收取的全部报酬；服务业：收取的全部报酬；l销售不动产或受让土地使用权：已全部收入减销售不动产

45、或受让土地使用权：已全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额。余额。e)税收优惠税收优惠l托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利院、学托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利院、学校、纪念馆、博物馆、宗教场所等免税；校、纪念馆、博物馆、宗教场所等免税；房地产开发企业的相关税收政策l单位和个人从事技术转让、技术开发业务等取单位和个人从事技术转让、技术开发业务等取得收入、个人转让著作权，免税；得收入、个人转让著作权，免税；l纳入预算管理的行政性收费、社会团体收取的纳入预算管理的行政性收费、社会团体收取的会费及党费等不征税；会费及党费等不征税；f)征收管理

46、征收管理l营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入凭据的当天。收入或者取得索取营业收入凭据的当天。l营业税的纳税地点原则上采用属地征收的办法。营业税的纳税地点原则上采用属地征收的办法。房地产开发企业的相关税收政策7 7、城市维护建设税法、城市维护建设税法 是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的和个人就其实际缴纳的“三税三税”税额为计税依税额为计税依据而征收的一种税，它具有附加税的性质及特据而征收的一种税，它具有附加税的性质及特定目的。定目的。a)城建税的税率：城建税的税

47、率：p纳税人所在地为市区的，税率为纳税人所在地为市区的，税率为7%7%；p纳税人所在地为县城、镇的，税率为纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%5%；p纳税人所在地不在市、县、镇的，税率为纳税人所在地不在市、县、镇的，税率为1%1%。房地产开发企业的相关税收政策b)税收优惠税收优惠p城建税减免后实际缴纳的城建税减免后实际缴纳的“三税三税”税额计征；税额计征；p对于因减免税而需进行对于因减免税而需进行“三税三税”退库的，城建退库的，城建税可同时退库；税可同时退库；p海关对出口产品代征的增值税、消费税，不征海关对出口产品代征的增值税、消费税，不征税；税；c)征收管理征收管理d)教育费附加：以教育费附

48、加：以“三税三税”为依据，按为依据，按3%3%计征。计征。房地产开发企业的相关税收政策8 8、企业所得税法、企业所得税法a)企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税收。种税收。b)纳税义务人：居民企业（依法在中国境内成立，纳税义务人：居民企业（依法在中国境内成立，或者依照外国法律成立但实际管理机构在中国或者依照外国法律成立但实际管理机构在中国境内的企业）和非居民企业（依照外国法律成境内的企业）和非居民企业（依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境立且实际管理

49、机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所，但有来源于中国所得的企内设立机构、场所，但有来源于中国所得的企业。业。房地产开发企业的相关税收政策c)征税对象，具体分为征税对象，具体分为：销售货物所得；销售货物所得；提供劳务所得；提供劳务所得；转让财产所得；其中：不动产转让按不动产所转让财产所得；其中：不动产转让按不动产所在地确定、动产转让所得按照转让动产的企业在地确定、动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所确定、权益性投资资产转让所或者机构、场所确定、权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；得按照被投资企业所在地确定；股息、红利等权益性投资所得；按照分配所得股息、红利等权益性投资

50、所得；按照分配所得的企业所在地确定。的企业所在地确定。房地产开发企业的相关税收政策利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所确定。照负担、支付所得的企业或者机构、场所确定。d)税率：税率：基本税率基本税率25%25%低税率低税率20%20%，适用于在中国境内未设立机构、，适用于在中国境内未设立机构、场所的或者虽设立机构、场所但取得所得与其场所的或者虽设立机构、场所但取得所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。e)应纳税所得额的计算：应纳税所得额的计算：收入总额收入总额-不征