资产评估 第7章.ppt

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1、第七章 房地产评估 资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：通常可以将房地产区分为三种评估对象：1.单纯评估土地价值单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值房地合一价值第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的特性一、房地产的特性一、房地产的特性一、房地产的特性土地的特性土地的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性房地产的特性房地产的特性 房地产市场的特性房地产市场的特性房地产市场的特性房地产市场的特性 （一）土地特性及分类（一）土地

2、特性及分类（一）土地特性及分类（一）土地特性及分类 1 1、土地的自然特性、土地的自然特性、土地的自然特性、土地的自然特性 （1 1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性供给缺乏弹性供给缺乏弹性供给缺乏弹性 （2 2）位置的不可移动性）位置的不可移动性）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势价格具上升趋势价格具上升趋势 （4 4）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替

3、代性）决定决定决定决定2.2.土地的经济特性土地的经济特性土地的经济特性土地的经济特性（1 1）用途的多样性）用途的多样性）用途的多样性）用途的多样性（2 2）供给的稀缺性）供给的稀缺性）供给的稀缺性）供给的稀缺性（3 3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性（4 4）可垄断性）可垄断性）可垄断性）可垄断性n3.土地分类：土地分类：n(1)国有土地和集体土地国有土地和集体土地n(2)工业用地、商业用地、工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地住宅用地、其他用地n(3)市中心区土地、城区土市中心区土地、城区土地、郊区土地、开发区土地、郊区土地、开发

4、区土地等地等n(4)划拨土地、出让土地、划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等转让土地、租赁土地等n(5)生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地六安城区的规划？六安城区的规划？（二）房屋建筑物及其分类（二）房屋建筑物及其分类n房屋建筑物及其分类房屋建筑物及其分类n1按房屋的使用性质划分，主要有：按房屋的使用性质划分，主要有：n（1）工业厂房（）工业厂房（2）商业用房（）商业用房（3）住宅）住宅（4）文教卫生用房（）文教卫生用房（5）其他用房）其他用房n2按房屋的结构类型划分，主要有：按房屋的结构类型划分，主要有：n（1）砖木结构：）砖木结构：（2）砖混结构）砖混结构（3）框架）框架结构结构（4）剪

5、力墙结构）剪力墙结构（5）框架）框架剪力墙剪力墙结构结构（三）房地产（不动产）的特性（三）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性（区域性、个别性）、位置固定性（区域性、个别性）2、使用长期性（、使用长期性（70年，年，50年，年，40年）年）3、投投资资大大量量性性（取取得得土土地地、土土地地开开发发、房屋建筑及销售等）房屋建筑及销售等）4、保值增值性、保值增值性 5、受政策面因素影响较大、受政策面因素影响较大第二节第二节 房地产价格房地产价格一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 1.1.土土土土地地地地是是是是自自自自然然然然界界界界的的的的产产产

6、产物物物物，而而而而非非非非劳劳劳劳动动动动产产产产物物物物，因因因因此此此此其其其其价价价价格格格格是是是是地租的本金化地租的本金化地租的本金化地租的本金化；2.2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。（此此此此外外外外，在在在在我我我我国国国国，地地地地价价价价是是是是指指指指土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权价价价价格格格格，而而而而房房房房价价价价一一一一般是指所有权价格。）般是指所有权价格。）般是指所有权价格。）般是指所有权

7、价格。）在在在在房房房房地地地地产产产产价价价价格格格格中中中中，土土土土地地地地的的的的价价价价格格格格是是是是起起起起决决决决定定定定性性性性作作作作用用用用的的的的，因此了解土地价格的特性很重要。因此了解土地价格的特性很重要。因此了解土地价格的特性很重要。因此了解土地价格的特性很重要。n n土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：1 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2 2、地价主要由需求方决定（供给弹性小）、地价主要由需求方决定（供给弹性小）、地价主要由需求方决定（供给弹性小）、地价主要由

8、需求方决定（供给弹性小）3 3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 4 4、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）5 5、地价具有个别性、地价具有个别性、地价具有个别性、地价具有个别性n n土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体

9、系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型（一）我国土地权属类型（一）我国土地权属类型（一）我国土地权属类型 在在在在我我我我国国国国实实实实行行行行国国国国有有有有土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权与与与与使使使使用用用用权权权权相相相相分分分分离离离离的的的的制制制制度度度度，土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权可可可可拥拥拥拥有有有有和和和和转转转转让让让让，土土土土地地地地二二二二级级级级市市市市场场场场交交交交易易易易的的的的是是是是使使使使用用用用权权权权而而而而非所有权。非所有权。非所有权。非所有权。土地一级

10、市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场n1.根据国家规定：根据国家规定：农农村村集集体体所所有有的的土土地地不不能能直直接接出出让让其其使使用用权权，需需由由国家征用后，再出让。国家征用后，再出让。土土地地使使用用权权属属无无形形资资产产（对对物物产产权权），其其价价值值取取决于其载体决于其载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。前前者者是是指指以以无无偿偿的的方方式式获获得得的的土土地地使使用用权权。其其权权益益与与后后者者不不同同，主主要要有有：无无使使用用权权年年限限规规定定；不不可可单独转让、出租、抵押。单独转让、出租、抵押。2.2.土地使用权出让土地使用权出让土地使用权出让土地使用

11、权出让 土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让是是是是指指指指国国国国家家家家以以以以土土土土地地地地所所所所有有有有者者者者的的的的身身身身份份份份将将将将土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权在在在在一一一一定定定定年年年年限限限限内内内内让让让让与与与与土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者，并并并并由由由由土土土土地地地地使使使使用用用用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让可可可可以以以以采采采采取取取

12、取协协协协议议议议、招招招招标标标标和和和和拍拍拍拍卖卖卖卖三三三三种种种种方方方方式式式式。有有有有最最最最高高高高年年年年限限限限规规规规定定定定：居居居居住住住住七七七七十十十十年年年年，工工工工业业业业五五五五十十十十年年年年，文文文文、教教教教、科科科科、卫卫卫卫、体体体体五五五五十十十十年年年年，商商商商业业业业等等等等四四四四十十十十年年年年，综综综综合合合合或或或或其其其其他他他他五十年。五十年。五十年。五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。n n

13、土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权使使使使用用用用期期期期限限限限届届届届满满满满，土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者可可可可申申申申请请请请续续续续期期期期，否则国家将无偿收回土地使用权。否则国家将无偿收回土地使用权。否则国家将无偿收回土地使用权。否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系（二）我国土地使用权价格体系 1 1、基准地价、基准地价、基准地价、基准地价 城镇大面积土地的平均地价城镇大面积土地的平均地价城镇大面积土地的平均地价城镇大面积土地的平均地价2 2、标定地价、标定地价、标定地价、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。在

14、基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3 3、出让底价、出让底价、出让底价、出让底价 是是是是政政政政府府府府在在在在出出出出让让让让土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权时时时时，根根根根据据据据土土土土地地地地出出出出让让让让年年年年限限限限、用用用用途途途途、地地地地产产产产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时

15、点的最低价。4 4、转让价格、转让价格、转让价格、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5 5、其他价格、其他价格、其他价格、其他价格 上上上上述述述述1 13 3属属属属土土土土地地地地一一一一级级级级市市市市场场场场价价价价格格格格，由由由由政政政政府府府府垄垄垄垄断断断断定定定定价价价价。4 45 5属属属属土土土土地地地地二二二二级市场价格，由市场竞争决定价格。级市场价格，由市场竞争决定价格。级市场价格，由市场竞争决定价格。级市场价格，由市场竞争决定价格。

16、（三）土地价格的基本构成（三）土地价格的基本构成n1土地取得费土地取得费n（1）征地费）征地费（2）拆迁安置补偿费）拆迁安置补偿费 n2土地开发费土地开发费n（1）基础设施配套费）基础设施配套费（2）公用事业建设）公用事业建设配套费（配套费（3）小区开发配套费）小区开发配套费n3土地所有权收益土地所有权收益n4其他其他 n（1）税费）税费（2）投资利息）投资利息（3）利润）利润 房屋建筑物价格主要类型：房屋建筑物价格主要类型：n1、出售价格和租赁价格、出售价格和租赁价格n2、房地产的总价格和单位面积价格、房地产的总价格和单位面积价格n3、现房价格和期房价格、现房价格和期房价格n4、销售价格、租

17、赁价格、抵押价格、课税、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格和典当价格等价格和典当价格等n评估中可以根据具体情况进行房地分估或评估中可以根据具体情况进行房地分估或房地合一评估，针对具体的资产业务情况，房地合一评估，针对具体的资产业务情况，对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。房屋建筑物价格的基本构成：o1前期费用前期费用o2建筑安装工程费建筑安装工程费o3配套费用配套费用o4合理利润合理利润o5资金成本资金成本三、房地产价格分类三、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产

18、价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格 建筑总面积建筑总面积建筑总面积建筑总面积n n例题例题例题例题投投投投资资资资者者者者面面面面对对对对甲甲甲甲、乙乙乙乙两两两两幅幅幅幅土土土土地地地地。甲甲甲甲地地地地的的的的容容容容积积积积率率率率为为为为5 5，单单单单价价价价为为为为10001000元元元元/平平平平方方方方米米米米；乙乙乙乙地地地地的的的的容容容容积积积积率率率率为为为为3

19、3，单单单单价价价价为为为为800800元元元元/平平平平方方方方米米米米。假假假假使使使使两两两两幅幅幅幅土土土土地地地地的的的的其其其其他他他他条条条条件件件件相相相相同同同同，问问问问投投投投资资资资者者者者应应应应该该该该选选选选择哪一幅土地进行投资更为经济？择哪一幅土地进行投资更为经济？择哪一幅土地进行投资更为经济？择哪一幅土地进行投资更为经济？容积率容积率=建筑总面积建筑总面积建筑物占地总面积建筑物占地总面积三、影响房地产价格的因素三、影响房地产价格的因素（一）一般因素一）一般因素一）一般因素一）一般因素 1 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等）、社会因素（人口、社会

20、治安、城市化、公共设施等）、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等）、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等）2 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等）、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等）、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等）、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等）3 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）（二）区域因素（二）区域因素（二）区域因素

21、（二）区域因素 1 1、商业繁华度、商业繁华度、商业繁华度、商业繁华度 2 2、道路通达度、道路通达度、道路通达度、道路通达度 3 3、交通便捷度、交通便捷度、交通便捷度、交通便捷度 4 4、设施完善度、设施完善度、设施完善度、设施完善度 5 5、环境质量状况、环境质量状况、环境质量状况、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。区域影响因素区域影响因素1.1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经商业用房地产区域因

22、素：区域业态类别及竞争状况，经营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。交通状况等。2.2.工业用房地产区域因素：与产品及原料工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心集散中心的距离，的距离，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干预及管理程度等。预及管理程度等。3.3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件

23、，离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染状况，政府对土地利用程度的管理等。状况，政府对土地利用程度的管理等。其他个别因素：其他个别因素：n1土地个别因素土地个别因素n（1）面积与形状（）面积与形状（2）地形与地势（）地形与地势（3）地）地力与地质力与地质（4）容积率（）容积率（5）土地用途）土地用途（6）土地使用年期土地使用年期 n2房屋建筑物个别因素房屋建筑物个别因素n（1）面积、结构、材料等（）面积、结构、材料等（2）设计、设）设计、设备等备等（3）施工质量）施工质量（4）产权状况、已使）产权状况、已使用年限、物业管理情况等用年

24、限、物业管理情况等（5）建筑物是否）建筑物是否与周围环境协调与周围环境协调第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗 二、适用范围二、适用范围二、适用范围二、适用范围 主主主主要要要要适适适适用用用用于于于于既既既既不不不不产产产产生生生生现现现现金金金金流流流流（收收收收益益益益），又又又又很很很很少少少少有有有有交交交交易易易易案案案案例例例例的的的的公公公公益益益益性性性性房房房房地地地地产产产产；以以以

25、以及及及及无无无无需需需需计计计计算算算算损损损损耗的新建房地产。耗的新建房地产。耗的新建房地产。耗的新建房地产。注注注注意意意意：土土土土地地地地的的的的价价价价格格格格主主主主要要要要由由由由其其其其效效效效用用用用决决决决定定定定，而而而而非非非非成成成成本本本本，因因因因此此此此成成成成本本本本法法法法在在在在评评评评估估估估土土土土地地地地价价价价值值值值时时时时，其其其其应应应应用用用用范范范范围围围围受受受受到到到到限限限限制制制制，尤尤尤尤其其其其是是是是商商商商业业业业用用用用地地地地。但但但但是是是是单单单单纯纯纯纯评评评评估估估估建建建建筑筑筑筑物物物物价价价价格时，成本

26、法较适宜。格时，成本法较适宜。格时，成本法较适宜。格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格新开发土地价格新开发土地价格新开发土地价格 取得取得取得取得待开发土地的成本待开发土地的成本待开发土地的成本待开发土地的成本（出让金、动迁费用、安置费）（出让金、动迁费用、安置费）（出让金、动迁费用、安置费）（出让金、动迁费用、安置费）+土地土地土地土地开发开发开发开发费费费费（基础设施建设费、配套设施建设费）（基础设施建设费、配套设施建设费）（基础设施建设费、配套设施建设费）（基础设施建设费、配套设施建设费）+管理费用管理费用管理费用管

27、理费用 +投资利息投资利息投资利息投资利息+税费税费税费税费+开发利润开发利润开发利润开发利润（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取取取取决决决决于于于于土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权是是是是如如如如何何何何取取取取得得得得的的的的。是是是是划划划划拨拨拨拨还还还还是是是是支支支支付付付付出出出出让让让让金金金金；是是是是从从从从农农农农村村村村取取取取得得得得土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权还还还还是是是是从城镇取得土地使用权。从城镇取得土地使用权。从城镇取得土地使用权。从城镇取得土地使用权。1 1、从农村取得土地、从农村取得土地、从农村取得土地、

28、从农村取得土地 （1 1）国国国国家家家家征征征征用用用用集集集集体体体体土土土土地地地地而而而而支支支支付付付付给给给给农农农农村村村村集集集集体体体体经经经经济济济济组组组组织织织织的的的的费费费费用用用用，包包包包括括括括：土土土土地地地地补补补补偿偿偿偿费费费费、地地地地上上上上附附附附着着着着物物物物和青苗补偿费及安置补助费。和青苗补偿费及安置补助费。和青苗补偿费及安置补助费。和青苗补偿费及安置补助费。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。2 2、从城镇取得土地、从城镇取得土地、从城镇取

29、得土地、从城镇取得土地 （1 1）为为为为取取取取得得得得已已已已利利利利用用用用城城城城市市市市土土土土地地地地而而而而向向向向原原原原土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者支付的拆迁费用。支付的拆迁费用。支付的拆迁费用。支付的拆迁费用。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本 1 1、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费 2 2、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费（三）估算管理费用

30、（三）估算管理费用（三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算投资利息（四）估算投资利息（四）估算投资利息（四）估算投资利息n n注意：注意：注意：注意：（1 1）无无无无论论论论是是是是自自自自有有有有资资资资金金金金，还还还还是是是是借借借借入入入入资资资资金金金金均均均均应应应应计计计计算算算算利利利利息；息；息；息；（2 2）计计计计息息息息基基基基础础础础土土土土地地地地取取取取得得得得成成成成本本本本+土土土土地地地地开开开开发发发发成成成成本本本本+管管管管理费理费理费理费 （3 3）根根根根据据据据开开开开发发发发时时时时间间间间分分分分别别别别计计计计算算算算土土土土地地地

31、地取取取取得得得得费费费费与与与与开开开开发发发发费费费费的的的的利利利利息息息息。若若若若开开开开发发发发费费费费是是是是均均均均匀匀匀匀投投投投入入入入，则则则则按按按按资资资资金金金金投投投投入入入入时时时时间的一半间的一半间的一半间的一半计息。计息。计息。计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润 利利润润率率的的基基数数可可以以是是土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费（包包括括管管理理费费用用），也也可可以以是是开开发发后后土地的地价。土地的地价。（七）土地增值收益的确定（七）土地增值收益的确定 例例例例题题题题 某某某某地地地地块块块块面面面面积

32、积积积为为为为80,00080,00080,00080,000平平平平方方方方米米米米，是是是是通通通通过过过过城城城城镇镇镇镇土土土土地地地地出出出出让让让让而而而而取取取取得得得得的的的的，出出出出让让让让金金金金为为为为20202020万万万万元元元元/亩亩亩亩，拆拆拆拆迁迁迁迁费费费费30303030万万万万元元元元/亩亩亩亩，开开开开发发发发费费费费3 3 3 3亿亿亿亿元元元元/平平平平方方方方公公公公里里里里，其其其其他他他他费费费费用用用用（包包包包括括括括税税税税费费费费）5 5 5 5万万万万元元元元/亩亩亩亩，土土土土地地地地开开开开发发发发周周周周期期期期为为为为两两两

33、两年年年年，第第第第一一一一年年年年投投投投入入入入开开开开发发发发费费费费占占占占总总总总开开开开发发发发费费费费的的的的40%40%40%40%，目目目目前前前前市市市市场场场场上上上上地地地地产产产产开开开开发发发发的的的的投投投投资资资资报报报报酬酬酬酬率率率率为为为为10%10%10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%6%6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。1 1 1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成

34、本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202020203030303050505050万元万元万元万元/亩亩亩亩750750750750元元元元/平方米平方米平方米平方米2 2 2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3 3 3亿元亿元亿元亿元/平方公里平方公里平方公里平方公里5 5 5 5万元万元万元万元/亩亩亩亩 300300300300元元元元/平方米平方米平方米平方米75757575元元元

35、元/平方米平方米平方米平方米 375375375375元元元元/平方米平方米平方米平方米0603.043 3 3 3、估算投资利息、估算投资利息、估算投资利息、估算投资利息 假假假假定定定定土土土土地地地地取取取取得得得得成成成成本本本本一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，因因因因计计计计息息息息期期期期为为为为两两两两年年年年，土土土土地地地地开开开开发发发发成成成成本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则：投资利息投资利息投资利息投资利息750750750750（1 1 1 16%6%6%6%）2 2 2 2111137540%37540

36、%37540%37540%（1 1 1 16%6%6%6%）1.51.51.51.51111 37560%37560%37560%37560%（1 1 1 16%6%6%6%）0.50.50.50.5111192.7092.7092.7092.7013.7013.7013.7013.706.656.656.656.65113.05113.05113.05113.05元元元元/平方米平方米平方米平方米4 4 4 4、估算开发利润、估算开发利润、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（开发利润（开发利润（750750750750375375375375）10%10%10%10%112.51

37、12.5112.5112.5元元元元/平方米平方米平方米平方米5 5 5 5、计算土地价格、计算土地价格、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价土地单价土地单价750750750750375375375375113.05113.05113.05113.05112.5112.5112.5112.5 1,350.551,350.551,350.551,350.55元元元元/平方米平方米平方米平方米 土地总价土地总价土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,0001,350.5580,0001,350.5580,000108,044,000108,044,000108,

38、044,000108,044,000元元元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000108,044,000108,044,000元。元。元。元。四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用管理费用管理费用+投资利息投资利息投资利息投资利息+销售税费销售税费

39、销售税费销售税费+正常利润正常利润正常利润正常利润 新新新新建建建建建建建建筑筑筑筑物物物物价价价价格格格格建建建建筑筑筑筑物物物物建建建建造造造造成成成成本本本本+管管管管理理理理费费费费用用用用+投投投投资资资资利利利利息息息息+销销销销售售售售费费费费用用用用+开发利润开发利润开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1 1、勘察

40、设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费 2 2、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费 3 3、建安工程费、建安工程费、建安工程费、建安工程费 4 4、公共设施建设费、公共设施建设费、公共设施建设费、公共设施建设费 5 5、开发过程的税费及其他间接费、开发过程的税费及其他间接费、开发过程的税费及其他间接费、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入“（二）（二）（二）（二）”计算）计算）计算）计算）（四）估算投资利息（四）估算投资利息（四）估算投资

41、利息（四）估算投资利息（五）估算销售税费（五）估算销售税费（五）估算销售税费（五）估算销售税费 1 1、销售费用、销售费用、销售费用、销售费用 2 2、销售税金及附加、销售税金及附加、销售税金及附加、销售税金及附加 3 3、其他销售税费、其他销售税费、其他销售税费、其他销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润（六）估算开发利润（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤n旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗 与与新新建建房房地地产产不不同同，旧旧房房地地产产评评估估首首先先需需估估算算在在评评估估基基准准

42、日日重重新新购购建建与与被被估估房房地地产产功功能能相相同同的的、处处于于全全新新状状态态下下的的房房地地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。（一）估算重置成本（一）估算重置成本（一）估算重置成本（一）估算重置成本 1.1.1.1.可采用房地分估的方式可采用房地分估的方式可采用房地分估的方式可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。

43、法，因为成本法较适合新开发的土地。法，因为成本法较适合新开发的土地。法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。这里主要是估算建筑物的重置成本。这里主要是估算建筑物的重置成本。这里主要是估算建筑物的重置成本。2.2.2.2.注意两种重置成本注意两种重置成本注意两种重置成本注意两种重置成本 (1)(1)、复原（、复原（、复原（、复原（Reproduction costReproduction cost）(2)(2)、更新（更新（更新（更新（Replacement costReplacement cost）n n 在实践中，评估人员较多使用在实践中，评估人员较多使用在实践中，

44、评估人员较多使用在实践中，评估人员较多使用更新重置成本更新重置成本更新重置成本更新重置成本3.3.3.3.建筑物重置成本的求取方法一般有两种：建筑物重置成本的求取方法一般有两种：建筑物重置成本的求取方法一般有两种：建筑物重置成本的求取方法一般有两种：(1)(1)直接法直接法直接法直接法 根根根根据据据据待待待待估估估估建建建建筑筑筑筑物物物物各各各各构构构构成成成成部部部部分分分分所所所所使使使使用用用用的的的的材材材材料料料料的的的的种种种种类类类类、品品品品级级级级数数数数量量量量及及及及所所所所需需需需人人人人工工工工的的的的级级级级别别别别和和和和数数数数量量量量等等等等，以以以以建建

45、建建筑筑筑筑物物物物所所所所在在在在地地地地区区区区评评评评估估估估基基基基准准准准日日日日的的的的各各各各种种种种单单单单价价价价为为为为基基基基础础础础，计计计计算算算算出出出出工工工工程程程程直直直直接接接接费费费费，再再再再加加加加上上上上工工工工程程程程间间间间接接接接费费费费及及及及适适适适当当当当的的的的承承承承包包包包商商商商利利利利润润润润后后后后，计计计计算算算算出出出出标标标标准准准准建建建建造造造造费费费费，再再再再进进进进一一一一步步步步加加加加上上上上发发发发包包包包人人人人直直直直接接接接负负负负担担担担的附加费后算出重新建造价格。的附加费后算出重新建造价格。的附

46、加费后算出重新建造价格。的附加费后算出重新建造价格。（2 2）间接法）间接法）间接法）间接法 指指指指在在在在近近近近邻邻邻邻地地地地区区区区或或或或同同同同一一一一供供供供应应应应范范范范围围围围内内内内的的的的类类类类似似似似地地地地区区区区中中中中，寻寻寻寻找找找找与与与与待待待待估估估估建建建建筑筑筑筑物物物物相相相相类类类类似似似似的的的的新新新新建建建建筑筑筑筑物物物物的的的的实实实实际际际际总总总总造造造造价价价价及及及及各各各各构构构构成成成成部部部部分分分分的的的的明明明明细细细细价价价价，以以以以此此此此为为为为基基基基础础础础，经经经经适适适适当当当当修修修修正正正正后后

47、后后求求求求取取取取重重重重新新新新建建建建造造造造价价价价格格格格。实实实实际际际际估估估估算算算算中中中中，通通通通常常常常经经经经过过过过分分分分析析析析、测测测测算算算算和和和和修修修修正正正正，得得得得出出出出新新新新建建建建筑筑筑筑物物物物每每每每平平平平方方方方米米米米建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积的的的的标标标标准准准准造价，再乘以待估建筑物的总面积。造价，再乘以待估建筑物的总面积。造价，再乘以待估建筑物的总面积。造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗（二）估算损耗1、估算土地的损耗、估算土地的损耗 土地损耗率已使用年限土地损耗率已使用年限/法定使用年限法定使用年限2

48、、估算建筑物的损耗、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素）有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：的折旧为：例例例例：某某某某建建建建筑筑筑筑物物物物建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积为为为为320m320m2 2，重重重重置置置置价价价价为为为为25002500元元元元/m/m2 2，耐耐耐耐用用用用年年年年限限限限为为为为4040年年年年，已已已已使使使使用用用用7 7年年年年，残残残残值值值值率率率率为为为为

49、4 4。试试试试用用用用耐耐耐耐用用用用年限法估算（定额法）其现值。年限法估算（定额法）其现值。年限法估算（定额法）其现值。年限法估算（定额法）其现值。非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：6060年，年，年，年，0 0砖混结构一等：砖混结构一等：砖混结构一等：砖混结构一等：5050年，年，年，年，2 2砖混结构二等：砖混结构二等：砖混结构二等：砖混结构二等：5050年，年，年，年，2 2砖木结构一等：砖木结构一等：砖木结构一等：砖木结构一等：4040年，年

50、，年，年，6 6砖木结构二等：砖木结构二等：砖木结构二等：砖木结构二等：4040年，年，年，年，4 4砖木结构三等：砖木结构三等：砖木结构三等：砖木结构三等：4040年，年，年，年，3 3简易结构：简易结构：简易结构：简易结构：1010年，年，年，年，0 0耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限V V800000800000192007192007665600665600（元）（元）（2 2）打分法（观察法）打分法（观察法）打分法（观察法）打分法（观察法）成新率结构部分合计得分成新率结构