宠物诱食剂项目工程项目策划方案_参考.docx
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1、泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案宠物诱食剂项目宠物诱食剂项目工程项目策划方案工程项目策划方案目录目录第一章第一章 工程项目策划工程项目策划.3一、工程项目环境影响评价和社会评价.3二、工程项目可行性研究报告的编制和评估.10三、独立方案比选方法.20四、投资方案类型.21五、房地产开发项目前期策划.22六、工程项目构思策划与实施策划.38第二章第二章 公司简介公司简介.45一、基本信息.45二、公司简介.45三、公司主要财务数据.46第三章第三章 项目基本情况项目基本情况.47一、项目承办单位.47二、项目实施的可行性.48三、项目建设选址.49四、建筑物建设规模.50五、项目总投资及资金
2、构成.50泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案六、资金筹措方案.50七、项目预期经济效益规划目标.50八、项目建设进度规划.51第四章第四章 建设进度分析建设进度分析.53一、项目进度安排.53二、项目实施保障措施.54第五章第五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.55一、投资估算的编制说明.55二、建设投资估算.55三、建设期利息.57四、流动资金.58五、项目总投资.60六、资金筹措与投资计划.61第六章第六章 经济效益及财务分析经济效益及财务分析.63一、基本假设及基础参数选取.63二、经济评价财务测算.63三、项目盈利能力分析.68四、财务生存能力分析.70五、偿债能力分析.71
3、六、经济评价结论.72泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案第一章第一章 工程项目策划工程项目策划一、工程项目环境影响评价和社会评价工程项目环境影响评价和社会评价(一)环境影响评价根据中华人民共和国环境影响评价法,环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估,提出预防或减轻不良环境影响的对策和措施,进行跟踪监测的方法与制度。国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。1、环境影响评价的分类管理中华人民共和国环境影响评价法规定,国家根据建设项目对环境的影响程度,对建设项目的环境影响评价实行分类管理。(1)对于可能造成重大环境影响的项目,应当编制环境影响报
4、告书,对产生的环境影响进行全面评价。(2)对于可能造成轻度环境影响的项目,应当编制环境影响报告表,对产生的环境影响进行分析或者专项评价。(3)对于环境影响很小、不需要进行环境影响评价的项目,应当填报环境影响登记表。2、环境影响报告书的内容泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案建设项目环境影响报告书应当包括下列内容:建设项目概况;建设项目周围环境现状;建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估;建设项目环境保护措施及其技术.经济论证;建设项目对环境影响的经济损益分析;对建设项目实施环境监测的建议;环境影响评价结论。3、环境影响评价的相关要求环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表,应
5、当由具有相应环境影响评价资质的机构编制。除国家规定需要保密的情形外,对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目,建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前,举行论证会、听证会,或者采取其他形式,征求有关单位、专家和公众意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附有有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。建设项目环境影响报告书、环境影响报告表经过批准后,建设项目的性质、规模、地点,采用的生产工艺或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的,建设单位应当重新报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案建设项目环境影响报告书、环境影响报告表自批
6、准之日起已满 5年,建设项目方开工建设的,其环境影响报告书、环境影响报告表应当报原审批部门重新审核。4、房地产投资项目的环境影响评价房地产开发、宾馆、酒店、办公用房、标准厂房等房地产项目,涉及环境敏感区及需自建配套污水处理设施的,应当编制环境影响报告表。环境敏感区是指依法设立的各级各类保护区域和对建设项目产生的环境影响特别敏感的区域。环境敏感区主要包括自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、海洋特别保护区、饮用水水源保护区。基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林区、野生动物重要栖息地、重点保护野生植物生长繁殖地。文物保护单位。针对标准厂房类房地产项目,环境敏感区还
7、包括以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域。对于其他房地产投资项目,应当编制环境影响登记表。(二)社会评价泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案社会评价旨在分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度,评价项目的社会可行性。进行工程项目社会评价,有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致,有利于项目与所在地区利益协调一致。1、社会评价适用范围社会评价适用于社会因素较为复杂、社会影响较为久远、社会效益较为显著、社会矛盾较为突出、社会风险较大的投资项目。主要包括需要大量移民搬迁或者占用农田较多的水利权纽项目、交通运输项目、矿产和油气田开发项目,扶贫项目
8、、农村区域开发项目,以及文化教育、卫生等公益性项目。2、社会评价主要内容(1)社会影响分析。社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。包括项目对所在地区居民收入、生活水平和生活质量、就业等产生的影响,项目对所在地区不同利益群体的影响,项目对所在地区文化、教育、卫生等方面的影响,项目对当地基础设施、社会服务容量和城镇化进程等的影响,项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响等。(2)互适性分析。互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳,以及当地政府、居民支持项目存在与发泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案展的程度,考察项目与当地社会环境
9、的相互适应关系。具体包括分析预测不同利益攸关群体、项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度及参与程度,分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。(3)社会风险分析。项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序,选择影响面大、持续时间长,并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测,分析可能出现这种风险的社会环境和条件。可能会诱发民族矛盾、宗教矛盾的项目应特别注重这方面的分析。3、社会评价方法项目涉及的社会因素、社会影响和社会风险不可能用统一的指标、量纲和判据进行评价,因此,社会评价应根据项目的具体情况采用灵活的评价方法。在项目前期准备阶段,采用的社会评价方法主要
10、有快速社会评价法和详细社会评价法。快速社会评价法主要是分析现有资料和现有状况,着眼于负面社会因素的分析判断,一般以定性描述为主。它是在项目前期阶段进行社会评价常用的一种简捷方法,通过这一方法可大致了解拟建项目所在地区社会环境的基本状况,识别主要社会影响因素,粗略地预测可能出现的情况及其对项目的影响程度。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案详细社会评价法是在可行性研究阶段广泛应用的一种评价方法,是指在快速社会评价的基础上,进一步研究与项目相关的社会因素和社会影响,进行详细论证,并预测风险度,结合项目备选的技术方案、工程方案等,从社会分析角度进行优化。详细社会评价法采用定量与定性分析相结合的方法,
11、进行过程分析。4、社会稳定风险分析重大项目在可行性研究阶段应当进行社会稳定风险分析。社会稳定风险分析应当作为项目可行性研究报告、项目申请报告的重要内容并设独立篇章。项目单位在组织开展重大项目前期工作时,应当对社会稳定风险进行调查分析,征询相关群众意见,查找并列出风险点、风险发生的可能性及影响程度,提出防范和化解风险的方案措施,以及采取相关措施后的社会稳定风险等级建议。(1)社会稳定风险等级划分。重大项目社会稳定风险等级分为三级。1)高风险。大部分群众对项目有意见、反应特别强烈,可能引发大规模群体性事件。2)中风险。部分群众对项目有意见、反应强烈,可能引发矛盾冲突。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策
12、划方案3)低风险。多数群众理解、支持,少数群众对项目有意见,但通过有效工作可防范和化解矛盾。(2)社会稳定风险分析相关要求。社会稳定风险分析由项目所在地人民政府或其有关部门指定的评估主体组织开展评估论证,根据实际情况可以采取公示、问卷调查、实地走访和召开座谈会、听证会等多种方式听取各方面意见,分析判断并确定风险等级,提出社会稳定风险评估报告。评估报告的主要内容包括项目建设实施的合法性、合理性、可行性、可控性,可能引发的社会稳定风险,各方面意见及其采纳情况,风险评估结论和对策建议,风险防范和化解措施及应急处置预案等。对于由国家发展改革委审批、核准或者核报国务院审批、核准的在我国境内实施的固定资产
13、投资项目,国务院有关部门、省级发展改革部门、中央管理企业向国家发展改革委报送项目可行性研究报告、项目申请报告的申报文件中,应当包含对该项目社会稳定风险评估报告的意见,并附具社会稳定风险评估报告。评估主体作出的社会稳定风险评估报告是项目审批、核准机关审批、核准项目的重要依据。评估报告认为项目存在高风险或者中风险的,应不予审批、核准和核报;存在低风险但有可靠防控措施的,可泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案以审批、核准或者核报,并应在批复文件中对有关方面提出切实落实防范.化解风险措施的要求。二、工程项目可行性研究报告的编制和评估工程项目可行性研究报告的编制和评估(一)可行性研究报告的编制1、编制依
14、据(1)国家经济和社会发展中长期规划,部门与地区规划,经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等。(2)经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等。(3)由国家批准的资源报告,国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划;对于交通运输项目建设,要有相关江河流域规划与路网规划等。(4)国家进出口贸易政策和关税政策。(5)拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。(6)有关国家、地区和行业的工程技术标准,经济方面的法律、法规、标准和定额资料等。(7)由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定(8)包含各种市场信息的市场调研报告。泓域/宠物诱食剂项目工
15、程项目策划方案2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量,应切实做好编制前的准备工作,充分收集信息资料进行科学分析比选论证,做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全,表述形式尽可能数字化、图表化,能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要。3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现,报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成。(1)工程项目可行性研究报告正文结构及内容。工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1)项目总说明。具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等。2)项目概况。具体包括项目名称
16、、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等。3)市场预测。具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等。4)资源条件评价。具体包括资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案5)建设规模与产品方案。具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由,产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由。6)场址选择。具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等。7)技术方案、设备方案和工程方案。具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施。8)原材料、燃
17、料供应。具体包括主要原材料、燃料供应方案,分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量,供应来源与运输方式,以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测。9)总图、运输与公用辅助工程。具体包括总图布置方案,场内外运输方案,给排水、供电通信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案。10)环境影响评价。具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等。11)劳动安全卫生与消防。具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等。12)组织机构设置与人力资源配置。具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等。泓域/宠物诱食剂
18、项目工程项目策划方案13)项目实施进度。具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接。14)投资估算与资金筹措。具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析。15)财务评价。具体包括选取财务评价基础数据与参数,估算经营(销售)收人、税金及附加、成本费用,编制财务评价报表,计算财务评价指标,分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力,进行不确定性分析,得出财务评价结论及建议。16)国民经济评价。具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论。17)社会评价。
19、具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论。18)风险分析。具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策。19)研究结论与建议。具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案(2)房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容。房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1)项目总说明。具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等。2)项目概况。具体包括:项目名称、开发建设单位;项目地理位置,项目周围主要建筑物等;项
20、目所在地周围环境状况,主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性;项目性质及主要特点;项目开发建设的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。3)开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定。具体包括以下内容。0 土地调查。其包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。泓域/宠物诱食剂项目工程项目
21、策划方案调查各种管线。主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。调查其他地上、地下物。项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等,地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等。项目用地现状一般要附平面示意图。用地范围内的拆迁计划。图制定安置方案。具体包括需要安置的总人数和户数,需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积,需要安置的劳动力人口等。4)市场分析和建设规模的确定。具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象(目标市场)分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等。5)规
22、划设计方案的选择。具体包括以下内容。市政规划方案的选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案的选择。建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置,各种户型的数量、建筑面积等。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案6)资源供给条件分析。具体包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划,施工力量的组织计划,项目施工期间的动力、水等供应方案,项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件。7)环境影响评价。具体包括建设地区的环境现状、主要污染
23、源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议。8)项目开发组织机构和管理费用的研究。具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案,拟订人员培训计划,估算年管理费用支出情况等。9)开发建设计划的编制。具体包括以下内容。前期开发计划。其包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。具体包括各个单项工程的开竣工时间、进度安排、市政工程配套建设计划。建设场地的布置。施工队伍的选择。10)项目的
24、经济评价及社会效益分析。具体包括以下内容。泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案项目总投资估算。其包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、运营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标,对项目进行财务评价。国民经济评价。房地产投资项目一般不进行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目,有时需要进行国民经济评价。不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展形势、市场周期等方面因素的可能变化
25、,进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。11)结论及建议。具体包括以下内容。运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性,并推荐最佳方案。存在的问题及相应的建议。需要说明的是,无论是一般工程项目,还是房地产开发项目,以上结构及内容均是根据编写的逻辑关系进行阐述的。在实际编写过程泓域/宠物诱食剂项目工程项目策划方案中,有些内容可合并在一起,不是一定分开的,章节划分也不一定与上述内容完全一致。(二)可行性研究报告的评估可行性研究报告是工程项目投资决策的重要基础和依据,可行性研究报告的编写质量和准确性关系
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