第十二章土地税费法律制度.ppt

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1、第十二章第十二章 土地税费法律制度土地税费法律制度 本章主要讲：本章主要讲：一、税法和土地税一、税法和土地税 二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税 三、土地增值税三、土地增值税 四、耕地占用税四、耕地占用税 五、其他税费五、其他税费 第一节第一节 国有土地有偿使用费国有土地有偿使用费u国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。包括：包括：u土地出让金、土地租金

2、、土地收益金、土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。用费等。u土地出让金、土地租金、土地收益金、土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等他们有什么区别？用费等他们有什么区别？土地出让金？土地出让金？u各级政府土地管理部门将土地使用权出让给各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。让的全部价款（指土地出让的交易总额）。u土地出让金已成为地方政府预算外

3、收入的主土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。要来源。u土地出让金准确地说，是土地使用权的交易土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。取决于土地市场的供求关系。u对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。土地收益金？土地收益金？u凡未实行土地使用权有偿出让的，经房地产交易市场凡未实行土地使用权

4、有偿出让的，经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。售、出租人收取一定的土地收益金。u土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过价格以外的收益中收取，超过房产评估价格房产评估价格1 1倍以内的按不超过倍以内的按不超过2020收取；收取；2 2倍以内倍以内的按不超过的按不超过3030收取；收取

5、；3 3倍以内的按不超过倍以内的按不超过4040收取；收取；3 3倍以上的按倍以上的按5050以上收取。对出租的房屋，参照上述以上收取。对出租的房屋，参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取。具体比例从超过限额标准租金以外的收益中收取。具体收收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。确定。u土地收益金由当地房地产管理部门负责收取，作为财土地收益金由当地房地产管理部门负责收取，作为财政收入上缴当地财政，按专项资金进行管理，主要用政收入上缴当地财政，按专项资金进行管理，主要用于城市建设和土地开发。于城市建设和土地开发。新增建设用地土地

6、有偿使用费？新增建设用地土地有偿使用费？u是指国务院或省级人民政府在批准农用地转是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。平均土地纯收益。u其征收标准，根据全国城镇土地分等和城镇其征收标准，根据全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制定。况和社会经济发展水平制定。u19991999年财政部、国土资源部根据当时全国相年财政部、国土资源部根据当时全国相关方面

7、的状况和社会经济发展水平制定的标关方面的状况和社会经济发展水平制定的标准，准，20072007年年1 1月月1 1日起，新批准新增建设用地日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。高一倍。u目的从经济上抑制用地扩张冲动。目的从经济上抑制用地扩张冲动。第二节第二节 税法和土地税税法和土地税一、税法的涵义一、税法的涵义u税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规范的总称。同时也是国家凭借其权力，利用范的总称。同时也是国家凭借

8、其权力，利用税收工具的特征参与社会产品和国民收入分税收工具的特征参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称。配的法律规范的总称。u它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的是保障国家利益和纳税人的为准则，其目的是保障国家利益和纳税人的合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入。的财政收入。税法与税收及税收的特征：税法与税收及税收的特征：u税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。u税收实质是国家为了行使其职能，取得财政收入的一种方式。它的特征主要表现在三个方面:u强制性:主要是指国家以社会

9、管理者的身份，用法律、法规等形式对征收捐税加以规定，并依照法律强制征税。u无偿性:主要指国家征税后，税款即成为财政收入，不再归还纳税人，也不支付任何报酬。u固定性:主要指在征税之前，以法的形式预先规定了课税对象、课税额度和课税方法等。u下列有关税法概念的说法正确的是（）。A.税法是国家制定的用来调整纳税人之纳税人之间间权利与义务关系的法律规范的总称。B.制定税法的目的是为了保障国家利益和纳税人的合法权益。C.税法具有强制性、无偿性和固定性。D.税法是国家凭借其权力，利用税收工具参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称。u答案解析：选项答案解析：选项A A错误是因为税法错误是因为税法调整的对象

10、是国家和纳税人之间的调整的对象是国家和纳税人之间的权利义务关系，而不是税务机关和权利义务关系，而不是税务机关和纳税人这两个税法主体之间的权利纳税人这两个税法主体之间的权利与义务关系，选项与义务关系，选项B B错误是因为制错误是因为制定税法的目的，不仅是保障国家利定税法的目的，不仅是保障国家利益和纳税人的合法权益，还要维护益和纳税人的合法权益，还要维护正常的税收秩序，保证国家的财政正常的税收秩序，保证国家的财政收入；选项收入；选项C C错误是因为税法和税错误是因为税法和税收是两个不同的概念。收是两个不同的概念。二、税收法律关系二、税收法律关系u(一一)税收法律关系的构成税收法律关系的构成u1.1

11、.主体：即税收法律关系中享有权利和承担义主体：即税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人。务的当事人。u一方是代表国家行使征税职责的国家税务机关，一方是代表国家行使征税职责的国家税务机关，包括各级税务机关、海关和财政机关；包括各级税务机关、海关和财政机关；u另一方是履行纳税义务的人，包括法人、自然另一方是履行纳税义务的人，包括法人、自然人和其他组织，在华的外国企业、组织、外籍人和其他组织，在华的外国企业、组织、外籍人、无国籍人，以及在华虽然没有机构、场所人、无国籍人，以及在华虽然没有机构、场所但有来源于中国境内所得的外国企业或组织。但有来源于中国境内所得的外国企业或组织。u这种对税收法律关系中

12、权利主体另一方的确定，这种对税收法律关系中权利主体另一方的确定，在我国采取的是属地兼属人的原则。在我国采取的是属地兼属人的原则。u什么是属地兼属人的原则？属地兼属人的原则？l1、属地原则指的是以地域概念为行使征税权属地原则指的是以地域概念为行使征税权所遵循的原则，即在华的外国企业、组织、所遵循的原则，即在华的外国企业、组织、外籍人、无国籍人等外籍人、无国籍人等,凡在中国境内有所得来凡在中国境内有所得来源的源的,都是我国税收法律关系的纳税主体。都是我国税收法律关系的纳税主体。l2、属人原则指的是以人的概念为行使征税权属人原则指的是以人的概念为行使征税权所遵循的原则，即所遵循的原则，即只要是我国的

13、自然人或其他法人和组织，应当纳税。比如我国的个人所得税法规定，不论该中国公民是从境内还是境外取得所得，都要纳税，这是属人原则l3、属地兼属人的原则是指两个原则都遵循。属地兼属人的原则是指两个原则都遵循。u注意：注意：u在税收法律关系中权利主体双方在税收法律关系中权利主体双方法律地位平等，只是因为主体双方法律地位平等，只是因为主体双方是行政管理者与被管理者的关系，是行政管理者与被管理者的关系，双方的权利与义务不对等，因此，双方的权利与义务不对等，因此，与一般民事法律关系中主体双方权与一般民事法律关系中主体双方权利与义务平等是不一样的。这是税利与义务平等是不一样的。这是税收法律的一个重要特征。收法

14、律的一个重要特征。u2 2、客体：税收法律关系主体的权利、义务、客体：税收法律关系主体的权利、义务所共同指向的对象，也就是征税对象。所共同指向的对象，也就是征税对象。u例如，所得税法律关系客体就是生产经营所例如，所得税法律关系客体就是生产经营所得和其他所得；财产税法律关系的客体即是得和其他所得；财产税法律关系的客体即是财产，流转税法律关系客体就是货物销售收财产，流转税法律关系客体就是货物销售收入或劳务收入。税收法律关系客体也是国家入或劳务收入。税收法律关系客体也是国家利用税收杠杆调整和控制的目标，国家在一利用税收杠杆调整和控制的目标，国家在一定时期根据客观经济形势发展的需要，通过定时期根据客观

15、经济形势发展的需要，通过扩大或缩小征税范围调整征税对象，以达到扩大或缩小征税范围调整征税对象，以达到限制或鼓励国民经济中某些产业、行业发展限制或鼓励国民经济中某些产业、行业发展的目的。的目的。u【例题1】下列各项中，属于税收法律关系客体的是()。uA.纳税人 B.税率 C.课税对象uD.纳税义务u解析:本题考核税收法律关系。uA选项属于税收法律关系主体，B选项是计算税额的尺度，D选项属于税收法律关系内容。u3 3、税收法律关系的内容、税收法律关系的内容l即权利主体所享有的权利和所应承担的义务，这是税收法律关系中最实质的东西，也是税法的灵魂。它规定权利主体可以有什么行为，不可以有什么行为，若违反

16、了这些规定，须承担什么样的法律责任。l国家税务主管机关的权利主要表现在依法进行征税、进行税务检查及对违章者进行处罚；其义务主要是向纳税人宣传、咨询、辅导税法，及时把征收的税款解缴国库，依法受理纳税人对税收争议申诉等。l纳税义务人的权利主要有多缴税款申请退还权、延期纳税权、依法申请减免税权、申请复议和提起诉讼权等。其义务主要是按税法办理税务登记、进行纳税申报、接受税务检查、依法缴纳税款等。u（二）税收法律关系的产生、变更与消灭（二）税收法律关系的产生、变更与消灭n税法是引起税收法律关系的前提条件，但税法本身并税法是引起税收法律关系的前提条件，但税法本身并不能产生具体的税收法律关系。不能产生具体的

17、税收法律关系。n税收法律关系的产生、变更和消灭必须由税收法律事税收法律关系的产生、变更和消灭必须由税收法律事实来决定。例如，纳税人开业经营即产生税收法律关实来决定。例如，纳税人开业经营即产生税收法律关系，纳税人转业或停业就造成税收法律关系的变更或系，纳税人转业或停业就造成税收法律关系的变更或消灭。消灭。u（三）税收法律关系的保护（三）税收法律关系的保护n（1 1）税收法律关系是同国家利益及企业和个人的权益）税收法律关系是同国家利益及企业和个人的权益相联系的。相联系的。n（2 2）税收法律关系的保护形式和方法有很多。如税法）税收法律关系的保护形式和方法有很多。如税法中关于限期纳税、征收滞纳金和罚

18、款的规定，中关于限期纳税、征收滞纳金和罚款的规定，中华中华人民共和国刑法人民共和国刑法对构成偷税、抗税罪给予刑罚的规对构成偷税、抗税罪给予刑罚的规定等。定等。n（3 3）税收法律关系的保护对权利主体双方是对等的，）税收法律关系的保护对权利主体双方是对等的，不能只对一方保护，而对另一方不予保护，对权利享不能只对一方保护，而对另一方不予保护，对权利享有者的保护，就是对义务承担者的制约有者的保护，就是对义务承担者的制约。n三、土地税的概念和作用三、土地税的概念和作用u(一一)概念概念l以土地为征税对象以土地为征税对象按照土地面积、等级、价格、收按照土地面积、等级、价格、收益或增值等益或增值等征收的一

19、类税，有广义和狭义之分。征收的一类税，有广义和狭义之分。l广义的土地税包括土地占有环节、土地保有环节和广义的土地税包括土地占有环节、土地保有环节和土地转让环节等三部分的土地税，即不仅包括对土土地转让环节等三部分的土地税，即不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等

20、，以及对土地的不当利用行为课征契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；的税收，比如空地税、荒地税等；l狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。所课征的税收，如地价税、地租税等。u（二）土地税的作用（二）土地税的作用l土地税收是土地税收是国家凭借政治权力，以土地为征税对象无偿征收货币，以取得财政收入的一种工具。l（1）土地税是一种长期、稳定而又最有保障的国家财政收入来源。l（2）促进土地资源合理利用。合理的土地税收政策能够促进土地资源的合理利用。l（3）调整土地利用方向。土地税作为

21、一种经济杠杆，具有调整土地利用方向的功能。l（4）调整土地收益分配关系。世界上许多国家在土地发生转移时，都开征了土地转让税或者土地增值税，我国也开征了土地增值税，通过开征此税调节土地增值收益分配，抑制土地投机，维护国家权益。第三节第三节 耕地占用税耕地占用税一、概念和立法目的一、概念和立法目的u耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。规定税率一次性征收的税种。u19871987年年4 4月月1 1日国务院发布日国务院发布耕地占用税暂行条耕地占用税暂行

22、条例例，规定：，规定：“为了合理利用土地资源，加强为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，特制定本条例土地管理，保护农用耕地，特制定本条例”。根据这一规定，开征耕地占用税的目的，一是根据这一规定，开征耕地占用税的目的，一是促进土地资源的合理利用；二是加强土地管理；促进土地资源的合理利用；二是加强土地管理；三是切实保护耕地。三是切实保护耕地。二、耕地占用税开征的重要意义二、耕地占用税开征的重要意义u1.1.有利于保护我国有限的耕地资源，促进有利于保护我国有限的耕地资源，促进对土地的合理利用对土地的合理利用 u2.2.可以增加国家的财政收入，促进农业生可以增加国家的财政收入，促进农业生产

23、的发展。产的发展。u3.3.有利于优化非农业建设用地结构有利于优化非农业建设用地结构 三、征税范围三、征税范围u国家和集体所有的从事建房和从事非农业国家和集体所有的从事建房和从事非农业建设的耕地，包括种植粮食作物、经济作建设的耕地，包括种植粮食作物、经济作物的土地、菜地、园地、鱼塘、占用其他物的土地、菜地、园地、鱼塘、占用其他农用地。农用地。四、税率和税额计算四、税率和税额计算u耕地占用税以县为单位，按人均面积确定单耕地占用税以县为单位，按人均面积确定单位税额。位税额。u耕地占用税实行地区差别定额税率，按人均耕地占用税实行地区差别定额税率，按人均面积的多少，以县为单位，把全国划分为面积的多少，

24、以县为单位，把全国划分为4 4类不同地区，分别适用不同的税额幅度。类不同地区，分别适用不同的税额幅度。u农村居民按规定税额减半征收；农村居民按规定税额减半征收；u经济特区、经济技术开发区和经济发达、人经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，税额可以适当提高，均耕地特别少的地区，税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的但最高不得超过规定税额的5050。u现行的耕地占用税的税额标准为：现行的耕地占用税的税额标准为：l（1 1）以县为单位（以下同），人均耕地在）以县为单位（以下同），人均耕地在1 1亩以下（含亩以下（含1 1亩）的地区，每平方米为亩）的地区，每平方米为2 2元元至

25、至1010元；元；l（2 2）人均耕地在）人均耕地在1 1亩至亩至2 2亩（含亩（含2 2亩）的地亩）的地区，每平方米为区，每平方米为1 1元元6 6角至角至8 8元；元；l（3 3）人均耕地在）人均耕地在2 2亩至亩至3 3亩（含亩（含3 3亩）的地亩）的地区，每平方米为区，每平方米为1 1元元3 3角至角至6 6元元5 5角；角；l（4 4）人均耕地在）人均耕地在3 3亩以上的地区，每平方亩以上的地区，每平方米为米为1 1元至元至5 5元。元。五、耕地占用税的减免五、耕地占用税的减免u 经经批批准准征征用用的的耕耕地地，八八种种免免征征耕耕地占用税（教材地占用税（教材P242)。六、耕地占

26、用税的征收和管理六、耕地占用税的征收和管理u 耕地占用税由财政机关负责征收。耕地占用税由财政机关负责征收。土地管理部门在批准单位和个人占土地管理部门在批准单位和个人占用耕地后，应及时通知所在地同级用耕地后，应及时通知所在地同级财政机关。财政机关。u耕地占用税耕地占用税2008年起提高四倍年起提高四倍l2007.12.62007.12.6国务院办颁布新修订的国务院办颁布新修订的耕地占用耕地占用税暂行条例税暂行条例规定规定:l2020年未变的耕地占用税税额标准年未变的耕地占用税税额标准20082008年起将年起将在现行规定的基础上提高在现行规定的基础上提高4 4倍。倍。l条例条例按人均占有耕地面积

27、将税额标准分按人均占有耕地面积将税额标准分为为4 4个档次。其中，人均耕地不超过个档次。其中，人均耕地不超过1 1亩的地亩的地区税额最高，每平方米为区税额最高，每平方米为1010元至元至5050元。元。l同时，为严格控制减免税和公平税负，同时，为严格控制减免税和公平税负，条条例例取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。而军事设施机坪、炸药库占地免税的规定。而军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地可免税。用耕地可免税。u调整的原因调整的原因:l近年来物价和地价不断上涨，地价上涨幅度还近年来

28、物价和地价不断上涨，地价上涨幅度还远高于物价上涨幅度，但耕地占用税在用地成远高于物价上涨幅度，但耕地占用税在用地成本中的比例却越来越低。本中的比例却越来越低。19871987年耕地占用税出年耕地占用税出台时，用地成本中耕地占用税的比例在台时，用地成本中耕地占用税的比例在20%20%左右，左右，而而20062006年这一比例已经降至年这一比例已经降至1%1%。l我国耕地面积持续减少，去年我国人均耕地面我国耕地面积持续减少，去年我国人均耕地面积为积为1.41.4亩，仅为世界平均水平的亩，仅为世界平均水平的4040。提高耕。提高耕地占用税税额上限和下限标准，可以减少占用地占用税税额上限和下限标准，可

29、以减少占用耕地，充分利用城市现有土地。耕地，充分利用城市现有土地。l房地产调控房地产调控:这次耕地占用税政策调整也是房地这次耕地占用税政策调整也是房地产调控链条中的一环。产调控链条中的一环。但业内专家表示，由于但业内专家表示，由于耕地占用税税额小，在房地产开发环节中，属耕地占用税税额小，在房地产开发环节中，属于数目较小的税种，对于房地产调控来说只是于数目较小的税种，对于房地产调控来说只是杯水车薪。杯水车薪。第四节第四节 城镇土地使用税城镇土地使用税 一、概念一、概念u城镇土地使用税城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，和工矿区

30、范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种税。一种税。u19881988年年9 9月月2727日国务院发布了日国务院发布了城镇土地使用税城镇土地使用税暂行条例暂行条例，在全国开征城镇土地使用税。由，在全国开征城镇土地使用税。由于城镇土地使用税是按使用土地的面积征税，于城镇土地使用税是按使用土地的面积征税，占用土地越多，缴纳的税越多，纳税人的税征占用土地越多，缴纳的税越多，纳税人的税征压力就越大，相反，占用的土地越少，缴纳的压力就越大，相反，占用的土地越少，缴纳的税越少，纳税人的税征压力就小。税越少，纳税人的税征压力就小。

31、二、立法意义二、立法意义u1.1.促使人们更加合理地开发利用土地，促使人们更加合理地开发利用土地，提高土地使用效益提高土地使用效益从而有利于保护土地从而有利于保护土地资源资源.u2.2.有利于调节、平衡土地级差收入，有利于调节、平衡土地级差收入，为企业创造公平竞争的大环境。为企业创造公平竞争的大环境。u3.3.有利于科学地开展城市规划工作，有利于科学地开展城市规划工作，促进城市合理布局。促进城市合理布局。三、内容三、内容u（一）城镇土地使用税的征税对象（一）城镇土地使用税的征税对象凡是中华人民共和国境内的土地，除了农业凡是中华人民共和国境内的土地，除了农业用地以外，都属于城镇土地使用税的征税对

32、用地以外，都属于城镇土地使用税的征税对象。具体而言，是指城市、县城、建制镇、象。具体而言，是指城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，农业用地除外。而城工矿区范围内的土地，农业用地除外。而城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由省级人民政府划定。由省级人民政府划定。u（二）城镇土地使用税的纳税义务人（二）城镇土地使用税的纳税义务人依据依据城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第第2 2条的条的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为纳税义务人内使用土地的单位和个人，为纳税义务人（具体

33、包括国家机关、团体、企事业单位和（具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等）公民个人等）。四、计税依据和税率四、计税依据和税率u按照我国按照我国城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例的规定，的规定，土地使用税的纳税依据为纳税人实际占有的土土地使用税的纳税依据为纳税人实际占有的土地面积，从量计征。地面积，从量计征。u国务院决定自国务院决定自20072007年年1 1月月1 1日起，将城镇土地使日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原用税每平方米年税额在原条例条例规定的基础规定的基础上提高上提高2 2倍，即大城市由倍，即大城市由0.50.5元至元至1010元提高到元提高到1.51.5元

34、至元至3030元；中等城市由元；中等城市由0.40.4元至元至8 8元提高到元提高到1.21.2元至元至2424元；小城市由元；小城市由0.30.3元至元至6 6元提高到元提高到0.90.9元至元至1818元；县城、建制镇、工矿区由元；县城、建制镇、工矿区由0.20.2元至元至4 4元提高到元提高到0.60.6元至元至1212元。同时，将外商投资企元。同时，将外商投资企业和外国企业业和外国企业(以下简称外资企业以下简称外资企业)纳入城镇土纳入城镇土地使用税的征税范围。地使用税的征税范围。五、城镇土地使用税的减免五、城镇土地使用税的减免 （教材（教材P244P244）第五节第五节 土地增值税土地

35、增值税 一、概念一、概念u土地增值税，是指对转让土地使用权、地上建筑物土地增值税，是指对转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税种，属及其他附着物取得的增值额一次性征收的税种，属于资源税的一种特殊形式。于资源税的一种特殊形式。l征收对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其征收对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得收入的增值额，即转让土地使用权、他附着物取得收入的增值额，即转让土地使用权、房地产所得的收入减去法定扣除项目后的余额。房地产所得的收入减去法定扣除项目后的余额。l纳税人为有偿转让房地产的原房地产权利人，包括纳税人为有偿转让房地产的原房地产权利人，包

36、括单位和个人，而不是房地产受让人和其他房地产权单位和个人，而不是房地产受让人和其他房地产权利人。利人。l国家税务机关按增值额和规定的税率计算并征收。国家税务机关按增值额和规定的税率计算并征收。二、土地增值税的作用二、土地增值税的作用u（1 1）规范土地和房地产市场交易秩序）规范土地和房地产市场交易秩序,增强国增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。需要。u（2 2）抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土）抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。由于土地增值收益，防止国有土地收益流失。由于土地增值税以转让房地产收入的

37、增值额为计税依地增值税以转让房地产收入的增值额为计税依据，并实行超率累进税率，对增值多的多征，据，并实行超率累进税率，对增值多的多征，对增值少的少征，这就在一定程度上抑制了房对增值少的少征，这就在一定程度上抑制了房地产的炒卖投机行为。地产的炒卖投机行为。u（3 3）增加国家财政收入。房地产业是第三产业）增加国家财政收入。房地产业是第三产业中的支柱产业，是高附加值产业，房地产业无中的支柱产业，是高附加值产业，房地产业无疑成为开发新税源的重点。开征土地增值税，疑成为开发新税源的重点。开征土地增值税，增加财政收入，也有利立建立增加财政收入，也有利立建立“分税制分税制”的财的财政体制。政体制。三、土地

38、增值税土地增值税征收的原则的原则u1 1、普遍征收的原则、普遍征收的原则u2 2、加大调节力度的原则、加大调节力度的原则u3 3、优惠的原则、优惠的原则四、土地增值税四、土地增值税征收对象和纳税义务人征收对象和纳税义务人（教材（教材P245P245）五、征税范围的界定和对若干具体情况五、征税范围的界定和对若干具体情况的判定的判定u1 1、是否发生了转让行为？、是否发生了转让行为？u2 2、是否从转让行为中获得了收入？、是否从转让行为中获得了收入？土地增值税条例土地增值税条例中的征收范围的界定中的征收范围的界定u根据条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳

39、土地增值税。有三层含义：土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收。只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。六、土地增值税的税率及计算六、土地增值税的税率及计算u土地增值税采用的是超率累进税率，共有四级，土地增值税采用的是超率累进税率，共有四级，最低税率为最低税率为3030，最高税率为，最高税率为6060；增值额未超过扣除项目金额的增值额未超过扣除

40、项目金额的5050的部分，税的部分，税率为率为3030；增值额超过扣除项目金额的增值额超过扣除项目金额的5050，未超过扣除，未超过扣除项目金额的项目金额的100100的部分，税率为的部分，税率为4040；增值额超过扣除项目金额的增值额超过扣除项目金额的100100，未超过扣除，未超过扣除项目金额的项目金额的200200的部分，税率为的部分，税率为5050；增值额超过扣除项目金额的增值额超过扣除项目金额的200%200%的部分，税率的部分，税率为为60%60%。七、计算依据七、计算依据u为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项为纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额后的余额。目金额后的余额。

41、u其中收入：指转让房地产的全部价款及有关其中收入：指转让房地产的全部价款及有关的经济收益；的经济收益；u扣除项目余额包括：扣除项目余额包括：1.1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；2.2.开发土地的成本、费用；开发土地的成本、费用；3.3.新建及配套设施的成本、费用或老旧房及建新建及配套设施的成本、费用或老旧房及建筑物的评估价格；筑物的评估价格；4.4.与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；5.5.财政部规定的其他扣除项目（可按取得土地财政部规定的其他扣除项目（可按取得土地使用权所支付的金额使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配开发土地和新建房及配套设施之和

42、）加计套设施之和）加计20%20%的扣除。的扣除。关于土地增值税计算案例关于土地增值税计算案例u案例简介案例简介房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入4600万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为200万元，其中包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。u案例分析及税务处理案例分析及税务处理l计算增值额的扣除项目共5项，计算步骤如下：（1）计算取得土地使用权所支付的金额。例中这项支出的金额为800万元。（2

43、）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。（3）计算房地产开发费用。计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195195万元。万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息1010万万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为出为190190万元（万元（200-

44、10200-10），小于利息支出的扣除限额。），小于利息支出的扣除限额。计算可扣除的其他房地产开发费用。计算可扣除的其他房地产开发费用。（800+2000800+2000）55=140=140（万元）（万元）计算可扣除的房地产开发费用。计算可扣除的房地产开发费用。190+140=330190+140=330（万元）（万元）（4）计算与转让房地产有关的税金根据实施细则及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。营业税：46005=230（万元）城市维护建设税

45、与教育费附加：230（7+3）=23（万元）可扣除的税金的总额：230+23=253（万元）（5 5）计算财政部规定的其他扣除项目）计算财政部规定的其他扣除项目根据实施细则之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目的扣除：（800+2000）20560（万元）（6 6）该案例扣除项目总金额为）该案例扣除项目总金额为800+2000+330+253+560=3943（万元）（7 7）增值额）增值额=4600=46003943=6573943=657（万元）（万元）（8 8）增值率）增值率(增值额占扣除项目金额百分增值额占扣除项目金额百分数）数）=6573943100%=1

46、6.66%=6573943100%=16.66%根据条例，根据条例，适用税率为适用税率为30%，（9 9）应纳税额）应纳税额=65730%=197.1=65730%=197.1（万元）（万元）八、土地增值税的减免土地增值税的减免u (1)(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额值额未超过扣除项目金额2020的；的；u (2)(2)因国家建设需要依法征用、收回的因国家建设需要依法征用、收回的房地产。房地产。九、土地增值税的征收和管理九、土地增值税的征收和管理u土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例明确规定，土明确规定，土地增值税由税务机关负责征收、土

47、地管地增值税由税务机关负责征收、土地管理部门，房产管理部门应当向税务机关理部门，房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关征收土提供有关资料，并协助税务机关征收土地增值税。地增值税。第六节第六节 其他有关土地的税费其他有关土地的税费 一、转让土地使用权营业税一、转让土地使用权营业税u概念：国家对有偿转让土地使用权的单位和个人，概念：国家对有偿转让土地使用权的单位和个人，按照转让收入征收的税种。按照转让收入征收的税种。u征税对象征税对象：为有偿转让使用权的土地包括转让土地使用权时连同地上建筑物或构筑物的所有权一并转让的行为。u征税范围征税范围：销售不动产的行为，包括：有偿转让建筑物或

48、构筑物及其他土地附着物的所有权的行为。u对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。征营业税。u【计税依据】：“土地使用权转让及出售建筑物”、“经济权益转让”营业税的计税依据为纳税人因发生该项行为从受让方或购买方取得的全部收入。u企业转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额；企业转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业

49、额营业额。u个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税营业税。u计算公式=营业额营业额5%二、契税二、契税u在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，以承受权利的单位和个人为契税的纳税时，以承受权利的单位和个人为契税的纳税人，依照本条例的规定缴纳契税。人，依照本条例的规定缴纳契税。u也就是说，契税是指当发生国有土地使用权也就是说，契税是指当发生国有土地使用权出让、土地使用权转让（如出售、

50、赠与、交出让、土地使用权转让（如出售、赠与、交换等），房屋买卖、交换或者赠与行为，引换等），房屋买卖、交换或者赠与行为，引起土地使用权或者房屋所有权权属发生转移起土地使用权或者房屋所有权权属发生转移或变更时，向该土地或者房屋的产权受让单或变更时，向该土地或者房屋的产权受让单位或个人一次性征收的税种。位或个人一次性征收的税种。u契税的税率为契税的税率为3%-5%3%-5%u契税的计税依据：契税的计税依据：u（l l）国有土地使用权出让、土地使用权出）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；售、房屋买卖，为成交价格；u(2)(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机土地使用权赠与、