海南省2023年房地产估价师之房地产案例与分析强化训练试卷B卷附答案.doc

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1、海南省海南省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析强年房地产估价师之房地产案例与分析强化训练试卷化训练试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案

2、】D2、已知 N 个数已存入数组 A1M的前 N 个元素中（NM），为在 Ai（1iN）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从 Ai开始直到 Al，每个数向后移动一个位置B.从 A1开始直到 Ai，每个数向后移动一个位置C.从 Ai开始直到 AN，每个数向前移动一个位置D.从 AN开始直到 Ai，每个数间后移动一个位置【答案】D3、无符号二进制数 100110.101 转换成的十进制数为（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A4、（）：An error can be caused by attempting to divide b

3、y 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D5、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第 4 趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D6、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资

4、料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A7、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法

5、也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C8、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】A9、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A10、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、

6、编码、测试、运行(维护)6 个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C11、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处

7、置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】D12、Telnet 提供的服务是（）。A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】A13、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参

8、考价格，它带有一种咨询性【答案】A14、关于对象封装的叙述，正确的是（）。A.每个程序模块中都封装了若干个对象B.封装可实现信息隐藏C.封装使对象的状态不能改变D.封装是把对象放在同一个集合中【答案】B15、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。按照 ISO/IEC 9126 软件质量度量模型定义，一个软件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性【答案】C16、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该

9、公司产品商标为原型的雕塑。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】C17、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C18、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为(请作答此空)；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为()。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】A19、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商

10、品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】A20、某项目计划 20 天完成，花费 4 万元。在项目开始后的前 10 天内遇到了偶发事件，到第 10 天末进行中期检查时，发现己花费 2 万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟

11、 2 天完工，不需要增加费用B.推迟 2 天完工，需要增加费用 4000 元C.推迟 5 天完工，不需要增加费用D.推迟 5 天完工，需要增加费用 1 万元【答案】B21、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A22、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与

12、实际成交价的差价【答案】C23、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D24、C 程序代码“while(c=getchar(）!=a）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B25、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世

13、，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A26、内关穴直上，平孑 L 最穴的骨度分寸为A.5 寸B.4 寸C.3 寸D.2 寸【答案】A27、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。A.Java 语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp 语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML 主要用于编写操作系统内核【答案】C28、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐

14、落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】D29、某种部件使用在 10000 台计算机中，运行工作 1000 小时后，其中 20 台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度 R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D30、从 5 本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A.10B.14C.20D.25【答案】A31、（）是正确的 E-mail 地址。A.Webmasterceiaec.orgB.Web masterceiaec.orgC.http:www.ceiaec.orgD.http:/www.ceiaec.org【答案】A32、旅馆房地产有其自身特点

15、，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B33、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。A.平均响应时间B.平均无故障时间（MTBF）C.平均修复时间D.数据处理速率【答案】B34、创建型设计模式抽象了实例化

16、过程，它分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】D35、（）：A graphical bar with buttons that perform some of the mostcommon commands.A.Title barB.Tool barC.Status barD.Scroll bar【答案】B36、标准化对象一般可分为两大类：一类是标准化的具体对象，即需要制定标准的具体事物；另一类是（），即各种具体对象

17、的总和所构成的整体，通过它可以研究各种具体对象的共同属性、本质和普遍规律。A.标准化抽象对象B.标准化总体对象C.标准化虚拟对象D.标准化面向对象【答案】B37、用补码表示的 8 位二进制数 11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B38、编写 C 程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与程序的运行过程。通常，编译程序在（29）阶段就会删除源程序中的注释。A.词法分析B.语法分析C.语义分析D.代码优化【答案】A39、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿

18、名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D40、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】A41、某种部件使用在 10000 台计算机中，运行工作 1000 小时后，其中 20 台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度 R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D42、若信息为 32 位的二进制编码，至少需要加（）位的校验

19、位才能构成海明码。A.3B.4C.5D.6【答案】D43、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为()。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A44、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序【答案】C45、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准

20、词汇【答案】D46、企业管理、电子政务、电子商务等具有()的特点，宜采用云计算模式。A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D47、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所

21、带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】D48、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已知 f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果 f(x)大致为二次多项式，则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D49、已知 X=73，若采用 8 位机器码表示，则X原=（），X补=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A50、如果模块 A 的三个处理都对同一数据结构操作，则模块 A 的内聚

22、类型是（49）。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D大题（共大题（共 1010 题）题）一、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报

23、告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后

24、房地产价值时收益年限的确定错误；二、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A 人工智能 B 大数据 C 云计算 D 物联网三、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机

25、构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是 30 万元包含家具费用，而 15 万元仅是室内装饰装修费用；二是 3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是 3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以 3 年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定

26、。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。四、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第 k 小的元素（即将元素从小到大排序

27、后，取第 k 个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25的第 3小元素为 12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7的第 3 小元素为7。函数 partition（inta,intlow,inthigh）以 alow的值为基准，对alow、alow+l、ahigh进行划分，最后将该

28、基准值放入ai(lowihigh)，并使得 alow、alow+l、，、Ai-1都小于或等于 ai，而 ai+l、ai+2、ahigh都大于 ai。函教findkthElem(inta,intstartIdx,intendIdx,inrk)在 astartIdx、astartIdx+1、.、aendIdx中找出第 k 小的元素。【代码】#includestdio.h#includestdlib.hIntpartition（inta，intlow,inthigh）/对 alow.high进行划分，使得 alow.i中的元素都不大于 ai+1.high中的元素。intpivot=alow；/piv

29、ot 表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）)While(ij&ajpivot)-j;ai=ajWhile(ij&aipivot)+i;aj=ai（2）；/基准元素定位returni；IntfindkthElem（inta，intstartIdx，intendIdx,intk）/整数序列存储在 astartldx.endldx中，查找并返回第 k 小的元素。if(startldx0|endIdx0|startIdxendIdx|k1|k-lendIdx|k-1startIdx)Return-1;/参数错误 if(startIdxendldx)intloc=partiti

30、on(a,startIdx,endldx)；进行划分，确定基准元素的位置 if(loc=k-1)找到第 k 小的元素 return（3）；if(k-lloc)/继续在基准元素之前查找 returnfindkthElem(a，（4），k）；else继续在基准元素之后查找 returnfindkthElem(a，（5），k);returnastartIdx；intmain()inti,k;intn;inta=19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7;n=sizeof(a)sizeof(int)/计算序列中的元素个数for(k=1;kn+1；k+)for(i=0;in;i+)pri

31、ntf(“%d/t”,ai);printf(“n”);printf(“elem%d=%dn,k,findkthElem(a,0,n-1,k);/输出序列中第 k 小的元素return0；【答案】1)CountStr2)pi3)pi4)num3、1、!i=j2、ai=pivot3、aloc4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx五、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴

32、，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，

33、这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。六、某城欲对该城市一建于 20 世

34、纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。七、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代

35、表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 3

36、0 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。八、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该

37、地块占地 15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为 18000 元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为 2000 元/m2，建安工程费为 5000 元/m2，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取11%，折现率 14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316 万元 2建筑费。(5000+2000)80000 元=56000 万元 3专业费。500

38、0800006%元=2400万元 4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105 万元 5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992 万元 6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808 万元【答案】(1)开发完成后的价值应为 8000018000 元=144000 万元(2)专业费应为(5000+2000)800006%元=3360 万元(3)利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题九、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办

39、公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估

40、价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。一十、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为 2016 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2011 年6 月通过出让取得，2012 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为

41、委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 3000 元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。