第四课 特种买卖合同精选文档.ppt

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1、第四课特种买卖合同本讲稿第一页，共二十九页分期付款买卖合同分期付款买卖合同分期付款买卖是一种特殊的买卖形式，是买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖。本讲稿第二页，共二十九页分期付款买卖中的特别条款分期付款买卖中的特别条款n剥夺期限利益剥夺期限利益-买受人延迟支付价金，即得请求支付全部价金或者解除合同。n扣留受领价金扣留受领价金-因买受人不按期付款而将合同解除，出卖人可扣留其已经收取的价金。n所有权保留所有权保留-所有权自买受人支付全部价金或支付价金已达总价款的若干时，所有权才转移至买受人。本讲稿第三页，共二十九页剥夺期限利益剥夺期限利益l买受人已两期未支付价款l连续两期未支

2、付价款l未支付之价款已达到总价款之一定比例本讲稿第四页，共二十九页合同法167条n分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本讲稿第五页，共二十九页扣留受领价金扣留受领价金扣留数额的限制：出卖人扣留价款的数额不得超过标的物使用的代价及标的物受其损害时的赔偿额。n合同法167条第二款：出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。本讲稿第六页，共二十九页合同法合同法167条条n买受人未付到期价款达到总价款1/5的，出卖人有两个权利可供选择行使：1）要求买受人支付全部价款而不再分期付款；2）解除合同并要求买受人支付使用费。

3、本讲稿第七页，共二十九页所有权保留l合同法第133条：标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。-所有权保留的特约必须在订立合同时以书面形式时明确约定，否则标的物所有权仍自交付时起转移给买受人。l合同法第134条：当事人可以在买卖合同中的约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。本讲稿第八页，共二十九页样品买卖合同样品买卖合同样品买卖，又称货样买卖，是指当事人双方约定一定的样品，出卖人交付的标的物应与样品具有相同品质的买卖。区别于一般买卖合同-出卖人的物之瑕疵的标准不同本讲稿第九页，共二十九页样品买卖合同样品买卖合同n在买卖合同订立时样品

4、已存在n在买卖合同订立时当事人双方明示为样品买卖“按样品买卖”“以样品确定标的物的品质”本讲稿第十页，共二十九页样品买卖合同样品买卖合同n合同法168条规定：当事人应当封存样品，并且可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。n合同法169条规定：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。本讲稿第十一页，共二十九页样品买卖合同样品买卖合同n数份样品品质不一致，出卖人应交付标的物的品质标准问题？n样品封存期间品质发生变化,出卖人应交付标的物的品质标准问题？n如果既使用了样品,又使用了文字

5、、语言说明的,当事人封存的样品与语言文字说明不一致时,出卖人交付的标的物究竟应以何种标准为准？n样品存在隐蔽瑕疵，买受人主张瑕疵担保责任和撤销合同权利之间的关系？本讲稿第十二页，共二十九页某市制药厂为给员工谋取福利，派行政科科长刘某与某县粮油所商谈购买大米的事。刘某说愿意要粳米，粮油所同意卖给制药厂晚粳米，但得两个月以后才能供货。刘某表示同意，双方即协商签订了合同。合同规定，粮油所卖给制药厂大米40万斤，规格为691标二粳米，按样品交货标二粳米，按样品交货；单价0.23元，共计货款9.2万元。合同拟好后，双方均加盖了合同专用章。粮油所随即拿来了样品，刘某看过样品后说：“怎么不像粳米？”粮油所拿

6、样品的工作人员说：“我刚来这里，我也不太懂，但应该不会有错的。”双方随即封存了样品。次年1月，粮油所给制药厂发货40万斤。货到后，发现是晚灿米是晚灿米。制药厂随即发电拒付货款。后粮油所诉至法院，经有关部门坚定，双方所封存的样品是晚灿米，而不是样品是晚灿米，而不是691标二粳米标二粳米。本讲稿第十三页，共二十九页试用买卖合同试用买卖合同试用买卖合同，是指当事人双方约定，于合同成立时，出卖人将标的物交付买受人试验或检验，并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效要件的买卖合同。本讲稿第十四页，共二十九页试用买卖合同试用买卖合同n合同法第一百七十条：试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期

7、间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。n合同法第一百七十一条：试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。本讲稿第十五页，共二十九页试用买卖合同试用买卖合同n试用期间的使用费用：n某商场在促销活动期间贴出醒目告示：“本商场家电一律试用20天，满意者付款。”王某从该商场搬回冰箱一台，试用期满后退回，商场要求其支付使用费100元。下列哪项说法是正确的：A.王某不应支付使用费，因为双方没有约定使用费。B.王某应支付使用费，因为其行为构成了不当得利。C.王某应支付按冰箱平均寿命折算的使用费D

8、.王某应与商场分摊按冰箱平均寿命折算的使用费。本讲稿第十六页，共二十九页试用买卖合同的风险移转试用买卖合同的风险移转l因可归责于试用人的事由，造成标的物毁损，灭失时，试用人负赔偿责任。l由于不可归责于试用人的事由，造成标的物毁损，灭失时，当事人如果没有特别约定或特殊的交易习惯，由标的物的所有权人负担损失。本讲稿第十七页，共二十九页n招标投标买卖合同p294（王利明）n拍卖合同p230（陈小君）本讲稿第十八页，共二十九页n1995年12月，深圳市福田区人民法院委托被告深圳市新国通商品拍卖公司拍卖一批涉讼物品，其中包括编号为A2的方巾60包（每包200打），A2拍卖物品的低价确定为47520元，但

9、委托拍卖合同中未约定A2拍卖品保留底价，同年12月19日，被告新国通拍卖公司在报纸上发布拍卖公告，原告康金玲知悉后于同年12月27日赶到被告住所地参加竞拍。由于被告工作人员的失误，被告发给竞买人的拍卖物清单上将A2拍卖品的底价误印为475.2元。原告康金玲拿到清单后，曾两次向被告工曾两次向被告工作人员提出底价是否弄错了作人员提出底价是否弄错了，被告人员未予以重视，其拍卖师仍以475.2元作为起叫价进行拍卖。原告康金玲以告康金玲以472.5元元的价格竞得的价格竞得A2号拍卖品号拍卖品。定槌成交后，原告随即付清了价款和佣金，而新国通拍卖公司迟迟不将拍卖品交付于原告。本讲稿第十九页，共二十九页商品房

10、买卖合同商品房买卖合同n最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释本讲稿第二十页，共二十九页n第三条第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，载入商品房买卖合同，亦应当视为

11、合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人违反的，应当承担违约责任。本讲稿第二十一页，共二十九页商品房买卖合同商品房买卖合同买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下下3个条件的，即可视为要约：个条件的，即可视为要约：n广告的内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外n对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。n对商品房买卖合同的订

12、立或房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺。本讲稿第二十二页，共二十九页n章女士看中了一处在建的公寓楼，对该楼盘的地点、价格、套形、结构、环境都很满意，对于广告上精美的效果图、富有煽动性的广告词，尤其是“拥有原属于别墅才有的私家拥有原属于别墅才有的私家花园花园”深深地打动了章女士的心。n售楼处陈列的大沙盘上，每栋楼一楼前都用木栅栏围了一小块绿地，售楼小姐介绍说，一楼每户赠送私家花园售楼小姐介绍说，一楼每户赠送私家花园。n不几日，某报纸上在介绍这一地区的楼盘时特别对该楼盘的热销进行了分析，称除价格适中外，小区内部欧美风情的景观设计，一楼住宅付赠数十平方米的花园一楼住宅付赠数十平方米的花园是该楼盘的

13、亮点，这更增强了章女士购买该楼盘的决心。n章女士原本是想选择比较高的楼层，冲着这无偿赠送的私家花园促使她订了一套一楼的住宅。签合同时，售楼小姐拿出了内容全部打印好的商品房买卖契约，上面并没有赠送私家花园上面并没有赠送私家花园的条款的条款。章女士仍签订了契约。但在房屋交付时，章女士发现房前并无“私家花园”。本讲稿第二十三页，共二十九页n第四条第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于立商品房

14、买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本讲稿第二十四页，共二十九页第八条第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，取得房屋的买具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：卖人承担不超过已付购房款

15、一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵 押押给第三人给第三人（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：失，并可以请求出卖人承

16、担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售售 许可证明；许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本讲稿第二十五页，共二十九页n第十三条第十三条 因房屋质量问题因房屋质量问题严重影响正常居住使用严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。予

17、支持。交付使用的房屋存在质量问题，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。损失由出卖人承担。本讲稿第二十六页，共二十九页n2004年2月19日原告宋某与被告南康市某房地产有限公司签订了一份商品房买卖合同，由原告向被告购买商品房一套，房屋总额为84199元。n房屋交付使用后，原告即对房屋进行了装修。2004年9月期间，

18、该商品房墙体出现多处裂缝；n2005年8月10日晚该商品房靠东边的主卧室天花板坠落面积为一平方米的水泥石灰砂桨，差点造成人身伤害。为此原告于2005年12月20日以该商品房存在严重质量问题，不符合正常的居住安全及使用条件为由起诉至南康法院，要求依法解除商品房买卖合同，由被告退回原告购房款84199元及利息，并赔偿装修损失及现房差价48000元。n被告辩称，原告所购买的商品房是顶层，墙体出现裂缝是温差所致，而房屋天花砂桨坠落只能说明我方在对墙体抹面施工中存在一定的问题，不是房屋的主体结构存在质量问题。该商品房通过了有关部门的检侧，出具了建筑工程质量验收合格报告，符合安全居住的条件。现我方同意对已

19、出现的问题进行修复，但不同意解除合同。本讲稿第二十七页，共二十九页n第十四条第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3），按照合同约定的价格据实），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝

20、对值超出（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含以内（含3）部分的房价款由）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在误差比在3以内（含

21、以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本讲稿第二十八页，共二十九页n原告东莞市富恒商住开发有限公司向东莞市人民法院诉称：n“被告于2001年2月与原告订立商品房购销合同，由被告向原告购买建筑面积为92.61平方米（其中公共部位与公用房屋分摊面积9.89平方米）的商品房。n该商品房的总价按实得建筑面积计算为275462元，每平米的价格为3330.053元。n并约定房价款总金额按按实际面积调整。原告按约向被告交付房屋后，并由东莞市房屋管理部门颁发了房地产权证，该证确定的房屋套内面积为86.01平方米，超出合同约定的实得建筑面积3.29平方米。n被告应按商品房每平方米单价向原告支付超出的3.29平方米的价款，即10955.87元。但被告经原告多次追讨，一直拒不支付，为此，特向贵院起诉，请求法院依据本案的事实和法律依法判决原告所请。”本讲稿第二十九页，共二十九页