2023年商品房价格备案管理办法.docx

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1、2023年商品房价格备案管理办法商品房（Commercialhousing）在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。互信范文网今天为大家精心准备了商品房价格备案管理办法，希望对大家有所帮助!商品房价格备案管理办法根据中华人民共和国价格管理条例、中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国发（1993）60号文件规定：各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价

2、和市场调节价相结合的管理形式。针对不同类型的商品房采取相应的价格管理形式：经济适用住房、普通住宅商品房实行政府指导价，经济适用房利润率最高不得超过3%，普通住宅商品房利润率最高不得超过8%。房地产开发经营单位在物价局核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格，经济适用房浮动幅度按基准价上浮最高不超过3%，普通住商品房浮动幅度按基准价上浮最高不超过5%，二者下浮幅度不限；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，综合平均价格报物价局备案。其管理方式为：一是商品房开发经营单位必须执行明码标价，并实行商品房价格一价清制度；二是商品房开发经营单位在预售经济适用房和普通住宅商品

3、房前5个工作日，应将预售价格申请备案表向县物价局备案，预售价格未经备案，县房产主管部门不予核发商品房预销售许可证；三是商品房开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房，在竣工并经验收合格后一个月内可将工程造价决算报县商品房造价审核办公室审核，须向物价局申报销售价格，经认证审批后方可销售。商品房价格备案管理办法第一章总则第一条为加强商品房价格管理，促进住房商品化，保证住房制度改革的顺利进行，特制定本暂行办法。第二条凡经上海市工商行政管理局、市房产管理局批准经营商品房的公司，在上海市范围内建设和出售的商品房价格管理均适用本办法。第三条上海市房产管理局是本市商品房价格管理的主管机关，负责商品房价格

4、管理的业务工作。第四条商品房价格管理应遵循社会主义商品经济的原则，必须有利于经济体制改革和住房制度改革，有利于商品房的发展和推进住房商品化。有利于促进商品房开发经营公司改善经营管理，降低成本，提高经济效益和社会效益。第五条必须在加强商品房价格宏观管理的前提下，建立竞争型的价格模式。商品住宅价格按规定价格构成因素，确定最高限价，除对一般收入的住房困难户职工，个人购买商品房的价格由有关部门定价外允许商品房开发经营公司，在最高限价下按质论价，按市场供需自行浮动。非住宅商品房价格放开、随行就市，以搞活房产经营，促进商品房销售市场的形成和发展。第二章价格构成第六条商品房价格构成一、商品房开发成本(1)基

5、地开发费：指商品房基地开发中，按国家和本市有关规定支付的征地费、青苗补偿费、生产和生活设施补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老社员生活补助费、私房补偿费、动迁房屋建设费、临时过渡房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费、临时接水、接电、接煤气费、平整场地费等。(2)勘察设计费：指按规定支付的居住区规划费、建筑设计费、地质勘察费及施工执照费等。(3)房屋建筑安装工程费：指按本市规定的建筑工程和设备安装定额及各项费用取费标准，支付的房屋建筑安装及附属设备工程费以及室外围墙化粪池等费用。(4)街坊内的市政公用设施费：指按本市规定的住宅建设市政公用设施配套的费用标准支付的街坊内的供水、供电、通讯、排污

6、、排水、供气、道路、绿化等工程费用。二、商品房利润：出售给个人的一般商品住宅应给予优惠。特殊商品住宅如侨汇房利润，可高于一般商品住宅。非住宅商品房售价随行就市，实行市场调节。三、贷款利息：指商品房开发建设资金，向银行贷款并按银行利率规定支付的利息，多层建筑按一年利率计算;高层建筑按二年利率计算;凡预收购买单位(个人)商品房价款的一律不允许计算贷款利息。四、管理费用：指商品房开发中所支付的各项管理费用。包括开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗品购置费、劳动保护费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、聘请律师费、股息等。管理费总

7、额控制在开发成本的百分之二以内。五、税金：指工商营业税，城市建设费和教育费附加。六、商品房的附加费：出售给个人的商品住宅免征人防工程费。出售给单位的商品住宅按规定征收人防工程费、住宅建设配套费。征收住宅配套费按沪府发(87)71市人民政府关于发布上海市征收住宅建设配套费的暂行规定以及有关征收人防工程费办法办理。附加费不作为公司的经营收入。凡收取购房单位建筑材料并以国家计划价结算的商品房价格中不允许计议价材料差价。第七条商品房开发成本中各项费用，必须按规定标准计算。凡由于经营不善或其他原因造成实际成本高于规定计费标准的，其差额只能由企业自行消化。不得按实际成本计价。第八条商品住宅按销售对象，采取

8、不同的价格构成。1.出售给本市一般收入的职工中住房困难户个人的商品房原则按成本计价。2.出售给单位或收入较高(或有特殊收入)的个人，如个体商业者，侨汇户等，价格构成包含六条规定的全部因素。第九条商品房建筑税代征收办法按沪税政一(1987)429号文执行，出售给个人的商品住宅免征建筑税。第三章价格管理权限及监督、检查第十条非住宅商品房价格在遵守本管理办法的前提下实行。随行就市，房屋出售后由商品房经营开发公司，按季度填表报市房产管理局备案(附表1)。第十一条商品住宅价格管理，实行宏观控制，在调查测定的基础上，由市房产管理局会同有关部门，按地段因素(目前暂按市府(84)27号文规定计算，待土地使用费

9、开征后，按土地使用费级差计算)。建筑结构类型和设计标准等，定期规定各类住宅的最高限价，在限价内自由浮动并通过报纸公布，实行社会监督和行政监督相结合。最高限价内的价格浮动可由开发经营公司根据房屋质量、朝向、层次、销售对象及供需状况，自行综合确定。各开发经营公司的定价原则和计算标准等，填表报送市房产管理局备案(附表2)。第十二条商品房最高限价和出售给一般收入职工的个人商品房价格由市房产管理局会同有关部门制订。并报市建设委员会和市物价局审批后执行。第十三条凡开发经营商品房的公司，每年必须安排一定比例的商品住宅直接出售给本市一般收入的职工缺房户个人。第十四条市、区、县住宅建设部门有偿转让的地方财政投资

10、建设的住宅以及集资、统建、联建等多余的动迁房源出售价格应纳入商品房价格管理范围。每年由市、区、县住宅建设部门编列项目计划和数量。报市建设委员会审批，经市建委审批后抄送市房产管理局。市、区、县住宅建设部门办理委托房产开发经营公司代售手续，并由受托公司编制当年度商品房出售计划，报市房产管理局，其价格的确定和审批应符合本暂行办法。市、区、县住宅建设部门委托有开发经营商品房资格的公司出售。公司收取百分之零点六(不负责二年包修)至一点一(负责二年包修)的管理费。第十五条上海市房产管理局对违反本暂行管理办法的单位有权责令其修正。对弄虚作假、违法经营、损害购房者利益、扰乱商品房供应市场和价格政策的各种行为，

11、市房产管理局会同市工商行政管理局查处。第十六条各商品房开发经营公司，必须严格贯彻执行本暂行管理办法，对违反本暂行管理办法的单位，可按情节分别处以罚款、警告、没收非法所得等处分。屡经教育不改，情节严重的注销商品房开发经营执照。第四章附则第十七条本暂行管理办法不包括各系统单位补贴出售给本系统单位职工的商品住宅，也不包括旧房出售。上述二类房屋，其价格另行规定。第十八条凡在本暂行管理办法颁布前，已与购房单位或个人签订售(购)房合同(或协议)，其价格可仍按原合同(或协议)执行。第十九条本暂行管理办法由上海市房产管理局负责解释。第二十条本暂行管理办法自市建委批准之日起施行。与本暂行管理办法相悖的有关文件和

12、规定即行废止。商品房价格备案管理办法县各房地产开发企业：为保持房地产市场平稳健康发展，做到精准调控、长效管理，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，根据市委办公室市政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知（通办202344号），经县政府批准，现就我县实行新建商品住房（以下简称商品住房）销售价格备案制度有关事项通知如下：一、备案范围如东县域范围内的新建商品住房（不含保障性住房和享受政府优惠政策住房），以及与之配套的可销售地下室（储藏室）、车位（库）、阁楼等，实行销售价格备案制度。二、备案程序1房地产开发企业须向县发改委递交以下材料：如东县商品住房价格备案申报表；如东县商品住房一房一价表；商

13、品住房价格诚信承诺书；商品房预售方案；精装修审图合格证；房屋面积预测技术报告（提供与申报楼栋相关的测绘资料，含地下室面积）；小区规划平面图；营业执照等。2相关部门对房地产开发企业商品住房价格备案材料进行审核。3县发改委会同相关部门对新建商品房价格实行备案，并将备案结果告知房地产开发企业。房地产开发企业将商品住房备案的销售价格录入网上销售系统。三、备案要求1房地产开发企业在申请商品住房预售许可10日前，到县发改委办理商品住房销售价格备案手续。商品住房销售价格备案完成后，向县住建局申领预售许可证。未办理商品住房销售价格备案的，县住建局不予办理其商品住房预售许可，不予受理其现房销售备案申请。2房地产

14、开发企业取得商品房预售许可、现售备案后10日内一次性须将全部准售房源（包括与商品住房配套的地下室（储藏室）、车位（库）、阁楼等）及每套房屋的销售价格（附件2），在售楼处显著位置制作公示牌向社会公示，主动接受社会各界和有关部门监督。3房地产开发企业应依法依规诚信经营，接受县商品住房销售价格备案领导小组及组成部门的指导，切实履行商品房价格信用承诺书。一次性向社会公开全部可售房源情况、执行明码标价和一价清制度等，接受市场监管部门的督查。4房地产开发企业不得利用虚假或使人误解的方式，误导消费者进行交易。要按一房一价，明码标价对外销售，实际销售成交价格不得高于备案价，高于备案价销售的，县住建局不予受理合

15、同网签备案。对扰乱全县房地产市场的，由相关部门调查处理。5房地产开发企业或房地产经纪机构存在违法违规行为的，由县相关部门依法严肃查处，并视情节给予警示、约谈、公开通报、列入失信名单、暂缓办理预售许可、暂停或取消网签资格以及其它行政处罚。本通知自印发之日起实施。由县发改委、县住建局、县自然资源和规划局、县市场监管局在各自职责范围内负责解释。此前有关要求与本通知不一致的，以本通知为准。执行中如遇未尽事宜，由县商品住房销售价格备案领导小组会商后报县政府确定，如遇国家、省、市出台相关政策，按照上级政策执行。附件:1如东县商品住房销售价格备案申报表2如东县商品住房一房一价表3商品房价格信用承诺书（附件相关材料格式可至如东县政府门户网站县发改委信息公开栏下载。）如东县发展和改革委员会如东县住房和城乡建设局如东县自然资源和规划局如东县市场监督管理局2023年5月26日