2018年上半年昆明房地产市场研究报告演讲版.pptx

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1、昆明锐理信息技术有限公司昆明锐理信息技术有限公司 网址：网址： 电话：电话：0871-657206980871-65720698高歌猛进 稳中求变2018年上半年昆明房地产市场研究报告昆明锐理目录整体经济平稳 调控政策收紧1房企抢地大战 联和拿地开发2整体市场平稳 入市节奏加快 3住宅供不应求 整体量缩价升 4商业持续低迷 存量去化较难5办公积极去化 公寓市场火热 6项目集中开盘 策略方式新颖 7聚焦热点项目 预测楼市动向8 1整体经济平稳 调控政策收紧1.1 宏观经济分析1.2 楼市政策分析1.3 宏观政策小结2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2

2、016年2017年2018年1-5月00.010.020.030.040.050.060.07CPI（%，同比）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1季度010002000300040005000600000.020.040.060.080.10.120.140.16GDP（亿元）同比增长【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元，同比增长10.2%，为2014年以来首次实现两位数增长；增速快于全国3.4个百分点，快于全省0.9个百分点。CPI增速1.1%。1.1

3、 昆明经济概况2005-2018年1季度昆明市GDP及其增速年度走势2008-2018年1-5月昆明市CPI（%）增速年度走势数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款余额】居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%，全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平；1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。1.1 昆明经济概况数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2

4、015年2016年2017年2018年1-5月05001000150020002500300000.050.10.150.20.252005年-2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额（亿元）同比增长2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-4月02000400060008000100001200014000160002011年-2018年1-4月昆明市金融机构人民币存款余额走势（亿元）储蓄存款（亿元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017

5、年050010001500200000.10.20.30.40.5房地产开发投资（亿元）同比增长【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元，同比增长7.60%，2018年固定资产投资同比下降5.9%；房地产投资额为1683.33亿，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。1.1 昆明经济概况2005年2017年昆明市房地产投资额年度走势2005年2018年1-5月昆明市固定资产投资额及其增速年度走势数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014

6、年2015年2016年2017年2018年1-5月05001000150020002500300035004000450000.10.20.30.40.50.6-0.1固定资产投资额（亿元）增长率（%）2018年以来，一方面，经济增长动能缓慢收缩，其中贸易端保持相对平稳，中美贸易摩擦影响暂未显现；投资端自前期高位连续3个月回落，地产投资勉强支撑，制造业投资有所回暖但仍处低位，基建投资受地方债务约束回落较快；消费端，居民杠杆率提升后，社零消费增速缓慢回落；另一方面，信用风险逐步暴露，信用利差日渐走高；预计2018年下半年经济将进入“需求扩张”和新一轮周期性回暖阶段，经济内在动力增强，产业结构和经

7、济质量提升，地产投资将难以保持上半年的高增长，但全年增速高于2017年的可能性较高；在政策调控中，维稳的诉求将在下半年明显提升，其一方面体现在维稳经济增速，另一方面则体现在维稳流动性预期；2018年以来，昆明市经济运行稳中有进、稳中向好，多数指标高位开局，经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期，发展质量明显提升，既体现稳中求进，又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。1.1 经济概况小结5月8日昆明：出租住房不准“打隔断”2月2日云南省人民政府关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见2月15日云南省政府关于云南省土地整治规划（20162020年）的批复4月20日昆明首

8、套房贷款利率上浮10%二套房普遍上浮20%4月4日昆明公积金新政：个人严重失信的5年禁止提取和贷款3月1日昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度3月30日昆明市政协提案建议加强监管住宅专项维修资金4月20日昆明租房市场新政频频长租房助力中等收入人群3月22日昆明主城大幅降低落户条件，公安办证窗口推多项便民服务4月28日昆明地铁4、5号线被财政部要求整改，涉资约459亿元5月21日昆明市住建局对商品房预售审批调整4项措施5月30日省住建厅召开房地产及中介企业座谈会将严打炒作、哄抬房价等行为1.2 2018上半年昆明重要政策一览6月20日昆明买二手房申请贷款不需评估抵押物7月1日昆明住房

9、限购政策：非云南省户籍自然人限购1套摘要：昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。锐评：从2017年以来，政策调控坚持房住不炒，一线城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限”时代，除少部分企业着手转型以外，大量的资金开始涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市，也迎来了大量的资金转入，整体房价被炒高，成为2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市热点区域出击，从呈贡住宅限售2年加

10、码为三大热点区域限售3年，具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，有助于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。【昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度】1.2 昆明政策解析摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知(以下简称通知)。通知指出，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。锐评：自住建部两

11、次约谈之后，昆明市又一次推出住房限购政策，也可以看出，3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十条”来说更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。目前看来，昆明是其实政策环境较为宽松的二线城市，本次限购政策以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。【昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套】1.2 昆明政策解析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并

12、落实“有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明

13、，这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。1.2 政策小结2房企抢地大战 联和拿地开发2.1 整体土地供销价走势2.2 各性质土地供销价对比2.3 各区域土地供销价对比2.4 各板块土地供销价对比2.5 主要开发商市场拿地分析2.6 土地市场小结数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地截止日期：2018年6月30日【整体供求价】2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.

14、75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。2.1 整体土地供销价走势年份供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万)宗数面积(亩)建筑面积(万)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面价(元/)溢价率(%)2016年上半年522832.7669311237.99322.02415.1451.391595.976.47下半年1075008.391082.11903732.23803.93311.44116.241445.850.522017年上半年573466.93567.76674674.978

15、52.06424.68198.541567.879.3下半年1024519.631781.79944089.751526.48576.66235.842477.545.712018年上半年682880.591165.71693059.751149.09730.37223.482782.9221.9数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地上半年下半年上半年下半年上半年2016年2017年2018年01000200030004000500060000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00供应面积(亩)成交面积

16、(亩)成交单价(万元/亩)上半年下半年上半年下半年上半年2016年Column022017年Column032018年0200400600800100012001400160018002000供应建筑面积(万)成交建筑面积(万)纯住宅商业商业兼容住宅住宅兼容商业05001000150020002500300035004000450050002018年上半年昆明市各类型土地地价/楼面价对比楼面地价(元/)成交单价(万元/亩)2.2 各性质土地供销价对比【各性质对比】2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩，商业用地供应

17、363.62亩，成交414.67亩。土地属性供应成交宗数面积(亩)占比建筑面积(万)宗数面积(亩)占比建筑面积(万)均价(万元/亩)总金额(亿元)楼面地价(元/)溢价率(%)纯住宅271650.6664%402.11301889.8862%450.34517.4897.802171.6518.17商业21363.6514%129.9321414.6714%128.79844.1935.012717.9912.58商业兼容住宅7309.812%99.367309.810%99.361025.1131.763196.0797.04住宅兼容商业13556.4922%145.7211445.415%1

18、24.521322.758.914731.0610.41数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地供应面积(亩)成交面积(亩)01000200030004000纯住宅,供应面积(亩),1650.66纯住宅,成交面积(亩),1889.88商业,供应面积(亩),363.65商业,成交面积(亩),414.67商业兼容住宅,供应面积(亩),309.8商业兼容住宅,成交面积(亩),309.8住宅兼容商业,供应面积(亩),556.49住宅兼容商业,成交面积(亩),445.42018年上半年昆明市各类型土地供求分析纯住宅商业商业兼容住宅住宅兼容商业2.3 各区域土地供销价对比城区供应

19、成交宗数面积(亩)占比建筑面积(万)宗数面积(亩)占比建筑面积(万)均价(万元/亩)总金额(亿元)楼面地价(元/)溢价率(%)五华区7190.65%59.9513558.2413%117.86788.8144.043736.3141.59盘龙区15525.614%145.8112465.0310%125697.3832.432594.3632.96官渡区261883.4750%474.44302118.4848%484.64395.9383.881730.720西山区9357.6110%70.959357.618%70.95685.3624.513454.660呈贡区16778.3321%12

20、7.4219938.1321%154.68109.5910.28664.630数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地五华区盘龙区官渡区西山区呈贡区0500100015002000250005001000150020002500300035004000供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/)【各区域对比】2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%，成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块使得五华区成为土地均价最高区域，均价为788.81万元/亩。17.95194.34565.5904

21、4.9836.11619.66854.31249.210309.8856.7917.95167686.42044.91210.5870.72854.31249.210393.8942.23693.871135.13958.430243.0141.66122.95844.54493.690887.5110.53025.62769.033401.2302250.06282.63974.682532.74046.503161.01669.57供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/)中心次中心北市世博东市空港新区东南官南滇池西山高新呈贡020040060080010001200

22、1400160018000500100015002000250030003500400045002018年上半年各区域土地供销价走势2.4 各板块土地供销价对比【各板块对比】东南、官南、呈贡、空港为18年上半年土地供求热点区域。世博和西山板块2018年上半年无土地供应成交。中市区中市区北市区北市区东市区东市区南市区南市区西市区西市区呈贡区呈贡区数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地2.5 主要开发商市场拿地分析2018年上半年昆明市主要拿地企业所占市场份额排名（成交面积）2018年上半年昆明市主要拿地企业所占市场份额排名（成交金额）【拿地份额分析】2018年上半年碧

23、桂园所占市场份额最高（面积占比18%，成交总价占比11%），本土开发商以俊发、城投为主。下表统计的拿地开发商面积份额前十名总和占87%，总地价份额前十名占93%。前十拿地外房企多为外来房企，外来房企已占据昆明市场，昆明本土中小型房企日渐式微。开发商成交面积（亩）市场份额碧桂园55718%万科地产46715%中海地产32911%龙湖地产32811%绿地集团2127%华夏房地产1986%俊发地产1896%云南城投1756%海伦堡地产1084%正丰兴房地产883%宜家843%铸创房地产652%康美健康小镇投资622%佳湖地产451%远洋地产421%度假区投资开发391%交通场站开发301%综合保税区

24、开发171%吉兴隆经贸120%滇投70%博文建筑工程设计40%文洁地产10%合计3059.75100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%18%15%11%11%7%6%6%6%4%3%3%2%2%1%远洋地产,市场份额,1%度假区投资开发,市场份额,1%交通场站开发,市场份额,1%综合保税区开发,市场份额,1%吉兴隆经贸,市场份额,0%滇投,市场份额,0%博文建筑工程设计,市场份额,0%文洁地产,市场份额,0%面积份额占比文洁地产博文建筑工程设计滇投吉兴隆经贸综合保税区开发交通场站开发度假区投资开发远洋地产佳湖地产康美健康小镇投资铸创房地产宜家正丰兴房地产海伦堡

25、地产云南城投俊发地产华夏房地产绿地集团龙湖地产中海地产万科地产碧桂园开发商成交总价（万元）市场份额中海地产53114624%绿地集团34255415%龙湖地产33003415%碧桂园23916611%俊发地产21241610%海伦堡地产1220585%万科地产939054%华夏房地产895414%铸创房地产678053%交通场站开发运营525732%云南城投336062%宜家319201%度假区投资开发254571%康美健康小镇224751%远洋地产112511%佳湖地产109110%吉兴隆经贸80360%正丰兴房地产57180%综合保税区开发16960%博文建筑工程设计13140%滇投861

26、0%文洁地产3090%合计2234750100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%24%15%15%11%10%5%4%4%3%2%2%宜家,市场份额,1%度假区投资开发,市场份额,1%康美健康小镇,市场份额,1%远洋地产,市场份额,1%佳湖地产,市场份额,0%吉兴隆经贸,市场份额,0%正丰兴房地产,市场份额,0%综合保税区开发,市场份额,0%博文建筑工程设计,市场份额,0%滇投,市场份额,0%文洁地产,市场份额,0%市场金额占比文洁地产滇投博文建筑工程设计综合保税区开发正丰兴房地产吉兴隆经贸佳湖地产远洋地产康美健康小镇度假区投资开发宜家云南城投交通场站开发运营

27、铸创房地产华夏房地产万科地产海伦堡地产俊发地产碧桂园龙湖地产绿地集团中海地产序号区域项目/地块项目动态合作企业合作方式1滇池路片区华信名旺角目前一期建筑主体已完成，二期规划调整佳兆业、华信控股合作开发2滇池国家旅游度假区万科银海泊岸预计2018年6月底开盘价格待定万科、银海合作开发3草海片区滇池未来城2017年1月云南城投拿地，3月万科将加入万科、云南城投联合拿地4盘龙区东三环片区中南碧桂园樾府2018年6月16日开盘认筹中南地产、碧桂园合作开发5盘龙区白塔路片区大宥城二期、三期地块2017年11月举行复工仪式碧桂园、俊发联合拿地6盘龙区穿金路片区碧桂园KCC云南映象三期产品预计2018年7月

28、开盘碧桂园、KCC城建合作开发7巫家坝中交尚城2017年10月拿地，2018年5月宗地过规中交、金地联合拿地8北部山水新城昆明湖后续地块2017年11月联合拿地万科、云南城投联合拿地9新螺狮湾片区俊发观云海住宅产品在售，预计2018年年底交房俊发集团、奥斯迪合作开发10呈贡孔雀镇2018年3月公寓产品首次开盘广电传媒集团、融创合作开发11呈贡高铁时代广场相关产品诚意登记中，具体推出时间未定云南铁路、云南启迪、云南耀固合作开发12西北新城KCWH2012-33、KCW2013-7/8/9/10/11号地块2018年6月27日联合拿地260亩龙湖、中南、海伦堡合作开发13安宁新城碧桂园雅樾2018

29、年6月14日奠基仪式举行新城、碧桂园合作开发14安宁中南中梁碧桂园天韵2018年4月拿地，现城市展厅已开放中南地产、碧桂园、中梁地产联合拿地【拿地方式分析】目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在于减少竞争和缓解资金压力。数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局近年昆明合作开发项目一览表2.5 主要开发商市场拿地分析2.6 土地市场小结供求价：2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面

30、积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。因历年关系土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。土地性质：2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价元450.34万/亩,商业用地供应363.62亩，成交414.67亩，住兼商混合用地供应556.49亩，成交445.4亩，商业兼容住宅，供应309.8亩，成交309.8亩。出让方式：目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作

31、开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在于可以各开发商舒缓资金压力。主城拿地难度越来越大，导致地王频现，开发商公开拿地竞争十分激烈；未来主城土地越来越稀缺，开发商拿地区域只能往主城周边区域外溢。3整体市场平稳 入市节奏加快 3.1 商品房整体供销存价3.2 商品房各物业类型供销存价对比3.3 各区域商品房供销存价对比3.4 各板块商品房供销存价对比3.5 商品房市场小结数据来源：锐理数据平台&房产信息网数据物业：商品住宅+政策性住宅+商业+办公+车位截止时间：2018年6月30日1月2月3月

32、4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月201620172018050100150200250新增面积(万)销售面积(万)【供销】2018年上半年新增供应493.13万，环比下降19%，同比下降4%；成交504.8万，环比下降25%，同比下降21%。3.1 商品房整体供销存价上半年下半年上半年下半年上半年2016201720180100200300400500600700800新增面积(万)销售面积(万)1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9

33、月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月20162017201802000400060008000100001200014000160003.1 商品房整体供销存价【成交价格】2018年上半年商品房价格增长较快，均价12634元/，相较于2017年下半年每平米增加了2113元，同比增长37%，环比增长20%。20162018年上半年昆明市商品房成交均价走势均价10521元/均价7787元/均价9219元/均价8888元/均价12634元/1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2016年20

34、17年2018年25002600270028002900300031003.1 商品房整体供销存价【存量】截止2018年6月商品房存量2760万，较2017年底下降了12万；按照2018年下半年月均去化84万计算，还需33个月消化。20162018年上半年昆明市商品房存量变化2018年上半年已拿预售证未销售面积2760万m2存量去化周期33个月=2018年上半年月均去化面积84万m2存量2913万存量2832万存量2760万存量2772万存量2957万【各物业类型对比】2018年上半年商品房新增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%。车位存量最高，占比44%。各物

35、业类型供销存及成交金额占比情况物业类型新增面积(万)销售面积(万)销量占比销量同比存量面积(万)存量变化（与2017年底对比）存量占比成交均价(元/)价格变化（与2017年对比）成交金额(亿元)金额占比去化周期(月)商品住宅293.28363.4972%-7%384.25-70.2114%133792594486.3276.26%6政策性住宅0.0913.093%-79%181.96-13.007%55833417.311.15%83办公49.1051.1210%-23%423.68-2.0215%11780178560.229.44%50商业26.9729.656%0%549.42-2.68

36、20%21858-137964.8210.16%111车库123.6947.459%-44%1220.4276.2444%402315819.092.99%154合计493.13 504.80 100%-21%2759.93-11.67 100%126342113637.74 100%33各物业类型成交价格对比3.2 商品房各物业类型供销存价0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成交总价存量面积销售面积新增面积商品住宅政策性住宅办公商业车库商品住宅政策性住宅办公商业车库0500010000150002000025000【各区域对比】：2018年上半年商品房供销存南市

37、区占主力（供占37%，销占50%，存占36%）；其次为北市区，呈贡区供应最少，中市区销售最少，东市区存量最少。售价最高为中市区15149元/。3.3 各区域商品房市场对比2018年上半年各区域商品房供销存价情况2018年上半年各区域商品房供销存占比情况67.3062.81184.7715.14132.3330.7860.6335.94254.7836.0973.1244.24387.33404.51998.18341.08456.19162.21110891514913301109051204511243新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)西市区中市区南市区呈贡区北市区东

38、市区02004006008001000120002000400060008000100001200014000160000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新增面积销售面积存量面积西市区中市区南市区呈贡区北市区东市区【供应对比】新增供应南市区占据主导，环比下降49%，除西市区、北市区和中市区供应增加外，其余区域供应均减少。【销量对比】销量依旧是南市区占据主导，环比下降16%；东市区和南市区同比销量小幅上涨，其余区域销售小幅下降。商品房新增量对比（万）商品房销量对比（万）3.3 各区域商品房供销对比东市区西市区南市区北市区中市区呈贡区0501001502002503

39、003504002017年上半年2017年下半年2018年上半年东市区西市区南市区北市区中市区呈贡区0501001502002503003502017年上半年2017年下半年2018年上半年【板块对比】2018年上半年北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。2018年上半年各板块商品房供销存价情况2018年上半年各板块商品房供销存占比情况3.4 各板块商品房市场对比空港新区呈贡高新西山滇池官南东南东市世博北市次中心中心0.0050.00100.00150

40、.00200.00250.00300.00350.00400.00450.000500010000150002000025000新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)0%20%40%60%80%100%新增占比销售占比存量占比空港新区呈贡高新西山滇池官南东南东市世博北市次中心中心商品房新增量对比（万）商品房销量对比（万）3.4 各板块商品房供销对比【与2017年上半年对比】供应端高新、东南、世博、北市、次中心和中心板块上涨外，其余板块均有下降；其中北市板块增长最多。【与2017年下半年对比】销售端各板块成交均下降。空港新区呈贡高新西山滇池官南东南东市世博北市次中心中心020

41、4060801001201402017年上半年2017年下半年2018年上半年空港新区呈贡高新西山滇池官南东南东市世博北市次中心中心0204060801001201402017年上半年2017年下半年2018年上半年3.5 商品房市场小结整体供销价：新增供应493.13万，成交量504.80，成交均价12634元/。库存及去化：商品房存量2760万，较2017年底下降了12万；按照2018年上半年月均去化84万计算，还需33个月消化。物业：商品房新增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%；车位存量最高，占比44%，去化压力大。区域：2018年上半年商品房供销存南市

42、区占主力（供占37%，销占50%，存占36%），其次为北市区；售价最高为中市区15149元/。板块：北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。2018年上半年中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。昆明市场依然火热，主要以商品住宅为主力，虽然销量有所稳定，但均价上涨较快。在中央点名及住建部两次约谈之后，昆明政府也给出了“昆十条”和7月1日的调控政策，可以预见下半年的市场调控将愈发严苛。4住宅供不应求 整体量缩价升 4.1 商品住宅整体供

43、销存价4.2 商品住宅各建筑形态对比4.3 商品住宅各区域对比4.4 商品住宅各板块对比4.5 商品住宅市场小结数据来源：锐理数据平台&房产信息网数据物业：商品住宅不包含政策性住宅截止时间：2018年6月30日上半年下半年上半年下半年上半年201620172018050100150200250300350400450新增面积(万)销售面积(万)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月201620172018020406080100120140160180新增面积(万)销售面积(万)4.1 商品住宅整体供

44、销存价【商品住宅供销】2018年上半年商品住宅供应293.28万，环比下降26%，同比增长21%；成交363.49万，环比下降14%，同比下降7%。洋房占3%别墅占6%小高层以上占92%备注：商品住宅数据不包含政策性住宅1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月2016201720180200040006000800010000120001400016000【商品住宅成交价格】商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关，整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/，较17年

45、下半年增加了1676元/。20162018年上半年昆明市商品住宅成交均价走势均价11721元/均价7945元/均价9774元/均价8560元/均价13397元/备注：商品住宅数据不包含政策性住宅4.1 商品住宅整体供销存价1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月2016201720180100200300400500600700800900【商品住宅存量】截止2018年6月30日，昆明市商品住宅存量384万，较2017年年底下降了70万；按照2018年上半年月均去化61万计算，去化周期为

46、6.3个月。20162018年上半年昆明市商品住宅存量变化2018年上半年已拿预售证未销售面积384万m2存量去化周期6.3个月=2018年上半年月均去化面积61万m2存量715万存量483万存量384万存量454万存量633万备注：商品住宅数据不包含政策性住宅4.1 商品住宅整体供销存价4.2 商品住宅各建筑形态对比【商品住宅各建筑形态对比】商品住宅供销存主力为高层（供占56%、销占58%、存占48%）；小、中和超高层均有较大占比。售价最高独栋别墅25358元/（18年华夏御府、九夏云水等项目独栋别墅备案）；高层均价最低，为12646元/（金马腾苑、米兰春天等均价不到万元的房源，以及均价在1

47、1000元以下的项目如新城吾悦广场等，拉低了整体价格，以致价格偏低）。2018年上半年昆明市商品住宅各建筑形态供销存价分析2018年上半年昆明市商品住宅各建筑形态占比情况0.001.124.452.272.407.5122.4234.80 163.06 55.240.323.7810.155.982.517.0432.0939.46 210.07 52.110.7820.069.597.240.6113.8330.0257.49 184.04 60.5825358 22734 18939 20553 17945 15421 14424 12712 12646 13044新增面积(万)销售面积(

48、万)存量面积(万)成交均价(元/)独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层0501001502002500500010000150002000025000300000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新增面积销售面积存量面积(万)独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层备注：商品住宅数据不包含政策性住宅4.3 商品住宅各区域对比【各区域供销存价对比】2018年商品住宅供销存南市区占主力（供占44%，销占52%，存占41%）；其次为北市区；售价最高为中市区15089元/，比最低均价区域呈贡区10662元/高4427

49、元/。2018年上半年各区域商品住宅供销存价情况2018年上半年各区域商品住宅供销存占比情况25.1528.82129.4614.9568.0526.8539.6522.68189.1118.1859.1734.7121.7848.37158.5926.9593.9034.65114951508914231106621277012233新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)西市区中市区南市区呈贡区北市区东市区02040608010012014016018020002000400060008000100001200014000160000%20%40%60%80%100%新增

50、面积销售面积存量面积西市区中市区南市区呈贡区北市区东市区备注：商品住宅数据不包含政策性住宅商品住宅新增量对比（万）商品住宅销量对比（万）【供应对比】：除中市区、呈贡区外，各区域新增供应环比均有下降；同比除西市区外，其余区域均有所增长；【销量对比】：销量环比各市区均有下降；同比西市区、南市区、东市区有所上涨，中市区、呈贡区、北市区有所下降，其中呈贡区同比下降最多，达61%。西市区中市区南市区呈贡区北市区东市区0501001502002502017年上半年2017年下半年2018年上半年西市区中市区南市区呈贡区北市区东市区0501001502002502017年上半年2017年下半年2018年上半