安徽省房地产行业泡沫情况的主成分分析,宏观经济学论文.docx

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1、安徽省房地产行业泡沫情况的主成分分析,宏观经济学论文摘 要： 采用主成分分析法, 基于安徽省房地产市场发展状况, 选取7个测度作为评价指标。通过降维, 对20182021年安徽省房地产泡沫指标进行处理, 构建其泡沫量化函数, 并进行实证分析。研究表示清楚, 在20182021年期间, 安徽省个别年份房地产市场出现了泡沫, 且波动较为剧烈。但近年来其泡沫消失, 房地产市场整体趋于稳定。 本文关键词语： 主成分分析法; 泡沫指数; 房地产市场; Abstract： By way of adopting principal component analysis method and combined

2、 with the condition of the development of real estate market in Anhui Province, seven measurement indicators are selected as the raw data. Through the dimension reduction, the 2018-2021 Anhui real estate bubble index is processed, and a bubble quantification function is constructed and empirically a

3、nalyzed. Studies show that during the period of 2018-2021, there was a real estate bubble in individual years in Anhui Province, and the fluctuations were relatively severe. However, in recent years, the bubble has disappeared and the real estate market as a whole has stabilized. Keyword： principal

4、component analysis; bubble index; real estate market; 房地产是我们国家国民经济的支柱产业之一, 在经济发展中起着重要的作用。2021年安徽全省生产总值为21 518.70亿圆, 华而不实, 房地产业生产总值为1 350.50亿圆, 同比增长4.70%, 约占全省生产总值的6.28%。近年来, 安徽省整体房价一路走高, 这与安徽省的经济发展密不可分。但同时, 人们对于安徽省房地产市场的风险状况也存有疑虑。安徽省房地产市场的生态环境能否良好, 能否存在房地产泡沫, 不得而知。 房地产市场泡沫具体表现出为价格的泡沫, 是指房地产价格脱离其基础价值

5、而持续上涨的经过及状态。人们日常所讲的房地产泡沫就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分1。当前测度房地产市场泡沫的检测方式方法主要有指标法和模型法2。笔者通过运用主成分分析法构建房地产泡沫综合评价体系来分析安徽省能否存在房地产泡沫, 进而探究其原因, 并提出建议, 以促进安徽省房地产产业健康有序发展。 一、研究设计 房地产泡沫的构成原因复杂多样, 是多种因素共同作用的结果。笔者结合国内外的评价方式方法, 从市场供应、住房需求以及房产价格等方面入手, 提取7个评价指标3, 再通过SPSS24统计软件对该评价指标进行主成分分析, 进而对安徽省房地产泡沫程度进行评价。 (一) 变量指标及样本

6、的选取 笔者根据安徽省房地产产业的实际发展状况, 结合国内外常用的衡量房地产泡沫的测度指标4, 选取安徽省20182021年的7个房地产泡沫测度指标, 如表1所示。 表1 安徽省房地产市场泡沫测度指标 对20182021年(安徽省统计年鉴的相关数据进行处理, 得到20182021年安徽省房地产泡沫测度指标, 如表2所示。 表2 20182021年安徽省房地产市场泡沫测度指标数据 主成分分析法由皮尔逊首先引入, 后来被霍特林发展, 其主要特征是采取数学降维的思想, 在损失很少信息的前提下, 找出几个综合变量来代替原来诸多的变量, 使这些综合变量能尽可能地代表原来变量的信息, 而且相互之间互不相关

7、5231。主成分分析的步骤如下所述。 (1) 先对选取的原始指标进行标准化处理; (2) 再根据标准化后的数据求得其相关系数矩阵; (3) 再根据相关系数矩阵, 得到特征值 ( 1, 2, , n) 和相应的特征向量 ( 1, 2, , (4) 计算各项指标数据的奉献率和累计奉献率; (5) 根据主成分确定的原则, 确定主成分, 得到主成分表示出式 (F1, F2, , Fn) 。 (二) 实证分析与结果 1. 对原始数据进行标准化处理 选取的变量从不同方面反映安徽省房地产发展的泡沫程度, 各变量之间的单位不同, 为了使不同指标之间具有可比性, 需对原始指标进行标准化处理, 标准化后的数据如表

8、3所示。 表3 20182021年安徽省房地产泡沫指标标准化后的指标 2. 指标数据的相关性 对表3标准化后的指标进行分析, 进而得到相关系数矩阵如表4所示。 表4 指标的相关系数矩阵 由表4能够看出, x1与x6相关性较强, x2与x3, x3与x6以及x4与x7、x5相关性也较为显着。因而能够断定, 选取的7项指标为相关性较强的指标数据。继而能够采用主成分分析法进行分析。 (三) 主成分分析 运用SPSS24软件进行主成分分析, 根据主成分提取的原则得到表5。 表5 指标数据的奉献率 由表5能够看出, 前三个主成分的方差和占全部方差的比例为85.843%, 即包含原始数据的信息总量到达85

9、.843%, 这讲明前三个主成分指标能较好地反映绝大部分的原始指标信息。此时, 笔者用前3个指标代替原来的7个指标, 进而实现降维。故可选取Z (x1) 、Z (x2) 、Z (x3) 依次作为第一主成分、第二主成分、第三主成分。其因子荷载矩阵如表6所示。 表6 因子荷载矩阵 表6反映了各数据指标与主成分指标之间的相关程度。通常以为, 指标的荷载系数越大, 就越有把握应用主成分指标代替该项指标的信息。在第一主成分中, x2、x3、x6三项指标的荷载系数所占比重较大, 故能够以为第一主成分主要反映这三项指标;而在第二主成分中, x4、x5两项指标所占比重较高, 则讲明第二主成分中这两项指标最为显

10、着。第三主成分则主要反映了x1、x7两项指标的信息。 (四) 确定综合泡沫模型 基于因子荷载矩阵能够确定3个主成分表示出式 从第一主成分表示出式F1能够看出, 房地产投资额/、房地产投资总额/全社会固定资产投资总额、房地产施工面积/房地产完工面积、居民住宅的平均价格/城镇居民年人均收入等4个指标的系数较大。华而不实, 前3个指标充分反映了安徽省房地产的供应状况, 最后一个指标则反映了安徽省房地产的价格状况。由此能够看出, 主成分表示出式F1主要反映了房地产市场的供求情况, 且保存了37.259%的原始信息量, 这讲明, 在诸多因素中市场供给状况对安徽省泡沫程度影响最为重要。 由主成分表示出式F

11、2能够看出, 住宅销售额增长率/社会消费品零售额增长率、房地产价格增长率/增长率、房价增长率/CPI增长率等3个系数较大。华而不实, 第一个指标反映了安徽省房地产的市场需求状况, 第二个指标反映了安徽省房地产行业相对于安徽省经济的扩张速度, 最后一个指标反映了安徽省房地产价格涨幅偏离其基础价值的程度。该表示出式保存了27.763%的原始信息量, 从整体上反映了需求对安徽省房地产市场泡沫程度的影响。 而在第三主成分表示出式F3中, 指标系数最大的是房价增长率/CPI增长率, 且第三主成分表示出式保存了20.822%的原始信息量, 故从整体上反映了安徽房地产经济与安徽省基础经济的偏离程度。 在构建

12、房地产综合泡沫模型时, 主成分的系数等于各主成分的特征值与所提取的主成分特征值之和的比值6。其房地产综合泡沫函数为 将表3中的数据指标代入该综合房地产泡沫指数模型, 进而得到安徽省20182021年房地产市场综合泡沫指数值, 如表7所示。 表7 安徽省20182021年房地产市场泡沫综合指数 根据房地产市场泡沫综合指数的含义可知, 若该综合指数小于1, 则以为安徽省房地产市场不存在泡沫现象;若该综合指数等于1, 则以为安徽省房地产市场开场出现房地产泡沫7。该指数越大, 则讲明房地产市场的泡沫程度越剧烈。由表7可得安徽省房地产市场泡沫指数变化趋势图, 如此图1所示。 图1 20182021年安徽

13、省房地产市场泡沫指数变化趋势图 图1显示:20182021年7年间, 安徽省房地产市场泡沫综合指数波动剧烈变化较大。20182018年, 房地产市场泡沫综合指数均大于1且逐年增大。这讲明在这里期间安徽省房地产市场出现了泡沫, 且泡沫日趋增大。2020年, 泡沫综合指数大幅下降, 降至-0.440。这讲明安徽省房地产市场受多方因素影响, 泡沫消失。2020年, 泡沫综合指数又大幅上升, 升至2.312。表示清楚此时安徽省房地产市场又存在泡沫。20202021年, 房地产市场综合指数固然仍有小幅度变动, 但整体都小于1。这讲明在这里期间安徽省房地产市场发展态势良好, 没有出现房地产泡沫现象。 二、

14、结束语 (一) 研究结论 笔者借助主成分分析法, 以降维思想为指导, 利用3个主成分指标代替诸多信息指标, 构建了一个度量房地产泡沫程度的体系。再通过对指标系数的分析, 得出了安徽省房地产市场在20182021年的个别年份出现了泡沫, 但近年来已经逐步消散, 整体发展态势稳定的结论。 (二) 建议 固然近年来安徽省房地产市场泡沫已经逐步消失, 但在20182021年期间泡沫综合指标起伏还是相当大的。为了抑制安徽省房地产市场泡沫现象, 维护市场稳定, 促进行业健康有序发展, 笔者提出下面几点建议。 (1) 规范土地管理房价的高低起伏本质上是由地价决定的。因而, 对于土地资源的管理和规范是抑制房地

15、产泡沫的根本举措。安徽省人口密集土地资源有限, 又适逢中部崛起契机, 经济正处于大发展阶段。应该严格规范用地规划审批制度, 促进土地资源合理利用。 (2) 加强银行信贷管理房地产业的发展与银行信贷严密相关, 若想抑制房地产市场泡沫势必要加强银行信贷管理。银行应提升房地产企业信贷的审查要求, 提高房地产企业贷款的准入门槛。在审查经过中, 针对那些资信不良的房产企业要严格限制贷款。与此同时, 也要严格控制期房和商业用房抵押贷款的门槛与比例8。从资金层面限制房地产企业投机炒房, 进而促进安徽房地产稳定发展。 (3) 加强房地产市场监管力度房地产市场长期处于卖方市场, 开发商与消费者的信息是不对等的,

16、 这是导致房地产泡沫出现的一个重要原因。应该加强监管, 利用好税收杠杆对市场进行合理调节。在房地产交易登记层面上, 加强行政管控, 严控预售环节开发商预售价格暗箱操作等现象。同时, 应面向中低收入家庭提供廉租房、经济适用房9。 以下为参考文献： 1郑子濮.房地产泡沫评价指标及应用D.北京:首都经济贸易大学, 2004. 2王浩, 穆良平.当下我们国家房地产泡沫两种主要测度方式方法:研究思路、误区及适用性分析J.宏观经济研究, 2021 (2) :78-85. 3陈国贵, 李延喜, 郑欢, 王延章.基于主成分分析的房地产泡沫程度评价体系研究J.大连理工大学学报 (社会科学版) , 2018 (2) :6-10. 4靳田.河南省房地产泡沫程度研究J.兰州工业学院学报, 2021 (4) :95-99. 5李子奈, 潘文卿.计量经济学M.北京:高等教育出版社, 2018. 6牛如远.上海市房地产泡沫测度分析J.当代商贸工业, 2008 (3) :86-87. 7杨瑛娟.基于主成分分析的商洛房地产发展状况研究J.商洛学院学报, 2020 (4) :62-66. 8邵梅, 徐伟.基于主成分分析的包头市房地产泡沫程度评价J.北方经济, 2020 (7) :88-90. 9刘凯, 陆焱平.澳门房地产泡沫实证分析J.中国市场, 2020 (40) :38-39.