浅谈房地产项目纳税筹划.docx

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1、浅谈房地产项目纳税筹划以房地产项目综合体项目为例，从外部空间、公司内部各项税收占比两个维度讨论了纳税筹划的空间；从同一企业法人资格拿地、成本的分摊与计量、纳税时间点后移三个维度讨论了纳税筹划的思路；从土地增值税、企业所得税、增值税三个税收占比拟大的税种提出纳税筹划的建议。研究背景本文以广州某区域一综合体项目为载体，着力研究综合体项目纳税筹划空间、筹划的建议以及作为职业经理人需要注意的事项。该综合体项目总用地面积8.73万m2，总建筑面积29.46万m2，其中住宅建筑面积8.17万m2，商业建筑面积4.09万m2，办公楼建筑面积7.48万m2，地下停车场建筑面积9.47万m2，其他配套设施0.2

2、5万m2。由一家具有国资背景、独立法人资格、增值税一般纳税人的项目公司通过招拍挂形式，于房地产业“营改增后获得的土地。根据政府在土地招拍挂合同中的要求以及股东方战略部署，项目住宅属性用地及地下停车位拟出售，用于快速回笼资金；项目商业、办公楼属性用地及地下停车位拟自持，用于长期发展。筹划空间分析外部环境分析纳税筹划活动须在遵循国家税收相关法律和政策的前提下进行的，国家相关税收政策发生变化，筹划方案的施行也要及时更新调整，与国家税法政策的步调一致，这就要求项目公司时刻关注国家最新出台的相关税收政策。考虑到税收筹划方案后续工作的施行，一般需事先与税务机关相关人员进行摸底讨论，力争获得一致意见，否则筹

3、划方案再好，得不到税务机关的认同，很可能被以为有偷税漏税的嫌疑，筹划方案很难开展。税收负担占比分析根据当前市场情况以及公司内部成本进行测算，销售类物业各税种的估计缴税金额及占比分析见表1：从估计缴税情况来看，估计缴纳64,738万元，估计销售类物业的销售回款345,164万元，各项税金占销售类物业回款金额的18.76%。从税种负担占比来看，占比拟大的几个税种分别是：土地增值税占42.38%，企业所得税占32.49%，增值税占14.54%，税筹的重点应主要集中在这三个税种上。契税尽管占比达8.41%，由于契税与购买地价之间的相关性，契税不在本文中讨论。筹划思路除了获得合规的发票，增值税进项税票申

4、报及时等常规操作外，还有一些实务中常用的做法，适当运用能够有效、合法节税。同一企业法人资格拿地本文研究的该综合体，共有5个地块，分三个土地证，有销售型物业，也有自持型物业。在招拍挂拿地时，已考虑到税筹的事项，成立一家项目公司去拿这5个地块，这样增值税、企业所得税均按同一法人主体纳税，不同地块之间的增值税发票能够互用，在申报企业所得税时，除了收入与成本匹配外，当年运营费用可以在前期销售类物业实现的利润中税前扣除。成本的分摊与计量利益外部输出：将项目利润输出至乙方单位，乙方单位又是股东的另外一家全资子公司。项目公司的建安、园林等成本的提高，一部分是来自与乙方的合作共赢，合理提高的项目公司成本，输送

5、至乙方单位作利润。考虑到本文讨论的项目公司为国资背景，该方法不再深化讨论、不适用本项目。不同物业之间的成本分摊与计量：考虑到本文讨论的项目是多业态以及销售与自持并存的项目，税收主要;于估计销售型物业，能够通过将自持物业的成本与销售物业的成本合理分摊与计量，适当提高销售物业的成本，税收降低，但该方法对职业经理人的考核带来一定的不利因素，将在本文的第五部分介绍。纳税时间点后移在纳税义务金额无法降低的前提下，能否能够将纳税时点尽可能后移。譬如，土地增值税清算时点的选择，收入确认方法的选择等。筹划建议在本文第二、三部分分析的基础上，本文拟对土地增值税、企业所得税、增值税等占比拟大的税种提出税务筹划的建

6、议，供参考。土地增值税1、销售物业与自持物业的大合同分摊优化：对于工程总包、设计、监理、精装修等相对金额较大的合同，在销售型物业与自持型物业之间的成本分摊，需要进行相对精准的测算，在合法、合理的基础上进行成本优化。成本主要分为土地、建安、工程间接费、室外工程费、公共配套设施费、行政及经营性收费、销售费用、管理费用、财务费用等。根据税收规定及相关测算，土地成本按各地块占地面积分更有利。建安成本等按总建筑面积进行拆分更有利，考虑到部分精装修，整个装修费能够按受益对象进行拆分更有利。清算时间尽量拖后：土地增值税清算时间尽可能拖后，适当延长纳税时间点。控制住宅类土地增值税税率：土地增值税采用超率累进税

7、率计算，每上升一档，对实际缴纳的土地增值税有较大影响。通过测算，在估计销售价格的前提下，普通住宅土地增值税增值率为47.73%，非普通住宅土地增值税增值率为44.35%，均适用30%土地增值税税率。一旦市场行情转好，销售价格的调整需要考虑收入的增加能否能覆盖因土地增值税税率跳档引起的税费增加。期间费用与开发间接成本的优化：从企业所得税、土地增值税的计算规则上，合理安排期间费用与开发间接费用的成本，对税务筹划有一定的作用。本项目开发经营经过中所发生的销售费用、管理费用、财务费用等期间费用，计算土地增值税时视同可扣除的开发间接费用。但是税法规定三项期间费用利息能够有两种方法选择使用不能完全采用直接

8、扣除方式来计算开发费用，税法对开发费用的税前扣除限额定义为可扣除成本的10%，该规定有一定的筹划空间。借款利息的优化：项目的开发建设离不开向股东、金融机构借款，这些大量借款产生的财务利息，直接影响着企业土地增值税的纳税额度，这些利息费用能否全额一次扣除，扣除时采用何种方法，需要结合测算数据的估计情况进行详细分析。税法要求利率不超过同期贷款利率的部分有银行的证实，在土地增值税清算时，能够据实扣除，同时，可以以按可扣除成本的5%进行扣除。企业所得税收入结转时点：房地产企业结转收入的时点各有不同，有的是向小业主“交房后确认收入，有的是“收款加签订网签合同后，按收款额确认收入，该结转方法一经确定，不能

9、够任意更改。“交房后确认收入比“收款加签订网签合同后确认收入的企业所得税会推延缴纳，有条件的企业能够选择“交房后确认收入。预提10%建安成本：根据税法规定，在计算企业所得税时，能够预提10%的建安成本在税前扣除，房地产企业应用足该政策。土地增值税清算对企业所得税的影响：本文讨论的销售型物业的销售期主要集中在2020-2022年，2023年及以后主要是自持物业的租金收入。估计在2023年土地增值税清算时，补交土地增值税金额比拟大，造成当年营业利润大额亏损，而后期都是自持物业，难以在五年内将该笔亏损弥补。根据国家税务总局公号2016年81号文（国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所

10、得税退税有关问题的公告）第二条，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，能够计算出项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。因而可在土地增值税清算完成后，对以往年度多缴企业所得税申请退税。进项税:1强化增值税专用发票管理：公司须建立了增值税专用发票登记办法，由专人进行日常管理增值税专用发票。在合同审批时，须在合同模板中参加增值税专用发票专用条款，为后续获得增值税专用发票提供了法律根据。2合理选择优质乙方：在外购货物或服务同等条件下，项目公司在选择乙方单位时，优先考虑具有一般纳税人资质的企业。由于即便小规模纳税人能够自行或者委托税务机关代开增值税专用发票，由于其采用的征收率低于一般纳税人适用税率，选择小规模纳税人获取的进项税额不如选用一般纳税人获取的进项税额高，除非在销售总价上有一定优惠。销项税：本文讨论的项目是“营改增后通过招拍挂获得的土地，在计算增值税时，需要采用一般计税办法。对外销售的物业须在收到预收款时，按3%的预征率在当地税局预缴税款。假如采用“收款+网签合同确认收入的企业，还需要在结转收入时，开具增值税销项税全额发票，并进行纳税申报。