我国城市物业管理的问题和物业治理机制,物业管理论文.docx

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1、我们国家城市物业管理的问题和物业治理机制,物业管理论文Predicament of Property Management in Urban Residential Area and Its Cause Analysis Abstract:In recent years, China s urban property management disputes show explosive growth. In order to effectively break the plight of property management, we need to analyze the causes of

2、 contradictions.Based on the field investigation and mechanism analysis method; it is found that there are five contradictions in the process of property management of urban residential area in China. The combined effects of conflict cause the plight of cities ordinary residential district s propert

3、y management. From a legal relationship, China s property management has the three-dimensional properties of private, collective and public nature. The generating mechanism of property management contradiction resulted from no public morality individual, owner autonomous power shortage and the absen

4、ce of government. To break these contradictions needs to build the tripartite cooperation condominium property management mechanism, which is the joint participation by the government, market, social under the guidance of government. Keyword:city residence community; property management; versatile p

5、roperty; owners committee; owners autonomy; 一、问题的提出及研究视角 当下， 我们国家城市普通住宅小区物业管理冲突问题日益严峻， 物业服务企业和业主之间围绕着服务和收费陷入恶性循环。根据法律， 业主和物业服务公司之间属于物业服务合同关系， 业主支付的物业费属于物业服务企业提供服务的对价。然而， 现实中物业服务企业收费难和收费率低已经成为制约合同履行的根本难题， 少数业主以物业服务企业服务不到位或财产损失等理由作为抗辩拒交物业费， 物业服务企业在面临服务成本的硬约束下， 只好裁减服务人员降低成本。而服务质量的降低， 又进一步激发更多业主的不满， 物业收

6、费就会更难， 如此便陷入恶性循环。根据法律制度设计， 对于业主不交物业费的行为， 物业服务企业关于物业费请求权只要采取起诉至人民法院的司法救济手段。而法院参与物业纠纷固然能部分解决物业费拖欠问题， 但是却加剧了业主和物业服务企业之间的矛盾， 甚至导致业主对法院的不满和群体性围攻， 法院判决的执行越来越难1. 物业服务合同履行是困扰我们国家城市物业管理的重大问题。近年来， 不仅涌向法院的物业纠纷诉讼案件急剧增加， 通过拨打12345市长热线或向媒体曝光求援的案件也呈现爆炸式增长态势。有学者指出：物业管理纠纷难以解决的原因在于居民经常选择的解决方式不是有效的手段， 即居民碰到物业矛盾， 经常先向物

7、业服务企业、业委会、街道办、居委会等部门反映， 但解决效果比拟差， 反而是通过向电视台、报社等媒体投诉或拨打12345市长热线或法律申述等渠道反映效果要好些2.问题是这种非常规的治理手段， 只能解决非常小的一部分物业纠纷， 甚至会构成非常规手段的常规化， 但是这样的冲突化解机制成本是非常高昂的。物业纠纷案件标的固然数额小， 但由于牵涉人数诸多， 和城市居民的生活息息相关， 物业管理矛盾的不断累积和升级将有可能危及社会稳定。 既有关于物业纠纷的研究， 聚焦于业主和前期物业公司之间的矛盾， 主流的观点为 业主维权-公民社会 范式。张磊以为：业委会维权的兴起是由于房地产开发和物业管理领域中， 以开发

8、商和物业公司为主体， 包括房管局小区办、地方式方法院、街道办事处和居委会等相关部门与官员在内的一个具有分利性质的房地产商利益集团已经构成。正是该分利集团的强势地位使得开发商和物业公司敢于普遍地损害广大业主的合法权益， 这正是业主维权运动兴起的深层次原因3.业主与物业公司及其背后的开发商之间的纠纷， 在基层的参与协调下， 业主维权的意义被延伸为对地方的权利抗争。因而， 业主维权的兴起被以为是 物业运作释放的公共空间 4 公民社会的先声 5 从产权走向公民权 6等。在业主维权范式下关于物业纠纷的研究已经获得了丰富的成果， 但是由于集中关注业主与前期物业公司和开发商之间的外部斗争性物业纠纷事件， 而

9、缺乏从内部视角对常规性治理阶段物业管理面临的窘境以及物业纠纷产生根本源头的经历体验研究。同时， 由于业主维权范式带有强烈的价值干涉和理论等待色彩， 而存在用西方的理论对我们国家实践经历体验的剪裁和修饰， 以期经历体验符合理论预设， 因而无法有效把握物业纠纷发生的内在机制。 基于对业主维权范式的反思， 近年来有学者试图从业主自治的内部视角去认识社区物业矛盾， 开拓了物业纠纷研究的视野。陈鹏通过对业主维权和常规自治2个阶段的区分， 以为在这2个不同的阶段， 不同的主体对业委会的态度不同：从社会的视角看， 业委会分别是 维权的代言人 和 自治的领头羊 从市场的视角看， 业委会分别是 利益的争夺者 和

10、 共赢的合作者 从国家的视角看， 业委会则分别是 费事的制造者 和 社区管理的抓手 7.石发勇以为：业委会作为市民组织的发展并非如学界乐观者以为的那样， 能给业主注入合作习惯、团结意识和民主介入精神， 反而可能由于内在局限和外部制约的双重作用， 构成少数既得利益业主经营排挤群众介入的寡头统治和互相争斗不休的 准派系政治 , 进而有损于基层治理和社区民主8.也有学者提出以利益密度与社区同质性的二维框架来解释不同社区业委会选举景象和治理绩效的差异9.因而， 本文将在业主自治内部视角研究成果的基础上， 通过机制分析法， 整体性地理解我们国家物业管理面临的窘境以及物业纠纷产生的根本源头。而唯有厘清我们

11、国家物业管理矛盾的内容及其发生机制， 才能提出有效的冲突解决方式方法， 这对于建设城市社区良好的物业管理秩序和宜居的生活环境有重大意义。 二、住宅小区物业管理面临的窘境 我们国家城市商品房小区物业管理冲突的表象为物业服务企业和业主之间关于服务和收费之间的矛盾， 业主对物业服务企业稍有不满， 就以不交物业费作为抗辩， 而业主抗辩的理由大多没有合法性证据， 得不到法院的裁判支持， 反而会加剧物业企业与业主之间的对立紧张关系。学界的主流观点倾向于以为：业主在市场中是天然的弱者， 容易成为利益受损方， 而物业企业处于强势地位， 容易成为侵犯业主利益的一方。通过深切进入考察物业管理实践， 发现物业管理问

12、题是复杂多维的， 现实中确实存在物业服务企业违约或违规经营等侵权现象， 但物业服务企业并不必然是强者， 业主也并不必然是弱者。当前， 住宅小区物业管理面临五大矛盾。 一 物业价格与物业价值之间的矛盾 我们国家物业服务收费采取指导价和市场调节价相结合的定价方式。由于城市普通住宅的物业服务与千家万户居民的生活息息相关， 属于基础民生工程并具有一定的公共性， 我们国家城市普通住宅物业服务收费实行指导价。但我们国家现行城市普通住宅物业服务等级和收费标准还是2004年制定的， 至今已经有十多年， 这段时间既是中国快速发展的10年， 也是通货膨胀比拟严重的10年。物业管理主要是劳动密集型服务， 劳动力成本

13、上涨的幅度与速度决定了物业管理成本涨幅的大小。物业价格严重背离物业价值， 物业价格与物业价值之间产生了宏大张力。为破解此矛盾， 很多城市开场探寻求索放开物业服务市场定价， 即在基准价的基础上由物业企业和业主自由协商确定物业服务价格， 但是在实践中由于单一的物业企业和诸多分散的业主之间存在高昂的交易成本， 因而物业服务市场面临涨价难题。 物业服务企业是一个以盈利为目的的市场主体， 物业服务成本大幅度提升， 但是物业服务价格没有及时上涨， 物业服务企业的利润空间不断遭到挤压。物业服务企业面临的选择有： 1 撤离。这也是很多中低档小区或建筑面积少的小区， 其物业服务企业在合同期满后就撤离不再续签的根

14、本原因。物业服务企业撤离后， 往往没有新的物业服务企业愿意入驻， 小区的物业管理处于空白地带， 极易引发基层社会失序。 2 减少服务人员的数量以降低人工成本， 这就会导致服务的范围收缩和服务质量的下降， 引起业主的不满， 进一步影响物业服务企业的收费率， 也就进一步降低服务质量， 构成恶性循环。 3 违规非法经营以获取额外收入， 以补贴物业收入缺乏， 如违规收取停车费， 或擅自利用小区部分公用面积经营等。不管是哪一种情形， 都会加剧业主和物业服务企业之间的矛盾。 二 有限责任的市场主体和全能型物业等待之间的矛盾 既然我交了物业管理费， 小区内所有事物都应该由物业服务企业负责 , 这是绝大多数业

15、主对物业服务的认识和等待。由于物业管理法律知识的专业性过强， 大多数普通业主不懂法， 导致对物业服务企业的服务存在认识上的偏差。业主和物业服务企业签订的是物业服务合同， 物业服务企业提供的服务是有边界的， 作为市场主体的物业服务企业履行的是合同责任， 承当的是有限责任， 但在业主的等待中却扮演着全能型物业管理的角色， 承当的是无限责任。一旦物业服务企业没有知足业主的诉求， 业主就以此拒交物业费作为抗辩。作为承当有限责任的市场主体和业主对全能型物业等待之间产生了宏大张力， 必然就会产生业主等待的落空和对物业服务企业的不满， 因此大量物业纠纷就不可避免。 详细情况如下。 1. 违犯质价相符原则 物

16、业企业提供的服务等级和标准与业主支付的物业费用相匹配， 物业服务企业提供的服务等级对应不同的收费标准， 业主想要更高层次质量的服务， 就需要支付更高层次的费用。但现实却是业主支付的费用不高， 却要求享遭到与费用不相称的更高层次质量的服务， 甚至有点吹毛求疵。 2. 业主的个体责任 物业服务企业提供的服务通常分为日常综合服务与特约服务， 华而不实特约服务是为知足不同层次业主的差异化需求设立的， 即提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务， 由享受服务的业主单独支付对价10.但很多业主对此有误解， 以为自个缴纳的物业费里包括了专有部分的物业服务， 比方家里灯泡坏了， 物业服务企业换灯泡收取一定费用

17、， 业主就对物业服务企业不满。 3. 开发商的责任 关于小区内地下停车库、会所等的产权归属纠纷以及业主对房屋质量不满或小区规划不合理等问题， 属于开发商遗留问题， 这是业主和开发商之间的矛盾， 但业主则容易将矛盾转嫁给物业服务企业， 并以不交物业费作为抗辩。 4. 各相关职能部门的公共管理责任 在业主抗辩的诉求中， 诸如家里被盗、汽车被刮伤、住改商、私搭乱建等物业服务企业未管理到位， 或致财产损失等， 这属于各相关职能部门的公共管理责任， 物业服务企业有协助管理的责任， 包括及时发现、劝阻、制止和上报的义务 1 .(物业管理条例第三十六条规定： 物业服务企业没有能履行物业服务合同的约定， 导致

18、业主人身、财产安全遭到损害的， 应当依法承当相应责任。 物业服务企业应当承当的只是合同约定的责任， 而非兜底责任。 三 物业供应的公共性和个体时机主义行为的矛盾 一个物业管理区域内的业主基于建筑物区分所有权构成的是团体关系， 小区内的物业管理具有准公共物品的形式， 相对于团体外部而言具有一定的排他性。但是在业主团体内部物业管理属于集体服务， 相较于个体而言， 不具有排他性和竞争性， 就会存在个体时机主义行为和搭便车的风险。无论准公共物品、集体物品还是纯公共物品， 它们都具有公共产品的属性-排他困难， 此时消费者为之付费的需求会降低， 生产者提供它的鼓励会打折扣， 市场就有可能失灵11.(物业管

19、理条例第六十七条规定： 违背物业服务合同约定， 业主逾期不交纳物业服务费用的， 业主委员会应当催促其限期交纳；逾期不交纳的， 物业服务企业能够向人民法院起诉。 如今商品房小区成立业主委员会的尚不多， 即便成立业主委员会， 在催促业主交纳物业费上很少能发挥作用。当物业服务企业的物业费请求权不能实现时， 只要采取司法救济。由于物业纠纷的标的数额小而对象诸多， 采取司法救济的成本高而效果差， 由于物业服务企业采取司法诉讼， 不仅要支付律师代理费， 还要消耗损费大量的时间和精神， 同时还会和业主的关系闹僵， 更不利于物业费的收取。而我们国家立法上对物业费请求权不能实现时的救济缺乏， 无法有效约束搭便车

20、现象和时机主义行为12. 四 物业服务企业对人的管理和无公德的个体之间的矛盾 根据物业管理的内容， 能够将物业管理的对象分为两大类：一是对物的管理， 即共用空间的清洁、绿化以及共用设施设备的养护等；二是对人的管理， 主要是对产生外部性的人的行为的管理， 以维护公共区域的综合秩序。在小区业主团体内部的权利义务关系中， 业主个体在享有权利的同时不得损害其他业主的合法权益， 个体行为需要遵守业主公约。但是在物业管理实践中， 经常会有少数违犯业主公约的无公德的个体， 详细表现为噪音扰民、不文明养宠、私搭乱建、毁绿种菜、违规装修、私占消防通道等。严格来讲， 这属于业主团体内部的自治管理或职能部门的公共管

21、理， 物业服务企业和业主之间不具有直接的权利义务关系， 物业服务企业根据业主团体的委托， 根据业主管理规约和国家法律法规对业主损害别人合法权益的行为管理 1 .但是物业服务企业受业主团体的委托提供物业服务， 华而不实就包括恢复空间规划秩序， 及时制止个体业主未经许可侵占公共空间或损害公共利益的行为。以上一些行为不仅损害了业主的公共利益， 甚至有些还是违法行为， 但是物业服务企业发现后， 若及时劝阻， 会碰到对方的对抗， 物业服务企业将案件上报给相关部门， 违规业主得到相应制裁后就会对物业服务企业怀恨在心， 因此就会以不交物业费作为抗辩。本应属于业主团体内部人与人之间关系的矛盾， 在物业服务企业

22、参与管理后， 却演化成物业服务企业和业主之间的私人冲突， 物业服务企业对人的管理面临无公德个体之间的矛盾。 五 无组织的业主和物业服务企业的不当牟利之间的矛盾 正好像物业服务企业面对诸多分散的业主面临收费难窘境， 单个的业主对物业服务企业却面临有效监管难题。小区业主共有资金主要包括公摊收益和专项维修资金， 对于很多中高档小区这笔资金流量是很大的。没有成立业主大会和业主委员会的小区， 对于占用共有部分或共用设施设备经营产生的公摊收益就处于弃管状态， 往往为物业服务企业所俘获。而成立了业主大会和业主委员会的小区， 由于业委会不具有法人资格， 无法在银行开设独立账户， 且业委会成员没有工资报酬， 主

23、要由具有公益心的业主利用业余时间为业主服务， 没有足够的精神和能力亲身对共有产权经营， 所以， 在现行条件下通过物业服务企业来代管就相对具有可操作性， 物业服务企业可在经营收益中提取一定比例的管理费用7.但是由于普通业主没有组织起来， 无法对业委会进行本质监督， 业委会在巨额利益流量和私利动机趋逐下， 往往蜕化为一个相对独立的利益群体， 构成寡头治理或派性斗争8.业委会往往被物业服务企业收买， 和物业服务企业构成不稳定的分利秩序， 或因利益分配平衡而构成利益共同体， 或因利益分配不均而分裂斗争， 而不管哪一种情形都会损害大多数业主的利益。 三、住宅小区物业管理的属性界定 在住房制度商品化改革前

24、， 城市房屋产权形态比拟简单， 物业管理由房管部门或单位后勤集团负责， 很少存在物业纠纷。而城市住房制度商品化改革后， 房屋所有权以及物业管理一并转移给建筑物区分所有权人。我们国家城市土地属于国家所有， 建筑物区分所有权是建立在土地使用权之上， 而非土地所有权之上， 土地所有权属于国家。那么， 城市商品房住宅小区的产权形态就比拟复杂， 由私人产权、集体产权和公有产权共同组成， 物业管理的属性也就兼具私人性、集体性和公共性三维属性， 分别对应的是业主个体、业主团体和的责任， 唯有三方各司其职和协作共管， 方能构成良好的物业管理秩序。 根据(物权法第八十一条可知， 业主自治管理的含义是经业主共同决

25、定， 能够由业主自行管理建筑物及其附属设施， 可以以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由于新建的商品房小区， 一个物业管理区域内的业主诸多， 自行管理的难度比拟大， 当前绝大部分小区都是采取市场化的物业管理方式。因而， 物业管理通常是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业根据物业服务合同约定进行物业管理的活动， 这是最狭义的理解， 也为(物业管理条例所采纳。但是， 将物业管理定义为业主和物业服务企业合同之下的物业管理活动， 容易混淆物业管理的本质。尽管处于高度发达的经济社会中， 业主已不可能躬亲于物业的管理， 或者没有时间、精神、能力管理自个的物业， 将物业的管理委之于专业机构，

26、 但是物业管理的本质是业主之间的关系， 而不是业主与物业服务企业之间的关系13. 市场化的物业管理活动， 本质上先后存在2个契约形态：第1个契约是业主管理规约， 属于一种内部契约或社会契约。一个物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分权中的共有权和成员权构成的是一种团体关系， 在业主团体内部成员之间权利义务关系的断定就属于业主管理规约的范畴。第2个契约则是由业主大会决定聘请物业服务企业， 在业主大会的受权下由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同， 这属于外部契约或市场契约。物业服务企业根据物业服务合同约定的内容以及业主管理规约提供物业服务， 相当于是经过业主大会的受权提供物业管理，

27、物业服务企业和业主之间达成了物业服务管理公约。物业管理费应该由业主交给业主团体， 此基于团体内部的管理规约；团体将收到的物业管理费支付给物业服务企业作为服务的对价， 此基于外部的市场契约。出于方便考虑， 业主团体可将物业管理费的收取委托给物业服务企业来施行。那么， 物业服务合同的当事人就是业主团体和物业服务企业， 而非单个的业主和物业服务企业。从组织的角度看， 物业服务企业和业主团体关于服务和收费的认定就是一对一的关系， 这样就会极大地降低市场交易成本。因而， 良好的市场化物业管理供应秩序， 就不仅牵涉市场化的问题， 还需要社会化建设与之相匹配。 我们国家的物业管理不仅具有私人性， 还兼具集体

28、性和公共性， 良好的物业管理秩序就相当于是一种准公共物品。从经济学的视角看， 公共物品的供应由于存在外部性或搭便车等难题， 市场就有可能失灵， 需要社会或国家来弥补市场的缺陷；从制度设置上看， 通过成立业主大会和业主委员会等组织机构， 将业主团体建设为业主自治组织， 目的就是将业主组织起来制定团体内部的社会规范来约束外部性或时机主义行为， 实现物业的集体供应。问题是业主管理规约固然对于业主具有约束力， 但并没有强迫力， 面对搭便车者或钉子户就会失灵， 这就需要的强迫力作为后盾。由于物业管理具有公共属性， 市场或社会组织在公共利益和公共秩序的供应中失灵时， 需要国家的强迫力来提供保障；且市场和社

29、会组织机制的有效发挥， 本身就需要以的强迫力作为基础来保障契约履行、交易安全和社会信誉。 四、物业管理纠纷的生成机制 由于忽视物业管理的三维属性， 仅仅将物业管理狭隘地理解为业主和物业服务企业之间的市场关系， 就难以把握物业管理冲突的本质和原因， 相应的也就难以提出有效的解决机制。假如仅仅将物业管理理解为业主和服务企业根据物业服务合同约定下的物业管理活动， 那么物业纠纷的解决就只要依靠司法救济。但是从司法诉讼实践看， 法院固然能根据法律来断定双方的权利义务关系和帮助合同的履行， 但是却无益于物业管理冲突的化解， 甚至会恶化业主和物业服务企业的关系。结合前述物业管理的五大矛盾和物业管理的三维属性

30、， 我们国家物业管理矛盾难以化解的原因主要有无公德的个体、业主自治缺乏和管理缺位3个层面， 当业主的规则意识、业主自治能力和管理没有跟上的时候， 业主和市场之间的互动就会不畅， 物业管理冲突就会大量产生。 一 业主的有限理性和无公德的个体 由于我们国家城市商品房开发市场构成仅十几年的历史， 物业管理、物业服务市场和业委会等一套制度设置都是外来的新生事物， 属于 规划性变迁 的产物14.由于住宅小区物业管理具有较高的专业性， 普通业主对物业管理的认知具有有限理性， 主要表现为2个方面：一是对于物业管理的性质存在认识错位。物业管理不仅具有私人属性， 还兼具集体属性和公共属性， 业主个体的行为在团体

31、内部就会产生外部性， 物业管理的本质是全体业主的公共责任。这就要求业主在享授权利的同时， 还要履行不能损害其别人合法权益的义务， 本质上这是团体内部人与人利益关系的调整和规范， 唯有遵守权利义务相平衡的规则才能构成良好的集体秩序和公共秩序。实践中普通业主囿于有限理性的限制而难免对物业管理的性质认识错位。二是对物业服务企业的认识存在偏差。基于建筑物区分权而构成的物业管理制度， 住宅小区的产权形态复杂， 物业管理知识的专业性强， 部分业主不仅对物业管理的属性认识不到位， 而且花钱买服务的意识缺乏， 对物业服务企业提供的物业服务边界认识上有偏差， 错把履行有限合同责任的市场主体当作全能型物业主体，

32、物业服务企业本质上被迫承当了无限责任。 物业管理的专业性和业主个体的有限理性， 使得普通业主容易对物业管理处于 无知 状态。同时， 还有少数业主的时机主义行为而成为 无公德 的个体， 加剧了物业管理的矛盾。物业服务企业和业主个体之间并不具有直接的权利义务关系， 物业服务企业受业主团体的委托根据业主管理规约和法律法规对小区进行管理， 以维护物业管理区域内的综合秩序， 但是物业服务企业面对少数只讲权利不要义务的无公德个体时， 可能会产生市场失灵， 如不文明养宠、私搭乱建、违规装修、毁绿种菜等违犯业主公约的行为。一方面， 物业服务企业有劝阻和维持秩序的义务， 但是当物业服务企业前去劝阻制止和上报时，

33、 就会得罪该业主， 业主团体内部的矛盾就会转嫁为业主和物业服务企业的私人恩怨；另一方面， 由于产生负外部性的行为无法得到有效约束， 损害了其他业主的合法权益， 就会激起其他大多数业主的不满， 同样会将内部矛盾转嫁为业主对物业服务企业管理不到位的不满。最终这都会以物业企业物业费收缴难和业主对物业服务不满之间的矛盾而集中呈现。 二 业主自治力缺乏 物业服务市场从本质上讲是业主的服务需求和物业服务企业提供服务的结合， 两者之间的关系是服务与被服务的关系。在前述物业管理的三维属性中已经分析了基于集体属性的物业管理， 是基于业主共同利益的需要而产生的物业管理活动， 物业管理关系本质上是业主团体内部人与人

34、之间的关系。从法律关系上看， 业主与物业服务企业之间先后存在2个契约形态， 物业服务企业和业主组织之间是一对一的关系， 是交易成本内部化。但是现实中业主自治的意识和能力严重缺乏， 业主并没有组织起来， 呈现的是一盘散沙的原子化状态15.如业主大会和业主委员会难以成立， 业主介入意识缺乏， 缺乏对业委会的监督机制以及业委会有谋取本身利益而偏离业主意愿的可能16-17.由于业主自治力缺乏， 在物业管理活动中物业服务企业和诸多分散的业主就变成了一对多的关系。详细讲， 在关于物业服务的断定上， 就会变成单个业主和物业服务企业之间的矛盾；在关于物业费收取上， 则会变成物业服务企业和单个业主之间的矛盾。那

35、么， 物业服务企业和诸多分散的业主直接打交道就会面临高昂的交易成本， 使得交易成本外部化， 物业服务企业和业主之间难以建立有效的沟通机制。业主对物业服务企业的不满以及物业服务企业收费难的问题就缺乏一个公共平台来沟通， 双方都只要诉诸司法救济， 但这只会加剧相互的不信任。 三 管理缺位和基层行政能力缺乏 经济活动的规则， 大部分是自然构成的， 由约定俗成而成为共同遵守的规则。当经济活动产生外部性， 牵涉公共利益时， 或者经济活动的各利益主体本身不能实现利益平衡时， 就需要制定规则18.由于我们国家物业管理和业主自治制度是国家规划性变迁的产物， 作为公共管理角色的， 既要履行市场监管的责任， 也要

36、担负培育业主自治的重任。物业管理的公共属性也需要履行法定的公共职能和维护公共利益。从物业管理五大矛盾中可以以看出， 业主以不交物业费作为抗辩的很多诉求， 实际上是由公共管理秩序缺失导致的， 并不属于物业服务企业的职责， 而是由管理缺位所致， 如住改商、私搭乱建等行为。 地方在行政管理经过中， 倾向于但凡有物业服务企业的小区就不多管， 让物业服务企业去管。当出现物业管理冲突时， 地方为避免费事， 倾向于让当事人去找法院通过司法诉讼途径解决。而和居民打交道最多的街道和居委会由于没有执法权而致基层行政能力缺乏， 难以构建有效的冲突管理机制。物业服务企业只是一个依法自主经营， 以盈利为目的的企业， 诸

37、如车辆丢失、被刮或家里被盗等社会治安的管理是国家有关机关的法定职责， 不应把行政机关的责任全部推给物业管理企业， 无限扩大物业服务企业的服务管理职能19.否则， 物业服务企业承当的责任过大， 又没有权利和能力管理， 不仅不利于物业服务市场的健康发展， 还会造成大量矛盾冲突的产生， 不利于良好的物业管理秩序的构成和社会的稳定。 五、结论 由于我们国家城市住房制度商品化改革以及业主自治制度的设置并不是市场和社会自发构成的， 而是属于规划性变迁的经过。加之我们国家城市商品房住宅小区比拟复杂的产权形态， 决定了物业管理属性的多维化。由此， 良好的城市社区物业管理秩序就需要在主导下构建由、市场、社会三方

38、共同介入， 合作共管的物业治理机制， 方能有效破解物业管理的五大矛盾20.对于城市社区业主而言， 他们要的不是单纯的权利， 而是宜居的生活环境和良好的公共秩序。为破解物业管理矛盾， 构成良好的物业管理秩序， 笔者提出下面建议。 第一， 探寻求索动态而灵敏的物业服务价格调节机制。由于物业管理具有准公共属性， 完全交由市场定价容易产生失灵， 因而需要进一步探寻求索能根据社会发展的实际情况， 动态而灵敏地调节物业服务价格的机制， 以具体表现出质价相符的原则， 破解物业价格严重偏离物业价值而产生的物业管理矛盾。 第二， 培育业主自治意识和自治能力。这就需要做好物业管理知识的宣传和普及， 提高业主的法律

39、知识素养， 纠正业主对物业管理的认识偏差；同时还要积极指导和协助成立业主大会及业主委员会， 并组织对业委会进行业务培训， 发动普通业主介入到与自个利益息息相关的物业管理活动中来， 加强居委会对业委会的指导和监督作用。 第三， 提高的监管能力和冲突管理能力。这就要求完善相关的法律法规以及提高法律执行能力， 为市场交易和社会交往提供制度化的信任。比方能够完善对物业服务企业服务绩效的市场信誉等级评定， 可以以设置对业主交纳物业费的信誉评定， 还能够适当听取社区居委会的意见 由于居委会对物业服务企业和业主的情况比拟了解 , 以对时机主义行为实行制度化的软性强迫措施。 最后， 建设社区物业管理的合力治理

40、机制， 构成有效的物业冲突管理联动机制。法律上固然规定了区 县 房地产行政主管部门、街道和社区居委会等对住宅小区业主自治和物业管理的指导与监督责任， 但是实践中各方气力并未有效地整合与衔接， 容易产生 卸责 或 推诿 现象。因而， 为了构成有效的物业管理秩序， 需要进一步建设社区物业管理的合力治理机制， 如在社区内部能够加强以社区委和居委会对业委会和物业企业的指导与监督作用， 建设社区委 居委会 、业委会与物业公司之间的三方联动机制， 在业主和物业公司之间搭建沟通和信任的桥梁。 以下为参考文献 1袁振龙， 张辉文。法律解决物业纠纷的运行逻辑J.北京社会科学， 2008 3 :64-67. 2漆

41、国生。社区物业管理纠纷化解机制研究-以纠纷化解的选择性和有效性为视角J.广东社会科学， 2018 4 :172-178. 3张磊。业主维权运动产生原因及发动机制-对北京市几个小区个案的考察J.社会学研究， 2005 6 :1-39. 4张磊， 刘丽敏。物业运作：从国家中分离出来的新公共空间-国家权利过度化与社会权利缺乏之间的张力J.社会， 2005 1 :144-163. 5夏建中。中国公民社会的先声-以业主委员会为例J.文史哲， 2003 3 :115-121. 6陈鹏。从 产权 走向 公民权 -当下中国城市业主维权研究J.开放时代， 2018 4 :126-139. 7陈鹏。国家-市场-社

42、会三维视野下的业委会研究-以B市商品房社区为例J.公共管理学报， 2020 3 :75-89. 8石发勇。业主委员会、准派系政治与基层治理-以一个上海街区为例J.社会学研究， 2018 3 :136-158. 9张雪霖。小区业委会选举景象差异一般机制的解释-基于利益密度与社会异质性二维框架的分析J.城市问题， 2021 12 :78-84. 10陈佳。物业服务合同中的物业费请求权研究-兼评法释20188号中的相关规定J.河北法学， 2018, 28 5 :56-63. 11张军。当代产权经济学M.上海：生活 读书 新知三联书店， 上海人民出版社， 1994. 12刘圣欢， 饶杰。从物业管理产品

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