中级会计实务_第5章_投资性房地产.ppt

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1、 第五章第五章 投资性房地产投资性房地产本章应关注的主要内容有：本章应关注的主要内容有：（1 1）掌握投资性房地产概念和范围；）掌握投资性房地产概念和范围；（2 2）掌握投资性房地产的确认条件；）掌握投资性房地产的确认条件；（3 3）掌握投资性房地产初始计量的核算；）掌握投资性房地产初始计量的核算；（4 4）掌握投资性房地产后续计量的核算；）掌握投资性房地产后续计量的核算；（5 5）掌握投资性房地产转换的核算；）掌握投资性房地产转换的核算；（6 6）熟悉投资性房地产处置的核算。）熟悉投资性房地产处置的核算。第一节第一节 投资性房地产的确认和初投资性房地产的确认和初始计量始计量一、投资性房地产的

2、概念一、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。房地产应当能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的项目（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产主要包括：已出租的土地使投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。权和已出租的建筑物。1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土

3、地使用权。企业计划营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。于此类。2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。使用权。3.3.已出租的建筑物已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。式出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议

4、向企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。地产。(二二)不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目下列各项不属于投资性房地产：（下列各项不属于投资性房地产：（1 1）自用房地产，即为生产商品、提供劳自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，如，企业拥有并

5、自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（投资性房地产。（2 2）作为存货的房地）作为存货的房地产。产。某项房地产，部分用于赚取租金或某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金够单独计量和出售的、用于赚

6、取租金或资本增值的部分，不确认为投资性或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。房地产。【例题例题1 1】下列项目中，属于投资性房下列项目中，属于投资性房地产的有（地产的有（）。）。A A已出租的建筑物已出租的建筑物B B已出租的土地使用权已出租的土地使用权C C持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权权D D按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地【答案答案】ABCABC二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符

7、合投资性房地产的概念，其先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：认条件：1 1与该资产相关的经济利益很可能流与该资产相关的经济利益很可能流入企业；入企业；2 2该投资性房地产的成本能够可靠地该投资性房地产的成本能够可靠地计量。计量。（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初投资性房地产应当按照成本进行初始计量。始计量。1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日

8、起，下同）或用于资租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转

9、换为投资性固定资产或无形资产转换为投资性房地产。房地产。2.2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。态前发生的必要支

10、出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。房地产。（三）以其他方式取得的投资性房（三）以其他方式取得的投资性房地产地产以其他方式取得的投资性房地产，以其他方式取得的投资性房地产，其成本参照本书其成本参照本书“第三章第三章 固定资固定资产产

11、”相关内容确定。相关内容确定。第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。行后续计量。但是，同一企业只能但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式。【例题例题2 2】关于投资性房地产的后续计量，下关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（列说法中正确的有（）。）。A A企

12、业通常应当采用成本模式对投资性房企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量地产进行后续计量B B企业可以采用公允价值模式对投资性房地企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量产进行后续计量C C企业应当采用一种模式对投资性房地产进企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模行后续计量，不得同时采用两种计量模式式 D D企业可以同时采用两种计量模式对投资性企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量房地产进行后续计量【答案答案】ABC P85(5-5)ABC P85(5-5)一、采用成本模式进行后续计量的投资性一、采用成本模式进行后续计量的投资

13、性房地产房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资投资性房地产累计折旧（摊销）性房地产累计折旧（摊销）”科目。科目。二、采用公允价值模式进行后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性

14、房地产（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：房地产，应当同时

15、满足下列条件：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。所在的城区。2.2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所

16、处地理位置和地理环境相同、是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。同或相近的土地。(二二)采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进的，不

17、对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）投资性房地产（公允价值变动）”科科目，贷记目，贷记“公允

18、价值变动损益公允价值变动损益”科目；科目；公允价值低于其账面余额的差额做相公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。反的会计分录。P85【例例5-5】三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。分配利润）。已采用公允价值

19、模式计量的投资性房地已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。产，不得从公允价值模式转为成本模式。成成本本模模式式公公允允价价值值模模式式会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换【例题例题4 4】关于投资性房地产后续计量模式关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（的转换，下列说法中正确的是（）。）。A A成本模式转为公允价值模式的，应当作成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更为会计估计变更B B已采用公允价值模式计量的投资性房地已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式产，不得从公允价值模式转为成本模式C C已采用

20、成本模式计量的投资性房地产，已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式不得从成本模式转为公允价值模式D D企业对投资性房地产的计量模式可以随企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更意变更【答案答案】B P86(5-6)B P86(5-6)P86 P86【例例5-65-6】第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表

21、明房地产用途发生改企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：资产转换为投资性房地产：1 1投资性房地产开始自用。即投资性房地投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。理的日期。2 2作为存货的房地产改为出租。通常指房作为存货的房地

22、产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。3 3自用建筑物或土地使用权停止自用，自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资

23、产或土地使用权改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。情况下，转换日为租赁期开始日。4 4自用土地使用权停止自用改用于资自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。确定用于资本

24、增值的日期。（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理1 1成本模式下的转换成本模式下的转换 应当将房地产转换前的账面价应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。值作为转换后的入账价值。投资性房地产采用账面价值计量投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换图示如下：模式的房地产转换图示如下：自自用用房房地地产产投投资资性性房房地地产产账面价值账面价值账面价值账面价值（1 1）将作为存货的房地产转换为投资性房）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借地产的，应按其在转换日的账面余额，借记记“投资性房地产投资性房地产”科目，贷记科目，贷记“开发产开发

25、产品品”等科目。已计提跌价准备的，还应同等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入减值准备等，分别转入“投资性房地产投资性房地产”科目、科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。（2 2）将投资性房地产转为自用时，应）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入减

26、值准备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”等科目。等科目。P88P888989【例例5-75-7】【例例5-95-9】2 2公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换（1 1）采用公允价值模式计量的投资性采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。额计入当期损益（公允价值变动损益）。（2 2）自用房地产或存货转换为采用公

27、）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当入

28、所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。期损益（其他业务收入）。投资性房地产采用公允价值计量模投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换图示如下：式的房地产转换图示如下：自自用用房房地地产产投投资资性性房房地地产产投投资资性性房房地地产产按按公公允允价价值值计计量量，公公允允价价值值与与账账面面价价值值的的借借方方差差额额记记入入“公公允允价价值值变变动动损损益益”科科目目，贷贷方方差差额额记记入入“资资本本公公积积其他资本公积其他资本公积”科目科目自自用用房房地地产产按按公公允允价价值值计计量量，公公允允价价值值与与账账面面价价值值的的差差额额记记入入“公允价值变动损益公允价

29、值变动损益”科目科目 将作为存货的房地产转换为投将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记公允价值，借记“投资性房地产投资性房地产（成本）（成本）”科目，按其账面余额，科目，按其账面余额，贷记贷记“开发产品开发产品”等科目，按其差等科目，按其差额，贷记额，贷记“资本公积资本公积其他资本其他资本公积公积”科目或借记科目或借记“公允价值变动公允价值变动损益损益”科目。已计提跌价准备的，科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价

30、值，借产的，按其在转换日的公允价值，借记记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，科目，按已计提的累计折旧等，借记按已计提的累计折旧等，借记 “累计累计折旧折旧”等科目，按其账面余额，贷记等科目，按其账面余额，贷记“固定资产固定资产”等科目，按其差额，贷等科目，按其差额，贷记记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科科目或借记目或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。已计提减值准备的，还应同时结转减已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。值准备。将投资性房地产转为自用时，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记应按其在转换日的公允价值，借记“固定资

31、产固定资产”等科目，按其账面余等科目，按其账面余额，贷记额，贷记“投资性房地产（成本、投资性房地产（成本、公允价值变动）公允价值变动）”科目，按其差额，科目，按其差额，贷记或借记贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。P89P899292【例例5-105-10】【例例5-125-12】【例题例题5 5】关于投资性房地产转换后的关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的入账价值的确定，下列说法中正确的有（有（）。）。A A在成本模式下，应当将房地产转在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价换前的账面价值作为转换后的入账价值值 B B采用公允价值

32、模式计量的投资性采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值产的账面价值 C C采用公允价值模式计量的投资性房采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值的账面价值 D D自用房地产或存货转换为采用公自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价投资性房地产按照转换当日的账

33、面价值计价值计价 【答案答案】AB AB 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性

34、收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。房地产的账面价值计入其他业务成本）。（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产处置投资性房地产时，应按实际收到的处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记金额，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。按该项投资性科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产投资性房地产”科

35、目，按其差额，借科目，按其差额，借记记“其他业务成本其他业务成本”科目。已计提减值科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。准备的，还应同时结转减值准备。（二）公允价值模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产 处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收其他业务收入入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资性房投资性房地产（成本）地产（成本）”科目、贷记或借记科目、贷记或借记“投

36、资性房投资性房地产（公允价值变动）地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“其他其他业务收入业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记日记入资本公积的金额，借记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目，贷记科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。【例题例题6 6】长江房地产公司（以下简称长长江房地产公司（以下简称长江公司）于江公司）于20072007年年1212月

37、月3131日将一建筑物日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为对外出租并采用成本模式计量，租期为3 3年，每年年，每年1212月月3131日收取租金日收取租金150150万元，出万元，出租时，该建筑物的成本为租时，该建筑物的成本为28002800万元，已万元，已提折旧提折旧500500万元，已提减值准备万元，已提减值准备300300万元，万元，尚可使用年限为尚可使用年限为2020年，公允价值为年，公允价值为18001800万元，长江公司对该建筑物采用年限平万元，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。均法计提折旧，无残值。20082008年年1212月月3131日该建筑物的公允

38、价值日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为减去处置费用后的净额为20002000万元，万元，预计未来现金流量现值为预计未来现金流量现值为19501950万元。万元。20092009年年1212月月3131日该建筑物的公允价值日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为减去处置费用后的净额为16501650万元，万元，预计未来现金流量现值为预计未来现金流量现值为17101710万元。万元。20102010年年1212月月3131日该建筑物的公允价值日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为减去处置费用后的净额为16501650万元，万元，预计未来现金流量现值为预计未来现金流量现值为170017

39、00万元。万元。2010 2010年年1212月月3131日租赁期满，将投资性房日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。折旧年限和预计净残值未发生变化。20112011年年1212月月3131日该建筑物的公允价值减去处置日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为费用后的净额为15401540万元，预计未来现金万元，预计未来现金流量现值为流量现值为15601560万元。万元。20122012年年1 1月月5 5日长江日长江公司将该建筑物对外

40、出售，收到公司将该建筑物对外出售，收到15301530万元万元存入银行。假定不考虑相关税费。存入银行。假定不考虑相关税费。要求：编制长江公司上述经济业务的会计要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。分录。（1 1）20072007年年1212月月3131日日借：投资性房地产借：投资性房地产 28002800 累计折旧累计折旧 500500 固定资产减值准备固定资产减值准备 300300 贷：固定资产贷：固定资产 28002800 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 500500 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 300300（2 2）20082008年年1212月月3131日日

41、借：银行存款借：银行存款 150150 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 150150借：其他业务成本借：其他业务成本 100 100（200020002020）贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 100100 2008 2008年年1212月月3131日，投资性房地产的账面价日，投资性房地产的账面价值值=2800-600-300=1900=2800-600-300=1900万元，可收回金额万元，可收回金额为为20002000万元，按规定，计提的减值准备不万元，按规定，计提的减值准备不能转回。能转回。（3 3）20092009年年1212月月3131日日借：银行存款借：银行存款

42、150150 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 150150借：其他业务成本借：其他业务成本 100100（190019001919）贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 10010020092009年年1212月月3131日，投资性房地产的账面价日，投资性房地产的账面价值值=2800-700-300=1800=2800-700-300=1800万元，可收回金额万元，可收回金额为为17101710万元，应计提减值准备万元，应计提减值准备9090万元。万元。借：资产减值损失借：资产减值损失 9090 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 9090（4 4）20102010

43、年年1212月月3131日日借：银行存款借：银行存款 150150 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 150150借：其他业务成本借：其他业务成本 9595（171017101818）贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 959520102010年年1212月月3131日，投资性房地产的账面价日，投资性房地产的账面价值值=1710-95=1615=1710-95=1615万元，可收回金额为万元，可收回金额为17001700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。万元，按规定，计提的减值准备不能转回。借：固定资产借：固定资产 28002800 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧

44、795795 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 390390 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 28002800 累计折旧累计折旧 795795 固定资产减值准备固定资产减值准备 390390（5 5）20112011年年1212月月3131日日 借：管理费用借：管理费用 9595（161516151717）贷：累计折旧贷：累计折旧 959520112011年年1212月月3131日，固定资产的账面价值日，固定资产的账面价值=1615-95=1520=1615-95=1520万元，可收回金额为万元，可收回金额为15601560万万元，按规定，计提的减值准备不能转回。元，按规定，计提的减

45、值准备不能转回。（6 6）20122012年年1 1月月5 5日日借：固定资产清理借：固定资产清理 15201520 累计折旧累计折旧 890890 固定资产减值准备固定资产减值准备 390390 贷：固定资产贷：固定资产 28002800借：银行存款借：银行存款 15301530 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 15201520 营业外收入营业外收入 10 10 【例题例题7 7】长江房地产公司（以下简称长江长江房地产公司（以下简称长江公司）于公司）于20072007年年1 1月月1 1日将一幢商品房对外日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为出租并采用公允价值模式计量，租期为

46、3 3年，年，每年每年1212月月3131日收取租金日收取租金100100万元，出租时，万元，出租时，该幢商品房的成本为该幢商品房的成本为20002000万元，公允价值万元，公允价值为为22002200万元，万元，20072007年年1212月月3131日，该幢商品日，该幢商品房的公允价值为房的公允价值为21502150万元，万元，20082008年年1212月月3131日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为21202120万元，万元，20092009年年1212月月3131日，该幢商品房的公允价值日，该幢商品房的公允价值为为20502050万元，万元，20102010年年1 1

47、月月5 5日将该幢商品房日将该幢商品房对外出售，收到对外出售，收到20802080万元存入银行。万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）价值变动损益和确认租金收入）（1 1）20072007年年1 1月月1 1日日借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 22002200 贷：开发产品贷：开发产品 20002000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 200 200（2 2）20072007年年1212月月3131日日借：银行存款借：银行存款 100100 贷：其他业

48、务收入贷：其他业务收入 100100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 5050 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 5050（3 3）20082008年年1212月月3131日日借：银行存款借：银行存款 100100 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 100100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 3030 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 3030（4 4）20092009年年1212月月3131日日借：银行存款借：银行存款 100100 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 100100借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 707

49、0 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 7070（5 5）20102010年年1 1月月5 5日日借：银行存款借：银行存款 20802080 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 20802080借：其他业务成本借：其他业务成本 20502050 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动150150 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 22002200借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 200200 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 200200借：其他业务收入借：其他业务收入 150150 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 150150【

50、例题例题8 8】长江公司于长江公司于20082008年年1 1月月3030日将采日将采用公允价值模式计量的投资性房地产（一用公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物物20072007年年1212月月3131日的公允价值为日的公允价值为20002000万元万元（成本（成本19001900万元，公允价值变动万元，公允价值变动100100元），元），20082008年年1 1月月3030日的公允价值为日的公允价值为20702070万元，转万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为换日该建筑物的尚可使用年限为1515年，采年，采用年限平均法