房地产中介职业道德及房地产法规知识ppt(精品).ppt

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1、房地产中介职业道德及房地产中介职业道德及房地产法规知识房地产法规知识 主讲：吴剑平讲师主讲：吴剑平讲师律师律师E-mail:第一章第一章 房地产中介服务概述房地产中介服务概述（一）主要规定：（一）主要规定：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定（修正）（修正）国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知商品房销售管理办法商品房销售管理办法 注册房地产估价师管理办注册房地产估价师管理办（二）相关规定：（二）相关规定：国家规定国

2、家规定中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法 中华人民共和国个人独资企业法中华人民共和国个人独资企业法中华人民共和国合伙企业法中华人民共和国合伙企业法中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 城乡个体工商户管理暂行条例城乡个体工商户管理暂行条例地方规定地方规定广东省建设委员会关于审批设

3、立房地产开发广东省建设委员会关于审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见（粤建房字（粤建房字1998第第078号号广州市房地产中介服务管理办法广州市房地产中介服务管理办法广州市房地产中介服务管理条例广州市房地产中介服务管理条例20030101深圳市房地产中介行业规范服务标准深圳市房地产中介行业规范服务标准2003甘肃省经纪人管理暂行条例甘肃省经纪人管理暂行条例一、房地产中介服务的概念一、房地产中介服务的概念房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经

4、纪等活动的总称。活动的总称。二、中介服务机构及其管理二、中介服务机构及其管理（一）（一）房地产中介服务机构的种类房地产中介服务机构的种类1、房地产咨询机构房地产咨询机构房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。方面服务的经营活动。2、房地产价格评估机构房地产价格评估机构房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动。的经营活动。3、房地产经纪机构房地产经纪机构房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理

5、业务的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。（二）房地产中介机构的设立条件和程序（第（二）房地产中介机构的设立条件和程序（第57条条/第第11条）条）1、有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构2、有固定的服务场所有固定的服务场所3、有必要的财产和经费有必要的财产和经费4、有足够数量的专业人员有足够数量的专业人员5、法律、行政法规规定的其他条件法律、行政法规规定的其他条件（三）房地产中介机构的设立程序（三）房地产中介机构的设立程序城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定第第12条条（四）年检与其他法定义务要求（四）年检与其他法定义务要求城市房

6、地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定第第13、14条条三、中介服务人员资格管理三、中介服务人员资格管理1、对从事房地产咨询业务人员的管理、对从事房地产咨询业务人员的管理2、对从事房地产价格评估人员的管理、对从事房地产价格评估人员的管理房地产价格评估人员的资格认证房地产价格评估人员的资格认证3、对从事房地产经纪评估人员的管理、对从事房地产经纪评估人员的管理四、中介业务管理四、中介业务管理城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定（一）中介服务合同（一）中介服务合同案例分析：案例分析：陈坚祥与广东三穗建筑工程有限公司等居间合同纠纷上诉陈坚祥与广东三穗建筑工程有限公司等居间合同纠

7、纷上诉案案广东省佛山市中级人民法院广东省佛山市中级人民法院民事判决书民事判决书（2006）佛中法民二终字第）佛中法民二终字第560上诉人（原审原告）：陈坚祥，男，上诉人（原审原告）：陈坚祥，男，1965年年1月月1日日出生，汉族，住佛山市顺德区大良街道商业新村出生，汉族，住佛山市顺德区大良街道商业新村8座座1号。号。被上诉人（原审被告）：广东三穗建筑工程有限公司，被上诉人（原审被告）：广东三穗建筑工程有限公司，住所地：吴川市梅菉镇糖厂路住所地：吴川市梅菉镇糖厂路23号。号。法定代表人：梁羽钧，董事长。法定代表人：梁羽钧，董事长。委托代理人：欧卫全，该公司佛山分公司经委托代理人：欧卫全，该公司佛

8、山分公司经理。理。委托代理人：刘东辉，该公司佛山分公司会委托代理人：刘东辉，该公司佛山分公司会计。计。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区五金被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区五金交电有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道交电有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道环市北路惠乐楼地铺。环市北路惠乐楼地铺。法定代表人：麦剑强，经理。法定代表人：麦剑强，经理。上诉人陈坚祥与被上诉人广东三穗建上诉人陈坚祥与被上诉人广东三穗建筑工程有限公司（以下简称三穗公司）、筑工程有限公司（以下简称三穗公司）、佛山市顺德区五金交电有限公司（以下简佛山市顺德区五金交电有限公司（以下简称五金交电公司）因居间合同纠纷一案，称

9、五金交电公司）因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民二初字第）顺法民二初字第1108号民事判决，号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：原审查明：佛山市顺德区大良祥兴隆房屋中介服务部是由陈坚祥开办的佛山市顺德区大良祥兴隆房屋中介服务部是由陈坚祥开办的个体工商户。个体工商户。2005年年3月杜伟超为租赁房屋要求陈坚祥提供中介服务，但当月杜伟超为租赁房屋要求陈坚祥提供中介服务，但当时没有签订书面的居间合同，之后双方曾到

10、五金交电公司所有的位于佛山市时没有签订书面的居间合同，之后双方曾到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场。顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场。2005年年5月月22日，五金交日，五金交电公司与肖伟诚达成了租赁合同关系，由肖伟诚租赁上述的房屋。陈坚祥知电公司与肖伟诚达成了租赁合同关系，由肖伟诚租赁上述的房屋。陈坚祥知道后，认为杜伟超与肖伟诚是三穗建筑公司的员工，租赁的房屋是用于三穗道后，认为杜伟超与肖伟诚是三穗建筑公司的员工，租赁的房屋是用于三穗建筑公司的员工居住，当时是其介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人麦建筑公司的员工居住，当时是其介绍杜伟超与五金交

11、电公司的法定代表人麦剑强认识的，所以认为促成三穗公司、五金交电公司达成租赁合同关系提供剑强认识的，所以认为促成三穗公司、五金交电公司达成租赁合同关系提供了条件，故要求两公司向其支付中介服务费，但双方未能达成协议。陈坚祥了条件，故要求两公司向其支付中介服务费，但双方未能达成协议。陈坚祥于于2005年年9月月20日向消费者委员会投诉，消费者委员会曾向三方进行调解，日向消费者委员会投诉，消费者委员会曾向三方进行调解，但双方未能达成和解协议。陈坚祥于但双方未能达成和解协议。陈坚祥于2005年年10月月31日向法院起诉肖伟诚及五日向法院起诉肖伟诚及五金交电公司，但于金交电公司，但于2005年年11月月2

12、2日以双方有意和解为由，向法院申请撤回起日以双方有意和解为由，向法院申请撤回起诉。之后经消费者委员会调解，双方并未达成调解协议，诉。之后经消费者委员会调解，双方并未达成调解协议，2006年年1月月9日消费日消费者委员会向陈坚祥出具者委员会向陈坚祥出具“关于祥兴隆房屋中介服务纠纷调解的事实关于祥兴隆房屋中介服务纠纷调解的事实”，陈坚，陈坚祥收取后遂向法院提起诉讼，请求判令：祥收取后遂向法院提起诉讼，请求判令：1、三穗公司支付中介服务费、三穗公司支付中介服务费2250元；元；2、五金交电公司支付中介服务费、五金交电公司支付中介服务费2250元；元；3、案件诉讼费用由三穗公司、案件诉讼费用由三穗公司

13、、五金交电公司承担。五金交电公司承担。原审认为：原审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因陈坚祥明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因陈坚祥提供的证据均不能证实陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间存在事实上的提供的证据均不能证实陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间存在事实上的居间合同关系，虽陈坚祥曾介绍杜伟超与五金交

14、电公司的法定代表人认识，居间合同关系，虽陈坚祥曾介绍杜伟超与五金交电公司的法定代表人认识，并带杜伟超到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿并带杜伟超到五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋看现场，但事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，且图路的房屋看现场，但事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，且陈坚祥未能提供证据证实杜伟超与肖伟诚是有权代表三穗公司与五金交电公陈坚祥未能提供证据证实杜伟超与肖伟诚是有权代表三穗公司与五金交电公司达成租赁合同的，也不能证实五金交电公司曾口头委托陈坚祥进行居间服司达成租赁合同的，也不能证实五金交电公司曾口头委

15、托陈坚祥进行居间服务，故陈坚祥请求三穗公司、五金交电公司支付中介服务费的主张，缺乏法务，故陈坚祥请求三穗公司、五金交电公司支付中介服务费的主张，缺乏法律和事实的依据，法院对陈坚祥的诉讼请求应予驳回。三穗公司、五金交电律和事实的依据，法院对陈坚祥的诉讼请求应予驳回。三穗公司、五金交电公司提出与陈坚祥没有签订书面的居间合同，也没有口头委托陈坚祥提供中公司提出与陈坚祥没有签订书面的居间合同，也没有口头委托陈坚祥提供中介服务，故不需向陈坚祥支付中介服务费的抗辩，因合法有理，法院予以采介服务，故不需向陈坚祥支付中介服务费的抗辩，因合法有理，法院予以采纳。依照纳。依照中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国

16、民事诉讼法第六十四条第一款、第六十四条第一款、最高人民法最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决：一、驳回陈坚祥对第二条的规定，判决：一、驳回陈坚祥对三穗公司的诉讼请求。二、驳回陈坚祥对五金交电公司的诉讼请求。案件受三穗公司的诉讼请求。二、驳回陈坚祥对五金交电公司的诉讼请求。案件受理费理费190元，由陈坚祥负担。元，由陈坚祥负担。上诉人陈坚祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人陈坚祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间成立了居间合同。因陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间成立了居间合同。因2005

17、年年3月三穗公司在大良工地要动工，该公司主管肖伟诚指派杜伟钊为工地月三穗公司在大良工地要动工，该公司主管肖伟诚指派杜伟钊为工地的主管及员工寻找住宿，杜伟钊委托陈坚祥的中介服务部寻找房屋，的主管及员工寻找住宿，杜伟钊委托陈坚祥的中介服务部寻找房屋，并承诺房屋合适中介费照行规支付。杜伟钊代表三穗公司，有消委会并承诺房屋合适中介费照行规支付。杜伟钊代表三穗公司，有消委会出具的关于祥兴隆房屋中介服务部纠纷的调解事实的证明材料可证明。出具的关于祥兴隆房屋中介服务部纠纷的调解事实的证明材料可证明。因此陈坚祥与三穗公司形成了口头的居间合同法律关系。后杜伟钊提因此陈坚祥与三穗公司形成了口头的居间合同法律关系。

18、后杜伟钊提出要可居住又可作仓库用的几百平方米地方，陈坚祥联系麦剑强商谈出要可居住又可作仓库用的几百平方米地方，陈坚祥联系麦剑强商谈介绍出租位于鸿图路五金大厦介绍出租位于鸿图路五金大厦2-3楼，麦剑强口头承诺成功出租可付楼，麦剑强口头承诺成功出租可付中介费。因此陈坚祥与五金交电公司也形成了口头的居间合同关系。中介费。因此陈坚祥与五金交电公司也形成了口头的居间合同关系。后陈坚祥组织两方商谈，双方推说条件不合却交换电话，但承诺达成后陈坚祥组织两方商谈，双方推说条件不合却交换电话，但承诺达成交易则支付中介费。及后两公司私下达成了交易。陈坚祥开始追讨中交易则支付中介费。及后两公司私下达成了交易。陈坚祥开

19、始追讨中介费并求助消委会。后陈坚祥首次向法院起诉。在消委会调解下三穗介费并求助消委会。后陈坚祥首次向法院起诉。在消委会调解下三穗公司的肖伟诚表示陈坚祥撤诉则可和解。陈坚祥撤诉后，调解失败，公司的肖伟诚表示陈坚祥撤诉则可和解。陈坚祥撤诉后，调解失败，陈坚祥再次向法院提起诉讼。陈坚祥再次向法院提起诉讼。二、肖伟诚的行为构成表见代理。原审法院确认陈坚祥曾介绍杜伟钊与五金二、肖伟诚的行为构成表见代理。原审法院确认陈坚祥曾介绍杜伟钊与五金交电公司麦剑强认识，并带杜伟钊到五金交电公司位于顺德区大良街道鉴海交电公司麦剑强认识，并带杜伟钊到五金交电公司位于顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋现场，但认为事实上

20、与五金交电公司达成租赁合同的是北路旁鸿图路的房屋现场，但认为事实上与五金交电公司达成租赁合同的是肖伟诚，从而否认了陈坚祥与五金交电公司有居间合同关系。居间合同就是肖伟诚，从而否认了陈坚祥与五金交电公司有居间合同关系。居间合同就是居间人提供合同成立的机会，如果签定租赁合同就必须支付中介费。现消委居间人提供合同成立的机会，如果签定租赁合同就必须支付中介费。现消委会材料证明肖伟诚指派杜伟钊看过五金交电公司的房屋。肖伟诚、杜伟钊作会材料证明肖伟诚指派杜伟钊看过五金交电公司的房屋。肖伟诚、杜伟钊作为三穗公司的员工，三穗公司确认肖伟诚是其员工，肖伟诚代表三穗公司通为三穗公司的员工，三穗公司确认肖伟诚是其员

21、工，肖伟诚代表三穗公司通过杜伟钊委托陈坚祥介绍房屋，后以三穗公司名义承租五金交电公司的房屋。过杜伟钊委托陈坚祥介绍房屋，后以三穗公司名义承租五金交电公司的房屋。五金交电公司原承认是三穗公司承租其房屋，第二次开庭才说与肖伟诚签合五金交电公司原承认是三穗公司承租其房屋，第二次开庭才说与肖伟诚签合同。肖伟诚指派代表到消委会时也表示代表三穗公司。三穗公司进驻顺德工同。肖伟诚指派代表到消委会时也表示代表三穗公司。三穗公司进驻顺德工地开工，必须解决工人住房问题才能使工地开工，三穗公司称不知委托中介地开工，必须解决工人住房问题才能使工地开工，三穗公司称不知委托中介情况，也没有授权肖伟诚租赁房屋不合理。且肖伟

22、诚个人不会承租情况，也没有授权肖伟诚租赁房屋不合理。且肖伟诚个人不会承租600-800平平方米的房屋居住及存放物品。现两公司达成租赁合同，应当支付中介费。若方米的房屋居住及存放物品。现两公司达成租赁合同，应当支付中介费。若法院以看楼与签定租赁合同不是同一人，也不论其关系就判令不用支付中介法院以看楼与签定租赁合同不是同一人，也不论其关系就判令不用支付中介费，则不公平，因此请求法院确认肖伟诚代表三穗公司，构成表见代理。综费，则不公平，因此请求法院确认肖伟诚代表三穗公司，构成表见代理。综上，根据上，根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法、最高人民法院关于民事诉讼证据的最高人民法院关于民事诉讼证

23、据的若干规定若干规定、国家计委建设部、国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格关于房地产中介服务收费的通知（计价格（1995）97号）的相关规定，请求依法撤销原审判决，并判令：号）的相关规定，请求依法撤销原审判决，并判令：1、三穗公、三穗公司支付中介服务费司支付中介服务费2250元；元；2、五金交电公司支付中介服务费、五金交电公司支付中介服务费2250元；元；3、一、一、二审诉讼费用共二审诉讼费用共380元由三穗公司、五金交电公司承担。元由三穗公司、五金交电公司承担。上诉人陈坚祥在二审期间提供以下证据：凤岭名都停车场平面图复印件一份，证上诉人陈坚祥在二审期间提供以下证据：凤岭名都停车

24、场平面图复印件一份，证明三穗公司在建设以上大楼过程中需要找房屋居住，但其否认肖伟诚承租房屋的说法明三穗公司在建设以上大楼过程中需要找房屋居住，但其否认肖伟诚承租房屋的说法不可信。被上诉人三穗公司、五金交电公司对上述证据均质证如下：认为没有委托陈不可信。被上诉人三穗公司、五金交电公司对上述证据均质证如下：认为没有委托陈坚祥租赁房屋。坚祥租赁房屋。被上诉人三穗公司答辩称：三穗公司从没有与陈坚祥发生中介服务关系，陈坚祥被上诉人三穗公司答辩称：三穗公司从没有与陈坚祥发生中介服务关系，陈坚祥起诉主体错误，理由：一、陈坚祥无法提供双方存在中介服务的合同依据。三穗公司起诉主体错误，理由：一、陈坚祥无法提供双

25、方存在中介服务的合同依据。三穗公司从没有找陈坚祥作为中介提供房屋租赁中介服务，也没委托他人与其发生中介服务。从没有找陈坚祥作为中介提供房屋租赁中介服务，也没委托他人与其发生中介服务。陈坚祥应当知道与他人发生中介服务时需签订合同，现在其没有合同也没有其他证据陈坚祥应当知道与他人发生中介服务时需签订合同，现在其没有合同也没有其他证据证明双方发生中介服务。二、三穗公司从未委托他人与陈坚祥发生中介服务的事实。证明双方发生中介服务。二、三穗公司从未委托他人与陈坚祥发生中介服务的事实。陈坚祥所说的杜伟超不是三穗公司的员工，三穗公司也从没有授权他帮忙租赁房屋，陈坚祥所说的杜伟超不是三穗公司的员工，三穗公司也

26、从没有授权他帮忙租赁房屋，杜伟超即使有委托陈坚祥，也是其个人行为，与三穗公司无关。三、消委会的杜伟超即使有委托陈坚祥，也是其个人行为，与三穗公司无关。三、消委会的事实事实不具法律效力，不能作为判案依据。消委会出具的不具法律效力，不能作为判案依据。消委会出具的关于祥兴房屋中介服务纠纷调关于祥兴房屋中介服务纠纷调解的事实解的事实所陈述的内容，不能作为判案的依据。其所写的所陈述的内容，不能作为判案的依据。其所写的“肖经理在电话上表示如肖经理在电话上表示如撤案，表示道歉，可派人到消委会协商。撤案，表示道歉，可派人到消委会协商。”这些内容是编造的，三穗公司根本没有与这些内容是编造的，三穗公司根本没有与消

27、委会有过任何联系。三穗公司是一个具有法人资格的企业，属下的分公司在当地有消委会有过任何联系。三穗公司是一个具有法人资格的企业，属下的分公司在当地有注册登记，代表公司行为的人须得到授权委托，一切未经授权，都无资格代表公司。注册登记，代表公司行为的人须得到授权委托，一切未经授权，都无资格代表公司。综上，原审判决认定事实清楚，应予维持，请求法院驳回陈坚祥对三穗公司的上诉请综上，原审判决认定事实清楚，应予维持，请求法院驳回陈坚祥对三穗公司的上诉请求。求。被上诉人三穗公司在二审期间没有提供新证据。被上诉人三穗公司在二审期间没有提供新证据。被上诉人五金交电公司答辩称：对原审判决没有意见。被上诉人五金交电公

28、司答辩称：对原审判决没有意见。被上诉人五金交电公司在二审期间没有提供新证据。被上诉人五金交电公司在二审期间没有提供新证据。针对上诉人陈坚祥二审期间提供的证据，本院作如下认证：凤岭针对上诉人陈坚祥二审期间提供的证据，本院作如下认证：凤岭名都停车场平面图与本案事实无关，也不能证明三穗公司、五金交电名都停车场平面图与本案事实无关，也不能证明三穗公司、五金交电公司因此委托陈坚祥作为中介承租房屋，故本院对该证据的证明内容公司因此委托陈坚祥作为中介承租房屋，故本院对该证据的证明内容不予采信。不予采信。本院经审理查明：本院对原审法院查明的事实予以确认。本院经审理查明：本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认

29、为：本案争议的焦点是陈坚祥与三穗公司、五金交电公司本院认为：本案争议的焦点是陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间是否存在居间合同；肖伟诚的行为是否构成表见代理。根据之间是否存在居间合同；肖伟诚的行为是否构成表见代理。根据中中华人民共和国合同法华人民共和国合同法第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。由此可见，居间人须为委托人提供服务，表现为报告付报酬的合同。由此可见，居间人须为委托人提供服务，表现为报告订约的机会或为订约的媒

30、介。陈坚祥认为其促成三穗公司与五金交电订约的机会或为订约的媒介。陈坚祥认为其促成三穗公司与五金交电公司双方就五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路公司双方就五金交电公司所有的位于佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的房屋达成租赁合同，但事实上五金交电公司确认就其所有旁鸿图路的房屋达成租赁合同，但事实上五金交电公司确认就其所有上述房屋达成租赁合同的是肖伟诚个人而非三穗公司或杜伟钊，三穗上述房屋达成租赁合同的是肖伟诚个人而非三穗公司或杜伟钊，三穗公司也否认授权肖伟诚或杜伟钊与五金交电公司达成租赁合同。现陈公司也否认授权肖伟诚或杜伟钊与五金交电公司达成租赁合同。现陈坚祥既不能举证证明肖伟

31、诚代表三穗公司或肖伟诚作出令人相信其有坚祥既不能举证证明肖伟诚代表三穗公司或肖伟诚作出令人相信其有权代表三穗公司的行为与其达成中介交易，也不能证明肖伟诚代表三权代表三穗公司的行为与其达成中介交易，也不能证明肖伟诚代表三穗公司与五金交电公司达成租赁合同，故其上诉认为肖伟诚的行为构穗公司与五金交电公司达成租赁合同，故其上诉认为肖伟诚的行为构成表见代理，与两公司形成居间合同关系的上诉理由不成立，本院予成表见代理，与两公司形成居间合同关系的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决正确，应予维持。依照以驳回。原审判决正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼中华人民共和国民事诉讼法法第一百五十三条第一款第

32、（一）项的规定，判决如下：第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二审案件受理费190元，由上诉人陈坚祥承担。元，由上诉人陈坚祥承担。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判员郑审判员郑 振振 康康代理审判员郑代理审判员郑 英英 豪豪代理审判员李代理审判员李 秀秀 红红二二六年八月十六日六年八月十六日书记员欧阳洁婷书记员欧阳洁婷fnl_48504（二）中介服务费用（二）中介服务费用房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位

33、置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。介服务的价格及服务内容等情况。房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。等咨询服务，收取房地产咨询费。房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费

34、和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费元；技术难度大，情况复杂、耗普通咨询报告，每份收费元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的。咨询标的额的。以上收费标准，属指导性参考价格。实

35、际成交收费标准，由委托方与中以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。介机构协商议定。房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土

36、地局土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局关于土地关于土地价格评估收费的通知价格评估收费的通知的有关规定执行。的有关规定执行。房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的

37、计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的。适当提高，但最高不超过成交价格的。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。第二章第二章 房地产中介的职业道德与法律责任房地产中介的职业道德与法律责任一、房地产中介的职业道德一、房地产中介的职业道德（一）诚实信用原则（一）诚实信用原则（二）独立、客观、公正的原则（二）独立、客观、公

38、正的原则第二十二条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。第二十二条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。委托人有权要求其回避。（三）专业胜任能力要求（三）专业胜任能力要求广州市房地产中介服务管理办法广州市房地产中介服务管理办法第七条：第七条：第七条房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级：第七条房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级：（一）一级机构的自有流动资金不得少于万元；持有（一）一级机构的自有流动资金不得少于万元；持有房地产中介服务人员执业证房地产中介服务人员执业证的的人员不得

39、少于人；从事房地产中介业务不得少于年；有从事中介活动的相应业绩。人员不得少于人；从事房地产中介业务不得少于年；有从事中介活动的相应业绩。（二）二级机构的自有流动资金不得少于万元；持有（二）二级机构的自有流动资金不得少于万元；持有房地产中介服务人员执业证房地产中介服务人员执业证的人的人员不得少于人；从事房地产中介业务不得少于年；有从事中介活动的相应业绩。员不得少于人；从事房地产中介业务不得少于年；有从事中介活动的相应业绩。（三）三级机构的自有流动资金不得少于万元；持有（三）三级机构的自有流动资金不得少于万元；持有房地产中介服务人员执业证房地产中介服务人员执业证的人的人员不得少于人。员不得少于人。

40、自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的，其资质可定低个等级。和业绩未达到相应标准的，其资质可定低个等级。房地产中介服务机构的资质等级，由市房地产主管部门负责审定。房地产中介服务机构的资质等级，由市房地产主管部门负责审定。（四）对客户的责任（四）对客户的责任、依法收费、依法收费、忠实于委托人，为客户服务负责、忠实于委托人，为客户服务负责、保密的责任、保密的责任、按时按质完成中介任务、按时按质完成中介任务第十七条经纪人在经纪活动中，应当遵第十七条经纪人

41、在经纪活动中，应当遵守以下规则：守以下规则：（一）提供客观、准确、高效的服务；（一）提供客观、准确、高效的服务；（二）经纪的商品或服务及佣金应明（二）经纪的商品或服务及佣金应明码标价；码标价；（三）将定约机会和交易情况如实、（三）将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；及时报告委托人；（四）妥善保管当事人交付的样品、（四）妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物；保证金、预付款等财物；（五）按照委托人的要求保守商业秘（五）按照委托人的要求保守商业秘密；密；（六）如实记录经纪业务情况，并按（六）如实记录经纪业务情况，并按有关规定保存原始凭证、业务记录、账簿有关规定保存原始凭证、业务记录、

42、账簿和经纪合同等资料；和经纪合同等资料；（七）收取佣金和费用应当向当事人（七）收取佣金和费用应当向当事人开具发票，并依法缴纳税费；开具发票，并依法缴纳税费；（八）法律法规规定的其他行为规则。（八）法律法规规定的其他行为规则。第十八条经纪人不得有下列行为：第十八条经纪人不得有下列行为：（一）未经登记注册擅自开展经纪活（一）未经登记注册擅自开展经纪活动；动；（二）超越经核准的经营范围从事经（二）超越经核准的经营范围从事经纪活动；纪活动；（三）对委托人隐瞒与委托人有关的（三）对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；重要事项；（四）伪造、涂改交易文件和凭证；（四）伪造、涂改交易文件和凭证；（五）违反约定或

43、者违反委托人有关（五）违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业秘密；秘密；（六）利用虚假信息，诱人签订合同，（六）利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；骗取中介费；（七）采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意（七）采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；串通等手段损害当事人利益；（八）通过诋毁其他经纪人或者支付（八）通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务；介绍费等不正当手段承揽业务；（九）对经纪的商品或者服务作引人（九）对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；误解的虚假宣传；（十）参与倒卖国家禁止或者限制自（十）参与倒

44、卖国家禁止或者限制自由买卖的物资、物品；由买卖的物资、物品；（十一）法律法规禁止的其他行为。（十一）法律法规禁止的其他行为。（五）依法经营，公开、公平竞争的原则（五）依法经营，公开、公平竞争的原则、依法经营、依法经营经纪人管理办法经纪人管理办法、第六条符合第六条符合城乡个体工商户管理暂行条例城乡个体工商户管理暂行条例规定条件的人员，规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪人。人。第七条符合第七条符合中华人民共和国个人独资企业法中华人民共和国个人独资企业法规定条件的人员，规定条件的人员，应当向工商

45、行政管理机关申请，设立个人独资经纪企业。应当向工商行政管理机关申请，设立个人独资经纪企业。第八条符合第八条符合中华人民共和国合伙企业法中华人民共和国合伙企业法规定条件的人员，应规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。当向工商行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。第九条符合第九条符合中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法规定条件的，应当向工商规定条件的，应当向工商行政管理机关申请，设立经纪公司。行政管理机关申请，设立经纪公司。第十条经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定第十条经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员

46、执业资格的，经纪执业人员的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。应当取得资格。第十一条经纪人名称中的行业应当表述为第十一条经纪人名称中的行业应当表述为“经纪经纪”字样；经纪人字样；经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。第十二条经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应第十二条经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给名、

47、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。当地工商行政管理机关备案。第十五条凡国家允许进入市场流通的商品和服务项目，经纪人均第十五条凡国家允许进入市场流通的商品和服务项目，经纪人均可进行经纪活动；凡国家限制自由买卖的商品和服务，经纪人应当遵守可进行经纪活动；凡国家限制自由买卖的商品和服务，经纪人应当遵守国家有关规定，在核准的范围内进行经纪活动；凡国家禁止流通的商品国家有关规定，在核准的范围内进行经纪活动；凡国家禁止流通的商品和服务，经纪人不得进行经纪活动。和服务，经纪人不得进行经纪活动。、公开原则、公开原则经纪人管理办法经纪人管理办法第十一条经纪人名称

48、中的行业应当表述第十一条经纪人名称中的行业应当表述为为“经纪经纪”字样；经纪人的经营范围应当字样；经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。明确经纪方式和经纪项目。第十二条经纪人领取营业执照、聘第十二条经纪人领取营业执照、聘用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或用或解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。提交给当地工商行政管理机关备案。第十三条经纪人应当将所

49、聘用的经第十三条经纪人应当将所聘用的经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。目、联系电话等在经营场所明示。（六）其他原则（六）其他原则二、法律责任二、法律责任（一）（一）城市房地产管理法城市房地产管理法条条第六十八条违反本法第五十七条的规定，第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。没收违法所

50、得，可以并处罚款。（二）（二）城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定第二十四条违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房第二十四条违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可以处万元以上万元以下的罚款；地产中介业务，并可以处万元以上万元以下的罚款；（二）违反规定第九条第一款规定的，收回资格证书或者公告资格证书（二）违反规定第九条第一款规