2018年土地增值税清算实务.pptx

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1、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936土地增值税土地增值税政策调整与清算实务政策调整与清算实务李国华李国华 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 营改增对土地增值税影响及应对策略营改增对土地增值税影响及应对策略财税财税201620164343号：号：契税契税、房产税的租金房产税的租金、土地土地增值税收入增值税收入、地增值税扣除项目地增值税扣除项目、个人转让房屋个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入。的个人所得税应税收入为不含增值税收入。所得税、自用房房产税等所得税、自用房房产税等7070号公告：号公告：房地产

2、开发企业在营改增后进行房地房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：相关金额：（一）土地增值税应税收入（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地营改增前转让房地产取得的收入产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含营改增后转让房地产取得的不含增值税收入增值税收入 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993620172017年国税总局稽查方向及项目解析年国税总局稽查方向及项目解析营改增和所得税管辖权的变更营改增和所得税管辖权的变更地税：移交后的秋后算账地税：移交后的秋后算账 殃及池鱼

3、：其他税种（残余税种）殃及池鱼：其他税种（残余税种）专项整治的稽查工作专项整治的稽查工作以票控税以票控税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936以以20172017年税务稽查重点工作安排为指导年税务稽查重点工作安排为指导纲领，全国税务稽查规范（纲领，全国税务稽查规范（1.01.0版）为版）为行为准则，金三系统行为准则，金三系统+增值税发票新系统增值税发票新系统+出出口退税系统口退税系统+协查管理系统等多系统联合为协查管理系统等多系统联合为手段的大数据，信息共享稽查体系，手段的大数据，信息共享稽查体系，纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-

4、650-9936税总稽便函税总稽便函201720172929号号20172017年税务稽查重点年税务稽查重点工作安排工作安排一、依法严厉打击各类税收违法行为一、依法严厉打击各类税收违法行为（一）严厉打击骗取出口退税违法行为（一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、纺织、服装、家具、手机、黄金等行业家具、手机、黄金等行业）（二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、黄金票、海关完税凭证、农产品发票、成品油发票海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等）等）（三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作（三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作（四）开展行业和区

5、域性税收专项整治（四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业房地产业、生活服务业及交通运输业等行业）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936全国税务稽查规范（全国税务稽查规范（1.01.0版）版）包括包括1313大类大类9494小类小类730730项税务稽查事项，引用各项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件类法律法规及规范性文件119119件，提示各类风险件，提示各类风险点点307307条，涉及税收执法文书及内部管理文书条，涉及税收执法文书及内部管理文书211211种，包括种，包括1313大类大类94

6、94小类小类730730项税务稽查事项，项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件引用各类法律法规及规范性文件119119件，提示各件，提示各类风险点类风险点307307条，涉及税收执法文书及内部管理条，涉及税收执法文书及内部管理文书文书211211种种。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936“金税三期金税三期”的使用对企业财务工作提出的新要求的使用对企业财务工作提出的新要求金三上线及稽查二包使企业无形可遁金三上线及稽查二包使企业无形可遁 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增后如何把握土地增值税清营改增后如何把握

7、土地增值税清算的对象、清算条件及应对策略算的对象、清算条件及应对策略 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936国税发国税发20061872006187号号（1 1）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：值税清算：房地产开发项目全部竣工，完成销售的；房地产开发项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（2 2）符合下列情形之一的，主管税务机关

8、可以要求）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收，且销售面积达到可售面积已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%85%以上，以上，或虽未达到或虽未达到85%85%，但剩余面积已经出租或自用的；，但剩余面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；算手续的；省税务机关规定的其他情形。省税务机关规定的其他情形。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99

9、36 拓展：企业所得税完工条件拓展：企业所得税完工条件国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发业所得税问题的通知（国税发200931200931号）第号）第三条三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：列条件之一的，应视为已经完工：（一）（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。部门备案。（二）（二）开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。（三）（三）开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。纳税人

10、俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知条件确认问题的通知（国税函国税函20102012010201号号）：）：房房地产开发企业建造、开发的开发产品，地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使

11、用时，为开发产品开始投入使用，使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936“清算单位清算单位”土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则：第八条：土第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。项目或核算对象为单位。（国税发（国税发200618720

12、06187号）的规定，土地增值税以国号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。各地具体规定：各地具体规定：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的通知（国税发的通知（国税发200991200991号）文第十七条：号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于有关

13、部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。着实质重于形式的原则分期确定清算单位。国家税务总局国家税务总局 2010/09/26 2010/09/26 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936后营改增时代土地增值税清后营改增时代土地增值税

14、清算收入疑难问题及应对策略算收入疑难问题及应对策略 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增对土地增值税收入的影响及争议分析营改增对土地增值税收入的影响及争议分析7070号公告第一条：营改增后，纳税人转让房号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增

15、值税应税收入不含增值税应房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。纳税额。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936案例：案例：A A房地产公司销售一套房屋，含税销售房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为收入为11101110万，假设对应的土地成本为万，假设对应的土地成本为400400万，万，则纳税人如何确定土地增值税收入？则纳税人如何确定土地增值税收入？简易计税：简易计税：土地增值税应税收入土地增值税应税收入=1110/=1110/（1+5%1+5%）=1057.14=1057.14万万 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9

16、936一般计税：一般计税：销售额销售额=（1110-4001110-400）/（1+11%1+11%）=639.64=639.64万万增值税销项税额增值税销项税额=639.64=639.6411%=70.3611%=70.36万万土地增值税应税收入土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64=1110-70.36=1039.64万万 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值税清算收入。税清算收入。营改增抵减的增值税销项税金营改增抵减的增值税销项税金是否是否调减土地调减土地增

17、值税土地成本增值税土地成本？土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。规定缴纳的有关费用。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936财会财会201620162222号：号：借借：应交税费应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）贷贷：主营业务成本主营业务成本、存货存货、工程施工工程施工 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936土地增值税预征计税依据确认争议及涉税风险把控土地增值税预征

18、计税依据确认争议及涉税风险把控7070号公告：号公告：为方便纳税人，简化土地增值税预征税为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，开发的房地产项目的，可可按照以下方法计算土地增按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款预收款-应预缴增值税税款应预缴增值税税款。根据根据1818号公告第十一条规定：增值税应预缴税款号公告第十一条规定：增值税应预缴税款=预收款预收款（1+1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%3%。纳税人俱乐

19、部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936“可可”的含义的含义？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 收入要点：收入要点：土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例 第五条：纳税人转让房第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。其他收入。条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。关的经济收益。【比如低价出售比如低价出售+无偿使用无偿使用】包括视同销售收入：包括视同销售收入：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-

20、9936400-650-9936 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则第四第四条：条：8 8（一）将货物交付其他单位或者个人代销（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外但相关机构设在同一县（市）的除外（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税（四）将自产或者委托加工的货物用于非增

21、值税应税项目；应税项目；纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；或者个人消费；（六（六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。赠送其他单位或者个人。纳税

22、人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936140140号文号文:纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于的，不属于营业税改征增值税试点实施办营业税改征增值税试点实施办法法（财税（财税201620163636号文件印发）第十四号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。条规定的视同销售服务。无偿的内涵：无偿的内涵：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936我是一家房地产开发企业财务人员，我公司我是一家房地产开发企业财务人员，我公司有一批门面房，原定价格有一批门面房，原定价格1800018000元

23、元/平方米，为平方米，为了促销，现优惠价为了促销，现优惠价为1500015000元元/平方米，发票按平方米，发票按1500015000元元/平方米开具给购房人，又签一个补充平方米开具给购房人，又签一个补充协议，规定我公司在交付房产后，该房产协议，规定我公司在交付房产后，该房产3 3年年的使用权归我公司，经营期收益归我公司，的使用权归我公司，经营期收益归我公司，3 3年后该房产的使用权交还给购房人。请问我公年后该房产的使用权交还给购房人。请问我公司是按司是按1800018000元元/平方米还是按平方米还是按1500015000元元/平方米平方米确定营业收入申报营业税、土地增值税？确定营业收入申报

24、营业税、土地增值税？先卖后租协议先卖后租协议 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复问题的批复（国税函（国税函2008576 2008576 号）规定，所号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，因此对上述情形的购买者个人少支分购房价款，因此

25、对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。协议规定的租赁月份数平均计算确定。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936对于购买方有哪些涉税风险？对于购买方有哪些涉税风险？营改增影响：营改增影响：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936转让永久使用权如何纳税？转让永久使

26、用权如何纳税？国税发国税发19931491993149号号：以转让有限产权或永久使用以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。权方式销售建筑物，视同销售建筑物。营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法：转让建筑物转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。售不动产缴纳增值税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-993640

27、0-650-9936营改增后代收款项涉税风险点剖析营改增后代收款项涉税风险点剖析财税字财税字199519954848号：号：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。收入。纳税人俱乐部纳税人俱乐部

28、 400-650-9936400-650-9936对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣除扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。所得税：所得税：国税发国税发【20092009】3131号号第五条第二款第五条第二款企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品

29、价内或由企业开具发用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。发票的，可作为代收代缴款项进行管理。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936合同框架协议与合同的区别？合同框架协议与合同的区别？某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议，拟用某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议，拟用部分房产抵顶建筑工程款部分房产抵顶建筑工程款10001000万元，企业进行了

30、账万元，企业进行了账务处理：务处理：借：应付账款借：应付账款-某建筑公司某建筑公司 10001000贷：库存商品贷：库存商品 10001000税务稽查时，要求企业按视同销售缴纳土地增值税、税务稽查时，要求企业按视同销售缴纳土地增值税、营业税（增值税）、企业所得税等，是否正确？营业税（增值税）、企业所得税等，是否正确？34 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实

31、际或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。转账之日确认收入的实现。核心点：纳税义务发生时间核心点：纳税义务发生时间 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增后订金、定金、诚意金、问题违约金问题营改增后订金、定金、诚意金、问题违约金问题及应对技巧及应对技巧营改增前税务机关的做法：营改增前税务机关的做法：营改增后：营改增后：通常：通常：预收款包括分期取得的预收款（首付预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于

32、预收款；尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936零首付应注意哪些涉税风险零首付应注意哪些涉税风险?房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订资金垫付协议资金垫付协议房地产企业代业主垫付全部首付款时，应当将垫付房地产企业代业主垫付全部首付款时，应当将垫付首付款全额作为预收款计入营业额，首付款全额作为预收款计入营业额，缴纳相关税费缴纳相关税费房地产企业此时收取的垫付资金利息和客户不按期房地产企业此时收取的垫付资

33、金利息和客户不按期还款的违约金，还款的违约金，属于金融保险业，缴纳相关税费。属于金融保险业，缴纳相关税费。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936销售精装房的财税处理及营改增影响销售精装房的财税处理及营改增影响：房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品用品(如窗帘、装饰画等如窗

34、帘、装饰画等)所发生的支出。所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗如窗帘、装饰画等帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936穗地税函穗地税函20141752014175号号：一、关于家具家电成本的扣除问题一、关于

35、家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计加计20%20%扣除的基数。扣除的基数。纳

36、税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936买房送车、买房送家电等营销策略营改增前后财税买房送车、买房送家电等营销策略营改增前后财税处理处理增值税：增值税：房地产开发企业销售精装修房，已在商房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买买房赠家电房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。等营销方式的纳税比照本原则处理。发票开具

37、：发票开具：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936所得税：所得税：国税函国税函20082008875875号号：三、企业以买一赠三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。摊确认各项的销售收入。个人所得税：个人所得税：财税财税201150201150号号：一、企业在销售一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不

38、征收个人所得税：属于下列情形之一的，不征收个人所得税：2.2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；入网费，或者购话费赠手机等；纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：由赠送礼品的企业代扣代缴：1.1.

39、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照照“其他所得其他所得”项目，全额适用项目，全额适用20%20%的税率缴纳个人的税率缴纳个人所得税。所得税。3.3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得偶然所得”项项目，全额适用目，全额适用20%20%的税率缴纳个人所得税。的税率缴纳个人所得税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650

40、-9936包税协议：包税协议：问题：问题：房产转让合同上约定了房价，但不包含转房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？收入怎样确定？房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入让收入=合同约定转让价格合同约定转让价格（1-1-受让房替转让方受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。承担应纳税收的税率之和）。营改增后如何计算？营改增后如何计算？推而广之：推而广之：纳税人俱乐部纳

41、税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析及营地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析及营改增影响改增影响1 1、销售：单独销售或销售：单独销售或买房送车位：买房送车位：营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。土地增值税：土地增值税：直接取得价款直接取得价款车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。增值税已在所销售的商品房中体现。成本：成本：纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房产税

42、：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。所得税：所得税：国税发国税发200920093131第三十三条第三十三条 企业单独建造企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设

43、施进行处理。施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。即即对于对于利用地下基础设施形成利用地下基础设施形成 的停车场所，不管是否有产权，不的停车场所，不管是否有产权，不管是否是地下人防设施，均按公共配套设施处理。管是否是地下人防设施，均按公共配套设施处理。印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。售不动产万分之五交纳。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362 2、单独转让车位使用权：、单独转让车位使用权：单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让单独转让车位使用权分为有限期限

44、（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。和法律规定年限内（长期）转让。有限期内（短期）转让车位使用权有限期内（短期）转让车位使用权：即通常所说的：即通常所说的租赁车位使用权。租赁车位使用权。营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。提交纳营业税及附加。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。纳税人俱乐

45、部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的税款的50%50%申报城镇土地使用税。不是单独建造申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，的不征收。各地政策执行不一样，房产税：房产税：财税财税20052005181181号号：，已出租的地下，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入所以房开企业应按租金收入12%12%交纳房产税。交纳房产税。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解财政部

46、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定释和暂行规定 十一十一条条“为鼓励利用地下人防为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。设施，暂不征收房产税。”已作废已作废 印花税：按租赁金额的千分之一交纳。印花税：按租赁金额的千分之一交纳。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936法律法规年度内转让车位使用权法律法规年度内转让车位使用权：法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，实质与销售并无二致。实质与销售并无二致。营业税及附加：不管是开具服务业营业税及附加：不管是开具服务业-租赁业租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一

47、样按发票或销售不动产发票，营业税及附加一样按5.6%5.6%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。计征。个人倾向于开具销售不动产发票。土地增值税：土地使用税：不涉及土地增值税：土地使用税：不涉及房产税：所得税：按收到的价款作为收入，计房产税：所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。征所得税。印花税：按销售不动产万分之五交纳。印花税：按销售不动产万分之五交纳。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99363 3、开发商自用地下人防设施、开发商自用地下人防设施营业税：如无营业收入，不涉及营业税。营业税：如无营业收入，不涉及营业税。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增

48、值税。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。土地使用税：房开企业对于自用地下人防设施，原土地使用税：房开企业对于自用地下人防设施，原则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定征的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定征收房产税和土地使用税收房产税和土地使用税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-65

49、0-9936房产税：财税房产税：财税20051812005181号第一条、凡在房产税征收范围内号第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。所得税：无收入不涉及所得税：无收入不涉及印花税：不涉及印花税：不涉及需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设

50、施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。房开企业也有权进行出售、出租或自用。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增后土地出让金返还模式及相应财税处理？营改增后土地出让金返还模式及相应财税处理？不征税收入：财税不征税收入：财税201120117070号号一般而言：土地增值税冲成本，企业所得税做收入一般而言：土地增值税冲成本，企业所得税做收入咬文