海南省2023年房地产估价师之开发经营与管理自测提分题库加精品答案.doc
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1、海南省海南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理自测年房地产估价师之开发经营与管理自测提分题库加精品答案提分题库加精品答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值【答案】C2、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字
2、楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C3、下列房地产投资行为中,房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于()。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】A5、一笔贷款,名义利率是 10%,每两年一计息,则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B6、个人住房抵
3、押贷款属于()。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】B7、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 60%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2;开发期需要 3 年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2;贷款年利率为 10%;投资利润率为 15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案
4、】C8、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的,是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B9、下列关于房地产泡沫的描述中,错误的是()。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】A10、某笔储蓄存款的存款额为 1000 元,年利率为 12%,期限为 1 年,则按季计息与按年计息相比,一年后本利和的差额为()。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C11、一
5、般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为 REITs 具有()。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】B12、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款年利率为 12,贷款期限为 20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B13、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】B14、在写字楼物业租赁
6、中,物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D15、某商业店铺的购买价格为 60 万元,其中 40 万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元,投资者权益增加值为 2200 元,店铺的市场价值增长率为 2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D16、关于收益性物业的说法,正确的是()。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外,还有
7、保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到 100时,收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C17、土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A18、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上,报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A19、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资本金现
8、金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表【答案】D20、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,则可供选择的融资方式是()。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D21、选择目标市场,通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场,通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益,这种目标市场选择的模式属于()。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B22、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险【答案】C23、注册房地产估价师张某采用市场法和收益
9、法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价,比准价格权重小于收益价格权重【答案】B24、从某房地产投资项目的资产负债表上,我们可以得到如下项目信息:负债合计为 3000 万元,资产合计为 5000 万元,流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元,存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.1
10、67%B.80%C.200%D.60%【答案】B25、甲写字楼购买价格为 100 万元,年净经营收入为 30 万元,年还本付息额为15 万元;乙写字楼购买价格为 200 万元,年净经营收入为 50 万元,年还本付息额为 30 万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为()。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断【答案】A26、下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A27、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收
11、益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】B28、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元,如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%,则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B29、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是()。A.收益现金流风险B.未
12、来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A30、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款,该家庭所购住房的物业管理费为每月 500 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B31、混凝土在持续荷载作用下,随时间增长的变形称为()。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】D32、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】A33、某房地产开发项目采用
13、20的折现率计算出的项目净现值为 16 万元,该项目的财务内部收益率为()。A.小于 20%B.满足目标收益率要求C.大于 20D.不满足目标收益率要求【答案】C34、若某房地产投资项目的表面收益率为 20%,年租金增长率为 9%,通货膨胀率为 8%,则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C35、置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与()的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值【答案】C36、对出租物业来说,最主要的收入记录是()。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租
14、清单【答案】B37、某房地产投资项目的表面收益率为 16%,计算后得到该项目的实际收益率为 12%,银行的贷款利率为 5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A38、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B39、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】C40、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时,资金筹措计划要与项目的()
15、配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】B41、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】C42、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于()的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D43、投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A44、在房地产项目可行性研
16、究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标建筑面积,属于()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】B45、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】B46、混凝土的主要性质是()。A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】C47、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用【答案】C48、房地产开发项目施工现场的安全由()负责。A.
17、建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位【答案】A49、房地产开发企业税后利润应首先用于()。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红【答案】A50、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为 10000 万元、未偿还贷款利息为 300 万元,年内均匀新增贷款 5000 万元,预计下年初新增贷款 400 万元,如果贷款年利率为 7%,则当年应计利息为()万元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有()。A.认知价值定价法B.价值定价法
18、C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】CD2、常用的风险评价方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】AD3、根据会计基本准则规定,以下(),属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】BCD4、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可分为()等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD5、依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()。A.民营企业资金投资占主
19、导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】BC6、常用的风险评价方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】AD7、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁 E 房地产协会【答案】ACD8、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括()。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净
20、损失E.企业筹资发生的其他财务费用【答案】ABD9、房地产投资之利包括()。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持 E 能够得到税收方面的好处【答案】ABD10、确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】ABD11、在对某市房地产市场进行细分时,划分出“某市甲级写字楼租赁市场”,这种划分所采用的市场细分标
21、准有()。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分 E 按地域细分【答案】BCD12、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD13、关于现金回报率的说法,正确的有()。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC14、下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有()。A.认知价
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