房地产法规.ppt

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1、书名：房地产法规ISBN：978-7-111-27425-4作者：银花出版社：机械工业出版社本书配有电子课件房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件房地产法规 主编 银花房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件房地产权属法规【本章引例】2.1 房地产权属概述2.2 土地权属制度2.3 房屋权属制度2.4 房地产权属登记2.5 房地产产权产籍管理引 例 分 析小 结练 习 题房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.1 房地产权属概述2.1.1 房地产权利房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利，使权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国目前有法律

2、依据的房地产权利包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产抵押权。房地产权属是指房地产权利在主体上的归属状态，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。2.1.2 房地产权属1.概念房地产权属即房地产权利的归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。房地产权利与房地产权属既相互联系又有所区别。房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.1 房地产权属概述2.房地产权属制度的意义(1)房地产权属制度有利于明晰权利主体，是房地产经纪活动开展的基本前提。(2)房地产权属能够反映现实经济状况及政治结构。房地产作为使用期限较长的不动产，是国民财富重要的组成部分

3、，是一国财富的基础。因此，房地产权利归属反映了一国的财富分配占有情况，进而体现了一国的经济制度、政治结构。房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.1 房地产权属概述(3)房地产权属制度对我国社会主义市场经济体制的建立和发展起着关键作用。在计划经济体制下，我国法律注重土地所有权权属静态规定，轻视土地使用权权属的动态配置；强调权利归属国家集体的单一性，忽视权利归属的多元性、流动性，忽视权利行使主体地位的明确和保护。因此，土地资源未能有效流通利用，阻碍了房地产业乃至国民经济发展。建立崭新的房地产权属制度是市场经济条件下发展房地产业的内在要求。2.1.3 我国的房地产权属框架房地产法规 高职

4、高专 ppt ppt 课件课件2.1 房地产权属概述房地产权属描述的是房地产权利归属主体的状态，即多项房地产权利与不同主体间的对应关系。这包括两个关键问题：一是某项权利能否归属不同主体所有，也就是权利归属“多元化”问题；二是不同权利能否归属不同主体所有，也就是权利行使“分离化”问题。图2-1 我国当前的房地产权属体系框架房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.2 土地权属制度2.2.1 土地所有权和土地使用权1.土地所有权土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为其标的物，土地所有人独占的支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内有权对其所有的土地进行占有、使用、收益

5、、处分，并排除他人的干涉。在我国，土地所有权不同于其他财产权利，它具有如下特征：土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度；土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系；土地所有权通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.2 土地权属制度(1)土地所有权的类型。在我国当前的房地产权属体系框架中，土地所有权可分为国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。1)国家土地所有权。2)集体土地所有权。(2)土地所有权的权能。土地所有权的权能包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。2.土地使用权房地产法规

6、 高职高专 ppt ppt 课件课件2.2 土地权属制度对土地的合法使用在法律上可分为两种情况，一是土地所有人对自己土地的使用，二是非土地所有权人合法地对他人土地的使用。因为第二种土地使用而形成的土地使用权是与土地所有权并存的，是作为独立财产权利的一种权利，并不是作为土地所有权权能之一的土地使用权，所以本书所探讨的土地使用权是指这种相对独立的使用权权能。房地产法规 高职高专 ppt ppt 课件课件2.2 土地权属制度(1)土地使用权的概念。在我国，土地使用权是一种与土地所有权相并列的独立的民事权利，它是中国特色的土地使用制度的产物，是一种新型物权。我国的土地使用权是指公民、法人及其他组织依法

7、控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排除他人干涉的权利。按照民法通则的规定，土地使用权属于“与财产所有权有关的财产权”。土地使用权在我国分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权又可分为城镇国有土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权指依法拥有的农、林、牧、渔场土地使用权。1)城镇国有土地使用权是指国有土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。2.2 土地权属制度2)集体土地使用权主要指农村集体土地使用权，是农村集体土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。(2)

8、土地使用权的性质。土地使用权作为一项民事权利，具有以下性质：1)土地使用权是一种物权。2)土地使用权是一种他物权。3)土地使用权是一种用益物权。4)我国的土地使用权是一种新型的用益物权。3.土地所有权与土地使用权的相互关系2.2 土地权属制度(1)土地所有权与土地使用权的区别。土地所有权是自物权，土地使用权是他物权。所谓自物权，是建立在自己所有的物上的权利；所谓他物权，是指建立在他人所有的物上的权利。(2)土地所有权与土地使用权的联系。土地所有权决定着土地使用权。土地所有权是对土地的绝对的支配权，土地权能的分离进而形成的土地使用权是由土地所有权人的意志决定的，土地使用的方式、用途、期限、处分等

9、都得服从于土地所有权。2.2.2 我国土地所有及使用制度2.2 土地权属制度我国土地管理法第二条第一款明确规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众所有制。”可见，我国只存在两种土地所有权制度。对于全民所有制的土地，由国家为代表享有并行使所有权，这样就存在国家土地所有权和集体所有权两种所有权形态，我国港、澳、台地区不在此限。1.国家土地所有及使用制度2.2 土地权属制度我国的国家土地所有权是在建国初期对全社会的土地所有关系进行的根本性制度变革中形成的，并随其后的社会主义建设事业的建设进程不断发展的。我国宪法，对国家土地所有权作了如下规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草

10、原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外”（第九条第一款）；“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）；“农村和城市郊区的土地，由法律规定属于国家所有的，也归国家所有”（第十条第二款）。此外，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”（第十条第三款）。2.2 土地权属制度(1)国家统一所有。如前文所述，国有土地属于全民所有，即国家所有，国家是国有土地的绝对的、唯一的主体。(2)中央及地方各级政府分别行使权利。权利的行使并不等同于权利的归属；权利归属的单一性并不妨碍权利行使方式的多样性、灵活性。委托行使所有权是

11、各国财产法普遍认可的一种方式。此外，我国地域辽阔，地区差别大，单靠中央政府的积极性远不能满足有效利用土地的需求，因此地方各级政府经中央政府授权，可以代表国家行使国有土地所有权中的一项或几项权能，甚至在明确授权的情况下，可以行使对国有土地的处分权。2.2 土地权属制度(3)国有土地使用收益中央与地方共享。国有土地的收益原则上应归中央财政，但是为了调动地方的积极性，可以由财政部作出规定，将一部分国有土地收益留在地方，用于国土管理和国土保护。(4)在保留所有权的前提下，国有土地所有权的部分权能可以适当分离，形成国有土地使用权。在我国，国有土地的占有和使用有两种形式：一种是由国家直接占有和使用，即由所

12、有人直接行使对土地的所有权，这种占有和使用可以由国家机关直接实施，也可由国家指定的国有企业、事业单位实施，其目的是履行国家的政治、经济、文化和其他社会职能；另一种是由非所有人对国有土地占有和使用，这里的非所有人指国家以外的民事主体，不仅包括非国有的组织和自然人，而且包括国有企业。2.2 土地权属制度2.集体土地所有及使用制度集体土地所有权是我国土地公有制的另一种法律表现形式，是农村集体土地所有权的一种。我国民法通则第七十四条规定：“劳动群众组织的财产属于劳动群众集体所有集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有。”可见，集体土地所有权实质上是一定范围内的集体组织全体成员共同对集体的土地直接享有的

13、所有权。宪法第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”2.2 土地权属制度(1)农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有，由农业集体经济组织或村民委员会代表行使所有权。民法通则第七十四条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”土地管理法第十条对此也作了相同规定，并补充规定农民集体所有的土地“已经分别属于村内两个以上村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各农村集体经

14、济组织或者村民小组经营、管理”。2.2 土地权属制度(2)集体所有权具有独立性，并且与国家土地所有权地位平等。我国土地所有权只存在两种，即国家土地所有权与集体土地所有权，这是我国土地所有制的明显特征。在这两种土地所有权之间，不存在派生或隶属的关系，它们之间也不存在等级差别。集体土地所有权的独立性和两种土地所有权的平等性是我国土地所有权制度的基本原则。这一点，在我国宪法、民法通则和土地管理法等法律中，都得到了明确体现。2.2 土地权属制度(3)大部分农村集体土地所有权与使用权从合一走向分离，并逐渐形成一种相对稳定的财产权。集体土地主要包括农用地、建设用地和未利用地三类。农用地是指直接用于农业生产

15、的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，主要包括：宅基地，即农民住宅用地；乡(村)企业用地；乡(镇)村公益事业用地，如学校、卫生所、幼儿园、敬老院用地；乡(镇)村公共设施用地。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括属于集体所有的“四荒”(荒地、荒沟、荒丘、荒滩)土地。2.2 土地权属制度(4)国家对集体所有的土地可以通过征用的方式取得所有权。征用是法律上取得所有权的一种方式，它是指国家为公共目的而强制的并且通常是有偿地取得领土范围内原属于其他民事主体所有的财产。在我国，国家有权征用土地，这里的征用是指国家基于公共建设的目的而将集体

16、所有的土地无偿转为国有。我国宪法第十条在设定集体所有权的同时又规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”(5)集体土地使用的相对专一性。国家对集体土地的约束相对比较严格，一般不轻易使其土地改变用途。例如农业耕种用地，一般不允许改变做其他用地。现阶段，集体土地也不允许出让、转让和出租。集体土地如果需要进入房地产市场，必须先征用为国有土地。2.2 土地权属制度2.2.3 我国土地他项权利我国的土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的各种土地权利。土地他项权利制度的意义主要在于对土地所有权、土地使用权以外的各种长期性土地权利进行确认和管理，以充分保护土地所有权人、土地使用

17、权人以外的人在土地上的各种合法使用利益，促进土地的合理有效利用。1.地役权2.2 土地权属制度地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己的土地的便利而使用他人土地的权利。我国现行立法中尚无地役权的规定，大致上以相邻关系代替，但我国司法实践中有运用地役权原理的司法解释。由于相邻关系主要是要求权利人对自己享有和行使的权利加以克制，不是物上支配权，这使地役权的适用范围受到限制。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。2.空中权和地下权2.2 土地权属制度地上权一般是以支付租金为代价，在他人土地上建筑房屋的权利，以达到利用他人土地的目的。虽然我国的土地使用权已经涵盖了地

18、上权对地表利用的内容，但现代城市建设特别强调对土地上空和地下的利用，空中权和地下权也就应运而生了。空中权是指以他人土地为依托，在其上建造并维持某种建筑物、构筑物的权利；地下权则是指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或建造并维持地下设施的权利。3.土地租赁权2.2 土地权属制度土地租赁权是指土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。近年来，许多大陆法系国家和地区通过土地法或在民法中直接设置具有物权化性质的土地租赁权，将土地租赁权以登记公示制度予以强化承认土地租赁权的自由让与性，并赋予土地租赁权以较长的存续期。我国经出让的土地使用权可以出租，租赁权经土地登记后，承租人在租期内对土

19、地的租赁权受到法律保护。4.土地借用权2.2 土地权属制度土地借用权是指无偿占有使用他人土地的权利，民法上的借用与借贷和租借的根本区别在于其无偿性。我国的土地借用权主要适用于行政划拨土地的使用权，如果双方当事人在主体资格和借地用途等方面均不违反法律规定，通过土地借用可以提高土地利用效率，这种物权关系应当得到法律的确认和保护。此外，土地借用也可适用于农用土地等限制使用权出租和转让的土地。5.土地抵押权2.2 土地权属制度土地抵押权是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转让土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人依法处分该土地使用权并从处分所得的价款中优先受偿的

20、一系列权利。在抵押关系中，提供土地使用权作为担保的为抵押人，接受担保的为抵押权人。我国现行法律规定，国有土地使用权和承包的“四荒”土地使用权可以抵押，乡村企业的土地使用权可以随建筑物抵押，但耕地、宅基地等其他集体土地的使用权不能抵押。通过划拨方式取得的国有土地使用权必须经过有关部门批准，缴纳土地出让金及补办土地有偿出让手续后才可以抵押。2.3 房屋权属制度2.3.1 房屋所有权概述房屋所有权是指房屋所有权人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，由于长期以来土地的财产权属性得不到承认，因此对于不动产，人们所关心的只能是房屋所有权，而且在土地所有权与房屋所有权分离的情况下，作为房屋所

21、有权人也必然更关心属于自己所有的房屋所有权。1.房屋所有权的性质房屋所有权是房地产权利的重要组成部分，是典型的不动产物权，具有物权的全部特征。2.房屋所有权的取得和灭失2.3 房屋权属制度(1)房屋所有权的取得。房屋所有权的取得是指因为法定事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。按照民法所有权的理论，所有权的取得有两种方式：原始取得和继受取得。1)房屋所有权的原始取得是指房屋所有权人直接依法律规定，不以原所有权人的所有权和意志为依据即可取得的房屋所有权。2)房屋所有权的继受取得是指通过一定法律行为，根据原所有权人的意思接收原房屋所有权人转移的房屋所有权。(2)房屋所有权的灭失。房

22、屋所有权的灭失是指因为一定的法律行为或法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有权人脱离的法律现象。房屋所有权的灭失原因有：1)所有权客体的消失。2)所有权主体的消灭。2.3 房屋权属制度3)所有权的转让。4)所有权的抛弃。5)所有权因强制手段而被消灭。3.房屋所有权的分类以所有权主体划分，房屋所有权可以分为国有房屋所有权、集体房屋所有权、私人房屋所有权、外商投资企业和外产房屋所有权、农村房屋所有权以及由其他主体享有的房屋所有权。2.3 房屋权属制度(1)国有房屋所有权。国有房屋所有权即全民所有制房屋所有权，其主体是代表全民的国家。国有房屋所有权的权能根据统一领导、分级管理的原则，按国家有关规定

23、授权房产行政管理部门或国家机关、人民团体、企事业单位和部队分别在授权范围内行使并承担相应的义务。国有房屋所有权根据管理者的不同又可分为直管公房所有权和自管公房所有权。前者是指由各级房产管理部门直接代表国家行使的国有房屋所有权，房屋所有权的主体是国家，但由政府房产管理部门代表国家实施经营管理，房产管理部门因此而具有双重身份，既是房产行政管理部门，又是国家房产的代表；后者是指由机关、团体、企事业单位实行经营管理，在进行产权登记时，将管理经营者登记为产权人。2.3 房屋权属制度(2)集体房屋所有权。集体房屋所有权即集体企事业单位对其自有的房产享有的所有权。集体房屋所有权的主体是由集体事业单位作为权利

24、人，其成员个人不是所有权主体，也不构成集体成员的共有。在产权登记时，集体房屋所有权在分类上纳入自管公房所有权，但与国有的自管公房所有权又有本质的区别。(3)私人房屋所有权。私人房屋所有权指由个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。私人房屋所有权依取得方式的不同可分为：一般城镇私房所有权，落实私房政策主要针对的是这类房产；商品私房所有权，即通过房地产市场购入的商品房而取得的房产所有权；公房出售后转化为私房的所有权；自建公助房屋的所有权等。2.3 房屋权属制度(4)外商投资企业和外产房屋所有权。外商投资企业主要指“三资企业”，其在我国境内投资兴建或购买的房产的所有权受我国法律保护。其中，中

25、外合资企业和中外合作企业的房产又成为中外共有产。外产房屋是指外国政府、社会团体、国际机构和外国侨民在我国境内建造或购买的房屋。(5)农村房屋所有权。农村房屋所有权是指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。农村房屋所有权的主体依照现行法律的规定受到严格限制，一般不允许城市的单位和个人到农村购地建房或直接购房，但未禁止农村集体经济组织与其他经济组织通过联营、合资经营等形式对农村房屋共有。(6)由其他主体享有的房屋所有权，如宗教团体房屋所有权等。2.3 房屋权属制度2.3.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分

26、所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。1.专有所有权专有所有权是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益、处分的权利。2.3 房屋权属制度(1)专有所有权与共有持分权、成员权三要素具有一体性，所以区分所有权人不得就专有部分进行与建筑物共有部分的应有部分及其他使用权的应有部分相分离的转移或其他设定负担的行为。(2)区分所有权人(包括合法占有人)对专有部分的利用，不得有妨碍建筑物正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为。(3)其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形需要进入专

27、有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。(4)在有特殊约定时，区分所有权人应按约定使用其专有部分，不得私自变更约定内容。2.共用部分持分权2.3 房屋权属制度共用部分持分权是指区分所有权人对建筑物共用部分占有、使用、收益的权利。共用部分持分权具有两个特征：从属性。共用部分视为专有部分的从属物，区分所有权人取得专有所有权，附带取得共用部分持分权。将专有部分转让或抵押时，其效力均涉及共用部分。不可分割性。共用部分持分权作为区分所有权三要素之一，由区分所有权人一并占有、处分，不得与专有所有权、成员权分割。3.成员权成员权又称社员权，指建筑物区分所有权基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离

28、的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。2.3 房屋权属制度2.3.3 房地产相邻关系1.房地产相邻关系的概念房地产相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互之间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。(1)相邻权是法律直接规定的，是不动产所有权的自身效力，不是独立的物权，无须进行登记；地役权是当事人的契约约定，是不动产所有人另外设定的权益，是物权的一种，必须进行登记。2.3 房屋权属制度(2)相邻权作为法定权利，仅体现法律对相邻关系最低程度的调节，对不动产权利的限制和扩展维持在较低的水平；而地役权作为当事人双方超越相邻

29、权限度而约定的权利，可以在法定的水平上作必要的自由设定。(3)相邻权可以由土地所有权人及地上建筑物的所有权人享有，除法律规定外，一般是无偿享有；地役权的设定限于土地权利人之间，是有偿享有。2.房地产相邻关系的内容(1)相邻权人对邻地的利用。1)通行权。2)管线设置权。3)施工临时占用权。2.3 房屋权属制度4)用水权、引水权、排水权。5)搜取物品进入权。(2)相邻权人对邻地的限制。1)通风、采光。2)环境保护。3)危险防范。4)其他妨碍的禁止。2.4 房地产权属登记2.4.1 房地产权属登记的概念房地产权属登记又称房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利

30、的登记。房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。2.4.2 房地产权属登记制度的类型根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类。1.契据登记制2.4 房地产权属登记契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定就同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查主义；登记权利的状态；登记只具有公示

31、力而无公信力，即登记事项在实体上不成立或无效时，可以对抗善意第三人，法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。2.产权登记制2.4 房地产权属登记产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：在房地产权利的转移或他项权利的设定中，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两

32、种。2.4 房地产权属登记(1)权利登记制。登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态。若房地产权利的取得未经登记就不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对善意第三人在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，所以又称为“德国式登记制度”。2.4 房地产权属登记(2)托伦斯登记制为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利

33、一旦载入政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记就具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正、副本内容必须完全一致。2.4.3 我国现行的房地产权属登记制度2.4 房地产权属登记我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点。概括起来，主要有以下几点：房地产登记由不同的登记机关分别登记。房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，房地产产权的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产事项由房

34、屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。我国房地产权属登记具有以下性质：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记；不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。2.4 房地产权属登记(2)房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况推知该房地产权利状态。(3)房地产权属登记采取审查登记制度。房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。

35、形式要件与实地勘验结果一致，才能予以登记。(4)房地产权属登记具有公信力。依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。2.4 房地产权属登记(5)房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权利证书。权利证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保管。2.4.4 土地登记的种类和程序1.土地登记的种类土地登记是我国依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地登记以宗地为基本单元。2.4 房地产权属登记(1)初始

36、土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定的时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；初始土地登记由县级以上地方人民政府发布通告。有下列几种情况需要进行初始土地登记：国家政权发生变化；由于各种原因造成的地籍资料严重损失混乱，需要通过初始土地登记，重新整理地籍；国家土地政策有重大调整，需要对土地进行重新登记。初始土地登记建立起来的表、卡、证和编绘的地籍图等地籍资料，是变更土地登记的根据。2.4 房地产权属登记(2)变更土地登记。变更土地登记是指在初始土地登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。需要进行变更土

37、地登记的情况有：一是土地权属变更，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的变更；二是土地用途变更，如城市工业用地改为住宅用地、商业用地，农用地变为建设用地等。此外，土地他项权利变更、土地等级、使用者名称、地址变化的，也应进行变更登记。1)土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记。2)土地权属变更登记。(2)乙公司在本案中是否承担责任，承担何种责任。(3)人民法院应怎样处理？2.4 房地产权属登记(2)土地管理法第二条规定：“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。(3)人民法院应当判丙公司拥有这块土地的使用权。3)他项权利变更登记。4)名称、地址

38、、土地用途变更登记。5)注销登记。2.土地登记的程序(1)申请。土地登记申请指土地登记申请者向政府请求土地登记的行为。对初始土地登记而言，土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利变更，都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登记申请。2.4 房地产权属登记(2)地籍调查。地籍调查是土地登记法律行为的重要程序，是建立地籍管理制度的必要手段，目的是依照有关法律程序对申请登记的宗地进行现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。调查的内容是权属调查和地籍测绘。(3)权属审核。土地权属审核是土地登记机关根据申请者所提交的

39、申请书、权属证明材料和地籍调查结果，对申请登记的土地使用权、所有权及他项权利进行确认的过程。(4)注册登记。注册登记是指土地登记机关按照人民政府对土地登记的批准意见，对批准土地登记的土地使用权、所有权和他项权利进行登记、装簿、造册和缮正的工作过程。一经注册登记的土地权利就产生法律效力，不可随意更改。2.4 房地产权属登记(5)颁发或者更换土地证书。登记机关按照人民政府对土地登记申请的批准意见，对土地注册登记后，向土地权利人颁发证书。土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证，必须认真填写，内容齐备。2.4.5 房屋登记的种类和程序房屋登记是指房地产行

40、政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系的行为。1.房屋登记的种类2.4 房地产权属登记(1)总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对原行政区域内的房屋进行统一的权属登记。总登记一般在下列情况下进行：从未进行过产权登记，没有产权产籍资料，需要从头开始建立和编制；需要全面核实，换发房屋产权证；由于历史原因造成产权产籍管理混乱，需要重新进行整顿登记。(2)初始登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程

41、规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。2.4 房地产权属登记(3)转移登记。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。(4)变更登记。权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。2.4 房地产

42、权属登记(5)他项权利登记。设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。(6)注销登记。因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。2.房屋登记的程序房屋权属登记依以下程序进行：受理登记申请；权属审核；公告（适用于登记机关认为有必要进行公告的登记）；核准登记，颁发房屋权属证书。2.4 房地产权属登记(1)登记机

43、关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。(2)登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。(3)有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：依法由房地产行政主管部门代管的房屋；无人主张权利的房屋；法律、法规规定的其他情形。2.5 房地产产权产籍管理2.5.1 房地产产权产籍概述1.房地产产权产权一词来源于西方经济学，

44、其本意是指财产所有权。牛津法律词典将产权定义为：“产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。”随着人类社会的不断发展，仅有的所有权已不能满足人们处理日益复杂的社会关系和经济关系的需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物或与他人之物发生关系，因此，产权的内涵便越来越丰富，不仅包括财产的所有权，还包括了以所有权为主体的财产他物权和以财产而设定的两者之间即债权人与债务人之间的债权。2.5 房地产产权产籍管理2.房地产产籍所谓产籍，就是主管单位或部门记录财产的存在、所属、时间特征以及财产与财产、产权人与产权人

45、之间关系的资料汇总。产籍资料往往分卷归宗，成档存查，形成按类别志号排列有序的库藏。换句话说，产籍就是有关单位为了有效管理财产及产权，对其进行分类登记和登记之后所形成的各种文件资料的总称。(1)地产产籍。地产产籍是指国家主管部门对房屋建设用地及其产权进行登记管理和登记之后形成的各种文件资料的总称。2.5 房地产产权产籍管理(2)房产产籍。房产产籍是指国家主管部门对房屋及其产权进行登记管理和登记之后所形成的各种文件资料的总称。房产依附于地产，它没有单独存在的可能，永远离不开其载体，并在很多方面受制于地产。2.5.2 房地产产权产籍管理1.房地产产权产籍管理的概念房地产产权产籍是反映或记载土地和房屋

46、的产权和使用状况的簿籍或图、簿、册、卡的总称。2.房地产产权产籍管理的内容2.5 房地产产权产籍管理我国现行的房地产产权产籍管理的内容体系是由古代地籍管理和户籍管理随着社会生产力的不断发展和生产方式的不断变革逐渐演化而来的。我国社会主义制度的建立、改革开放事业的不断深入和房地产市场的建立和发展，都使得我国新的房地产产权产籍管理的内容体系逐步完善和丰富。我国房地产产权产籍管理的内容体系分为房地产权管理和房地产产籍管理两大部分。(1)房地产产权管理。房地产产权管理是国家或政府主管部门依法对房地产产权的确认和变更以及由此而发生的各种产权关系的协调和处理所进行的各项活动的总和。它具体包括房地产产权审查

47、与确认、房地产产权的登记和房地产产权的保护等。2.5 房地产产权产籍管理(2)房地产产籍管理。房地产产籍管理是国家或政府主管部门为取得房地产产籍资料，系统研究房地产产籍的各项内容和建立、完善产籍制度而进行的各项活动的总和。它具体包括房地产产籍调查、房地产测量、房地产统计、房地产档案管理及信息管理等方面的内容。3.房地产产权产籍管理的手段和方法政府对房地产产权产籍的管理通常采用行政手段，法律手段，测绘手段，图、档、卡、册、表手段，信息处理手段。(1)行政手段。行政手段就是政府房地产产权产籍管理部门在职权范围内发布命令、指示和采取其他行政措施，组织、指挥和调节房地产产权产籍活动。它具有权威性、强制

48、性、直线性等特征。2.5 房地产产权产籍管理1)权威性。2)强制性。3)直线性。(2)法律手段。法律手段就是政府房地产产权产籍管理部门按照国家赋予的权力，根据宪法及其他相关法律的有关规定，制定房地产产权产籍法规来管理房地产的活动。(3)测绘手段。地籍测量和房地产测量是为城市建设和房地产产权产籍管理服务的应用技术，是调查和测定房地产自然状况和权属状况的专业测量。进一步讲，就是根据房地产产权管理的要求，以权属为核心，以单位界限为基础，用测量的手段，对土地、房屋平面位置、形状面积等绘制成地籍分幅图、宗地图和房地产平面图。2.5 房地产产权产籍管理(4)图、档、卡、册、表手段。图即地籍图、房地产平面图

49、，是对房地产产权产籍状况的空间位置的描绘。档即房地产档案。卡即房地产卡片和索引卡片，房地产卡片可以概括为房地产档案的主要内容。索引卡片是调阅、查找房地产档案的工具。簿册指地籍或土地清册以及房产登记簿等，簿册是房地产状况的集中反映。表指各类房地产统计报表。(5)信息处理手段。随着科学技术的不断进步，特别是电子计算机的发展和应用，房地产产权产籍管理手段的自动化水平也迈上了一个新台阶。建立以计算机为手段、信息处理为平台的房地产产权产籍数据库和信息系统，可以实现房地产产权产籍数据的采集、处理和更新的自动化、信息化，可以大大提高工作效率和工作质量。2.5 房地产产权产籍管理2.5.3 我国房地产产权产籍

50、管理的作用房地产产权产籍管理是实施房地产行政管理职能的重要组成部分。通过产权产籍管理，可以全面、准确、及时地掌握不同性质的房屋产权的占有、分布及其来源等可靠资料，掌握房屋的建筑年代、结构、层次、用途等基本情况，这对国家制定房地产发展战略和计划，制定统一的房地产管理政策、法律、法规，培育和发展房地产市场，促进社会安定团结和社会经济的发展，无疑具有十分重要的作用。1.房地产产权产籍管理是维护房地产权利人合法权益的重要保证2.5 房地产产权产籍管理房地产产权具有占有、使用、收益和处分四项权能。这些权能既有排他性又有相邻性，在其行使过程中，可能会相互影响或受到侵犯，需要法律、法规加以约束和调整。为此，