土地登记持证上岗课件-土地权利理论与方法(精品).ppt

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1、土地权利理论与方法土地权利理论与方法China Land Surveying and Planning Institute中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院1 提提 纲纲 第一部分：新形势下我国的土地权利体系第一部分：新形势下我国的土地权利体系 第二部分：土地确权基本理论第二部分：土地确权基本理论 第三部分：第三部分：“以案说法以案说法”土地权属争议调处典型案土地权属争议调处典型案例例中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute2 1 1、财产权、物权、不动产物权的概念、财产权、

2、物权、不动产物权的概念 2 2、财产权类型：、财产权类型：物权、准物权、债权、继承权、知识产权等物权、准物权、债权、继承权、知识产权等 物权类型物权类型:所有权、用益物权、担保物权所有权、用益物权、担保物权 3 3、物权与债权的区别：、物权与债权的区别：性质、主体范围、客体范围、内容、发生原因性质、主体范围、客体范围、内容、发生原因 4 4、土地权利的四项基本权能：、土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益、处分占有、使用、收益、处分 5 5、土地权利的特征：、土地权利的特征：土地支配权、排他性财产权、对世权、土地支配权、排他性财产权、对世权、由法律规定、登记公示由法律规定、登记公示 一、土地

3、权利的概念及特征一、土地权利的概念及特征第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地权利概述土地权利概述3二、二、土地权利体系土地权利体系土地权利土地权利所有权所有权国有国有国家所有权国家所有权集体所有权集体所有权用益物权用益物权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权集体集体宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权担保物权担保物权-土地抵押权土地抵押权 划拨划拨 出让出让 租赁租赁 作价出资或入股作价出资或入股第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地权利概述土地权利概述4（一）农村土地产权制度（一）农村土地产权制度 1 1、农民土地所有制的建立、农

4、民土地所有制的建立 1950.6 1950.6 中华人民共和国土地改革法中华人民共和国土地改革法 2 2、农村土地集体所有制的建立、农村土地集体所有制的建立 1952 1952年后年后“三级所有、队为基础三级所有、队为基础”3 3、农村家庭联产承包经营责任制的建立（、农村家庭联产承包经营责任制的建立（7070年代末）年代末）三、中国地权制度的演变过程三、中国地权制度的演变过程第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地权利概述土地权利概述5三、中国地权制度的演变过程三、中国地权制度的演变过程（二）城市土地产权制度（二）城市土地产权制度 1 1、城市土地国有化奠基时期（、城市土地国

5、有化奠基时期（1949-19521949-1952）所有权：国有和私有所有权：国有和私有 2 2、城市土地基本国有化时期（、城市土地基本国有化时期（1953-19661953-1966）“三大改造三大改造”和和“私房改造私房改造”3 3、城市土地国有化完成时期（、城市土地国有化完成时期（1966-19821966-1982）“一大二公一大二公”4 4、城市土地制度改革时期（、城市土地制度改革时期（1982-1982-至今）至今）“有偿有限期有偿有限期”第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地权利概述土地权利概述61 1、我国现行土地登记制度、我国现行土地登记制度2 2、土地登

6、记的效力：、土地登记的效力：登记成立主义、登记对抗主义登记成立主义、登记对抗主义3 3、土地登记的权属种类：、土地登记的权属种类：国有土地使用权、集体土地国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权所有权、集体土地使用权4 4、土地登记的内容：、土地登记的内容：土地总登记、初始登记、变更登土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记记、注销登记和其他登记四、土地权利登记制度四、土地权利登记制度第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地权利概述土地权利概述7l权利主体：权利主体：国家或农民集体国家或农民集体l权利客体：权利客体：国家或特定农民集体所有的土地国家或特定农民集

7、体所有的土地l权利性质：权利性质：支配性、绝对性支配性、绝对性一、土地所有权的概念和特征一、土地所有权的概念和特征主体的特定性主体的特定性交易的禁止性交易的禁止性权属的稳定性权属的稳定性权能的分离性权能的分离性第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地所有权土地所有权l 特特 征征l 内容和限制内容和限制1 1、不得违反法律法规规定的义务、不得违反法律法规规定的义务2 2、禁止交易、禁止交易8n客体客体n主体及代表主体及代表n内容内容二、国家土地所有权二、国家土地所有权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地所有权土地所有权国家所有国家所有国务院代表行使国务院

8、代表行使 单一代表，分级行使单一代表，分级行使城市土地城市土地被国家依法征收、征购为国有的土地被国家依法征收、征购为国有的土地 林地、草地、荒地、滩涂等林地、草地、荒地、滩涂等9n客体客体n主体及代表主体及代表n处分权的限制处分权的限制 1、受集体经济组织成员共同意志的限制、受集体经济组织成员共同意志的限制 2、受国家法律和政府管理的限制、受国家法律和政府管理的限制三、集体土地所有权三、集体土地所有权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地所有权土地所有权主体是农民集体主体是农民集体农村集体经济组织、村委会和农村集体经济组织、村委会和村民小组代表行使村民小组代表行使土改时颁发

9、了集体土地所有权证土改时颁发了集体土地所有权证根据根据“六十条六十条”已确定给集体所有已确定给集体所有农民集体连续使用其他集体土地满农民集体连续使用其他集体土地满2020年年持有集体建设用地使用权证的持有集体建设用地使用权证的10n征收与征用的区别征收与征用的区别n征收的概念、程序与审批权限征收的概念、程序与审批权限n征用的概念与特点征用的概念与特点四、土地征收征用制度四、土地征收征用制度第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系土地所有权土地所有权因公共利益需要因公共利益需要应符合法定程序和权限应符合法定程序和权限应将返还原土地权利人并给予补应将返还原土地权利人并给予补偿偿11C

10、hina Land Surveying and Planning Institute1、概念、概念u2、特征、特征u3、土地用益物权内容、土地用益物权内容l一、用益物权概述一、用益物权概述第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权建设用地使用权建设用地使用权土地承包经营权土地承包经营权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权所有权派生的物权所有权派生的物权独立的物权独立的物权受限制的物权受限制的物权以物的占有为前提，使用、以物的占有为前提，使用、收益为主要内容收益为主要内容一般以不动产为客体一般以不动产为客体12中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国

11、土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute即在设立范围上，建设用地使用即在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。地下分别设立。u1、概念、概念u2、特征、特征:权利内容的特定性权利内容的特定性u权能的差别性权能的差别性u可以分层设立可以分层设立u3、国有建设用地使用权的类型、国有建设用地使用权的类型u 划拨、出让、租赁、作价出资、授权经营划拨、出让、租赁、作价出资、授权经营l二、建设用地使用权概述二、建设用地使用权概述第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用

12、益物权13n特征：特征：无偿、无期限限制、交易受到严格限制无偿、无期限限制、交易受到严格限制n范围范围 n抵押：抵押：抵押登记代抵押审批抵押登记代抵押审批n收回（土地管理法规定）收回（土地管理法规定）20082008年年3 3号文号文除军事、社会保障除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实使用

13、，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。行有偿使用。三、国有建设用地使用权（划拨）三、国有建设用地使用权（划拨）第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权14n特征：特征：有偿、有期限、权利相对完整有偿、有期限、权利相对完整n取得方式取得方式n出让合同的内容出让合同的内容 n出让最高年限出让最高年限n转让要件转让要件n终止的几种情形终止的几种情形 三、国有建设用地使用权（出让）三、国有建设用地使用权（出让）第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权物权法：工业、商业、旅游物权法：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地、娱乐和商品住宅等

14、经营性用地以及同一土地有两个以上意向用以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。公开竞价的方式出让。支付全部出让金并取得土地使支付全部出让金并取得土地使用证用证按合同约定进行投资开发按合同约定进行投资开发15n国有土地租赁（期限、终止情形）国有土地租赁（期限、终止情形）n作价出资入股作价出资入股n授权经营授权经营三、国有建设用地使用权（其他方式）三、国有建设用地使用权（其他方式）第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权出租人不同出租人不同原始取得与传来取得原始取得与传来取得一级市场与二级市场一级市场与二

15、级市场登记类型不同登记类型不同租赁国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权租赁16n特征特征n主体主体n分类分类n终止终止（国家征收、集体收回）（国家征收、集体收回）中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院四、集体建设用地使用权四、集体建设用地使用权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权农村集体经济组织及成员农村集体经济组织及成员农村集体经济组织投资设立农村集体经济组织投资设立的企业的企业乡（镇）、村公益性组织乡（镇）、村公益性组织乡镇企业建设用地使用权乡镇企业建设用地使用权乡村公益建设用使

16、用权乡村公益建设用使用权17n建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立。（物权法第别设立。（物权法第136条）条）n新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。物权。n建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。及其附属设施占用的空间。（物权法第（物权法第139条）条）中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院五、地上地下建设用地使用权五、地上地下建设用地使用权第一部分第一部分 我国的土地权利体

17、系我国的土地权利体系用益物权用益物权18主体主体客体客体取得取得承包合同的内容、承包期限承包合同的内容、承包期限及承包土地调整及承包土地调整限制限制六、土地承包经营权六、土地承包经营权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权本集体经济组织成员。本集体经济组织成员。本集体经济组织以外的单位和个人。本集体经济组织以外的单位和个人。即集体经济组织成员以外的单位和个即集体经济组织成员以外的单位和个人，也可以通过与集体经济组织签订人，也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权土地承包合同取得土地承包经营权。19主体主体客体客体取得取得承包合同的内容、承包期限

18、及承包土地调整承包合同的内容、承包期限及承包土地调整限制限制土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，如于农业的土地，如“四荒地四荒地”。六、土地承包经营权六、土地承包经营权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权20主体主体客体客体取得取得承包合同的内容、承包期限及承包土地调整承包合同的内容、承包期限及承包土地调整限制限制六、土地承包经营权六、土地承包经营权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物

19、权区分不同的承包主体程序不同。区分不同的承包主体程序不同。通过签订承包合同取得。通过签订承包合同取得。“四荒地四荒地”可采取招标、拍卖、公开协可采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。商等方式承包。不得擅自改变权利取得时设定的土地用途不得擅自改变权利取得时设定的土地用途 “五不准五不准”不得闲置耕地。不得闲置耕地。21特征特征新规定新规定超面积的处理超面积的处理七、宅基地使用权七、宅基地使用权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权主体特殊性：主体特殊性：本集体经济组织成员本集体经济组织成员客体为农民集体土地客体为农民集体土地需依法审批需依法审批无偿、无期限限制无偿、

20、无期限限制数量、面积、使用权权能受到限制数量、面积、使用权权能受到限制为用益物权为用益物权22特征特征新规定新规定超面积的处理超面积的处理国务院【国务院【20042004】2828号、国务院号、国务院（办公厅）（办公厅）【20072007】7171号文件：号文件：城镇居民不得到农村购买宅基地、城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或（小产权房）。城市居农民住宅或（小产权房）。城市居民、外村、外乡居民已经不具备取民、外村、外乡居民已经不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。得农村宅基地使用权的主体资格。20082008年国土资源部年国土资源部146146号文件：号文件：首次明确了依法继承的宅基地使

21、用首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位。权的合法地位。七、宅基地使用权七、宅基地使用权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权23特征特征新规定新规定超面积的处理超面积的处理分三个不同的时间段分别处理：分三个不同的时间段分别处理：1 119821982年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登可以按现有实际使用面积进行登记。记。2 219821982年村镇建房用地管

22、理条例实施起至年村镇建房用地管理条例实施起至19871987年年中华人民共和国土地管理法实施时止，农村村民建房中华人民共和国土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。行登记。3 319871987年中华人民共和国土地管理法实施后，农村年中华人民共和国土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积

23、超过各地规定标准的，照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按并按照各地规定的面积标准重新进行登记。照各地规定的面积标准重新进行登记。七、宅基地使用权七、宅基地使用权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权24定义定义特性特性举例说明举例说明与相邻权的区别与相邻权的区

24、别取得与消灭取得与消灭地役权是传统民法用益物权中的一项重地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。动产，以提高自己不动产效益的权利。八、地役权八、地役权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权25u利用他人不动产来提高自己不动产利用他人不动产来提高自己不动产的效益；的效益；u具有从属性；具有从属性；u具有不可分性。具有不可分性。定义定义特性特性举例说明举例说明与相邻权的区别与相邻权的区别取得与消灭取得与消灭八、地役权八、地役权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地

25、权利体系用益物权用益物权26定义定义特性特性举例说明举例说明与相邻权的区别与相邻权的区别取得与消灭取得与消灭甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲设立了通行地役权。此时，乙

26、地称为供役地，甲地称为需役地。地称为需役地。八、地役权八、地役权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权27定义定义特性特性举例说明举例说明与相邻权的区别与相邻权的区别取得与消灭取得与消灭1 1、性质不同：所有权、用益物权、性质不同：所有权、用益物权2 2、适用范围不同：必须相邻、可相邻亦可不相邻、适用范围不同：必须相邻、可相邻亦可不相邻3 3、取得方式不同、取得方式不同:法定取得、协议取得法定取得、协议取得4 4、是否有偿：否、依约定、是否有偿：否、依约定八、地役权八、地役权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系用益物权用益物权1 1、自合同生效

27、时设立、自合同生效时设立2 2、几种消灭的原因、几种消灭的原因28u担保物权的概念、几种担保方式担保物权的概念、几种担保方式u担保物权的种类担保物权的种类抵押权抵押权质权质权留置权留置权u担保物权的消灭担保物权的消灭中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院一、概述一、概述第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权1 1、主债权消灭、主债权消灭2 2、担保物权实现、担保物权实现3 3、债权人放弃担保物权、债权人放弃担保物权4 4、其他情形、其他情形29土地抵押权的特点土地抵押权的特点可以抵押的财产可以抵押的财产禁止抵押的土地权利禁止抵押

28、的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力不是实物抵押而是权利抵押不是实物抵押而是权利抵押客体是法律允许转让的土地使用权客体是法律允许转让的土地使用权抵押人须是享有土地使用权的债务抵押人须是享有土地使用权的债务人或第三人人或第三人土地使用权抵押不影响土地上其他土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利权利人的权利二、土地抵押权二、土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权30土地抵押权的特点土地抵押权的特点可以抵押的财产可以抵押的财产禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得抵押登记的优先效

29、力抵押登记的优先效力建筑物和其它土地附着物建筑物和其它土地附着物建设用地使用权建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权荒地等土地承包经营权生产设备、原材料、半成品、产品生产设备、原材料、半成品、产品正在建造的建筑物、船舶、航空器等正在建造的建筑物、船舶、航空器等交通运输工具交通运输工具法律、行政法规未禁止抵押的财产法律、行政法规未禁止抵押的财产二、土地抵押权二、土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权31土地抵押权的特点土地抵押权的特点可以抵押的财产可以抵押的财产禁止抵押的土地权利禁止抵押的土

30、地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力土地所有权土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地；占用的土地；所有权、使用权不明或者有争议的；所有权、使用权不明或者有争议的；依法被查封、扣押、监管的。依法被查封、扣押、监管的。二、土地抵押权

31、二、土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权32土地抵押权的特点土地抵押权的特点可以抵押的土地权利可以抵押的土地权利禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得抵押登记的优先效力抵押登记的优先效力l签订书面形式的抵押合同签订书面形式的抵押合同l办理抵押登记。办理抵押登记。二、土地抵押权二、土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权33土地抵押权的特点土地抵押权的特点可以抵押的土地权利可以抵押的土地权利禁止抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得土地抵押权的取得抵押登记的优先效力抵押

32、登记的优先效力 已登记的，按登记先后顺序清偿已登记的，按登记先后顺序清偿;已登记的优先于未登记的；已登记的优先于未登记的；登记顺序相同或均未进行登记的，按债登记顺序相同或均未进行登记的，按债权比例权比例清偿清偿;二、土地抵押权二、土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权34概概 念念特特 征征与一般土地抵押权的关系与一般土地抵押权的关系 是限额土地抵押是限额土地抵押;是为将来发生的债权提供担保；是为将来发生的债权提供担保；所担保的最高债权额是确定的，但实际发所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定生额不确定;是对一定期间内连续发生的债权作担保是对一

33、定期间内连续发生的债权作担保三、最高额土地抵押权三、最高额土地抵押权第一部分第一部分 我国的土地权利体系我国的土地权利体系担保物权担保物权1 1、与一般土地抵押权的区别；、与一般土地抵押权的区别；具有一定的独立性，不从属于主债具有一定的独立性，不从属于主债权；所担保的债权在设立时具有不确权；所担保的债权在设立时具有不确定性；必须事先约定土地抵押权人得定性；必须事先约定土地抵押权人得以优先受偿的最高额债权数额。以优先受偿的最高额债权数额。2 2、优越性；、优越性；35新形势下我国的土地权利体系新形势下我国的土地权利体系第一部分第一部分土地权利土地权利所有权所有权国有国有国家所有权国家所有权集体所

34、有权集体所有权用益物权用益物权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权集体集体宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权担保物权担保物权-土地抵押权土地抵押权 划拨划拨 出让出让 租赁租赁 作价出资或入股作价出资或入股36第二部分 土地确权基本理论37u 全国每年发生约三万起土地权属争议，并且呈逐年上升趋势。（全国每年发生约三万起土地权属争议，并且呈逐年上升趋势。（20082008年年为四万起）为四万起）u 主要原因是由于土地权利的经济价值不断凸现，人们的土地主要原因是由于土地权利的经济价值不断凸现，人们的土地“权利欲权利欲”越来越强。在农村越来越强。在农村农民视土地为命根子，寸土必

35、争。在城镇农民视土地为命根子，寸土必争。在城镇土地价土地价值显现，寸土寸金，纠纷不断。其中，大量的历史遗留案件，是土地纠纷案值显现，寸土寸金，纠纷不断。其中，大量的历史遗留案件，是土地纠纷案件居高不下的重要原因。件居高不下的重要原因。u 我国土地权利制度建设相对滞后，土地权利的规定不具体、不明确，导我国土地权利制度建设相对滞后，土地权利的规定不具体、不明确，导致大量的土地争议。土地争议调处面临着缺乏法律依据的问题。致大量的土地争议。土地争议调处面临着缺乏法律依据的问题。当前当前土地土地权属争议调处的基本情况及问题权属争议调处的基本情况及问题第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论38

36、一、土地确权的依据一、土地确权的依据法律依据法律依据:法律、行政法规、司法解释、部门规章、规范性文件及函复等。法律、行政法规、司法解释、部门规章、规范性文件及函复等。事实依据：事实依据：（一）人民政府颁发的确定土地权属的凭证；（一）人民政府颁发的确定土地权属的凭证；（二）当事人依法达成的协议；（二）当事人依法达成的协议；（三）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件；（三）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件；（四）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书、处理决（四）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书、处理决定；定；（五）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；（五

37、）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；（六）生效的遗嘱；（六）生效的遗嘱；（七）法律法规规定的其他文件。（七）法律法规规定的其他文件。第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论39二、土地确权的基本原则二、土地确权的基本原则 城市土地国有化原则城市土地国有化原则 国有土地所有权性质不可变更原则国有土地所有权性质不可变更原则 尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 有利于生产生活和社会稳定原则有利于生产生活和社会稳定原则中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理

38、论40因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权争议的主要表现争议的主要表现 合作化以来遗留下来的因权属未定，地界无明显标志，土地所有权合作化以来遗留下来的因权属未定，地界无明显标志，土地所有权不明确的原因引起的争议。不明确的原因引起的争议。因过去无偿占有或者一平二调的土地，引发的现在使用者与原土地因过去无偿占有或者一平二调的土地，引发的现在使用者与原土地权利人之间的争议。权利人之间的争议。在过去的公社化运动中，农民集体组织的土地界线被打乱引发的争在过去的公社化运动中，农民集体组织的土地界线被打乱引发的争议。议。四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后，

39、界址不清，导致四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后，界址不清，导致的争议。的争议。由于行政区划调整，乡、村的合并、分立等原因造成的争议。由于行政区划调整，乡、村的合并、分立等原因造成的争议。第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论41三、确定土地所有权应注意的几个问题三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 （二）（二）正确划分集体之间土地所有权的界线正确划分集体之间土地所有权的界线 （三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用

40、 土地的土地权属问题土地的土地权属问题 （四）重复征收、重复划拨问题（四）重复征收、重复划拨问题 （五）界线和面积不吻合问题（五）界线和面积不吻合问题第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论42三、确定土地所有权应注意的几个问题三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 1 1、土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重、土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据；要依据；2 2、农业合作化时期土地入社和实施六十条时土地已确定为集体所有、农业合作化时

41、期土地入社和实施六十条时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据；是确定集体所有的主要依据；3 3、2020世纪世纪5050年代存在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，年代存在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，归农民集体所有；归农民集体所有；4 4、以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志；、以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志；5 5、国家土地所有权推定原则。、国家土地所有权推定原则。第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论43三、确定土地所有权应注意的几个问题三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）正确划分国家土地所有权

42、与集体土地所有权的界线 （二）（二）正确划分集体之间土地所有权的界线正确划分集体之间土地所有权的界线 1 1、村、队、社、场合并和分割；、村、队、社、场合并和分割；2 2、土地开发、国家征地、集体兴办企事业或自然灾害等原因、土地开发、国家征地、集体兴办企事业或自然灾害等原因进行了土地调整进行了土地调整;3 3、行政区划变动、农田基本建设等原因重新划定所有权界线、行政区划变动、农田基本建设等原因重新划定所有权界线的。的。第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论44三、确定土地所有权应注意的几个问题三、确定土地所有权应注意的几个问题（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（二）

43、正确划分集体之间土地所有权的界线（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用土地的权属问题土地的权属问题1 1、六十条公布之前使用的，按现使用情况确定；六十条公布之前使用的，按现使用情况确定；2 2、贯彻六十条公布时至、贯彻六十条公布时至19821982年时止，几种情形；年时止，几种情形；3 3、19821982年国家建设征用土地条例和村镇建房用地管理条例公布年国家建设征用土地条例和村镇建房用地管理条例公布时起至时起至19871987年止，依照有关规定清查处理后确定土地权属；年止，依照有关规定清查处理后确定土地权属；4 4、1987198

44、7年土地管理法施行后违法占用的，必须依法处理后确权。年土地管理法施行后违法占用的，必须依法处理后确权。第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论45三、确定土地所有权应注意的几个问题三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（二）正确划分集体之间土地所有权的界线（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题 （四）重复征用、重复划拨问题（四）重复征用、重复划拨问题 （五）界线和面积不吻合问题（五）界线和面积不吻合问题第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论46土地权属争议、土地侵权纠纷的概念土地权属争议

45、、土地侵权纠纷的概念土地权属争议的处理原则土地权属争议的处理原则土地权属争议的处理方式土地权属争议的处理方式 协商、政府处理、行政诉讼协商、政府处理、行政诉讼土地侵权纠纷的处理方式：土地侵权纠纷的处理方式：协商、行政调处、民事诉讼协商、行政调处、民事诉讼四、土地权属争议调处制度四、土地权属争议调处制度第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论从实际出发，尊重历史从实际出发，尊重历史保护现有利益保护现有利益诉讼解决以行政处理为前置诉讼解决以行政处理为前置47土地权属争议与土地侵权纠纷的区别土地权属争议与土地侵权纠纷的区别两者并存时的处理两者并存时的处理 先确权，后解决侵权纠纷。先确权，后

46、解决侵权纠纷。土地权属争议的管辖范围土地权属争议的管辖范围土地权属争议的处理程序：土地权属争议的处理程序：申请申请受理受理调查调查调解调解处理处理我国土地权属争议的处理程序的特点：我国土地权属争议的处理程序的特点：当事人协商优先和政府处理前置当事人协商优先和政府处理前置u解决方式不同解决方式不同u处理结果不同处理结果不同四、土地权属争议调处制度四、土地权属争议调处制度 第二部分第二部分 土地确权基本理论土地确权基本理论48中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute第三部分第三部分

47、 “以案说法”土地权属争议调处典型案例49中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院第二部分第二部分案例一案例一：A单位1970年经批准征用20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1973年与B单位协商由B单位出资500万元共同建设办公楼。双方签订协议，房屋建成后各分50%产权，对土地未作约定。后双方按协议分配并使用房屋直到现在。1990年登记发证时，A单位认为土地是他们征用的，土地使用权应当全部归A单位，B单位不同意，认为应当按协议分一半给B单位，遂发生土地权属争议。问：该土地使用权应当如何确定？50中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘

48、测规划院China Land Surveying and Planning Institute第二部分第二部分案例二：案例二：某铁路局所属铁路货场有20亩土地，1962年由于铁路改线。闲置不用，当地农民陆续开垦种植农作物至1978年。1980年县人民政府将该20亩土地划给县商业局建立商品批发市场并使用至今。现铁路、县商业局都要求登记发证，土地管理部门如何处理？51中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute第二部分第二部分案例三：案例三：华侨张某在上海有院落一座，占地600平方米，

49、其中后院正房四间，前院配房六间。1966年，张某探亲出国后侨居国外，房产由房管部门管理。1972年，当地街道将前院配房拆除并改造为图书室，后又改办为新华书店。后院房屋未动，作为居委会办公用房。现张某要求归还房屋土地产权。请问，土地管理部门如何处理？52中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute第二部分第二部分案例四：案例四：某国有企业1983年与某农民集体签订土地租赁协议，共租耕地30亩，每年支付租金2000元，租期20年。该企业在其中20亩土地上建了永久性厂房，其余10亩作为存

50、放货物场地。目前，该土地尚未进行土地登记。现农民认为租金太低，要求增加，否则要收回土地。企业认为有合同为证，不愿增加租金，也不能退回土地。农民诉至法院，认为当初租地违法，所签合同无效，要求收回土地。法院已将此案移送土地管理部门处理。请问，该30亩集体土地如何处理？53中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院China Land Surveying and Planning Institute第二部分第二部分案例五：案例五：土地改革期间，村民张某为其宅基地办理了土地房屋所有权证。1995年，市人民政府为张某颁发了集体土地使用权证。1998年张某全家转为非农业户口，