专题讨论之三：房地产价格与调控1.ppt

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1、 专题讨论之三专题讨论之三 中国房地产价格与调控中国房地产价格与调控 拟回答：拟回答：房价为什么会不断上涨？房价为什么会不断上涨？为什么政府要进行房价调控？为什么政府要进行房价调控？调控的效果如何？调控的效果如何？努力的方向该是什么？努力的方向该是什么？讨论讨论 中国房地产价格中国房地产价格 房价不断攀升的内在原因房价不断攀升的内在原因房价不断攀升的内在原因房价不断攀升的内在原因（一）全国人均可支配收入上升抬高房地产需求（一）全国人均可支配收入上升抬高房地产需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：注：Y为平均住房价格（万），为平均住房价格（万），INCOME为城镇

2、居民人均可支配收入（元）。为城镇居民人均可支配收入（元）。表示我国房价于城镇居民可支配收入的对数之间存在线性关系，他们之间的弹表示我国房价于城镇居民可支配收入的对数之间存在线性关系，他们之间的弹性系数为性系数为0.9705，如果居民支配收入每增加，如果居民支配收入每增加1%元，房价增长元，房价增长0.9705%元。元。中国近中国近20年来经济增长很快，每年名义年来经济增长很快，每年名义GDP增长增长15%，实际，实际GDP增长平均增长平均10%左右，居民收入水平左右，居民收入水平平均增长平均增长8.6%左右。居民储蓄规模不断创新高，已左右。居民储蓄规模不断创新高，已经有经有13万亿。目前银行的

3、存贷差为万亿。目前银行的存贷差为10万亿。万亿。引发私人住宅投资变动的关键在于就业和居民储蓄余引发私人住宅投资变动的关键在于就业和居民储蓄余额两个主要因素，而且两个关键因素与私人住宅投资额两个主要因素，而且两个关键因素与私人住宅投资变动成正相关关系。变动成正相关关系。这一发现说明我国房地产业持续这一发现说明我国房地产业持续升温很大程度上源于居民储蓄余额的年年快速攀升。升温很大程度上源于居民储蓄余额的年年快速攀升。如果不能从根本上扭转我国居民储蓄余额节节快速高如果不能从根本上扭转我国居民储蓄余额节节快速高攀的势头，那么要想扭转房地产投资的势头也将十分攀的势头，那么要想扭转房地产投资的势头也将十分

4、困难。困难。（二）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁（二）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁纳瑟姆曲线：纳瑟姆曲线：1978 17.92%，1996年中国城年中国城市化率市化率30%，预，预计计2018年达到年达到70%。城市年新增人口城市年新增人口1500万，人均万，人均30平方米，就是平方米，就是4.5亿平方米。亿平方米。结果：新增土地；结果：新增土地；存量挖潜。存量挖潜。课外知识课外知识世界城市化发展有一个共同规律-这就是著名的“纳瑟姆曲线”，它是1979年由美国城市地理学家Ray.M.Northam首先发现并提出的。纳瑟姆曲线表明发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。

5、这个过程包括二个拐点：当城市化水平在30%以下，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30%时，第一个拐点出现，代表经济发展势头极为迅猛的高速阶段，这个国家进入工业社会；城市化水平继续提高到超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。中国社会科学院2004年-2005年中国社会形势回顾与展望的报告中指出，我国城镇化率由1978年的17.92%提高到2004年的42%，平均每年提高近1个百分点，表明我国经济进入了新的高速成长期。城市已成为我国经济社会发展的重要载体，城市经济对我国

6、GDP的贡献率已超过70%。我国城市化进程的第一个拐点出现在1996年，依据纳瑟姆曲线预测第二个拐点将出现在2018年。（三）人民币升值刚刚开始，还有很长的路要走（三）人民币升值刚刚开始，还有很长的路要走 在人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。汇率与地价的关系汇率与地价的关系升值与地产：高度正相关升值与地产：高度正相关升值与地产的中日比较升值与地产的中日比较1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控年：我国第一次对房地产业进行宏观调控现状：首次出现房地产热房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场

7、异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。对策：1993年，国务院出台关于当前经济情况和加强宏观调控意见(通称“国16条”)；1994年系列出台关于深化城镇住房制度改革的决定、城市房地产管理法和住宅担保贷款管理试行办法颁布。效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计

8、，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。（四）产品结构失调抬升房价（四）产品结构失调抬升房价供给持续大于需供给持续大于需求，应该约束房求，应该约束房价涨幅，但由于价涨幅，但由于房地产产品结构房地产产品结构不合理导致房价不合理导致房价畸形上涨。畸形上涨。（五）城镇消费结构升级：耐用消费品（五）城镇消费结构升级：耐用消费品（六）土地供给因素（六）土地供给因素1、2004年年8月月3

9、1号之后，供地规则的改变号之后，供地规则的改变使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内住宅用地供应量下降；住宅用地供应量下降；2、“831”之后经营性项目用地全部招拍之后经营性项目用地全部招拍挂的政策对地价上涨影响明显。挂的政策对地价上涨影响明显。3、地价变化引起房价变化的作用在短期内、地价变化引起房价变化的作用在短期内并不明显，在长期看来作用的趋势表现为并不明显，在长期看来作用的趋势表现为增强，房价对地价的影响在短期内十分明增强，房价对地价的影响在短期内十分明显，但是长期看来作用逐渐变弱。显，但是长期看来作用逐渐变弱。补充阅读补充阅读2004年3月，国土资源部

10、、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。房地产开发面积增长速度与单价的关系房地产开发面积增长速度与单价的关系（七）建筑成本因素（七）建筑成本因素建材价格；人工工资等类

11、别类别建材类价格指数建材类价格指数(x)房价指数房价指数(y)1998年年98.61001999年年98.81002000年年101.5101.12001年年98.6102.22002年年98.2103.72003年年99.7104.82004年年105.1109.72005年年105.7105.2（八）双过剩（八）双过剩-生产能力过剩和流动性过剩生产能力过剩和流动性过剩钢铁水泥产能严重过剩钢铁水泥产能严重过剩家用电器产能过剩家用电器产能过剩银行部门流动性过剩银行部门流动性过剩试问：有多少东西是稀缺的？试问：有多少东西是稀缺的？房价过快增长累计金融风险房价过快增长累计金融风险,增加通胀压力，甚

12、增加通胀压力，甚至阻碍城镇化进程。至阻碍城镇化进程。（九）社会文化因素（九）社会文化因素在中国住房文化中，在中国住房文化中，安土重迁和置业安土重迁和置业是最重要的两个特色。是最重要的两个特色。安土重迁安土重迁，意即安于故土，不轻易搬迁的意思。作为中华文化一种，意即安于故土，不轻易搬迁的意思。作为中华文化一种重要的特色，安土重迁体现出来的是黄土文明重要的特色，安土重迁体现出来的是黄土文明农业文明的特征。在以农业文明的特征。在以农耕为主的生产方式下，农业民族对土地的依赖远胜于游牧民族，上古时农耕为主的生产方式下，农业民族对土地的依赖远胜于游牧民族，上古时代黄河流域肥沃的土壤孕育了中华民族，也使中国

13、人习惯于在故土从事周代黄河流域肥沃的土壤孕育了中华民族，也使中国人习惯于在故土从事周而复始的自产自销的农业经济，习惯于这种自然经济所带来的安宁与平静。而复始的自产自销的农业经济，习惯于这种自然经济所带来的安宁与平静。“鸡犬之声相闻，民至老死不相往来鸡犬之声相闻，民至老死不相往来”，就是安土文化最有代表的表现。，就是安土文化最有代表的表现。在安土重迁文化影响下在安土重迁文化影响下，整个房地产市场具有明显的区域性，整个房地产，整个房地产市场具有明显的区域性，整个房地产市场的要素不能自由流通。其他国家则不同，例如美国是一个迁移的民族，市场的要素不能自由流通。其他国家则不同，例如美国是一个迁移的民族，

14、对美国人来说，如果我在纽约无法得到好的工作，我可以选择放弃，去波对美国人来说，如果我在纽约无法得到好的工作，我可以选择放弃，去波士特、去费城或者去洛杉矶。他可以移动，一直到自己最好的选择。士特、去费城或者去洛杉矶。他可以移动，一直到自己最好的选择。对中国人来说是对中国人来说是“无恒产者无恒心！无恒产者无恒心！”。没有房产者社交会存在很没有房产者社交会存在很大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。房价调控原因房价调控原因房价调控原因房价调控原因（一）基本理由（一）基本理由 熨平经济波动熨平经济波动 防止金融危机防止金融危机房地产上市

15、公司股价上涨强于大盘：风险已现房地产上市公司股价上涨强于大盘：风险已现投资增速反弹投资增速反弹房地产开发投资增速已超过固定资产投资的增速，呈现房地产开发投资增速已超过固定资产投资的增速，呈现一定的过热迹象。一定的过热迹象。重点城市的房地产价格涨幅高于中小城市。房价居高不下，增幅加大。重点城市的房地产价格涨幅高于中小城市。房价居高不下，增幅加大。（二）维护社会公平：不容回避的现实（二）维护社会公平：不容回避的现实 一个社会的制度结构决定了该社会能够创立和保持什么样的组织。原始社会秩序无法支撑复杂的组织。有限准入秩序虽然可以支撑复杂的组织，但却限制了这种复杂组织的数量。这种有限准入秩序通过对经济体

16、系实行政治掌控来解决如何约束暴力的问题，也就是通过限制进入来产生租金，以此来维持社会稳定和社会秩序。正如诺思所揭示的那样，暴力危及租金，因此那些得到租金收益的人就有动力去压制暴力并支持现有的政权制度。第三种社会秩序是在最近300年里发展起来的，这种开放准入秩序通过政治和经济上的相互竞争而非创设租金来维持社会秩序，开放准入社会支持组织的自由进入。这就促进了经济竞争和政治竞争，从而造就了大批复杂的经济和政治组织。社会秩序构建人类组织的不同方式，同时也造就了一个社会的基本特征。有限准入秩序展现了制度化的设租、市场势力、特权以及精英与公民的区别，同时也阻碍了市场的持续繁荣和经济的长期发展。开放准入秩序

17、展现了制度化的竞争、自由进入和流动，同时也培育了繁荣的市场，促进了经济的长期发展。1、房地产的垄断性容易导致价格歧视房地产的垄断性容易导致价格歧视 房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是的，比如，

18、楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（特点。房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（Price Discrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。），这在房地产行业是普遍存在的现象。而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格。量的商品或服务时，

19、在接受者之间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房不公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一个楼盘，有地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、套住房，实行内部认购、登记，第一拨登记，第一拨500人登记，愿意以人登记，愿意以5000元每平方米的价格元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨购买，接着又来了第二拨500人，愿意以人，愿意以7

20、000元每平方米元每平方米的价格购买的价格购买依此类推，最后房地产商就会把房子卖给依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。愿意出最高价格的购房者。2、财富转移效应引致分配不公平、财富转移效应引致分配不公平 房地产这个行业不像其它制造行业一样，通过生产组房地产这个行业不像其它制造行业一样，通过生产组装直接创造财富，它是不直接创造财富的，只是一个财富装直接创造财富，它是不直接创造财富的，只是一个财富的分配体系，具有财富转移的效应。因此，为了防止房地的分配体系，具有财富转移的效应。因此，为了防止房地产业过多地分流第二产业的发展资金，必须要对房地产做产业过多地分流第二产业的发展资金

21、，必须要对房地产做更加小心谨慎的调控，避免房地产泡沫对国民经济造成严更加小心谨慎的调控，避免房地产泡沫对国民经济造成严重的伤害。重的伤害。此外，房地产作为一种特殊的消费品，还具有在居民此外，房地产作为一种特殊的消费品，还具有在居民之间转移财富的效应，购买房子可能要耗尽一个家庭的大之间转移财富的效应，购买房子可能要耗尽一个家庭的大部分储蓄或者是一个人毕生的收入。所以，它不同于一般部分储蓄或者是一个人毕生的收入。所以，它不同于一般的商品，它实际上通过买卖房产，已经将社会成员的财富的商品，它实际上通过买卖房产，已经将社会成员的财富实行了重新分配，比如，一套房子实行了重新分配，比如，一套房子10年前一

22、平方几百元，年前一平方几百元，而现在而现在3000多元，而年轻人向年老者购买，这表示财富从多元，而年轻人向年老者购买，这表示财富从年轻人向老年人转移。同样，房价引起的这种收入分配不年轻人向老年人转移。同样，房价引起的这种收入分配不公平，还表现在财富从无产者向有产者转移，从中底收入公平，还表现在财富从无产者向有产者转移，从中底收入人群向中高收入人群转移。人群向中高收入人群转移。3、房地产开发的外部不经济导致城市居民生活质量下降、房地产开发的外部不经济导致城市居民生活质量下降 外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济行为主体

23、产生的一种的影响。如果是有利的影响，就另一个经济行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不经济性。科斯（的外部性，或者叫外部不经济性。科斯（Coase,1996）认为造）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。最优配置的充分条件。相应，房地产外部性也分

24、为房地产外部经济与外部不经济。相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是，了整个社会福利。但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降公共绿地不断减少，生活质量不

25、断下降。这种负的外部性对于大这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。4、生产者垄断，消费者分

26、散、生产者垄断，消费者分散 对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的一个案例。典型的一个案例。目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有它的这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是

27、有它的功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮

28、房地产商销售楼盘，赚取关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。手卖出，获取大量的差价。5、房地产具有公共产品属性、房地产具有公共产品属性 公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规

29、模。远无法提供最优的规模。房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。这是房屋一个显著的缺少的必需品，并且不具有替代性。这是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来上似乎没有太多作为。这是住房商品

30、化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，现在该反思廉租房等福利性住房问题房价高企问题突出，现在该反思廉租房等福利性住房问题了。了。（三）（三）城市发展失调城市发展失调 第一、房价上涨过快，导致土地

31、开发快于城市规划，城第一、房价上涨过快，导致土地开发快于城市规划，城市建设往往来不及规划就已经建设完毕，于是整个城市缺少市建设往往来不及规划就已经建设完毕，于是整个城市缺少协调，交通拥挤，区域功能布局失当，城市污染、绿地减少协调，交通拥挤，区域功能布局失当，城市污染、绿地减少等问题突出；等问题突出；第二、在正常情况下，人们会选择尽可能的在工作地附近第二、在正常情况下，人们会选择尽可能的在工作地附近购房或租房，以减少上下班路途上的时间成本和交通成本。购房或租房，以减少上下班路途上的时间成本和交通成本。但是如果房价过高，人民会选择房子比较便宜的地方居住，但是如果房价过高，人民会选择房子比较便宜的地

32、方居住，因此需要交通工具的人就会增多，加剧了交通拥挤的现状。因此需要交通工具的人就会增多，加剧了交通拥挤的现状。例如，如今北京大饼已经摊到了河北，城市布局不合理造成例如，如今北京大饼已经摊到了河北，城市布局不合理造成生态环境失衡，大气污染严重，沙尘暴频频出现。生态环境失衡，大气污染严重，沙尘暴频频出现。（四）产业发展失衡（四）产业发展失衡 据统计，截至据统计，截至2006年年12月份，整个房地产开发投资占城镇固定资产投资总额的月份，整个房地产开发投资占城镇固定资产投资总额的21，占，占GDP的的9，房地产开发投资对，房地产开发投资对GDP的贡献率约达的贡献率约达8的水平。但是，的水平。但是，2

33、006年，年，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占银行总的信贷比例超过了我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占银行总的信贷比例超过了16，我国房，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占我国地产开发信贷与个人住房信贷之总和占我国GDP的比重也超过了的比重也超过了25。可以看出，房。可以看出，房地产信贷已经成为当前银行的第一信贷。如果一旦房地产行业出现波动，那么将势必地产信贷已经成为当前银行的第一信贷。如果一旦房地产行业出现波动，那么将势必影响到银行业影响到银行业加大银行的流动性风险。直接的后果就是导致银行出现大量的不良加大银行的流动性风险。直接的后果就是导致银行出现大量的不良资产。甚至将

34、提前爆发金融危机。资产。甚至将提前爆发金融危机。在在20世纪世纪80年代由于日元对美元汇率大幅提升，日本迫于需要从外向型经济向内年代由于日元对美元汇率大幅提升，日本迫于需要从外向型经济向内需型经济转变，为此日本政府采取了一系列政策刺激国内需求。其中对房地产市场的需型经济转变，为此日本政府采取了一系列政策刺激国内需求。其中对房地产市场的优惠政策带来了全岛地价飞涨，土地作为一个重要的生产要素，其价格的持续疯涨必优惠政策带来了全岛地价飞涨，土地作为一个重要的生产要素，其价格的持续疯涨必然使得各类生产成本急速攀升；当产业特别是出口部门最终无法应对快速改变的土地然使得各类生产成本急速攀升；当产业特别是出

35、口部门最终无法应对快速改变的土地成本的时候，产业的转移就接踵而来；当新兴产业成长速度落后于产业转移速度的时成本的时候，产业的转移就接踵而来；当新兴产业成长速度落后于产业转移速度的时候，产业空心化就显露了出来；产业的空心化最终又加重了虚高地价的泡沫化，最终候，产业空心化就显露了出来；产业的空心化最终又加重了虚高地价的泡沫化，最终带来经济的持续衰退。从日本近五十年地价演化轨迹来看，即使虚高的房地产市场回带来经济的持续衰退。从日本近五十年地价演化轨迹来看，即使虚高的房地产市场回归到正常水平，产业的空心化也几乎无法逆转。这一点对于同样处于转型时期特别是归到正常水平，产业的空心化也几乎无法逆转。这一点对

36、于同样处于转型时期特别是人民币对美元升值压力越来越大的中国具有十分重要的借鉴意义。人民币对美元升值压力越来越大的中国具有十分重要的借鉴意义。（五）前期调控处于无效状态（五）前期调控处于无效状态 控制房地产投资控制房地产投资 过热，调整供求关系。过热，调整供求关系。抑制房价的过快上涨，抑制房价的过快上涨，促进整个社会和谐发展促进整个社会和谐发展抑制房地产市抑制房地产市场的投机性场的投机性总体的调控路线图总体的调控路线图具体而言具体而言抑制投资、投机多于抑制消费需求抑制投资、投机多于抑制消费需求调控投资过热甚于关注住宅公平调控投资过热甚于关注住宅公平管住土地但没有管住钱管住土地但没有管住钱 证据：

37、呈现证据：呈现45%45%度角直线上升度角直线上升结果：房价越调越涨结果：房价越调越涨 需求不变，供给减少，价格如何变化？需求不变，供给减少，价格如何变化？个人认为当今房地产诸多问题的根源在于政府个人认为当今房地产诸多问题的根源在于政府（地方政府），在于法律和市场秩序的不完善，在（地方政府），在于法律和市场秩序的不完善，在于制度性的缺陷。于制度性的缺陷。“正常就不要调控，要调控正常就不要调控，要调控就说明不正常就说明不正常”，“态度要鲜明，措施要到位态度要鲜明，措施要到位”，否则宏观经济调控将不着陆，最终将硬着陆，否则宏观经济调控将不着陆，最终将硬着陆，政政府府没没有有做做好好基基础础工工作作

38、（市市场场秩秩序序），如如：土土地地秩秩序序不不规规范范，土土地地寻寻租租、透透支支、两两年年不不收收回回；银银行行、开开发发商商和和个个人人的的征征信信系系统统不不完完善善（有有的的甚甚至至是是空空白白）；政政府府不不作作为为“成成本本”很很低低；住住宅宅结结构构不不合合理理、保保障障住住宅宅短短缺缺；投投机机盛盛行行、中中介介哄哄抬抬房房价价（从从业业人人员员索索贿贿受受贿贿触触及及法法律律）等等现现象象比比较较严严重重）；土土地地财财政政问问题题一一直直没没有有得得到到很很好好解解决决，我我们们透透支支未未来来土土地地资资源源而而放放大大当当前前“GDP”GDP”的的现现象象已已十十分分

39、严严重重，要要运运用用经经济济、法法律律和和行行政政的的综综合合手手段段来来制制止止对对“圈圈地地运运动动”和房地和房地产产开开发发的的过过度冲度冲动动。反思宏观调控：反思宏观调控：一、一、宏观调控缺乏系统性和刚性。宏观调控缺乏系统性和刚性。由由于于中中国国经经济济对对房房地地产产依依赖赖过过重重，中中国国经经济济结结构构低低下下和和一一下下难难以以转转型型，因因此此，我我国国房房地地产产调调控控从从开开始始就就表表现现为为“患患得得患患失失、语语焉焉不不详详、前前后后矛矛盾盾”，也也就就先先天天注注定定中中国国宏宏观观调调控控步步履履唯艰、任重道远。应建立调控的长效机制，制度性的保持不变。唯

40、艰、任重道远。应建立调控的长效机制，制度性的保持不变。原原政政策策都都偏偏重重于于调调控控投投资资投投机机需需求求，效效果果适适得得其其反反！必必须须在在供供给给、需需求求和和反反商商业业贿贿赂赂（反反腐腐败败）三三方方面面系系统统调调控控，方方能能收到效果。当然，还需要监督和惩戒机制。收到效果。当然，还需要监督和惩戒机制。供给调节应从结构和数量上入手，重点是调整结构：供给调节应从结构和数量上入手，重点是调整结构：一是根据房地产分类供给的要求，给予的政策不同。一是根据房地产分类供给的要求，给予的政策不同。二是进行供给的结构调整，形成不同供给产品。二是进行供给的结构调整，形成不同供给产品。三是进

41、行土地供给的调整，包括控制旧城改造（实际上是控制三是进行土地供给的调整，包括控制旧城改造（实际上是控制 城市化进程）城市化进程）四是设计良好的信息披露机制。四是设计良好的信息披露机制。需求调节也是如此。需求调节也是如此。二、思想准备、理论准备不足。二、思想准备、理论准备不足。三、地方与中央政府的博弈和三、地方与中央政府的博弈和“冲突冲突”。宏观调控存在宏观调控存在“四个缺失四个缺失”，即消费主体缺失（老百，即消费主体缺失（老百 姓没有发言权，房价高不高谁说了算姓没有发言权，房价高不高谁说了算，“权权力和金力和金钱钱”基基本本上上掌掌控控了了楼楼市市的的话话语语权权,有有“说说教教型型”、“广广

42、告告型型”、“推推销销型型”、“解解释释型型”、“隔靴搔痒型隔靴搔痒型”、“随随风风型型”、“事事 后后诸诸葛亮型葛亮型”等等谁谁是主流是主流?!?!）、）、责任主体、执行主责任主体、执行主 体、监督主体缺失。体、监督主体缺失。没有人、没有地方为宏观调控负责。没有人、没有地方为宏观调控负责。四、房地产业的问题不仅仅是自身的问题。四、房地产业的问题不仅仅是自身的问题。中中国国当当前前的的经经济济增增长长主主要要靠靠资资本本（信信贷贷）、资资源源（含含土土地地）、能能源源拉拉动动而而不不是是靠靠效效率率和和科科技技，这这是是不不可可持持续续的的。“竭竭泽泽而而渔渔则则天天下下无无鱼鱼”，长长此此以

43、以往往，中中国国经经济济的的自自我我调调控控余余地地和和空空间间将将愈愈加加狭狭窄窄，中中国国经经济济必必须须全全面面调整发展战略和彻底转变增长方式。调整发展战略和彻底转变增长方式。房地产调控的可能方向房地产调控的可能方向产业优化方向产业优化方向增长方式由粗放型向集约型转变；增长方式由粗放型向集约型转变；产业职能由生产型向服务型转变；产业职能由生产型向服务型转变；生产模式由全能化向专业化转变；生产模式由全能化向专业化转变；产业组织由过度分散向相对集中转变；产业组织由过度分散向相对集中转变；融资方式由单一化向多元化转变。融资方式由单一化向多元化转变。不能暴涨暴跌不能暴涨暴跌调整分税制调整分税制增

44、加土地供给增加土地供给抑制需求：提高首付比例；推行自住房和抑制需求：提高首付比例；推行自住房和投资房的差别政策投资房的差别政策征收物业税征收物业税 加大政府问责力度加大政府问责力度目前已经实施问责，政府、金融机构及房目前已经实施问责，政府、金融机构及房地产企业问责都有份，这是以前所没有的。地产企业问责都有份，这是以前所没有的。关键是执行到位。关键是执行到位。调控的具体策略调控的具体策略一是必须抓紧深化金融体制改革，使金融体系能够真正一是必须抓紧深化金融体制改革，使金融体系能够真正独立于政府之外按市场规则行事，防范政府与银行绑定独立于政府之外按市场规则行事，防范政府与银行绑定后所形成的投资放大效

45、应，规避外资导入性的金融风险，后所形成的投资放大效应，规避外资导入性的金融风险，防范泡沫经济。防范泡沫经济。二是继续深化财税制度、政治体制改革，构建地方和中二是继续深化财税制度、政治体制改革，构建地方和中央协调一致的制度体系，以期改变目前地方政府对房地央协调一致的制度体系，以期改变目前地方政府对房地产市场介入过深的形势，最大限度提升地方政府对国家产市场介入过深的形势，最大限度提升地方政府对国家政策的执行力度。政策的执行力度。三是要引导和转变国民传统的房地产投资观念，将购房三是要引导和转变国民传统的房地产投资观念，将购房与居住统一起来，杜绝炒房现象，同时拓宽投资渠道，与居住统一起来，杜绝炒房现象

46、，同时拓宽投资渠道，分流社会闲散资本和外来游资。分流社会闲散资本和外来游资。四是积极推进国内产业升级和结构调整，推进创新型国四是积极推进国内产业升级和结构调整，推进创新型国家的建设进程，从而对第三产业的发展形成真正强有力家的建设进程，从而对第三产业的发展形成真正强有力的基础支撑。的基础支撑。调控的灵活性调控的灵活性除了出台正式的政策条文，充分利用媒体、除了出台正式的政策条文，充分利用媒体、舆论的力量来发挥调控的影响之外，政策的舆论的力量来发挥调控的影响之外，政策的执行不搞一刀切，根据地方情况因地制宜的执行不搞一刀切，根据地方情况因地制宜的出台对应的执行细则，给地方制定因地制宜出台对应的执行细则，给地方制定因地制宜的细则留下一定的弹性空间。例如，国六条的细则留下一定的弹性空间。例如，国六条预想通过小户型扩张市场供给，结果高收入预想通过小户型扩张市场供给，结果高收入集聚地区则出现小户型价格加速上升。集聚地区则出现小户型价格加速上升。谢谢！谢谢！