（G03-1建筑结构规范）GBT50899-2013 房地产估价基本术语标准.pdf

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1、JC中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准Standard for basic terminology of real estate appraisal013-06-26 发布 2014-02-01 实施华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 华人民共和国国家质量监督检验检疫总局#n#第 1 页 共 81 页中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准Standard for basic terminology of real estate appraisalGB/T 50899-2013主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中

2、华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期：2 0 1 4年2月1日中 国 建 筑 工 业 出 版 社2 0 1 3北 京第 2 页 共 81 页中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房地产估价基本术语标准Standard for basic terminology of real estate appraisal G B/T 50899-2013*中国建筑工业出版社出版、发 行（北京西郊百万庄）各 地 新 华 书 店、建 筑 书 店 经 销 北 京 红 光 制 版 公 司 制 版 廊 坊 市 海 涛 印 刷 有 限 公 司 印 刷*开本：850X1168毫 米1/3 2印张：2 M字数：6

3、7千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价:13.00元 统一书号：15112 237 90 版权所有翻印必究 如有印装质量问题，可寄本社退换(邮政编码100037)本 社 网 址：http：/ 网 上 书 店：http:/www.china-building,第 3 页 共 81 页中华人民共和国住房和城乡建设部 公 告第84号住房城乡建设部关于发布国家标准 房地产估价基本术语标准的公告现批准 房地产估价基本术语标准为国家标准，编号为 GB/T 50899-2013，自 2014 年 2 月 1 日起实施。本规范由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。中华人

4、民共和国住房和城乡建设部2013年6月26日第 4 页 共 81 页根据原建设部 关于印发 二二二三年度工程建设 国家标准制订、修订计划 的通知(建标2003 102号）的要求，标准编制组经深入调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际 标准和国外先进标准，并在充分征求意见的基础上，编制本 标准。本标准的主要技术内容是：1.总则；2.通用术语；3.价格 和价值；4.估价原则；5.估价程序；6.估价方法；7.估价 报告。本标准由住房和城乡建设部负责管理，由中国房地产估价师 与房地产经纪人学会负责具体内容的解释。执行过程中如有意见 或建议，请将其寄送中国房地产估价师与房地产经纪人学会(地 址：北京市

5、海淀区首体南路9号主语国际7号楼11层；邮政编 码：100048)o本 标 准 主 编 单 位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会本标准主要起草人员：柴 强沈建忠姜万荣杨佳燕倪吉信王全民黄学军丁 川高炳华程敏敏本标准主要审查人员：冯长春叶剑平季如进陶满德冯 骏崔太平宋生华吴守志金建清第 5 页 共 81 页次1总则.12通用术语.23价格和价值.54估价原则.85估价程序.96 估价方法.116.1比较法.116.2收益法.126.3成本法.156.4假 设 开 发 法.186.5其 他 估 价 方 法.207估价报告.22附录A汉语拼音术语条目索引.24附录B英文术语条目索引.33附：条文说

6、明.435第 6 页 共 81 页Contents1 Ge ne r al Pr ovi si ons.12 Ge ne r al Te r ms.23 Pr i ce s and Valu e s.54 A p p r a i s a l P r i n c i p l e s .85 Appraisal Process.96 Appr ai sal Appr oache s.116.1 S a l e s C o mp a r i s o n Ap p r o a c h.116.2 I n c o me Ca p i t a l i z a t i o n A p p r o a c h

7、 .126.3 C o s t A p p r o a c h .156.4 Hypothetical Development Method.186.5 Other Appraisal Methods.207 Appraisal Report.22Appendix A Index of Terms in Chinese.24Appendix B Index of Terms in English.33Addition：Explanation of Provisions.436第 7 页 共 81 页1.0.1为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外的交 流和合作，制定本标准。1.0.2本标

8、准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关 的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚 应符合国家现行有关标准的规定。第 8 页 共 81 页2通 用 术 语2.0.1 房地产估价 r e al e state appr ai sal；pr ope r ty valu ati on 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房 地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见 的活动。2.0.2 房地产估价机构 r e al e state appr ai sal company依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价

9、活动 的中介服务机构。2.0.3 房地产估价师 r e al e state appr ai se r;pr ope r ty valu e r 通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格的人员。2.0.4 注册房地产估价师 li ce nse d r e al e state appr ai se r；ce r ti f i e d pr ope r ty valu e r经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。2.0.5估价委托人cli e nt委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。2.0.6 估价当事人 par ti e s i nv

10、olve d i n appr ai sal与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估 价机构、注册房地产估价师和估价委托人。2.0.7 估价利害关系人 i nte r e ste d par ti e s 估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。2.0.8 估价项目 appr ai sal pr oje ct;appr ai sal assi gnme nt 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2.0.9 估价目的 appr ai sal pu r pose ；pu r pose of valu ati on 估价委托人对估价报告的预期用途。2第 9 页

11、共 81 页2.0.10 估价对象 su bje ct pr ope r ty 所估价的房地产等财产或相关权益。2.0.11 价值时点 d ate of valu e所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。2.0.12 价值类型 type of valu e所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格 的名称、定义或内涵。2.0.13 估价原则 appr ai sal pr i nci ple s;valu ati on pr i nci ple s 估价活动所依据的法则或标准。2.0.14 估价程序 appr ai sal pr oce ss；valu ati on pr oc

12、e ss 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。2.0.15 估价依据 appr aisal su ppor t d ocu me ntati on；valu ati on e vid e nce作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。2.0.16 估价假设 appr ai sal assu mpti ons针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的 假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致 假设和依据不足假设。2.0.17 估价方法 appr ai sal appr oache s;valu ati on me thod s 测算估价对象价值或价格所采用的方法

13、，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。2.0.18 估价基础数据 basi c d ata f or appr ai sal估价测算中所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对 象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等 数据。2.0.19 估价参数 appr ai sal par ame te r s用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。2.0.20 估价结果 f i nal valu e opi ni on通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相 关专业意见。第 10 页 共 81 页2.0.21 估价报告 appr ai sal r e por t;v

14、alu ati on r e por t房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关 于估价情况和结果的正式陈述。2.0.22 批量估价 mass appr ai sal基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并 经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进 行评估。2.0.23 个案估价 si ngle pr ope r ty appr ai sal相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或 价格进行评估。2.0.24 类似房地产 si mi lar pr ope r ty;compar able pr ope r ty 与对象房地产的区位、用途、权利

15、性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相间或相近的房地产。2.0.25 估价信用档案 appr ai se r s cr e d i t r e cor d s房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产 估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行 为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。第 11 页 共 81 页3价格和价值3.0.1 成交价格 tr ansacti on pr i ce；actu al sale pr i ce 在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。3.0.2 正常价格 nor mal pr i ce不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交

16、易情况 修正后的价格。3.0.3 市场价格 ave r age d mar ke t pr i ce 某种房地产在市场上的平均交易价格。3.0.4 评估价值 appr ai se d valu e通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。3.0.5 市场价值 mar ke t valu e估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫 的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。3.0.6 投资价值 i nve stme nt valu e估价对象对某个特定单位或个人的价值。3.0.7 现状价值 valu e i n u se估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。3.0

17、.8 快速变现价值 li q u i d ati on valu e估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。3.0.9 残余价值 r e si d u al valu e估价对象在非继续利用情况下的价值。3.0.10 抵押价值 mor tgage valu e；mor tgage le nd i ng valu e 估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地 产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。3.0.11 抵押净值 ne t mor tgage valu e抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。第 12 页 共 81 页3.0.1 2法定优先受偿款li e ns假

18、定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵 押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承 包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。3.0.1 3计税价值 asse sse d valu e；taxable valu e 为征税目的而评估的价值。3.0.14 保险价值 i nsu r able valu e 为保险目的而评估的价值。3.0.15 完全产权价值 valu e of f e e si mple i nte r e st房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何 其他房地产权利等限制情况下的价值。3.0.1 6无租约限制价值valu e of pr ope

19、 r ty as i f no le ase e xi ste d房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为 未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的 价值。3.0.1 7出租人权益价值 valu e of le ase d f e e i nte r e st出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评 估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出 租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入 所评估的价值。3.0.18 承租人权益价值 valu e of le ase hold i nte r e st承租人对他人所有的已出租房地产依

20、法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。3.0.19 房地价值 bu i ld i ng and land valu e建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土 地上的建筑物的价值。3.0.20 建筑物价值 bu i ld i ng valu e建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的 价值。第 13 页 共 81 页土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.22 楼面地价 land pr i ce pe r u ni t of bu i lt-u p ar e a 一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。3.0.23

21、1：匕较价值 sale s compar i son appr oach i nd i cati on 采用比较法测算出的估价对象价值或价格。3.0.24 收益价值 i ncome capi tali zati on appr oach i nd i cati on 采用收益法测算出的估价对象价值或价格。3.0.25 成本价值 cost appr oach i nd i cati on 采用成本法测算出的估价对象价值或价格。3.0.26 开发价值 hypothe ti cal d e ve lopme nt me thod i nd i cati on 采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格

22、。3.0.21 土地价值 la n d v a lu e第 14 页 共 81 页4估 价 原 则4.0.1 独立、客观、公正原则 pr i nci ple of i nd e pe nd e nce，obje cti vi ty and i mpar ti ali ty要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各 方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。4.0.2 合法原则 pr i nci ple of le gali ty要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原则。4.0.3 价值时点原则 pr i nci ple of d ate of valu e要

23、求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值 或价格的原则。4.0.4 替代原则 pr i nci ple of su bsti tu ti on要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值 或价格偏差在合理范围内的原则。4.0.5 最高最佳利用原则 pr i nci ple of hi ghe st and be st u se 、要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价 格的原则。4.0.6 最高最佳利用 hi ghe st and be st u se房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最 大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。4.0

24、.7 谨慎原则 pr i nci ple of cau ti ou s要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况 下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低 的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的 原则。8第 15 页 共 81 页5估 价 程 序5.0.1 估价委托书 appr ai sal assi gnme nt估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的 文件。5.0.2 估价委托合同 appr ai sal contr act房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的 协议。5.0.3 估价基本事项 basi c appr ai

25、sal issu e s估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。5.0.4 估价作业方案 appr ai sal wor k plan为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计 划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人 员安排等。5.0.5 估价技术路线 appr ai sal te chni cal r ou te评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价 过程的技术思路。5.0.6 实地查勘 on-si te i nspe cti on注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询 问、检查、核对、记录估价对象或可比实例状况的活动。5.0.7 实

26、地查勘记录 on-si te i nspe cti on note s；on-si te i nspe cti on r e cor d s记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的 材料。5.0.8 估价报告内部审核 i nte r nal appr ai sal r e vi e w房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对 自己的巳撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和9第 16 页 共 81 页形式等的审查核定。5.0.9 估价资料归档 appr ai sal d ata f i li ng收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等 形式的资料，对

27、其中具有保存价值的资料进行分类并保存。5.0.10 估价档案 appr ai sal ar chi ve s房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形 成的具有保存价值的文字、图表、声像等形式的资料。10第 17 页 共 81 页6估 价 方 法6.1比 较 法6.1.1 比较法 sale s compar i son appr oach；compar ati ve me thod选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根 据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值 或价格的方法。6.1.2 交易实例 pr ope r ty sale s；pr ope r t

28、y tr ansacti ons真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易 对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交 价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。6.1.3 可比实例 compar able sale s；compar able s交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时 点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似 房地产等财产或相关权益。6.1.4 建立比较基础 e stabli shi ng compar i son basi s使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比 实例的成交价格之间口径一致、相互可

29、比的处理。6.1.5 交易情况修正 cond i ti ons of sale ad ju stme nt 使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。6.1.6 市场状况调整 mar ke t cond i ti ons ad ju stme nt；ti me ad ju stme nt使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。6.1.7 房地产状况调整 pr ope r ty cond i ti ons ad ju stme nt使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价11第 18 页 共 81 页格的处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。6.1.

30、8 总价调整 ad ju stme nt base d on total pr i ce 基于总价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.9 单价调整 ad ju stme nt base d on u ni t pr i ce 基于单价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.10 金额调整 d ollar ad ju stme nt采用金额对可比实例成交价格进行的调整。6.1.1 1百分比调整 pe r ce ntage ad ju stme nt 采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。6.1.12 直接比较调整 d i r e ct compar i son ad ju stme nt以估价

31、对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进 行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。6.1.13 间接比较调整 i nd i r e ct compar i son ad ju stme nt选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分 别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交 价格进行的调整。6.1.14 楼幢调整系数 bu i ld i ng ad ju sti ng f actor 对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。6.1.15 楼层调整系数 f loor ad ju sti ng f actor对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。6

32、.1.16 朝向调整系数 aspe ct ad ju sti ng f actor 对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。6.2收 益 法6.2.1 收益法 i ncome capi tali zati on appr oach；i ncome appr oach预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘 数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。6.2.2 报酬资本化法 yi e ld capi tali zati on预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价12第 19 页 共 81 页值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。6.2.3 直接资本化法

33、d i r e ct capi tali zati on预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以 收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。6.2.4 收益乘数法 i ncome mu lti pli e r me thod预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估 价对象价值或价格的方法。6.2.5 收益期 r e mai ni ng e conomi c li f e预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的 时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的 时间。6.2.6 持有期 hold i ng pe r i od预计正常情况下持有估价对象的时间，

34、即自价值时点起至估 价对象未来转售时止的时间。6.2.7 潜在毛收入 pote nti al gr oss i ncome估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得 的归因于估价对象的总收入。6.2.8 空置和收租损失 vacancy and colle cti on loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。6.2.9 有效毛收入 e f f e cti ve gr oss i ncome 潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。6.2.10 运营费用 ope r ati ng e xpe nse s维持估价对象正常使用或营业的必要支出。6.2.11 运营费用率 ope r

35、ati ng e xpe nse r ati o 运营费用与有效毛收入的百分比。6.2.12 净收益 ne t ope r ati ng i ncome有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。6.2.13 净收益率 ne t i ncome r ati o 净收益与有效毛收入的百分比。6.2.14 期间收益 te r m i ncome13第 20 页 共 81 页预计在持有期间各年可获得的净收益。6.2.1 5期末转售收益 r e ve r si on；i ncome at r e ve r si on 预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。6.2.16 实际收益 actu al i n

36、come 估价对象实际获得的收益。6.2.17 客观收益 obje cti ve i ncome估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。6.2.18 合同租金 contr act r e nt 租赁合同约定的租金。6.2.19 市场租金 mar ke t r e nt某种房地产在市场上的平均租金。6.2.20 安全利率 saf e r ate没有风险或极小风险的投资报酬率。6.2.21 报酬率 yi e ld r ate将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。6.2.22 资本化率 capi tali zati on r ate房地产

37、未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。6.2.23 综合资本化率 ove r all capi tali zati on r ate用于将全部房地产的净收益转换为房地产价值的资本化率。6.2.24 土地资本化率 land capi tali zati on r ate用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。6.2.25 建筑物资本化率 bu i ld i ng capi tali zati on r ate用于将归因于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。6.2.26 收益乘数 i ncome mu lti pli e r房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛

38、收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。6.2.27 市场提取法 mar ke t e xtr acti on me thod14第 21 页 共 81 页通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。6.2.28 土地剩余技术 land r e si d u al te chni q u e从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率 将土地净收益转换为土地价值的方法。6.2.29 建筑物剩余技术 bu i ld i ng r e si d u al te chni q u e从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的

39、净收益，分 离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报 酬率将建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。6.3成 本 法6.3.1 成本法 cost appr oach；contr actor s me thod测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将 重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。6.3.2 土地重置成本 land r e place me nt cost在价值时点重新购置土地的必要支.出，或重新开发土地的必 要支出及应得利润。6.3.3 建筑物重置成本 bu i ld i ng r e place me nt cost采用价值时点的建筑材料、建

40、筑构配件和设备及建筑技术、i艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建 造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出 及应得利润。6.3.4 建筑物重建成本 bu i ld i ng r e pr od u cti on cost采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和 设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价 格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑 物的必要支出及应得利润。6.3.5 实际成本 actu al cost购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出 及所得利润。15第 22 页 共 81 页6.3.6

41、 客观成本 obje cti ve cost购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出 及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。6.3.7 单位比较法 compar ati ve u ni t me thod以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切 相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的 类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物 建筑安装工程费的方法。6.3.8 分部分项法 u ni t-i n-place me thod把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工 程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在

42、价值时点 的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以 相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的 方法。6.3.9 工料测量法 q u anti ty su r ve y me thod把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建 造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件s设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工 费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的 数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相 应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的 方法。-6.3.10 房地产开发利润率 d e

43、 ve lope r s pr of i t r ate房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等 的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销 售利润率，税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。6.3.11 建筑物折旧 d e pr e ci ati on of bu i ld i ng各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时 点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物 质折旧、功能折旧和外部折旧。16第 23 页 共 81 页6.3.12 物质折旧 physi cal d e te r i or ati on因自然力作用或使用导致建筑物

44、老化、磨损或损坏造成的建 筑物价值减损。6.3.13 功能折旧 f u ncti onal obsole sce nce因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能 不足折旧和功能过剩折旧。6.3.14 功能不足折旧 f u ncti onal obsole sce nce cau se d by d e f i ci e ncy因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要 求的标准造成的建筑物价值减损。6.3.15 功能过剩折旧 f u ncti onal obsole sce nce cau se d by su-pe r ad e q u acy因建筑物中某些部件、设施设

45、备、功能等超过市场要求的标 准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。6.3.16 外部折旧 e xte r nal obsole sce nce因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。6.3.17 年龄-寿命法 age-li f e me thod根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命 来测算建筑物折旧的方法。6.3.18 分解法 br e akd own me thod把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组 成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的 方法。6.3.19 建筑物实际年龄 actu al age of bu i ld

46、i ng 建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。6.3.20 建筑物有效年龄 e f f e cti ve age of bu i ld i ng 根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。6.3.21 建筑物自然寿命 physi cal li f e of bu i ld i ng建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能 保证建筑物安全使用时止的时间。17第 24 页 共 81 页6.3,22 建筑物经济寿命 e conomi c li f e of bu i ld i ng建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至 其对房地产价值不再有贡献时止的时间。6.3.23

47、建筑物剩余自然寿命 r e mai ni ng physi cal li f e of bu i ld i ng建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。6.3.24 建筑物剩余经济寿命 r e mai ni ng e conomi c li f e of bu i ld i ng建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至 建筑物经济寿命结束时止的时间。6.3.25 建筑物成新率 bu i ld i ng mar ke t valu e to r e place me nt cost r ati o建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26 修复成本 cost to c

48、u r e采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支 出及应得利润。6.3.27 可修复 e conomi cally cu r able预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增 加额。6.3.28 不可修复 e conomi cally i ncu r able预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。6.4假设开发法6.4.1 假设开发法 hypothe ti cal d e ve lopme nt me thod；r e si d u al me thod求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必 要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和

49、 后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的 价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价 格的方法。18第 25 页 共 81 页6.4.2 待开发房地产 pr opose d d e ve lopme nt；d e ve lopme nt pr ope r ty 具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，在 建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。6.4.3 业主自行开发前提 assu mpti on of d e ve lopme nt by own-e r-occu pi e r估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。6.4.

50、4 自愿转让开发前提 assu mpti on of d e ve lopme nt by i nte nd e d d e ve lope r估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开 发法估价前提。6.4.5 被迫转让开发前提 assu mpti on of d e ve lopme nt by u ni d e nti f i e d d e ve lope r估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。6.4.6 后续开发经营期 r e maini ng constr u cti on and ope r ati ng pe r iod 自价值时点起至未来开发完