改造老旧小区中进度管理的计划制定与保障措施,工程管理论文.docx

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1、改造老旧小区中进度管理的计划制定与保障措施,工程管理论文摘 要： 阐述老旧小区改造工程进度管理重点，结合案例具体介绍改造工程进度管理计划的制定和偏差分析，主要包括目的分解、改造工程工作分解、工作持续时间估算、关键途径确定以及挣值管理定量分析方面展开，最后提出详细的老旧小区改造工程进度管理保障措施。 本文关键词语 : 老旧小区改造;工程进度;管理计划;保障措施; Abstract： This paper expounds the key points of progress management of old residential area reconstruction project，int

2、roduces in details the formulation and deviation analysis of schedule management plan of reconstruction project combining with specific cases，especifically from the aspects of target decomposition，work decomposition of reconstruction project，estimation of work duration，determination of critical path

3、 and quantitative analysis of earned value management，and puts forward specific guarantee measures of reconstruction project of old residential area for progress management. Keyword： reconstruction of old residential area; project progress; management plan; guarantee measures; 近年来人们的住房条件得到很大改善，然而仍有大

4、量老旧小区存在私搭乱建、道路破损、排污设施落后、供水供电管道陈旧、缺乏活动场所、物业管理匮乏等众多问题，严重影响了人们的寓居质量。老旧小区改造是改善人们寓居质量，实现人们对美妙生活向往的重要举措，因此现前阶段我们国家在大力推进老旧小区改造工作。工程进度管理是老旧小区改造工程项目管理中的关键内容之一，是老旧小区改造工程项目能否根据工期要求顺利完工的重要因素，而工程进度管理计划是老旧小区改造工程进度管理的重要根据。本文在阐述老旧小区改造工程进度难重点的基础上，结合案例对改造工程进度管理计划的制定进行具体介绍，并提出相应的保障措施，希望能够为同类改造工程项目进度管理提供参考。 1、 老旧小区改造工程

5、进度管理的重点 1.1、 编制科学合理的工程进度管理计划 工程进度管理计划是在明确合同要求工期的前提下，根据详细的工作量，在规定时间内对各项工作的起止时间、施行顺序以及所需的各种资源所施行的统筹布置，是老旧小区改造工程进度管理的重要根据，其科学合理性直接关系着工程进度管理的最终效果，决定着工程能否在预定时间内交付。在充分把握老旧小区现在状况以及详细改造内容的基础上编制科学合理的工程进度管理计划，可确保老旧小区改造工程项目管理者有章可循，合理布置各项改造工作的完成时间，并对影响工期的关键工作进行重点控制，避免出现盲目管理问题。 1.2 、相关方需做好沟通管理 与新建工程不同，老旧小区改造工程进度

6、管理的关键是平衡各方利益。该类工程会牵涉不同居民、改造主体和相关权利人等多方利益调整，尤其是当一个老旧小区改造项目中不同居民的利益诉求存在差异时，如停车场改造有车无车利益博弈、加装电梯高低层利益冲突，经常出现因一人反对而搁置的问题。为了推进改造工程，往往需要消耗损费较长的时间与各相关方进行沟通协调，严重影响工程进度。因而，若想提高老旧小区改造进度管理需在深切进入摸底排查的同时做好沟通管理，平衡和知足各方利益诉求。 1.3、 需把握好质量、成本、进度间的关系 老旧小区改造工程质量、成本与进度之间存在密切的联络，即老旧小区改造经过中采取赶工措施势必需要花费一定的额外费用，导致工程成本增加，同时也会

7、由于过度追求速度而忽视质量。对老旧小区改造工程质量、成本与进度进行有效控制，使三者到达最优化是工程进度管理的理想状态。 2 、老旧小区改造工程进度管理计划的制定 2.1、 工程介绍 某老旧小区总建筑面积为37146m2，共有1#、2#、3#、4#、5#五栋楼，楼栋信息如表1所示。该小区改造工程改造范围包含门窗改造、建筑外立面重新粉刷、屋面及阳台顶板重新做防水、外墙屋面等位置增加保温材料等。改造费用由承当，合同和结算费用分别为1115万和1139万，计划开工和完工时间为2020年7月5日和10月30日，但实际开工和完工时间为2020年7月4日和10月20日。为了便于施工，实现流水作业，施工单位在

8、考虑各楼栋临靠和区域特点的基础上，将此老旧小区改造工程划分为三个施工阶段，华而不实，由于5#楼是该小区内唯一的高层，与其他四栋楼相比施工复杂度较高，所以出于对成本和进度的考量，将其归入第三施工段，另外，2#和4#楼属于第一施工段，1#和3#楼属于第二施工阶段。 2.2、 改造工程进度管理计划的制定 改造工程进度管理计划的合理性关系着工程项目能否根据合同中的工期要求顺利完工，因此其制定是老旧小区改造工程进度管理中的关键内容，下面以此老旧小区改造工程为例，对其进度管理计划进行制定。 表1 老旧小区楼栋信息 2.2.1、 目的分解 进度管理计划服务于改造工程目的，因而首先要了解工程目的。根据项目本身

9、的目的以及合同，此老旧小区改造工程目的能够分解为下面内容：第一，沟通目的，通过合理沟通和沟通把握小区内居民的利益诉求，减少各项改造工程施工对居民生活的影响，处理好施工方等其他介入方与改造小区内居民的关系；第二，成本目的，避免非施工方因素导致索赔与工程变更引发工程量变化条件下，合同成本低于1115万；第三，进度目的，根据合同要求，全部改造工作在2020年10月30日之前结束。除了以上目的，此老旧小区改造工程还具有下面内在要求：成为当地安全文明样板工地、安全零事故、知足相关规范和规定、质量合格等。 2.2.2、 改造工程工作分解 老旧小区改造项目包含很多独立且互相依存影响的工作，这些工作共同构成了

10、项目工程体系，其成本、质量和工期直接关系着老旧小区改造工程项目最终成本、质量和工期，因此若想制定合理的计划以便对改造工程进度进行有效控制，必须对改造工程工作进行分解。根据工程大概情况和特点，此老旧小区改造工作能够划分为四个环节，详细如下：第一，摸底排查环节A，该环节主要由四项工作构成，即民意调查A1、宣传和发动A2、入户下发通知及确认A3、结果公示A4；第二，前期准备环节B，该环节主要由四项工作构成，即现场施工准备B1、资源准备B2、技术准备B3、改造施工单位确定B4；第三，改造施工环节C，该环节主要由六项工作构成，即装饰C1、屋面防水C2、外保温C3、门窗C4、拆除C5以及扫尾C6；第四，完

11、工验收和交接环节D。该环节主要由两项工作构成，即完工移交D1、资料交接管理D2。 2.2.3 、工作持续时间估算 (1)摸底排查和前期准备环节工作持续时间估算 定额计算法、三时估算法、单一时间估计、类比估计、专家判定是工程项目各环节各项工作时间确定常用的方式方法。此老旧小区改造工程摸底排查和前期准备环节工作持续时间估算主要采用三时估算法，即通过对勘察物探单位、监理单位、设计单位、施工单位、行政主管部门等各利益相关方进行采访，然后结合采访情况意见，估算此老旧小区改造工程可能时间M、悲观时间P以及乐观时间O，在这里基础上以(O+4M+P)/6得到工作持续时间T。老旧小区改造工程摸底排查和前期准备环

12、节工作持续时间估算详细情况如表2所示。 表2 摸底排查和前期准备环节工作时间估算天 (2)改造施工环节工作持续时间估算 在对老旧小区改造施工环节各分项工作持续时间进行估算时所采用的公式为：各分项工作持续时间=资源量人工/工人数量工作效率，结果取整数；资源量人工=工程人工费/人工单价。以第一施工段拆除工程C5为例进行介绍，在开展该项工作时，施工单位计划布置工作效率为0.8的15名工作人员，根据项目所在地劳务市场行情确定拆除工程人工单价为200元/工日，工程人工费为14240元，由此可计算得出2#楼拆除所需要的的资源量人工为71.2工作日，第一施工段拆除工程持续时间为71.2/150.8=5.93

13、天，即6天。根据上述方式方法，对该老旧小区改造施工环节其他分项工作持续时间进行估算，估算结果如表3所示。 表3 改造施工环节工作持续时间估算天 (3)验收移交环节工作持续时间估算 在估算验收移交环节分项工作持续时间时还是那样采纳三时估算法，以(O+4M+P)/6的计算公式进行计算能够得到，完工结算工作持续时间为10天，而该老旧小区改造工程资料移交管理工作持续时间为1天。 2.2.4 、关键途径确定 老旧小区改造工程开场到结束经过的最长时间途径即为关键途径，其直接决定该工程整体持续时间。该条途径上任何一项工作的延迟均会拉长老旧小区改造工程完成时间，因而，在对老旧小区改造工程进度进行管理时必须对关

14、键途径上的工作提起重视，只要对该途径上工作的持续时间进行压缩，才有可能实现缩短整体工期的目的。在这里老旧小区改造工程关键途径进行确定时主要运用了项目管理软件Project，利用该软件得到老旧小区改造工程关键途径为A1A3A4B4第一施工段(C5C3C1)第二施工阶段C1第三施工阶段(C1C6)D1D2。 2.2.5 挣值管理定量分析 挣值管理是一种将进度要求、技术成本、进度布置和资源计划编制相联络的管理技术，详细是结合进度计划，明确老旧小区改造工程项目施行经过中某一时点已完成工作量实际成本AC、已完成工作量的预算成本EV以及计划工作量的预算费用PV进行定量计算，然后通过三者之间的关系对进度滞后

15、或提早进行确定，另外，对与进度计划出现偏差的原因进行分析并采取纠偏措施。观测日期已完成工作量的预算成本扣除计划工作量的预算费用的差额即为进度偏差SV，SV等于0时，讲明实际与计划相符，大于0时，讲明进度提早，小于0时，讲明进度延误；观测日期已完成工作量的预算成本扣除实际成本的差额即为成本偏差CV，CV等于0时，讲明实际消消耗损费用与预算相符，大于0时，讲明效率高，预算值高于实际消消耗损费用；小于0时，讲明超支。 选择关键途径中第一施工段拆除和外保温两项工程估算完成时间为观测点进行挣值管理定量分析，即7月11日和7月26日。7月11日这一观测日，计划工作内容为第一施工段拆除和门窗工程，华而不实，

16、前者全部完成，后者完成80%，该日已完成工作量实际成本AC=30268.79元、已完成工作量的预算成本EV=30268.79元，计划工作量的预算费用PV=31288.31元，由此可知，CV等于0，SV小于0，即实际消消耗损费用与预算相符，但进度滞后。该观测日进度发生滞后问题的原因是，门窗工程需要入户作业，在工作开展之前必须与所牵涉到的居民做好沟通协商，此次施工单位将门窗工程施工时间布置在工作日，未于居民做好沟通协调，部分居民因工作繁忙而没有能在家等待，另外施工未错开居民休息时间引发居民不满，这均在一定程度上阻碍了门窗工程施工，导致相应工作没有能根据计划工期完成。后期通过与居民加强沟通，将牵涉到

17、入户作业的工程尽量布置在周末，并在清晨和午休期间尽量不尽兴噪音大的项目，在不扰乱居民的前提下按期完成工作任务。 7月26日这一观测日，计划工作内容为三个施工段拆除和门窗工程，完成率为100%；第一施工段外保温和屋面防水工程，完成率为100%，而实际完成工作除上述内容之外还包含第一施工段5%的装饰工程。该日已完成工作量实际成本AC=2426231.98元、已完成工作量的预算成本EV=2423373.18元，计划工作量的预算费用PV=2404439.63元，由此可知，CV小于0，SV大于0，即实际成本高于预算，进度提早。涂料、防水和保温材料价格上涨是导致预算超支的主要原因，另外，施工经过中天气炎热

18、，工人作业降效，为了压缩工期，增加工人数量，导致人工成本增加。施工单位为了确保成本可控，在后期加强成本合约及合同的管理，在保障工期的同时有效防止了工人消极怠工、工作效率低下所导致的预算超支问题出现。 通过执行进度管理计划，并及时采取措施纠正实际与计划发生偏差的原因，该老旧小区改造工程在保障质量的情况下提早10天完成，固然因材料上涨和工期提早奖励等原因导致实际成本比目的成本增加24万元，华而不实工期提早奖励金额是5万元，其他原因所导致的成本增加额仅占目的的1.704%，无重大影响，尚在可控范围内。 3 、老旧小区改造工程进度管理的保障措施 3.1 、制定科学合理的进度管理计划 在老旧小区改造工程

19、施行之前，应在对老旧小区相关信息进行收集、加工和整理的前提下，从工期总目的着眼对气候、经济、施工、采办、设计等各方面进行综合考量，确定关键工程任务并将其作为控制重点，在保障工程安全和质量基础之上编制经济合理的进度管理计划。除此之外，由于外部环境和条件的变化，往往会导致计划和实际出现偏差，所以在进度管理计划制定之后，建设单位和施工单位需要以其为根据对进度计划的施行情况进行记录、监督和检查，分析实际和计划工期出现偏差的原因，并及时进度管理计划进行调整，进而保障老旧小区改造工程总工期目的的实现。 3.2、 加强与小区居民的沟通沟通 老旧小区改造事关小区内居民的亲身利益，而小区内居民诸多，每层楼、每栋

20、楼的住户利益诉求均存在差异，就含加装电梯的老旧小区改造项目而言，不同楼层居民对电梯的需求不同，对安装电梯工程的认可度不一，底层居民由于房产存在贬值的可能而抵制安装，拖延了改造进程。除此之外，在详细施工经过中可能会给居民的生活带来众多不便，如高灰尘、高噪音严重影响居民健康和休息，施工机械和材料的放置以及大面积施工带来的路面坑洼不平等会阻碍居民出行，若在施工前未与居民获得良好沟通，则极易引起施工方与居民间的纠纷导致工期延期。因而，为确保老旧小区改造工作的顺利推进，需要构建与居民沟通的有效渠道，例如：通过组织居民座谈会的方式让居民深度介入小区改造方案的设计中，提高居民对改造方案的认可度；搭建集成咨询

21、投诉、政策法规宣传、改造信息公开等多项功能信息化平台，促进老旧小区改造工程的公开透明，提高居民介入和监督的积极性；成立由施工单位、居民以及物业等多方成员构成的协调部门，负责倾听和解决居民诉求。 3.3 、严格把控质量、成本、进度间关系 为实现老旧小区改造工程进度和成本目的，首先，业主方需要加强其与施工方、材料供给商等利益相关者间的合同管理，如在业主方和施工方签署合同中设置进度节点条款，并采取一定的经济鼓励与惩罚处置措施，如提早完工业主方需给予施工方物质和经济奖励，进度拖延则施工方需要向业主支付误期损害赔偿费，而且赏罚措施必须落到实处，不搞形式主义；其次，需要加强施工现场管理工作，科学支出杜绝浪

22、费。另外，在追求进度和成本目的时也不能忽视改造工程质量的重要性，必须在明确改造工程质量要求的前提下，制定能够知足费用、工期、项目功能要求的施工方案、质量保证措施、施工组织设计，确保改造工程中的各项工序能够落实到人责任到人，同时根据工程质量管理制度，定期或不定期施行考核，并根据考核结果进行赏罚，提高工程项目管理人员和详细施工人员的质量意识，防止因过度追求速度和成本而牺牲改造工程质量。 以下为参考文献 1蔡云楠，杨宵节, 李冬凌城市老旧小区微改造 的内容与对策研究J城市发展研究, 2021(4) : 29-34. 2赵立志，丁飞,李晟凯老龄化背景下北京市老旧小区适老化改造对策城市发展研究, 202

23、1(7): 11-14. 3周亚越，吴凌芳.诉求激发公共性:居民介入社区治理的内在逻辑一基 于H市老旧小区电梯加装案例的调查J浙江社会科学, 2022(9) : 88-95+158. 4李德智，谷甜甜,王艳青基于TPB-TSP-TSA的老旧小区居民介入海绵化改造障碍及其突破一以江苏省镇江市为例J 当代城市研究, 2022(10): 84-90. 5於昊,刘超平,杨明南京市老城区老旧小区停车发展政策与策略J城市交通, 2021(4): 19-25. 6肖屹,陈思怡,孔俊,等老旧小区整治改造绩效评价体系构建及应用J.建筑经济, 2020(8) :21-25. 7郭斌，李杨,曹新利.老旧小区的管理因境及其解决途径一以陕西省老旧小区为例J. 城市问题, 2021(7): 70-76.