房地产估价程序(精品).ppt

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1、房地产估价程序 概述 1.获取估价业务；2.受理估价委托；3.拟定估价作业方案；4.搜集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6.选定估价方法计算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.审核估价报告10.出具估价报告11.估价资料归档。第一节 获取估价业务v被动接受v主动争取v自有自估第二节 受理估价委托一、明确估价基本事项1.明确估价目的v估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出2.明确估价对象v实物v权益v区位3.明确估价时点v估价时点由估价目的决定v估价时点用公历表示，精确到日二、签订估价委托合同v委托人的名称或姓名、住所v估价机构的名称和住所v估价对象v估价目的v估价时点v委托人的

2、协助义务v估价服务费及其支付方式v估价报告交付的日期和方式v违约责任v解决争议的方法v估价机构和委托人认为需要约定的其他事项第三节 拟定估价作业方案1.拟采用的估价技术路线和估价方法；2.拟调查搜集的资料及其来源渠道；3.预计所需的时间、人力、经费；4.拟定作业步骤和作业进度。第四节 搜集相关资料估价资料主要包括：v对房地产价格有普遍影响的资料v对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料v相关实例资料v反映估价对象状况的资料第五节 实地查勘估价对象v实体确认v权利状态确认第六节 选定估价方法计算v估价对象的房地产类型v估价方法适用的对象和条件v搜集到的资料的数量和质量第七节 确定估价结果1.检

3、查不同方法的估价结果v计算过程是否有误v基础数据是否准确v参数选择是否合理v是否符合估价原则v公式选用是否恰当v选用的估价方法是否适宜2.确定估价结果v两种方法权重不宜大于0.7小于0.3v三种方法权重不宜大于0.6小于0.2v四种方法权重不宜大于0.5小于0.15第八节 撰写估价报告1、什么是估价报告估价报告 appraisal report是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件。它是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。2、估价报告的种类（叙述式、表格式）3、估价报告的要求v估价报告内在要求全面性公正性和客观性准确性概括性v外在要求：报告格式、图

4、文并茂、纸张、排版印刷、装订4、估价报告书的组成封面（写明报告名称）。目录。致委托者函。估价师声明（六项以上）。估价假设和限制条件。估价结果报告。估价技术报告（即分析报告）。有关附件。5、估价结果报告的内容&基本事项&计算与决定估价额事项&说明事项6、房地产估价技术报告n估价对象分析n市场背景分析n最高最佳使用分析n估价方法选用n估价测算过程n估价结果确定 第九节 审核估价报告v完成审核后，审核人员在审核记录上签名，并注明审核日期第十节 出具估价报告v交付估价报告时应该由委托人签收，注明签收人和签收日期第十一节 估价资料归档v归档的资料应全面v估价资料应当保管到估价所服务的行为了结为止。估价所

5、服务的行为了结期限不明的，保管期限应当自估价报告出具之日起不少于10年。附：估价报告的写作一、遵循的原则1.客观性原则v背景资料真实v分析性材料客观v估价结果符合客观状况2.目标性原则v估价报告的写作必须把握目标，紧扣主题3.规范性原则v二、规范用词v表示很严格，非这样做不可。正面采用“必须”，反面采用“严禁”v表示严格，在正常情况下均应这样做的用词。正面采用“应”，反面采用“不得”v表示允许稍有选择，在条件允许时首先应这样做的用词。正面采用“宜”，反面采用“不宜”。表示有选择，在一定条件下可以这样做，采用“可”附：估价报告常见错误v一、估价技术路线错误二、估价方法错误 1.市场比较法v比较案

6、例少v可比实例与估价对象不属于同一供需圈v可比实例成交日期与估价时点相差较远v价格类型没有一致性v交易情况修正系数不正确v价格指数选用不恰当v房地产状况修正系数不正确v修正幅度错误。单项修正幅度不超过20%，综合修正幅度不超过30%2.收益法v净收益的测算有误v报酬率或资本化率的选取有误v收益年限的确定有误3.成本法v折旧的求取易出错v土地取得费、开发费和相关税费的计取应为客观费用，非实际发生的费用v利息的求取易出错4.假设开发法v利息的计算易出错v各项税费的计算应弄清包含的项目v三、估价报告中常见错误v1.估价报告内容不完整2.文字表述错误（1）错别字（2）基本概念不清v客观收益和实际收益v

7、估价作业期和估价时点v单位地价和楼面地价v综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率（3）词意含糊不清v大概、可能、也许（4）用词带有强烈的感情色彩v尽量使用中性词语，避免采用过于华丽的词语（5）堆砌、生造词语（6）其他v逻辑不严密，前后矛盾v句子不完整v搭配不当v句子不简洁附：土地估价技术报告第一部分 总述1.项目名称完整规范、内容齐全包括评估目的（收购、转让、破产、清产核资、合资或其它）；价格类型2.委托方和受委托方合法的全称、资质级别、证号、取得时间、资格有效期、地址、法人代表、联系人、；合作方3.估价目的为何估价；应用方向4.估价基准日年月日5.估价日期6.地价定义在估价基准日、现状或

8、规划利用的条件下、设定的宗地内外开发程度与用途年期的土地使用权价格；7.估价结果总价及其大写、单价、楼面地价及土地估价结果一览表8.需要特别说明的事项F估价的前提和假设；F资料来源及其确认；F结果有效的条件及其使用；F对估价结果有影响的变化事项及其说明；F未考虑的因素及其处理；F其它9.估价师与估价机构字；章（证号）第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况位置、四至、用途、面积、土地级别、权属性质及其变化、土地证号、地籍图号、宗地号等。2、土地权利状况所有权、使用权、他项权利状况，特别注明与出让有关的事项。3、土地利用状况现状及其变迁二、地价影响因素分析1、一般因素2、区域因素3、个别环境要求：侧重于因素分析能定量必须定量表述；定量与定性分析应与估价结果相呼应；描述客观、用语规范、内涵准确。第三部分 土地估价一、估价原则根据估价目的和对象特点选定二、估价方法与估价过程J方法选择依据J一项估价不少于两种方法评估J方法应用满足规范要求三、地价的确定说明增减原因及确定依据。第四部分 附件一份函两类证三幅图&一份函：委托函&两类证：产权证：土地、房产证或其证明材料、他项权证（复印件核章）；评估资格证：估价机构资质证、土地估价师证。&三幅图：区位图、宗地图和建筑平面图&其它：照片、规划文件等。