房地产评估(第8章).ppt

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1、第第8 8章章 路线价法路线价法8.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.28.2路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤 8.3 8.3 路线价法应用举例路线价法应用举例路线价法应用举例路线价法应用举例1学习目标学习目标本章学本章学本章学本章学习习习习目目目目标标标标是使学生理解路是使学生理解路是使学生理解路是使学生理解路线线线线价法的内涵，价法的内涵，价法的内涵，价法的内涵，路路路路线线线线价法的理价法的理价法的理价法的理论论论论依据，路依据，路依据，路依据，路线线线线价法适用的条件和价法适用的条件和价法适用

2、的条件和价法适用的条件和范范范范围围围围，掌握路，掌握路，掌握路，掌握路线线线线价法价法价法价法评评评评估估估估计计计计算公式，掌握路算公式，掌握路算公式，掌握路算公式，掌握路线线线线价法价法价法价法评评评评估步估步估步估步骤骤骤骤、临临临临街深度价格修正率表的制作，街深度价格修正率表的制作，街深度价格修正率表的制作，街深度价格修正率表的制作，掌握各掌握各掌握各掌握各类临类临类临类临街土地的街土地的街土地的街土地的评评评评估思路与方法。估思路与方法。估思路与方法。估思路与方法。28.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.18.1.18.1.18.1.1路路路路线线线线价法的概

3、念价法的概念价法的概念价法的概念路路路路线线线线价是在特定街道上价是在特定街道上价是在特定街道上价是在特定街道上设设设设定定定定标标标标准准准准临临临临街深度，从街深度，从街深度，从街深度，从中中中中选选选选取若干取若干取若干取若干标标标标准准准准临临临临街宗地所求取的平均价格。街宗地所求取的平均价格。街宗地所求取的平均价格。街宗地所求取的平均价格。1 1 1 1）路）路）路）路线线线线价价价价38.18.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.18.1.18.1.18.1.1路路路路线线线线价法的概念价法的概念价法的概念价法的概念路路路路线线线线价法是根据某特定街道的路价法是根据某特

4、定街道的路价法是根据某特定街道的路价法是根据某特定街道的路线线线线价，配合深价，配合深价，配合深价，配合深度价格修正率表和其他修正率表，度价格修正率表和其他修正率表，度价格修正率表和其他修正率表，度价格修正率表和其他修正率表，计计计计算出算出算出算出该该该该街街街街道其他道其他道其他道其他临临临临街土地价街土地价街土地价街土地价值值值值的的的的评评评评估方法。路估方法。路估方法。路估方法。路线线线线价法是价法是价法是价法是土地批量土地批量土地批量土地批量评评评评估中常用的方法。估中常用的方法。估中常用的方法。估中常用的方法。2 2 2 2）路）路）路）路线线线线价法价法价法价法48.1 8.1

5、 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.28.1.28.1.28.1.2路路路路线线线线价法的理价法的理价法的理价法的理论论论论依据依据依据依据路路路路线线线线价法价法价法价法实质实质实质实质上是市上是市上是市上是市场场场场法的一种派生方法，其法的一种派生方法，其法的一种派生方法，其法的一种派生方法，其理理理理论论论论依据与市依据与市依据与市依据与市场场场场法相同，是房地法相同，是房地法相同，是房地法相同，是房地产产产产价格形成的价格形成的价格形成的价格形成的替代原理。替代原理。替代原理。替代原理。58.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.38.1.38.1.38.1

6、.3路路路路线线线线价法的适用的条件和范价法的适用的条件和范价法的适用的条件和范价法的适用的条件和范围围围围路路路路线线线线价法适用的前提条件是街道价法适用的前提条件是街道价法适用的前提条件是街道价法适用的前提条件是街道较规较规较规较规整，街道整，街道整，街道整，街道两两两两侧临侧临侧临侧临街的土地排列街的土地排列街的土地排列街的土地排列较较较较整整整整齐齐齐齐。1 1 1 1）路）路）路）路线线线线价法适用的条件价法适用的条件价法适用的条件价法适用的条件68.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.38.1.38.1.38.1.3路路路路线线线线价法的适用的条件和范价法的适用

7、的条件和范价法的适用的条件和范价法的适用的条件和范围围围围路路路路线线线线价法主要适用于城价法主要适用于城价法主要适用于城价法主要适用于城镇镇镇镇街道两街道两街道两街道两侧侧侧侧商商商商业业业业用用用用地价地价地价地价值评值评值评值评估。特估。特估。特估。特别别别别适用于土地适用于土地适用于土地适用于土地课课课课税、城市税、城市税、城市税、城市房屋拆迁房屋拆迁房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿补偿补偿、土地重划或其他需要在大、土地重划或其他需要在大、土地重划或其他需要在大、土地重划或其他需要在大范范范范围围围围内内内内对对对对大量土地大量土地大量土地大量土地进进进进行行行行评评评评估的情形。估的情形。估

8、的情形。估的情形。2 2 2 2）路）路）路）路线线线线价法适用的范价法适用的范价法适用的范价法适用的范围围围围78.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.48.1.48.1.48.1.4路路路路线线线线价法的价法的价法的价法的评评评评估估估估计计计计算公式算公式算公式算公式土地土地土地土地单单单单价价价价=路路路路线线线线价价价价深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率 土地土地土地土地总总总总价价价价=路路路路线线线线价价价价深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率土地面土地面土地面土地面积积积积 1 1 1 1）路）路）路）路线线线线价法

9、的基本公式价法的基本公式价法的基本公式价法的基本公式88.1 8.1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理8.1.48.1.48.1.48.1.4路路路路线线线线价法的价法的价法的价法的评评评评估估估估计计计计算公式算公式算公式算公式土地土地土地土地单单单单价价价价=路路路路线线线线价价价价深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率其他价其他价其他价其他价格修正率格修正率格修正率格修正率 土地土地土地土地总总总总价价价价=路路路路线线线线价价价价深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率其他价其他价其他价其他价格修正率格修正率格修正率格修正率土地面土地面土地面土地面

10、积积积积 2 2 2 2）路）路）路）路线线线线价法的价法的价法的价法的细细细细化公式化公式化公式化公式98.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.18.2.18.2.18.2.1划分路划分路划分路划分路线线线线价区段价区段价区段价区段路路路路线线线线价区段是沿着街道两价区段是沿着街道两价区段是沿着街道两价区段是沿着街道两侧带侧带侧带侧带状分布的。一个状分布的。一个状分布的。一个状分布的。一个路路路路线线线线价区段是指具有同一路价区段是指具有同一路价区段是指具有同一路价区段是指具有同一路线线线线价的地段。价的地段。价的地段。价的地段。108.2 8.2 路线价法的评估步骤路线

11、价法的评估步骤8.2.18.2.18.2.18.2.1划分路划分路划分路划分路线线线线价区段价区段价区段价区段将可及性相当、地将可及性相当、地将可及性相当、地将可及性相当、地块块块块相相相相连连连连的土地划分的土地划分的土地划分的土地划分为为为为同一路同一路同一路同一路线线线线价区段。价区段。价区段。价区段。两个路两个路两个路两个路线线线线价区段的分界价区段的分界价区段的分界价区段的分界线线线线，原，原，原，原则则则则上是地价有上是地价有上是地价有上是地价有显显显显著差异的地点，通常以十字路或丁字路的中心著差异的地点，通常以十字路或丁字路的中心著差异的地点，通常以十字路或丁字路的中心著差异的地

12、点，通常以十字路或丁字路的中心处处处处划分。划分。划分。划分。路路路路线线线线价区段的划分原价区段的划分原价区段的划分原价区段的划分原则则则则：118.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.18.2.18.2.18.2.1划分路划分路划分路划分路线线线线价区段价区段价区段价区段1.1.1.1.在在在在较较较较繁繁繁繁华华华华街道有街道有街道有街道有时时时时需将两路口之需将两路口之需将两路口之需将两路口之间间间间的地段划的地段划的地段划的地段划分分分分为为为为两个以上的路两个以上的路两个以上的路两个以上的路线线线线价区段，分价区段，分价区段，分价区段，分别设别设别设别设定不同的

13、定不同的定不同的定不同的路路路路线线线线价。价。价。价。路路路路线线线线价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：128.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.18.2.18.2.18.2.1划分路划分路划分路划分路线线线线价区段价区段价区段价区段2.2.2.2.在某些不繁在某些不繁在某些不繁在某些不繁华华华华的街道，有的街道，有的街道，有的街道，有时时时时需将数个路口划需将数个路口划需将数个路口划需将数个路口划分分分分为为为为一个路一个路一个路一个路线线线线价区段。价区段。价区段。价区段。路路路路线线线线价区段划分的特殊情况：价

14、区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：138.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.18.2.18.2.18.2.1划分路划分路划分路划分路线线线线价区段价区段价区段价区段3.3.3.3.在同一街道上，两在同一街道上，两在同一街道上，两在同一街道上，两侧侧侧侧繁繁繁繁华华华华程度有程度有程度有程度有显显显显著差异著差异著差异著差异时时时时，应应应应以街道中心以街道中心以街道中心以街道中心为为为为界界界界线线线线，将，将，将，将该该该该街道两街道两街道两街道两侧侧侧侧各自各自各自各自视为视为视为视为一个路一个路一个路一个路线线线线价区段。价区段。价区段

15、。价区段。路路路路线线线线价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：价区段划分的特殊情况：148.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.28.2.28.2.28.2.2设设设设定定定定标标标标准准准准临临临临街深度街深度街深度街深度标标标标准准准准临临临临街深度街深度街深度街深度简简简简称称称称标标标标准深度。准深度。准深度。准深度。标标标标准准准准临临临临街深度是街深度是街深度是街深度是地价地价地价地价变变变变化的化的化的化的转转转转折点，由此向街道方向，地价受折点，由此向街道方向，地价受折点，由此向街道方向，地价受折点，由此向街道方向，地价受街道影

16、响而逐街道影响而逐街道影响而逐街道影响而逐渐渐渐渐增加；由此增加；由此增加；由此增加；由此远远远远离街道方向，地离街道方向，地离街道方向，地离街道方向，地价逐价逐价逐价逐渐渐渐渐下降。下降。下降。下降。设设设设定的定的定的定的标标标标准准准准临临临临街深度通常是路街深度通常是路街深度通常是路街深度通常是路线线线线价区段内各宗价区段内各宗价区段内各宗价区段内各宗临临临临街土地的街土地的街土地的街土地的临临临临街深度的众数。街深度的众数。街深度的众数。街深度的众数。158.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.38.2.38.2.38.2.3评评评评估路估路估路估路线线线线价价价

17、价评评评评估路估路估路估路线线线线价的重要前提是价的重要前提是价的重要前提是价的重要前提是选选选选取取取取标标标标准准准准临临临临街宗地，街宗地，街宗地，街宗地，标标标标准准准准临临临临街宗地是路街宗地是路街宗地是路街宗地是路线线线线价区段内具有代表性的宗价区段内具有代表性的宗价区段内具有代表性的宗价区段内具有代表性的宗地。地。地。地。168.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.38.2.38.2.38.2.3评评评评估路估路估路估路线线线线价价价价路路路路线线线线价的求取通常是在同一路价的求取通常是在同一路价的求取通常是在同一路价的求取通常是在同一路线线线线价区段内价区段

18、内价区段内价区段内选选选选取取取取若干若干若干若干标标标标准准准准临临临临街宗地，然后用市街宗地，然后用市街宗地，然后用市街宗地，然后用市场场场场法、收益法等法、收益法等法、收益法等法、收益法等评评评评估方法，分估方法，分估方法，分估方法，分别别别别求出它求出它求出它求出它们们们们的的的的单单单单位地价，并把各位地价，并把各位地价，并把各位地价，并把各标标标标准准准准临临临临街宗地的街宗地的街宗地的街宗地的单单单单位地价算位地价算位地价算位地价算术术术术平均（或取众数）平均（或取众数）平均（或取众数）平均（或取众数），最，最，最，最终终终终得出得出得出得出该该该该路路路路线线线线价区段的路价区

19、段的路价区段的路价区段的路线线线线价。价。价。价。178.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.38.2.38.2.38.2.3评评评评估路估路估路估路线线线线价价价价一面一面一面一面临临临临街；街；街；街；土地形状土地形状土地形状土地形状为为为为矩形；矩形；矩形；矩形；临临临临街深度街深度街深度街深度为标为标为标为标准准准准临临临临街深度；街深度；街深度；街深度；临临临临街街街街宽宽宽宽度度度度为标为标为标为标准准准准临临临临街街街街宽宽宽宽度；度；度；度；用途用途用途用途为为为为所在路所在路所在路所在路线线线线价区段具有代表性的用途；价区段具有代表性的用途；价区段具有代表

20、性的用途；价区段具有代表性的用途；容容容容积积积积率率率率为为为为所在路所在路所在路所在路线线线线价区段具有代表性的容价区段具有代表性的容价区段具有代表性的容价区段具有代表性的容积积积积率；率；率；率；土地使用年限、土地生熟程度等方面具有代表性。土地使用年限、土地生熟程度等方面具有代表性。土地使用年限、土地生熟程度等方面具有代表性。土地使用年限、土地生熟程度等方面具有代表性。选选选选取取取取标标标标准准准准临临临临街宗地的具体要求：街宗地的具体要求：街宗地的具体要求：街宗地的具体要求：188.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率

21、表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 价格修正率表有价格修正率表有价格修正率表有价格修正率表有临临临临街深度价格修正率表和其他街深度价格修正率表和其他街深度价格修正率表和其他街深度价格修正率表和其他价格修正率表。价格修正率表。价格修正率表。价格修正率表。198.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 临临临临街深度价格修正率是指由于宗地街深度价格修正率是指由于宗地街深度价格修正率是指由于宗地街深度价格修正率是指由于宗地临临临临街深度的差街深度的差街深度的差街深度的差异

22、而引起土地价格异而引起土地价格异而引起土地价格异而引起土地价格变变变变化的程度。化的程度。化的程度。化的程度。208.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 临临临临街深度价格修正率表是将土地随街深度价格修正率表是将土地随街深度价格修正率表是将土地随街深度价格修正率表是将土地随临临临临街深度的不街深度的不街深度的不街深度的不同而引起相同而引起相同而引起相同而引起相对对对对价格差异的关系价格差异的关系价格差异的关系价格差异的关系编编编编制成的表格。制成的表格。制成的表格。制成的表格。

23、218.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 其他价格修正率是指由于宗地其他价格修正率是指由于宗地其他价格修正率是指由于宗地其他价格修正率是指由于宗地临临临临街街街街宽宽宽宽度、度、度、度、临临临临街状街状街状街状况（如前后两面况（如前后两面况（如前后两面况（如前后两面临临临临街地、街角地）、土地形状等街地、街角地）、土地形状等街地、街角地）、土地形状等街地、街角地）、土地形状等方面的差异而引起的土地价格方面的差异而引起的土地价格方面的差异而引起的土地价格方面的差异而引起的土地价

24、格变变变变化的程度。化的程度。化的程度。化的程度。228.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 其他价格修正率表是将土地随其他价格修正率表是将土地随其他价格修正率表是将土地随其他价格修正率表是将土地随临临临临街街街街宽宽宽宽度、度、度、度、临临临临街状街状街状街状况、土地形状等的不同而引起相况、土地形状等的不同而引起相况、土地形状等的不同而引起相况、土地形状等的不同而引起相对对对对价格差异的关价格差异的关价格差异的关价格差异的关系系系系编编编编制成的表格。制成的表格。制成的表格。

25、制成的表格。238.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 临临临临街深度价格修正率表的原理是街深度价格修正率表的原理是街深度价格修正率表的原理是街深度价格修正率表的原理是临临临临街宗地的各部街宗地的各部街宗地的各部街宗地的各部分价分价分价分价值值值值随随随随远远远远离街道而有离街道而有离街道而有离街道而有递递递递减的减的减的减的趋势趋势趋势趋势，即距街道深，即距街道深，即距街道深，即距街道深度越深，接近性越差，价度越深，接近性越差，价度越深，接近性越差，价度越深，接近性越差，价值

26、值值值就越低。就越低。就越低。就越低。1 1 1 1）临临临临街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理248.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 如果将如果将如果将如果将临临临临街的土地划分街的土地划分街的土地划分街的土地划分为许为许为许为许多与街道平行的多与街道平行的多与街道平行的多与街道平行的细细细细条，条，条，条，由于越接近街道的由于越接近街道的由于越接近街道的由于越接近街道的细细细细条的利用价条的利

27、用价条的利用价条的利用价值值值值越大，越越大，越越大，越越大，越远远远远离离离离街道的街道的街道的街道的细细细细条的利用价条的利用价条的利用价条的利用价值值值值越小，越小，越小，越小，则则则则接近街道的接近街道的接近街道的接近街道的细细细细条条条条的价的价的价的价值值值值高于高于高于高于远远远远离街道的离街道的离街道的离街道的细细细细条的价条的价条的价条的价值值值值。（如（如（如（如图图图图8-8-8-8-1 1 1 1）1 1 1 1）临临临临街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理258.2 8.2 路线价法的评估步骤

28、路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 制作制作制作制作临临临临街深度价格修正率表通常依据街深度价格修正率表通常依据街深度价格修正率表通常依据街深度价格修正率表通常依据“四三二一四三二一四三二一四三二一”法法法法则则则则、苏苏苏苏慕斯法慕斯法慕斯法慕斯法则则则则、霍夫曼法、霍夫曼法、霍夫曼法、霍夫曼法则则则则、哈柏法、哈柏法、哈柏法、哈柏法则则则则等。等。等。等。1 1 1 1）临临临临街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理268.2 8

29、.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 “四三二一四三二一四三二一四三二一”法法法法则则则则将将将将标标标标准准准准临临临临街深度街深度街深度街深度100100100100英尺的英尺的英尺的英尺的临临临临街土街土街土街土地，划分地，划分地，划分地，划分为为为为与街道平行的四等分，每份与街道平行的四等分，每份与街道平行的四等分，每份与街道平行的四等分，每份为为为为25252525英尺。英尺。英尺。英尺。1 1 1 1）临临临临街深度价格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理街深度价

30、格修正率表的制作原理街深度价格修正率表的制作原理278.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 临临临临街深度价格修正率表的制作形式有街深度价格修正率表的制作形式有街深度价格修正率表的制作形式有街深度价格修正率表的制作形式有单单单单独深度价独深度价独深度价独深度价格修正率、累格修正率、累格修正率、累格修正率、累计计计计深度价格修正率和平均深度价格深度价格修正率和平均深度价格深度价格修正率和平均深度价格深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。修正率三种。修正率三种。修正率三种。2 2

31、 2 2）临临临临街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法288.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 单单单单独价格修正率的关系独价格修正率的关系独价格修正率的关系独价格修正率的关系为为为为：a1a1a1a1a2a2a2a2a3a3a3a3an-1an-1an-1an-1anananan2 2 2 2）临临临临街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正

32、率表的制作方法298.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 累累累累计计计计深度价格修正率的关系深度价格修正率的关系深度价格修正率的关系深度价格修正率的关系为为为为：a1a1a1a1a1+a2a1+a2a1+a2a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3+a1+a2+a3+a1+a2+a3+a1+a2+a3+an-1+anan-1+anan-1+anan-1+an2 2 2 2）临临临临街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表

33、的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法308.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 平均深度价格修正率的关系平均深度价格修正率的关系平均深度价格修正率的关系平均深度价格修正率的关系为为为为：2 2 2 2）临临临临街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法街深度价格修正率表的制作方法318.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制

34、作价格修正率表制作价格修正率表 单单单单独深度价格修正率独深度价格修正率独深度价格修正率独深度价格修正率为为为为：40%40%40%40%30%30%30%30%20%20%20%20%10%10%10%10%9%9%9%9%8%8%8%8%7%7%7%7%6%6%6%6%以以以以“四三二一四三二一四三二一四三二一”法法法法则为则为则为则为例例例例 328.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 累累累累计计计计深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率为为为为：40

35、%40%40%40%70%70%70%70%90%90%90%90%100%100%100%100%109%109%109%109%117%117%117%117%124%124%124%124%1130%1130%1130%1130%以以以以“四三二一四三二一四三二一四三二一”法法法法则为则为则为则为例例例例 338.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 平均深度价格修正率平均深度价格修正率平均深度价格修正率平均深度价格修正率为为为为：40%40%40%40%35%35%35%

36、35%30%30%30%30%25%25%25%25%21.8%21.8%21.8%21.8%19.5%19.5%19.5%19.5%17.7%17.7%17.7%17.7%16.25%16.25%16.25%16.25%以以以以“四三二一四三二一四三二一四三二一”法法法法则为则为则为则为例例例例 348.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 将上述平均深度价格修正率中将上述平均深度价格修正率中将上述平均深度价格修正率中将上述平均深度价格修正率中标标标标准准准准临临临临街深度街深

37、度街深度街深度100100100100英尺的深度价格修正率英尺的深度价格修正率英尺的深度价格修正率英尺的深度价格修正率25%25%25%25%转换转换转换转换成成成成100%100%100%100%，同，同，同，同时时时时各各各各种种种种对应对应对应对应关系不关系不关系不关系不变变变变，在上述不等式各，在上述不等式各，在上述不等式各，在上述不等式各边边边边同同同同时时时时乘以乘以乘以乘以4 4 4 4得到：得到：得到：得到：160%160%160%160%140%140%140%140%120%120%120%120%100%100%100%100%87.2%87.2%87.2%87.2%78

38、.0%78.0%78.0%78.0%170.8%170.8%170.8%170.8%65.0%65.0%65.0%65.0%358.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 表表表表8-1 8-1 8-1 8-1 临临临临街深度价格修正率街深度价格修正率街深度价格修正率街深度价格修正率临临临临街深度（英尺）街深度（英尺）街深度（英尺）街深度（英尺）252525255050505075757575100100100100125125125125150150150150175175175

39、175200200200200四三二一法四三二一法四三二一法四三二一法则则则则（%）404040403030303020202020101010109 9 9 98 8 8 87 7 7 76 6 6 6单单单单独深度价格修正率独深度价格修正率独深度价格修正率独深度价格修正率（%）404040403030303020202020101010109 9 9 98 8 8 87 7 7 76 6 6 6累累累累计计计计深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率深度价格修正率（%）404040407070707090909090100100100100109109109109117117117117

40、124124124124130130130130平均深度价格修正率平均深度价格修正率平均深度价格修正率平均深度价格修正率（%）16016016016014014014014012012012012010010010010087.287.287.287.278.078.078.078.070.870.870.870.865.065.065.065.0368.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.48.2.48.2.48.2.4制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表制作价格修正率表 平均深度价格修正率与累平均深度价格修正率与累平均深度价格修正率与累平均深度价格修正率与累

41、计计计计深度价格修正率的关深度价格修正率的关深度价格修正率的关深度价格修正率的关系系系系还还还还可以用如下公式表示：可以用如下公式表示：可以用如下公式表示：可以用如下公式表示：378.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 计计计计算土地价算土地价算土地价算土地价值时值时值时值时，应应应应注意平均深度价格修正率和注意平均深度价格修正率和注意平均深度价格修正率和注意平均深度价格修正率和累累累累计计计计深度价格修正率的正确运用，当以深度价格修正率的正确运用，当以深度价格修正率的

42、正确运用，当以深度价格修正率的正确运用，当以标标标标准准准准临临临临街街街街宗地的宗地的宗地的宗地的单单单单价作价作价作价作为为为为路路路路线线线线价价价价时时时时，应应应应采用平均深度价格采用平均深度价格采用平均深度价格采用平均深度价格修正率；当以修正率；当以修正率；当以修正率；当以标标标标准准准准临临临临街宗地的街宗地的街宗地的街宗地的总总总总价或价或价或价或单单单单位位位位宽宽宽宽度的度的度的度的标标标标准准准准临临临临街宗地（如街宗地（如街宗地（如街宗地（如临临临临街街街街宽宽宽宽度度度度1 1 1 1英尺，英尺，英尺，英尺，临临临临街深度街深度街深度街深度100100100100英尺

43、）的英尺）的英尺）的英尺）的总总总总价作价作价作价作为为为为路路路路线线线线价价价价时时时时，应应应应采用累采用累采用累采用累计计计计深度价深度价深度价深度价格修正率。格修正率。格修正率。格修正率。388.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 1 1 1 1）一面）一面）一面）一面临临临临街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算算算算一面一面一面一面临临临临街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算，是先算

44、，是先算，是先算，是先查查查查出其所出其所出其所出其所在区段的路在区段的路在区段的路在区段的路线线线线价，再根据其价，再根据其价，再根据其价，再根据其临临临临街深度街深度街深度街深度查查查查出相出相出相出相应应应应的的的的临临临临街深度价格修正率，用路街深度价格修正率，用路街深度价格修正率，用路街深度价格修正率，用路线线线线价乘以价乘以价乘以价乘以临临临临街平街平街平街平均深度价格修正率得出土地的均深度价格修正率得出土地的均深度价格修正率得出土地的均深度价格修正率得出土地的单单单单价，土地价，土地价，土地价，土地单单单单价价价价再乘以土地面再乘以土地面再乘以土地面再乘以土地面积积积积得到土地的

45、得到土地的得到土地的得到土地的总总总总价。价。价。价。398.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 一面一面一面一面临临临临街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算公式算公式算公式算公式408.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 2 2 2 2）前后两面）前后两面）前后两面）前后两面临临临临街矩形土地价街矩形土地价

46、街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算算算算前后两面前后两面前后两面前后两面临临临临街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算，是先确定算，是先确定算，是先确定算，是先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范响范响范响范围围围围的分界的分界的分界的分界线线线线，再以此分界，再以此分界，再以此分界，再以此分界线线线线将前后两面将前后两面将前后两面将前后两面临临临临街矩形土地分街矩形土地分街矩形土地分街矩形土地分为为为为前后两部

47、分，然后根据两部分前后两部分，然后根据两部分前后两部分，然后根据两部分前后两部分，然后根据两部分各自所各自所各自所各自所临临临临街道的路街道的路街道的路街道的路线线线线价和价和价和价和临临临临街深度分街深度分街深度分街深度分别计别计别计别计算价算价算价算价值值值值，再将两部分价，再将两部分价，再将两部分价，再将两部分价值值值值相加相加相加相加总总总总得到土地的价得到土地的价得到土地的价得到土地的价值值值值。418.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 前后两面前后两面前后

48、两面前后两面临临临临街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价街矩形土地价值值值值的的的的计计计计算公式算公式算公式算公式428.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 3 3 3 3）矩形街角地价的）矩形街角地价的）矩形街角地价的）矩形街角地价的计计计计算算算算街角地是指位于十字路或丁字路口的土地。矩街角地是指位于十字路或丁字路口的土地。矩街角地是指位于十字路或丁字路口的土地。矩街角地是指位于十字路或丁字路口的土地。矩形街角地价的形街角地价的形街角地价的形街角地价的计计计计算，

49、是先求取高价街（也称正算，是先求取高价街（也称正算，是先求取高价街（也称正算，是先求取高价街（也称正街）的价街）的价街）的价街）的价值值值值，在，在，在，在计计计计算低价街（也称旁街）的影算低价街（也称旁街）的影算低价街（也称旁街）的影算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加响加价，然后加响加价，然后加响加价，然后加总总总总得到土地的价得到土地的价得到土地的价得到土地的价值值值值。438.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 矩形街角地价的矩形街角地价的矩形街角地价的矩形街

50、角地价的计计计计算公式算公式算公式算公式448.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.58.2.5计计计计算土地的算土地的算土地的算土地的评评评评估价估价估价估价值值值值 4 4 4 4）三角形土地价）三角形土地价）三角形土地价）三角形土地价值值值值的的的的计计计计算算算算 三角形土地包括一三角形土地包括一三角形土地包括一三角形土地包括一边临边临边临边临街直角三角形和其它三街直角三角形和其它三街直角三角形和其它三街直角三角形和其它三角形土地。角形土地。角形土地。角形土地。458.2 8.2 路线价法的评估步骤路线价法的评估步骤8.2.58.2.58.2.5