无锡商业广场项目营销策划报告课件.ppt

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1、前言本项目首先要做的是区域借势区域借势。这就需要认清区域价值、市场环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。其次是确定本项目物业发展方向发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。最后要做到是项目营销造势营销造势。明确项目营销战略，通过有序的营销策略组合，全力打造本案都市综合体的市场占位，实现项目价值最大化，树立项目及开发商的品牌形象。Part 1Part 1Part 1Part 1Part 3Part 3Part 3Part 3

2、Table of ContentsTable of ContentsTable of ContentsTable of Contents目目目目 录录录录项目背景篇项目背景篇项目背景篇项目背景篇Part 2Part 2Part 2Part 2项目定位篇项目定位篇项目定位篇项目定位篇Part 4Part 4Part 4Part 4租售策略篇租售策略篇租售策略篇租售策略篇营销战略篇营销战略篇营销战略篇营销战略篇 First First项目背景篇项目背景篇PART.01 区域价值分析项目区域理解无锡城市映象p世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二

3、级都市圈。无锡位于上海、南京一小时城市圈内，地理位置显赫。p著名的鱼米之乡，苏南模式发展基地，人均GDP超过1万美金，是长三角著名的富裕之乡。p长三角沪宁杭“同城效应”的推动，将全面带动了区域的产业布局和调整，并成为不少域内商业地产投资项目新的突破口，区域内的商业将迎来一个新的发展高峰。城北区域城西区域城南区域城东区域中心城区本案本项目基地位于无锡惠山区钱桥镇，地处盛岸西路以南，新业大道以西，锡宜路以东，为惠山区发展惠山区发展新兴热点板块新兴热点板块。本案所处区域为城西板本案所处区域为城西板定位为工业集聚区、学园集中区、安置密集区、宜居人文住区。项目区域理解-城市板块划分项目区域理解区域消费力

4、研究本案从范围来讲，项目所在板块主要由几个乡镇组成，地块所在的钱桥、藕塘，北端的洛社，这是项目可以直接辐射的范围。阳市、胡埭等无锡西侧偏远乡镇，由于缺乏大型中心集中商业的支撑，也是未来可吸附的方向。整个板块来看，将近有60万人口生活在这个区域，集聚了冶金、机械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科技四大新兴产业，年产值超过1000亿元，其中年产值超过千万元的私营企业超过300家。目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世界500强企业落户投资。从整体看，区域的收入贫富差距相对较大，但就收入较差的农民，其2009年年收入也达到了1.35万元，远超无锡农民平均1万元的年收入水平，可以

5、说，区域还是相对富裕的。钱钱桥桥藕藕塘塘洛洛社社胡胡埭埭阳阳市市项目区域理解区域前景规划区域发展规划方向主要产业3-5年规划达到人口洛社无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇。制造业、服务业20万 钱桥、藕塘以发展居住、职业教育为主，工业提升层次，同时发展市场、物流及旅游业。制造业、物流为主18万阳山以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游产业为主导，现代工业为辅助，一二三产业协调发展，自然、生态的综合性新市镇。生态农业、休闲旅游业7万胡埭规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和

6、生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。工业（以无锡部分拆迁搬移为主）、旅游业15万功能布局结构：功能布局结构：规划形成“一园、三廊、四区、五片”的功能结构。一园一园藕塘职教园：抓住职教园落户藕塘的机会，将其建设成为国家级职教基地，拉动地区建设与发展。三廊三廊锡宜高速生态绿化走廊、洋溪河生态绿化走廊、舜柯山生态绿化走廊。利用水系和绿化将整个地区串联起来，形成绿化、生态网络的骨架。四区四区包括两个工业区和两个商贸区 两个工业区：指在现状较好的工业基础上形成的南西漳、民政工业区和钱桥配套区；两个商贸区：指依托盛岸西路形成的钱桥商贸市场区和依托无锡西站形成的站前商贸物流区；五片五片五个居住生活片：

7、分别指藕塘居住片、钱桥北居住片、洋溪北居住片、洋溪南居住片和盛岸居住片，未来将形成环境优美、配套完善、特征突出的居住社区。钱桥地区钱桥地区钱桥镇和藕塘镇钱桥镇和藕塘镇功能定位：功能定位：以发展居住、职业教育为主，工业提升层次，同时发展市场、物流及旅游业。项目区域理解区域重点规划钱桥镇区钱桥镇区为钱桥大道、洋溪河、钱威路及行政边界围合区域。也是镇政府所在地，未来以发展居住为主，将形成环境优美、配套设施齐全的居住片区，人口容量约10万人。藕塘职教园区藕塘职教园区是市级两个教育园区中的一个，它是集职业教育、居住、配套设施为一体的综合性职教园区，也是无锡城市发展的重要新城片区之一。整个职教园区学生容量

8、约12万，首期入驻的院校以高等职业教育院校为主，共五所，分别是：江苏信息职业技术学院、无锡南洋职业技术学院、江南影视艺术职业学院、无锡技师学院和无锡汽车工程学校。重点项目及特色片区 项目区域理解区域重点规划功能定位：功能定位：无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇。发展目标：发展目标：充分利用现有资源优势及交通区位优势，以高素质的规模产业、高水平的地域文化展示、高质量的生态环境、高品质的物质形态环境、高效能的基础设施和高水平的规划管理为支撑的经济发达、社会发展、交通方便、环境优美的休闲城镇、产业城镇和交通枢纽。规划

9、结构：规划结构：规划形成“一轴、两心、四区、六片”的功能结构。“一轴”即位于洛南新城的横向发展轴线部的商业中心，是未来洛社城镇中心区的主要公共设施集中区；“两心”即洛南新城中心区和洛社镇区中心区，分别为全镇的中心和副中心；“四区”即西部工业区、石塘湾工业区、北部工业区、无锡西站物流区，是洛社镇重要的专项功能区；“六片”即洛南新城、洛社老镇区、雅西（洛社新城）、石塘湾、华圻、杨市镇区等六个集中连片的居住片区。洛社镇洛社镇现状及规划范围：现状及规划范围：洛社镇是由洛社、杨市、石塘湾三镇合并组成，位于无锡市西部，规划区西与常州接壤，东至锡澄运河，北至玉祁-前洲新市镇边界，南与钱桥相接，用地面积为93

10、.45平方公里。合并后的洛社共辖六龙社区、徐贵桥社区、运河社区、石塘湾居委会、杨市社区等5个居委，32个村委，现状总人口15.65万。项目区域理解区域重点规划重点项目及特色片区 无锡火车西站物流集聚区无锡火车西站物流集聚区涉及洛社及钱桥地区，规划范围北起洛南大道，南至锡宜高速公路，西达西环线，东抵新长铁路及钱洛路，总用地面积为5.79平方公里。无锡火车西站物流集聚区的建设将成为无锡区域性现代物流中心建设的重要组成部分。对其的功能定位是：一个以物资配送、多式联运、现代储运、商品交易为主要服务功能的区域性物资转运中心和物资集散中心。洛社新城洛社新城位于洛社组团的东部地区，北起运河西路，南至老312

11、国道，西起新长铁路，东邻洛社镇与钱桥镇的交界的张泾河，规划用地面积约4.38平方公里。以精品住宅为主，集文化娱乐、名品商业为一体的水岸新城。新城以“水”为源头构架绿化体系，以发展居住为主，同时着力打造商贸文化中心，让生态和人文的理念融入水岸新城。规划用地规模438.58公顷，规划新城总人口7.2万人。项目区域理解区域重点规划阳山阳山胡埭镇胡埭镇 阳山新市镇阳山新市镇位于无锡市主城区西南部，北与惠山区洛社新市镇毗邻，南与滨湖区胡埭镇接壤，东临钱桥地区，西接武进市洛阳镇和潘家镇，现状总用地约36.06平方公里，现状总人口约4.2万人。功能定位：功能定位：以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游

12、产业为主导，现代工业为辅助，一二三产业协调发展，自然、生态的综合性新市镇。发展目标：发展目标：充分利用现有资源优势，创造一个生态的、田园的、宜居的、休闲的新城镇。规划功能结构：规划功能结构：规划形成“两核连一轴、一轴串五片”的细胞式功能结构。“两核”即城镇中心核（阳山镇的政治、经济和文化中心）、都市农业中心核；“一轴”即以城镇中心核与都市农业中心核为主要节点，以陆墟桥公园和园区中心绿地为次节点，形成的一条视线景观轴线；“五片”即水蜜桃种植片区、桃文化片区、城镇居住片区、现代制造业和物流片区、粮食作物种植片区。项目区域理解区域重点规划胡埭镇胡埭镇位于无锡市主城区西部，距离无锡市中心城区约20公里

13、左右。镇东北部与惠山区钱桥地区毗邻，北与惠山区阳山镇接壤，西部为武进市雪堰桥镇，其南部为马山太湖国际旅游度假区。胡埭镇总面积45.42平方公里，现辖一个居委会，10个行政村，180个自然村。功能定位：功能定位：规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。建设规模：建设规模：规划总用地规模约45平方公里，其中建设用地约22平方公里。规划居住人口10万人，就业岗位4.2万个。项目区域理解区域重点规划阳山桃文化区阳山桃文化区以居住和旅游休闲为主导，以阳山都市农业中心为核心；核心区展现新市镇城镇风貌。总体控制山水城镇的格局、田园市镇

14、的风貌和制宜人亲和的尺度。功能定位功能定位以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游产业为主导，现代工业为辅助，一二三产协调发展、自然、生态的综合性新市镇。重点项目及特色片区 项目区域理解区域重点规划项目区域理解交通条件项目位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于无锡钱桥板块，312国道、342省道、锡宜高速公路和直通无锡市区的盛岸西路贯穿全镇，交通四通八达。p312国道和242省道是联系钱桥板块、北塘区、崇安区和锡山区的纽带，至个区域核心车程20分钟以内；p锡宜高速公路从钱桥至宜兴市中心仅40分钟车程；p钱荣路、惠钱路、盛岸路、锡洛路和钱姚路完整了整个城西片区的交通网络；p汽车西站的投入运

15、营，给区域带来一定的人气。p便捷的交通带来较多的人流量，从而引起消费和居住等需求。本案312国道342省道锡宜高速公路盛岸西路钱胡公路钱威路区域价值小结p项目属于城西板块，辐射圈涉及钱桥、藕塘、洛社以及阳市、胡埭等区域。从规划来看，整个大区域目前还处在一个刚刚起步的阶段，各项配套不甚完善。p但是当地“庞大的人口基数”、“发达的经济”两大优势带来的区域客户对提高生活质量、改善生活品质有着迫切的需求，因此一个有影响力的，能够带动整个区域发展的中心的房产项目将是众望所归。p从交通条件来，随着大市的发展，项目的几条主干道也将给商业带来不少的人气，为项目奠定了成功的基础。PART.02 商业环境分析商业

16、环境理解整体商业市场发展分析从无锡整体商业物业供求走势图可以看出，今年商业的整体供应小于需求，其中3月-7月主要去化之前的库存，新政后商业成交逐月上升，后期市场看好，预计商业将是明后年市场的热点。商业环境理解城市商圈解读整体商业市场的分布还是以原有市中心商圈为中心，进行外延。值得注意的是无锡相对而言真正有意义的购物商圈还是仅有一个，集中度非常高，副中心商圈尚未形成。无锡商圈尚未实现城市的全覆盖。现状分析：各级商圈集中度较高；政府引导对商圈发展影响巨大；无锡商圈尚未实现城市全覆盖；河埒口商圈市中心商圈新区商圈太湖新城商圈广益、东亭商圈明发商业广场哥伦布广场万达广场宝龙城市广场商业环境理解城市商圈

17、内代表商业项目点评目前在售的各个商圈主要代表商业综合体有明发商业广场、哥伦布广场，金太湖国际城、万达广场和宝龙城市广场商业，整体来看，各有特点。本案金太湖国际城商业环境理解无锡类综合体商业基本概况商圈项目项目体量主力面积价格客户来源销售方式无明发商业广场总建：50万商业：40万30-50一层22000元/平米二层16000元/平米三层11000元/平米惠山区的原住民，其他区域较少，也有部分江阴客户包租5年，前3年一次性返24%广益、东亭商圈哥伦布广场总建：20万商业：14万50-100一层36000元/平米二层18000元/平米无锡全市，也有部分江阴、宜兴客户协议承租15年，前5年一次性返35

18、%市中心商圈金太湖国际城总建：68万商业：18万50-100一层40000元/平米二层20000元/平米分布无锡全市，也有部分江阴、宜兴客户包租10年，每年8%河埒口商圈万达广场总建：70万商业：14万50-90均价35000元/平米户周边区域较多，分布无锡全市，也有部分江阴、宜兴客户80%只租不售，20%对外销售，不返租新区商圈宝龙城市广场总建：28万商业：20万15-60一层25000元/平米二层18000元/平米三层13000元/平米以新区为主，分布无锡全市商铺5年返租，前三年一次性返还21%，后两年逐年返还8%城市商业理解明发商业广场成功经验借鉴：成功经验借鉴：p大主题定位大主题定位，

19、作为一个大体量商业体，必须有一个较完善的主题定位，给客户一个比较好的远景预期.p控制总价控制总价，作为投资类产品，必须尽可能的降低准入门槛。无锡传统有投资住宅的习惯，我们在设计商业产品时必须考虑如何对投资住宅客户群进行分流，一般来看30-50平米的小铺接受度较高。p明发商业广场位于惠山大道与北环路交汇处，为一个5050万平米万平米的大型综合体商业。p 整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，建成后将涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容。p1期推出1栋酒店式公寓及餐饮区部分商铺，现推环苏宁电器商铺。p

20、项目主要分为5个区，分别为购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家5个主题。p 招商方面：金逸影城、苏宁电器和美国戴斯等大型主力店的进驻，金海华、蓝天新港等大型餐饮也陆续进驻。城市商业理解哥伦布广场成功经验借鉴：成功经验借鉴：p主力店号召力。主力店号召力。哥伦布的成功，一半要归功于家乐福的入驻，是它带来了系列的商家，直接带活了整盘，在实际商业的运筹中，主力商家，特别是有号召力的主力商家是需要重视的。p商业先行，住宅才有高利润。商业先行，住宅才有高利润。无锡类似的个案中，很多采用的手法是先用住宅回笼资金，后续商业跟进，相对风险小，但是住宅的利润很低。p顺势而为，借助政府东风。顺势而为，借

21、助政府东风。早期的哥伦布举步维艰，真正起步是政府在崇安新城大规划启动后，才有了质的飞跃。因此，如何与政府沟通，有效地借东风，是需要考虑的东西。p项目总建2020万平米万平米，其中一期12.8万平米，作为商住一体项目，哥伦布广场由A、B双塔组成，整个项目包揽住宅、办公、商业等多种形态。p位于崇安新城区域，规划中的轻轨2号线广益新城站就在项目附近，项目身处集装饰、家居、建材为一体的崇安新城，周边环绕着月星家居、睦邻中心等大型商业项目。p哥伦布广场二期集购物中心、写字楼、时尚公寓三大功能，时尚百货、婚宴广场、巨幕影院、世界美食四大业态为一体。时时尚公寓尚公寓金逸影城金逸影城时时尚百尚百货货写字楼写字

22、楼婚宴广婚宴广场场钱贵钱贵KTV购购物公园物公园家家乐乐福福玩美道女人世界玩美道女人世界本色健身本色健身城市商业理解金太湖国际成功经验借鉴：成功经验借鉴：p餐饮先行的影响力。餐饮先行的影响力。金太湖的操作，起步依靠的是业态中餐饮部分，借助青石路的小吃氛围，改变无锡人心目中原有脏乱差的印象，全面启动商业。无锡相对富裕，百姓对衣食住行的要求也在不断提高，好的餐饮是商业一个不错的切入点。p稳定增值保值吸引本地投资客户。稳定增值保值吸引本地投资客户。无锡本地的投资客相对而言对回报比的需求并没有太高，更多的人只是缺乏投资途径，需要一个稳定的增值保值空间，金太湖针对这类客户并没有谈太多的高回报，反而提出了

23、稳定增值的概念，将买铺与养老等概念相联系，吸引了一部分客户。p金太湖国际城坐拥五条主干道要塞枢纽，毗邻火车站、长途客运站，接驳城市规划双地铁交汇出口。p占地面积约14万平米，以68万平方米的巨大胸怀，包罗超大型商街、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。城市商业理解万达广场成功经验借鉴：成功经验借鉴：p大品牌的号召力。大品牌的号召力。万达作为知名的商业品牌在无锡的号召力相当不错，绝大部分客户投资万达就是冲着品牌而去。p引入大百货，对卖家有促进效应。引入大百货，对卖家有促进效应。万达广场

24、、万千百货进场后，一系列的餐饮、娱乐接踵而至，使得万达的人气直线飙升p自营为主，租售为辅。自营为主，租售为辅。万达广场80%商业部分为自营，这位项目的后期增值及持续经营提供保障。p无锡万达广场位于无锡市滨湖区河埒口中心区域，总投资50亿，总建筑面积约70万平米，p主要涵盖：25万平方米高档住宅区、5.5万平方米国际精装公寓、4.2万平方米超白金五星级酒店、2.3万平方米5A级写字楼、25万平方米国际化大型购物中心p包括五星级万达国际影城、国际知名百货、品牌超市、大型及特色餐饮、体育商城、大型KTV、连锁家电卖场、健身中心等p招商方面：万千百货、喜来登酒店、屈臣氏、味千拉面、必胜客等数十个主力品

25、牌争相签约万达广场。城市商业理解宝龙城市广场p无锡宝龙城市位于长江北路与旺庄路交汇处，占据新区核心地段，建筑面积为28万平米，为新区首座一站式休闲娱乐购物中心。p项目包含4栋公寓以及商业，集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、运动、居住等多功能于一体。p其中，公寓以小户型为主，包括毛坯与精装两种类型；商业中涵盖了家乐福、百盛、苏宁电器、中影东方国际影城、立新欢乐天地、缤纷五洲娱乐会所等多种经营形态。成功经验借鉴：成功经验借鉴：p活动营销是个不错的手段。宝活动营销是个不错的手段。宝龙的商业由于地理位置原因相对卖的比较辛苦，早期可以看到宝龙的报广宣传产品做的铺天盖地，但是效果一般。后期，宝龙广场的一系列

26、推广紧密结合活动，本身做了大量的路演、外拓，才使得项目的销售进入正轨。p从宏观走势来看，在新政的刺激下，无锡房产下一轮启动的关键是商业，当前切入市场的时机性较佳。p从无锡的一些在售项目情况来看，控制总价、招商先行、大主题定位是商业成功的一些基本要素。p回到项目本身，项目定位的关键还在于项目周边的区域研究。区域商业环境城西板块的商业现状本案钱钱桥桥藕藕塘塘洛洛社社胡胡埭埭阳阳市市以初级的日常生活消费类商业为主，档次较以初级的日常生活消费类商业为主，档次较低低项目：富安商业广场，15万方，及购物、餐饮、娱乐、娱乐、办公为一体的一站式商业广场商业处于起步阶段，对餐饮、娱乐的缺口较商业处于起步阶段，对

27、餐饮、娱乐的缺口较大大项目：洛城商业街20万方，及购物、餐饮、娱乐、娱乐、办公为一体的一站式商业广场未有中心商业，市场对此有期望未有中心商业，市场对此有期望短期未有明显竞案项目，以钱桥老街、盛岸西路沿线的自发形成的商业为主项目区域商业城西板块商业特性目前钱桥板块内并无成熟的商圈，主要以街的形式存在，主要分布在钱桥大街钱桥大街和盛岸西路盛岸西路；洛社镇有在售中的洛城锡西商业中心广场洛城锡西商业中心广场；胡埭镇有在建中的富安商业广场富安商业广场，暂时还没开始销售。盛岸西路钱桥大街锡西商业中心广场富安商业广场项目区域商业钱桥大街商业情况底商面积：15-100，主力店面积300-500销售方式：租赁为

28、主，主要集中在钱桥大街租金情况：租金水平1.0-1.8元/平/天空 置 率：总共100家左右,基本无空置主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次较低从钱桥大街业态比可以看出，服装和餐饮占据了57%的大头，但是现有的商业档次较低，娱乐休闲的业态较少，受区域内居民素质及需求限制，建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分KTV、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。现有商业主要集中在以钱桥大街为主体的商业老街，成带状分布，基本为传统业态，档次较低，以满足钱桥镇上居民基本生活为主，娱乐休闲业态极少，钱桥人消费到万达广场或市中心的较多。项目区域商业盛岸西路商业老街现有商业主要集中在以盛岸

29、西路为主体的商业老街，玉泉街和盛岸花园底商交叉，基本为传统业态，档次有中档和低档，以满足盛岸花园等住宅小区的居民基本生活为主。底商面积：20-100，主力店面积300-500销售方式：租赁为主，主要集中在玉泉街和盛岸花园底商租金情况：租金水平1.2-2.0元/平/天空置率：5%，总共200家左右,空置10家左右主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，娱乐休闲类较少从盛岸西路业态比可以看出，服装和餐饮占据了65%的大头，另外超市和农贸市场是居民生活必须的，但是缺少较高档次的商业，且娱乐休闲的业态较少，建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分KTV、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。

30、项目区域商业项目周边小范围内商业物业概况项目周边并无大型的商业市场，主要为社区商业，表现形式以底商为主，以满足小区居民的生活需要，这部分体量大概在10万平米左右。现主要居住区：晴山蓝城、洋溪人家、盛岸花园、乐泉花园、玉泉花园。晴山蓝城、洋溪人家、盛岸花园、乐泉花园、玉泉花园。洋溪人家晴山蓝城周边人口密集地周边人口密集地盛岸花园乐泉花园玉泉花园晴山蓝城乐泉花园洋溪人家盛岸花园1期玉泉花园盛岸花园3期项目区域商业洛城锡西商业中心广场底商面积：50-150，主力店面积300-500销售方式：可售可租，有单独街铺，也有住宅底商租金情况：租金水平1.6-2.2元/平/天销售价格：一层18000元/平米二

31、层9000元/平米主要业种：业种齐全，满足各种消费需求洛城锡西商业中心广场位于洛城黄金地段，项目内麦德龙惠山商场已开放营业，另外洛城规划的是10万人口的新城市，吸引的不仅是洛社新城的内部居民，还包括周边乡镇的居民，同时项目临近五洲国际装饰城、西站物流园区、新汽车西站、藕塘职教园、惠山工业产业园，发展潜力巨大。这部分商业预计明年开业，由于规划原因，暂时签约的主要为餐饮类，其余部分等百货确定以后再决定招商细则。部分商业业态规划项目区域商业富安商业广场p周边成熟住区，提供稳定家庭消费群体；胡埭工业园及藕塘职教园更带来年轻强大的中坚的消费群体；15万方的恢宏规模更辐射整个滨湖；太湖十八湾，近在咫尺的阖

32、闾古城，将复制灵山的成功辉煌，更带来巨大旅游群体，商业前景不可估量。p富安商业广场精心规划，以浑厚的历史人文为背景，创新注入国际时尚商业元素，集观景、餐饮、购物、娱乐等时尚生活体验。业态丰富、互补，商业特色和而不同，形成“一条商街、各自精彩”的格局。步行街以开合有度的广场形式，营造出循环式商业空间动线，处处皆是临街旺铺，生意自然源源不断！约100-680平米1-3层稀缺街铺，约4.5米超值层高，简约欧式典雅立面，附奉实用空间面积，每一席都弥足珍贵。p富安商业广场位于无锡西南，环太湖经济圈枢纽城镇胡埭镇核心区，芙蓉南路-安泰路(小胡山南路)-胡埭路之间。p规划总面积约15万方，一期占地面积：57

33、871.2平方米，建造大卖场1幢（5层）、精品酒店1幢（12层）、15幢商铺（2-3层）；以体验式消费和高档餐饮休闲娱乐为特色，创新打造江南与欧风交融的国际化SHOPPING MALL，一站式水岸风情商业街，融汇生态人文、旅游度假、特色餐饮、休闲娱乐、精品购物等强大功能。项目区域商业-未来区域供应情况2010-33,锡西城市投资2007-24金岸世家2010-47吴江市恒隆房产2006-10中富美林湖2008-15天盛地块2010-71苏州港龙本项目位置本项目位置2010-72大宗钢铁交易中心有限公司2006-9龙韵怡景苑2007-53支向军从已拍卖未开发土地和已售土地项目看，城西板块未来将开

34、发的住宅约未来将开发的住宅约120120万平米，商业约万平米，商业约6060万平米万平米。其中项目周边2010年连续出让多块商业用地，后续商业氛围浓厚。项目区域商业-主要供应土地情况时间地块位置面积土地用途容积率成交价（万元）中标单位2006年惠山洛社雅西大道西侧地块69760商业金融业1.66830江苏华广置业有限公司2006年惠山钱桥藕塘村地块120788居住、商业1.89100苹果园社区2006年惠山阳山路东侧地块44035居住、商业1.52900无锡锡惠房地产开发有限公司2007年 惠山洛社新雅路西侧地块157991居住、商业金融居住1.3、商业金融2.015610江苏华广置业有限公司

35、2007年洛社新城6号地块13736商业（酒店）、办公5.01860江苏文汇钢业工程有限公司2007年钱桥浦巷地块38332商业办公（含市场交易中心）1.8-2.12880支向军2007年惠山区九龙公交公司西侧地块88148商业1.56730无锡市藕塘职教园区开发建设有限公司2008年惠山区钱桥盛岸西路南侧地块121637商业、居住2.2-2.626300无锡百乐薄板有限公司2009年地块位于惠山区阳山老镇区，东至阳山镇派出所，南至环山路，西至新渎路，北至锡陆路。22451商住0.7-0.82860无锡阳山新太阳房地产有限公司2009年地块位于惠山区新渎路东侧、锡陆路北侧。34471A地块商业

36、用地、B地块商住混合用地A块、B块均1.0-1.25042无锡绿洲建设投资有限公司项目区域商业-主要供应土地情况时间地块位置面积土地用途容积率成交价（万元）中标单位2010年地块位于惠山区锡宜高速入口东侧、蚕种公司北侧。9274.1商业1.6-1.81149无锡城西产业发展有限公司2010年地块位于惠山区洋溪路北侧、钱洛路东侧。135653商业、居住A块：1.3-1.5、B块：2.0-2.2%30500无锡锡西城市投资发展有限公司2010年块位于惠山区洛竹路东侧、新建路南侧。27377居住、商业2.4-3.08500无锡金银岛置业有限公司2010年地块位于惠山区洛城大道西侧、星河路北侧。121

37、059.5居住、商业1.7-2.028080江苏华广置业有限公司2010年位于惠山区钱威路西侧、钱桥大街北侧。20420.7居住、商业2.2-2.5%11200吴江市恒隆房产开发有限公司2010年地块位于惠山区盛岸西路南侧、乐多花园西侧，东至乐多花园，南、西至规划道路，北至盛岸西路。25186.3商业、办公、居住3.0-3.5%17500苏州港龙控股集团有限公司2010年地块位于惠山区新邺大道与玉泉路交叉口东北侧，东、南至洋溪河，西至新邺大道，北至现状空地。20408.2商业、办公3.0-3.512600无锡市大宗钢铁电子交易中心有限公司商业市场小结区域商业切入的机会点区域商业现状：p从业态来

38、看，以服装和低级餐饮为主，品牌基本以二线为主p从体量来看，现有的成型商业体量在40-50万之间，后续3-5年内预计还将增加60万平米左右p从产品来看，正在由传统的沿街散铺向集中式的商业发展，但是在钱桥区域暂缺集中式的中心商业区域消费现状：p众多私营业主构成了中高端的消费需求在区域内得不到释放，特别是特色餐饮与娱乐业p从人口构成来看，区域按照规划，在3-5年内可以形成的人群规模在60万左右，相对于区域现有的商业体量，后期对商业的需求相当大区域商业空间巨大，但是需要注意的是突破的方向在于把握好业态的升级、以及有效的结合区域经济特点，满足百姓需求的超市、百货；满足私营业主的特色餐饮、娱乐业满足百姓需

39、求的超市、百货；满足私营业主的特色餐饮、娱乐业是不错的方向。PART.03 SOHO 办公市场分析无锡产业发展的比重还是以第二产业为主。实际上三产业今年的比例在40%以上，而一些发达地区都已经超过50%了，其次无锡写字楼租金水平较低租金水平较低，而投资门槛较高，导致投资客户更倾向于住宅市场，如摩天360、华光大厦、天安大厦、优族联盟等等租金价格普遍较低，与其他地区无法相比，这与无锡的产业结构跟其他城市不同有关。办公年均去化量不足办公年均去化量不足1010万平米万平米租金主力集中在租金主力集中在1.5-31.5-3元元/平米平米.天天SOHO办公市场环境整体市场环境现状一：受无锡现状一：受无锡“

40、苏南经济苏南经济”模式的影响，办公市场相对发展缓慢。模式的影响，办公市场相对发展缓慢。物业名称东方广场吟春大厦佳福大厦华光大厦财富大厦天安大厦金鼎广场摩天360车位数(个)55355340、300（地上36+地下270）130（B2）300多（B2）中央空调有有有有新科有无有开放时间8:0018:008:0018:00周一至周五8：00-17：30周一至周六7：30-18：00自主控制自主控制自主控制得房率60%65%70%70%65%65%65%75%电梯三部西子奥的斯一货，1000kg13人三部通力客一货，1000kg13人三部华升客一货，1000KG13人4部三菱电梯上海三菱，四客一货三

41、部三部通力，1000kg13人6部三菱电梯14人卫生设施公用（简装）公用（简装）公用共有+部分独立公用（吉事多、飞马品牌）独立卫生间独立独立卫生间部分无锡办公物业配套情况表部分无锡办公物业配套情况表无锡写字楼市场投资置业仅占30%左右，大部分仍为自用；现阶段无锡写字楼入住企业以中小企业为主，大面积产品需求量较少。SOHO办公市场环境整体市场环境现状二：办公物业入住客户以自用型为主，现有办公物业配套落后，是导致外来高企无法选择的根本。现状二：办公物业入住客户以自用型为主，现有办公物业配套落后，是导致外来高企无法选择的根本。近两年建成的办公楼分布近两年建成的办公楼分布2007年以来推出的土地含有年

42、以来推出的土地含有办公性质用地各区域比例办公性质用地各区域比例本项目位置本项目位置主要办公物业聚集区域位置示意图主要办公物业聚集区域位置示意图SOHO办公市场环境整体市场环境现状三：无锡目前办公物业集中在经济较发达的崇安和南长区，本项目所处的钱桥区域不属于办公热点区域现状三：无锡目前办公物业集中在经济较发达的崇安和南长区，本项目所处的钱桥区域不属于办公热点区域SOHO办公市场环境整体市场环境现状四：本项目所处的钱桥区域拥有制造业和物流业的优势，适合做适量的办公类物业。现状四：本项目所处的钱桥区域拥有制造业和物流业的优势，适合做适量的办公类物业。办公楼客户特征：办公楼客户特征：客户特征：客户特征

43、：入住客户主要行业分析：无锡写字楼入驻客户主要集中在专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类行业，甲、乙级无明显区分，主要原因是由于世界知名企业鲜有入驻写字楼，并且目前甲、乙级写字楼品质差距并不明显。各类型的企业对办公面积的需求情况分析：无锡大面积客户中，房地产及相关行业的平均办公面积最大，要明显高于其它行业，主要包括无锡知名的房地产开发企业、建筑设计类以及装饰工程类企业。行业规模面积需求IT科技行业中小企业150-250生产制造行业大中型企业200-500房地产及相关行业大中型企业300-700贸易行业中小型企业100-200 广告、咨询行业小型企业150以下无锡市写字楼入住企业行业面积需

44、求无锡市写字楼入住企业行业面积需求无锡市入住写字楼行业主要比例无锡市入住写字楼行业主要比例1、受无锡受无锡“苏南经济苏南经济”模式的影响，办公市场相对发展缓慢；模式的影响，办公市场相对发展缓慢；2、现有办公物业配套落后，是导致外来高企无法选择的根本；现有办公物业配套落后，是导致外来高企无法选择的根本；3、无锡目前办公物业集中在经济较发达的崇安和南长区，本项目所处的钱桥区域不属于办公热点区域；无锡目前办公物业集中在经济较发达的崇安和南长区，本项目所处的钱桥区域不属于办公热点区域；4、本项目所处的钱桥区域拥有制造业和物流业的优势，适合做适量的办公类物业。本项目所处的钱桥区域拥有制造业和物流业的优势

45、，适合做适量的办公类物业。无锡办公市场低迷，而本项目所处的区域也非办公热点区域。项目规划有近无锡办公市场低迷，而本项目所处的区域也非办公热点区域。项目规划有近6.5万方的办公，这对于万方的办公，这对于本项目来说是很严重的挑战。但本项目也有一定的办公物业客源，建议项目做部分办公，本项目来说是很严重的挑战。但本项目也有一定的办公物业客源，建议项目做部分办公，2幢，幢，2-3万万方。余下方。余下3万方左右的产品可以考虑向商住类产品发展。万方左右的产品可以考虑向商住类产品发展。无锡市办公市场整体情况总结：商住市场商住市场办办公公市市场场需需求求不不足足不如把目光转向不如把目光转向p本项目办公体量较大，

46、单独做办公去化有问题。p分流部分客源，减轻本项目因体量大引起的销售滞留。无锡的商住市场近两年刚刚开始逐渐与一线城市接轨，从整个大市场的客户构成来看，投资客的比重在逐年趋多，后续商住市场看好。商业环境分析商住市场现状一：商住市场在无锡逐渐活跃，投资类客户趋多。现状一：商住市场在无锡逐渐活跃，投资类客户趋多。项目名称雷迪森广场酒店宝龙城市广场中威国际公寓哥伦布广场润华国际大厦红豆国际广场凯燕环球中心南禅寺紫金广场占地面积(万)1.47.73.266.961.511.171.210.67建筑面积(万)4.223.16.162014.8813.6813.431.06规划总套数5361200506428

47、酒店式公寓：307酒店式公寓：467734214开盘时间2007/8/62007/10/42007/12/22008/10/252007/7/82008/6/282006/4/222007/9/22已推套数536235506531307467734214主力面积段一房：60-70错层：30-50一房：40-130一房：45-55一房：45-11257-70一房：60-100一房：38-68成交均价（元/）1500085005058711816643197232500013000装修标准（元/）1500-20001000-1500600-8002000-25002000或40002000-300

48、01000-1500累计销售套数4092331262825116870472销售完成率76.30%99.15%24.9%53.1%16.61%35.97%95.91%33.64%去化速度（套/月）18.5918.43.713.140.915.7321.43.1商业环境分析商住市场现状二：商住类物业中，精装修产品的溢价能力出众。现状二：商住类物业中，精装修产品的溢价能力出众。日式高级服务公寓日式高级服务公寓东和苑东和苑u506套高级服务公寓，产品以130-150为主；u出租率达75%，租赁价格为12000-18000元/套月；u租赁客以日本人为主，约占80%，另有20%的欧美客户；u项目实际装修

49、标准为2000-3000元/（拎包入住）。商业环境分析商住市场现状三：主题类酒店公寓表现出色，对解决租赁问题有相当优势。现状三：主题类酒店公寓表现出色，对解决租赁问题有相当优势。项目北侧的五洲国际装饰城项目附近的钢铁交易中心商住类产品客户主要有两类，一类是资金实力较差的小企业，第二类是投资类客户。无锡位于长三角城市圈内，经济发达，投资客户数量众多，项目交通方便，通过盛岸路可以直达无锡市区，汽车西站就在项目的东侧，项目周边有专业市场五洲国际装饰城，项目所在的钱桥区域是全国的轧刚基地，小企业众多，项目具备做商住类产品的客户基础。商业环境分析商住市场现状四：本项目所处的区域拥有大型专业市场和大量的投

50、资客户，较适宜做商住类物业。现状四：本项目所处的区域拥有大型专业市场和大量的投资客户，较适宜做商住类物业。1 1、商住市场在无锡逐渐活跃，投资类客户趋多。；、商住市场在无锡逐渐活跃，投资类客户趋多。；2 2、商住类物业中，精装修产品的溢价能力出众。、商住类物业中，精装修产品的溢价能力出众。3 3、主题类酒店公寓表现出色，对解决租赁问题有相当优势；、主题类酒店公寓表现出色，对解决租赁问题有相当优势；4 4、本项目所处的区域拥有大型专业市场和大量的投资客户，较适宜做商住类物业。、本项目所处的区域拥有大型专业市场和大量的投资客户，较适宜做商住类物业。无锡商住类物业发展前景看好，本项目所处区域拥有良好