房地产行业税费水平及其对房地产价格的影响.pdf

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1、西安石油大学硕士学位论文房地产行业税费水平及其对房地产价格的影响姓名：李红敏申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：李志学20090520中文摘要论文题目：房地产行业税费水平及其对房地产价格的影响专业：企业管理，硕士生：李红敏(签名)荆沪指导教师：李志学(签名)垩2 塞，乏一。摘要从1 9 9 8 年房地产行业改革以来，我国的房地产行业得到了迅速的发展，逐渐成为了国民经济的支柱产业，对我国国民经济的发展起到了重要的推动作用。但近年来，房地产行业在发展的过程中出现了房屋价格飞速上涨、部分地区房价过高的现象，这已成为时下社会各界最受关注的问题。影响房地产价格的因素有很多，而其中税费水平是房地产价

2、格的重要影响因素，通过研究房地产行业税费水平及其对房地产价格的影响，得出两者之间的具体相关程度和因果性关系的结论，并对房地产行业的税费改革提出建议。解决好房地产价格的问题，让居者有其屋，是建立和谐社会的重要保障之一，所以研究房地产行业税费水平及其对于房地产价格的影响是有必要性和深远意义的问题。本文的研究希望对政府规范房地产行业的健康发展起到一定的参考和借鉴作用。本文从房地产利益分配角度，将税费作为政府参与房地产行业利益分配的手段之一，来研究其对房地产价格的影响。主要通过以下几种方法来进行研究：一，抽样调查法，即对房地产行业实际税费负担的进行广泛和有针对性的抽样调查；二，数据分析法，对于抽样调查

3、的结果进行合理的数据分析并进行归纳和总结；三，评价法，利用合理的评价方法和评价体系来对我国的房地产行业税费水平进行评价；四，模型分析法，建立或利用合理的数学模型来来检验房地产行业税费与房地产价格之间关系。通过以上四种基本方法进行研究，并最终得出研究结论。首先，分别从房地产价格构成角度、税负转嫁效应和基于西方经济学理论分析税费因素对房地产价格的影响和作用机制。其次，利用合理的税负评价方法，衡量我国现阶段的房地产税负水平和税外收费水平。本文在对实际税率法进行修正的基础上，衡量了我国现阶段房地产行业税负水平，包括实际所得税税负、实际营业税税负、实际总税负三个指标；衡量税外收费时，鉴于企业实际税外收费

4、数据取得的困难性，作者分别采用了宏观分析，即从房地产投资构成的角度和案例分析相结合的方法来进行研究。结论表明实际的税费水平已经构成了房地产行业的重要负担。最终，在调查分析的基础上，提出了房地产价格与房地产税费的相关性和因果性假设，并通过构建模型分别对其进行了检验。针对相关性假设，作者通过核算全国3 1 个省市的房地产税收负担、房地产税外收费负担，结合各地区同时期的房地产价格指数，用P e r s o n 相关系数法来检验房地产价格和房地产税费负担的相关性；针对因果性假设，在作者建立的1 9 9 8 2 0 0 8 年房地产费用指数的基础上，结合我国1 9 9 8-2 0 0 8 年房地产价格指

5、数，建立了两个时间序列指标，通过G r a n g e r 因果检验模型来检验这两个时间序列之l I中文摘要问的因果关系。研究结论表明，房地产价格和房地产行业税收、税外收费有明显的相关关系，而且房地产企业税外收费在滞后期大于4 期(一年)的情况下形成了房地产价格的格兰杰成因，证明税费因素已成为房价波动的关键因素之一，要解决好房地产价格过高或上涨过快的问题，需要整理现有的政府收费项目，加快税费政策的改革并强化征管和监督实施，从而使房地产行业更加健康的发展。关键词：房地产；税费政策；税费负担；房地产价格论文类型：应用基础I I I英文摘要S u b j e c t：T a x e sa n df

6、e e si nt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n di t si m p a c to nr e a le s t a t ep r i c e sS p e c i a l i t y：B u s s i n e s sM a n a g e m e n tN a m e：L iH o n gm i n(s i g n a t u r e)=!型翌竺、I n s t r u c t o r-L iZ h ix u e(s i g n a t u r e)A B S I。R A C。I S i n c et h ey e a ro f19 9

7、8，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yw a sr e f o r m e da n dd e v e l o p e dq u i c k l y，a n dg r a d u a l l yb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y B u ta tt h es a m et i m e，s o m ep r o b l e m st oa r i s e，s u c ha st h er a p i d l yr i s i n gh o u

8、s i n gp r i c e s，h a v eb e c o m et h em o s tt o p i c a li s s u e so fc o n c e r n I nr e c e n ty e a r s，d o m e s t i ce x p e r t sa n ds c h o l a r sd i ds o m er e s e a r c ho fp r i c ef l u c t u a t i o n si nt h ef a c t o r ss t u d i e df r o md i f f e r e n ta s p e c t so ft

9、h ei m p a c t O nt h eb a s i so ft h em a n yr e s e a r c hr e s u l t s，t h ea u t h o rd e e m st h a tt a x e sa n df e e si Sa l s oa l li m p o r t a n tf a c t o rt ot h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp r i c e s F i r s t，t a x e sa n df e e s，a sa ni n t e g r a lp a r to fr e a l

10、e s t a t ec o s t，s h o u l db eo n eo ft h ef a c t o r so fr e a le s t a t ep r i c e st h a tw es t u d yo n；I na d d i t i o n，t h er e a le s t a t et a xa n df e ep o l i c ya sC h i n e s eg o v e m r n e n t Sp a r t i c i p a t i o ni nn a t i o n a li n c o m ed i s t r i b u t i o n,i t

11、a f f e c t sn o to n l yt h ec o m p e t i t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dr e a le s t a t es p e c u l a t o r s，b u ta l s o，i ti So n eo ft h em a i ni n s t r u m e n t st h a tc a r r yo u tm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n I nl i g h to ft h ea b o v

12、et w oa s p e c t s，i ti sn e c e s s a r yt os t u d ya tt h et a x e sa n df e e so fr e a le s t a t ei n d u s t r y I nt h i sp a p e r，t h ea u t h o rt r i e st of i n do u tt a x e sa n df e e si nr e a le s t a t ei n d u s t r yh o wt oi m p a c tt h er e a le s t a t ep r i c e s F i r s

13、to fa l l，t h r o u g ht h et h e o r e t i c a la n a l y s i st oe x p l a i nt h el e v e lo fr e a le s t a t ep r i c e sa f f e c t e db yt h er o l eo ft a xa n df e em e c h a n i s m s；a n dt h e nu s et h et a xa s s e s s m e n to far e a s o n a b l ew a yt om e a s u r et h et a xb u r

14、d e ni no u rc o u n t r ya tt h i ss t a g eo ft h er e a le s t a t et a xl e v e l sa n dt h el e v e lo ff e e s，b e t t e ru n d e r s t a n d i n go ft h ea c t u a ll e v e lo ft a x e sa n df e e sh a sc o n s t i t u t e dam a j o rb u r d e no nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y O nt h

15、 i sb a s i st h er e a le s t a t ep r i c e sa n dt a x e sa n df e e sf o rt h el e v e lo ft h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et w ot y p e so fa s s u m p t i o n sm a d et h a tc o r r e l a t i o na n dc a u s a t i o nh y p o t h e s i s，i na c c o r d a n c e 谢t ht h er e l e v a

16、n td a t at oe s t a b l i s hm o d e l sf o rh y p o t h e s i st e s t i n g；e v e n t u a l l yc o m et ot h es p e c i f i cr e l e v a n c ea n dt h er e l a t i o n s h i pa sc a u s eo re f f e c tb e t w e e nt a x e sa n df e e sa n dp r i c e s T h i sa r t i c l ei n c l u d e ss e v e nc

17、 h a p t e r s，c h a p t e rIf o c u s e so nt h eb a c k g r o u n dt ot h es t u d y，p u r p o s e，m e a n i n g，f i t sw e l la sr e s e a r c hr e s u l t sh a v eb e e ni nc h i n aa n da b r o a d；C h a p t e r sI Ii n t r o d u c e dC h i n a Sc u r r e n tr e a le s t a t et a xa n df e ep o

18、 l i c i e s，C h a p t e rI I I，r e s p e c t i v e l y，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr e a le s t a t ep r i c e sa n dt h e o r e t i c a la n a l y s i sb a s e do nW e s t e mE c o n o m i c so ft a x e sa n df e e so nr e a le s t a t ep r i c e s C h a p t e r sI Va n dVi st h es u r v e

19、 ya n a l y s i s，s e l e c t i o no fa p p r o p r i a t em e t h o d st om e a s u r et h el e v e lo ft h er e a le s t a t et a x e sa n df e e s I nt h i sp a p e r,e f f e c t i v et a xr a t eo nt h eb a s i so fa l lI V英文摘要a m e n d m e n tt ot h el a w，t h em e a s u r eo fC h i n a St a xb

20、 u r d e na tt h i ss t a g et h el e v e lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y，i n c l u d i n gt h ea c t u a li n c o m et a xb u r d e n，t h ea c t u a lb u s i n e s st a xb u r d e n,t h et h r e ei n d i c a t o r So ft h et o t a lt a xb u r d e n；m e a S u r eo ff e e s，i nv i e wo ft

21、h ed i f f i c u l t yo fd a t a,t l l ea u t h o ra d o p t e dt h em a c r o-a n a l y s i sa n dc a s es t u d i e s，r e s p e c t i v e l y，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dc o n s t i t u t eac o m b i n a t i o no fc a s es t u d i e so fm e t h o d

22、 sf o rr e s e a r c h C h a p t e rV Ii sE m p i r i c a lA n a l y s i s，b a s e do nt h ea n a l y s i si nt h ei n v e s t i g a t i o n,t w ot y p e so fa s s u m p t i o n sa b o u tr e a le s t a t ep r i c e sa n di t st a x e sb u r d e na n df e e sb u r d e ni Sa d v a n c e d,a n dt h r

23、o u g hb u i l d i n gam o d e lo ft h et e s tw e r ec a r r i e do u t A s s u m p t i o n sf o rt h ec o r r e l a t i o n,t h ea u t h o ra c c o u n tf o rt h ew h o l ec o u n t r yt h r o u g h31p r o v i n c e sa n dc i t i e si nt h er e a le s t a t et a xb u r d e n，t h eb u r d e no fr e

24、 a le s t a t ef e e s，c o m b i n e d 埘t l lt h er e g i o nd u r i n gt h es a m ep e r i o d，r e a le s t a t ep r i c ei n d e x，u s i n gP e r s o nc o r r e l a t i o nc o e f f i c i e n tm e t h o dt ot e s tt h er e a le s t a t ep r i c e sa n dt h eb u r d e no fr e a le s t a t er e l a

25、t e dt a x e sa n df e e s；F o rc a u s a lh y p o t h e s i s，t h ea u t h o re s t a b l i s h e di n19 9 8 2 0 0 8t h ef e e so fr e a le s t a t ei n d e x，b a s e do nt h ec o m b i n a t i o no fC h i n a sr e a le s t a t ep r i c ei n d e xf o r19 9 8-2 0 0 8，t w ot i m es e r i e so fi n d

26、i c a t o r s，t h r o u g ht h eG r a n g e rc a u s a l i t yt e s tm o d e lt ot e s tt h e s et w ot i m es e r i e so ft h ec a u s a lr e l a t i o n s h i p K e y w o r d s：R e a le s t a t e；T a x e sa n df e e sb u r d e n；T a x e sa n df e e sp o l i c i e s；R e a le s t a t ep r i c e sP a

27、 p e rT y p e：A p p l i c a t i o nI n f r a s t r u c t u r eV学位论文创新性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果；也不包含为获得西安石油大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。论文作者签名：奄临隰舡学位论文使用授权的说明本人完全了解西安石油大学有关保留

28、和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西安石油大学。学校享有以任何方法发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利，同时授权中国科学技术信息研究所将本论文收录到 1。事实上，参与房市的众多购房者之中，多数老百姓对住房的需求都是刚性的，而房市存在的本来意义也是为了满足这些刚性需求。但除此之外，还存在众多抱有改善型需求和投机需求投身于房市的人，他们的需求具有相当大的弹性，房子可买可不买，完全根据自己的收入和市场行情来做决策，从而导致了整个房产市场目前的高需求弹性局面。总之，通过税收杠杆对房地产商品价格产生的影响，从消费者角度看，由于其需求弹性较小，因此税收的影响作

29、用不显著。但是投机者将房地产商品作为获取利润的载体，其需求弹性很大，税收能够产生显著影响作用，进而调节房地产投机市场中的商品价格。上述分析表明，从与房地产开发商和投机者相关的税收政策入手，能够较为显著的改善房地产商品的供求关系，进而对产品价格的合理稳定起到一定的宏观调控作用。3 3 本章研究结论不管是房地产开发价格构成角度，还是税负转嫁效应引起的价格变动，还是经济学第三章税费对房地产价格的影响分析供求关系角度，房地产税费因素对房地产价格的影响是显而易见的。对房地产开发企业征收的税费直接构成了房地产开发成本的一部分，所以这些税费是房地产价格的构成部分；税负转嫁效应导致房地产开发商的税费向后转嫁给

30、消费者来承担；对于房地产开发商，供给弹性长期内较大，通过税收杠杆对房地产商品价格产生影响的作用明显。从消费者角度看，由于其需求弹性较小，因此税收的影响作用不显著。但是投机者将房地产商品作为获取利润的载体，其需求弹性很大，税收能够产生显著影响作用，进而调节房地产投机市场中的商品价格。西安石油大学硕士学位论文第四章我国房地产行业税负水平及其跨行业比较研究4 1 房地产行业税负水平衡量方法的选择4 1 1 衡量方法选择实际税率法目前来看，关于企业税负的评价主要有三种方法，即：波士顿咨询集团矩阵法、税负评价指标体系和实际税率法。在第一章作者已经详细阐述前两种方法的具体操作方法，这里不在赘述。以上三种评

31、价方法中，波士顿集团矩阵法优异于将企业的税负和增长率联系在一起来分析税负问题。张海峰(2 0 0 7)对这种方法做了改进，将单一的增长率换作几个指标的加权平均数来衡量(房地产净利润增长率，房地产销售额增长率，房地产开发投资增长率，房地产开发建设房屋建筑面积增长率，房地产从业人数增长率，并用德尔菲法确定它们的权重分别为：0 4，0 3，0 1 5，0 1，0 0 5)。但从某种程度上讲，它只是一种定性的分析方法，即企业目前的税负水平是否合理，多用于衡量目前企业的税负水平是否影响了企业的生存和发展。税负评价指标体系，既然作为一个指标体系，它的功能应该是全面而细致的。但就目前来看，自2 0 0 1

32、年刘立秋教授建立这套指标体系以来，这种方法正在完善中，目前这套体系并不成熟，后来的学者在税负衡量研究中也少有采用这套体系。从作者的实证分析中，可以看到一些数据并不能直接获得。比如，行业税负的衡量中，行业总人数数据的获得；企业税负的衡量中，企业名义税负的获得。作者在文中将名义税负总额用利税总额的5 0 代替，原因在于应纳税所得额的数据不容易取得。实际税率法是最早提出和最常用的方法，它克服了理论上评价税负应税所得额难以获取的困难。实际税率法(e f f e c t i v e t a x r a t e)可以分为平均实际税率法(a v e r a g e e f f e c t i v e t a

33、 x r a t e)和边际实际税率法(m a r g i n a l e f f e c t i v e t a x r a t e)两大类。平均实际税率法将E T R 定义为税费和所得之间的比率，主要被用于税制公平性的验证，即通过平均E T R 的比较来衡量相关税收负担的轻重。而边际实际税率法将E T R 定义为某项投资活动或项目的税前投资回报率和税后投资汇报率之差异与税前投资回报率的比率，主要被用于税制效率的检验，即通过边际E T R 来对不同投资活动或项目相关的税收成本进行比较。国内外很多学者曾用这种方法分析影响企业税负水平的因素以及和各影响因素之间的相关关系。在衡量企业税负水平时，学

34、者们多用这种方法衡量企业的所得税税负，将企业的实际所得税税率和名义所得税税率相比较。在这里作者衡量房地产行业的税负水平将采用实际税率法，并在此基础上加以改进，以期更加全面的衡量企业的税负水平。第四章我国房地产企业税负水平调查分析4 1 2 指标的确定和计量对税负的研究，学者们多选择衡量所得税税负的状况。所得税作为我国的主题税种和增值税比较起来，有不转嫁等特点；并且所得税对于企业来说同样具有举足轻重的作用，所得税负担直接与企业的生存与发展相关。所以研究者在微观层次上多对所得税负进行衡量，而对整体税负的衡量较少涉及。对所得税实际税负的衡量，F u ll e r t o n(1 9 8 4)提供了一

35、个简单的E T R 的定义：上年的税费与上年所得之比；从经济学的角度E T R 则定义为：E T R=所负担的所得税税前经济收益。本文利用上述提到的平均实际税率法作为税负衡量的基本指标，即用所得税和利润总额的比例作为所得税税负水平的衡量指标；用主营业务税金及附加和主营业务收入的比例作为营业税负的衡量指标。对于总税负的衡量作者建立一个总税负指标，众所周知，企业的实际所得税负是所得税费用和企业的利润总额的比值，而实际营业税负是营业税及附加和主营业务收入的比值，这两个税负的税基不同，作者尝试使企业的总体税负在同一个税基上衡量，并建立新变量：修正的所得税费用。它等于企业所得税费用除当期销售利润率，实质

36、上就是将企业所得税调整为以主营业务收入为税基来衡量。同时为了避免时间性差异的影响，用2 0 0 3 年一2 0 0 7 年5 年间的平均数作为最终衡量指标。具体计量方法为：(1)所得税税负衡量指标计算公式：当期实际所得税负=企业当期所得税费用当期利润总额期间内平均所得税负=期间内平均所得税费用期间平均利润期问平均所得税费用=i 1 Y iJ 1=2 0 0 1其中，1 t 表示第i 年的所得税费用。(2)营业税税负衡量指标计算公式：当期实际营业税负=本年度主营业务税金及附J J n 主营业务收入期间内平均营业税负=期间内平均主营业务税金及附加期间平均主营业务收入期间内平均主营业务税金及附加=i

37、 1 M；J t=2 0 0 I其中，朋t 表示第i 年的主营业务税金及附加。(3)总税负衡量指标计算公式：由房地产税制了解到，目前我国房地产企业涉及到的税种有1 2 项，但在这里主要考查作为房地产经营开发的企业在流通阶段主要涉及的税种，包括企业所得税、营业税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等。由于城市维护建设税、教育费西安石油大学硕士学位论文附加等已包含在主营业务税金及附加里，故而将房地产企业的总税负界定为企业所得税和主营业税金及附加的总和。具体公式为：当期总税负=(修正的所得税费用+主营业务税金及附加)当期主营业务收入=(企业当期所得税费用当期销售利润率+主营业务税金及附加

38、)当期主营业务收入2 0 0 5期间内平均总税负=i 1 互，1-2 0 0 I其中，i 表示第i 年的总税负。4 2 房地产行业税负水平的统计调查4 2 1 样本选取与数据来源本文选取了在上海证券交易所和深证证券交易所上市的6 5 家房地产企业，其中7家企业的详细数据由于各种原因难以获得，所以最终的样本数量为5 8 家(表4 一l，表4 2)。表4 1 上海证券交易所房地产上市公司名单序号公司名证券代码l浙江广厦股份有限公司6 0 0 0 5 22南京新港高科技股份有限公司6 0 0 0 6 43深圳香江控股股份有限公司6 0 0 1 6 24联美控股股份有限公司6 0 0 1 6 75美都

39、控股股份有限公司6 0 0 1 7 56长春经开(集团)股份有限公司6 0 0 2 1 57北京华业地产股份有限公司6 0 0 2 4 08北京万通先锋置业股份有限公司6 0 0 2 4 69新疆广汇实业投资(集团)有限责任公司6 0 0 2 5 61 0天津市房地产发展(集团)6 0 0 3 2 2l l珠海华发实业股份有限公司6 0 0 3 2 51 2北京天鸿宝业房地产股份有限公司6 0 0 3 7 61 3金地(集团)股份有限公司6 0 0 3 8 31 4广州东华实业股份有限公司6 0 0 3 9 31 5北京空港科技园区股份有限公司6 0 0 4 6 31 6南京栖霞建设股份有限公

40、司6 0 0 5 3 31 7上海金丰投资股份有限公司6 0 0 6 0 61 8上海兴业房产股份有限公司6 0 0 6 0 3第四章我国房地产企业税负水平调查分析1 9上海海鸟企业发展股份有限公司6 0 0 6 3 42 0上海新黄埔置业股份有限公司6 0 0 6 3 82 l上海金桥出口加工区开发股份有限公司6 0 0 6 3 92 2上海万业企业股份有限公司6 0 0 6 4 12 3上海外高桥保税区开发股份有限公司6 0 0 6 4 82 4上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司6 0 0 6 6 32 5天地源股份有限公司6 0 0 6 6 52 6中华企业股份有限公司6 0 0 6

41、7 52 7广州珠江实业开发有限公司6 0 0 6 8 42 8上海多伦实业股份有限公司6 0 0 6 9 62 9上海新梅置业股份有限公司6 0 0 7 3 23 0苏州新区高新技术产业股份有限公司6 0 0 7 3 63 1上海实业发展股份有限公司6 0 0 7 4 83 2运盛(上海)实业股份有限公司6 0 0 7 6 73 3天创置业股份有限公司6 0 0 7 9 13 4上海世贸股份有限公司6 0 0 8 2 3表4-2 深圳证券交易所房地产上市公司名单序号公司名证券代码1万科企业股份有限公司A 股0 0 0 0 0 2B 股2 0 0 0 0 22招商局地产控股股份有限公司A 股0

42、 0 0 0 2 4B 股2 0 0 0 2 43深圳市振业(集团)股份有限公司0 0 0 0 0 64深圳市赛格达声股份有限公司0 0 0 0 0 75沙河实业股份有限公司0 0 0 0 1 46金融街控股有限公司0 0 0 0 4 27金融界控股股份有限公司0 0 0 4 0 28深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司0 0 0 0 2 99中粮地产(集团)股份有限公司0 0 0 0 3 ll O泛海建设集团股份有限公司0 0 0 0 4 6l l宜华地产股份有限公司0 0 0 1 5 01 2绿景地产股份自限公司0 0 0 5 0 21 3沈阳银基发展股份有限公司0 0 0 5 1 11

43、 4重庆渝开发股份有限公司0 0 0 5 1 4西安石油大学硕士学位论文1 5吉林光华控股股份有限公司0 0 0 5 4 61 6莱茵达置业股份有限公司0 0 0 5 5 81 7东莞宏远工业区股份有限公司0 0 0 5 7 31 8广两阳光股份有限公司0 0 0 6 0 81 9亿城集团股份有限公司0 0 0 6 1 62 0成都高新发展股份有限公司0 0 0 6 2 82 1名流置业集团股份有限公司0 0 0 6 6 72 2福建阳光实业发展股份有限公司0 0 0 6 7 12 3湖北福星科技股份有限公司0 0 0 9 2 62 4天津天保基建股份有限公司0 0 0 9 6 5作者根据以上

44、对应的股票代码，搜集相关的文献资料。研究中使用的数据均来自深证交易所和上证交易所网站中的上市公告书、上市公司年度报告等权威的公开出版物。具体包括，样本公司2 0 0 3 到2 0 0 7 年5 个会计年度的主营业务税金及附加、所得税费用、主营业务收入及盈余等，在这些数据的基础上进行研究。4 2 2 房地产行业税负水平的统计分析按照2 0 0 7 年企业的注册地所在省市，作者统计了全国5 8 家房地产企业的分布状况，具体如下：表4-3：上市房地产企业分布统计表所在区域上市房地产企业数样本分布省份西部地区5新疆、重庆、广西、成都、昆明各一家中部地区3湖北l 家、吉林2 家上海市1 5深圳市1 l北

45、京市6其他东部地区1 8除了上海、深圳、北京三市以外的其他东部地区从表4 3 可以看出，我国日前的上市房地产企业主要其中在东部沿海地区，5 8 家房地产企业，仅上海和深圳两市就占据了近半(2 6 家)。这与我国改革开放近3 0 年来，沿海地区的飞速发展是分不开的；另外由于房地产企业资金需求量大的特点，也会导致这些企业选择在资金密集度高的城市发展。在这里简单了解样本的分布特征，对房地产企业对注册地的选择问题不做探讨。a 实际所得税负统计分析按照以上公式计算出2 0 0 3-2 0 0 6 年间上市房地产企业的实际所得税负，其中9 家企业的平均所得税负小于0，说明这9 家企业的平均利润小于0，期间

46、内企业发生亏损。其第四章我国房地产企业税负水平调查分析余4 9 家企业的所得税税负水平在0 0 0 1 7-0 5 9 7 6 之间，具体分布如表2。表4-4 期间平均所碍税负统计表期间平均所得税负区间公司个数公司所占百分比累计百分比0 以下91 5 5 2 1 5 5 2 0 一1 0 9 635 1 7 2 0 6 9 l O 一2 0 9 681 3 7 9 3 4 4 8 2 0 一3 0 l l1 8 9 7 5 3 4 5 3 0 一4 0 9 61 93 2 7 6 8 6 2 1 4 0 一5 0 9 66t O 3 4 9 6 5 5 5 0 以上23 4 5 1 0 0 从

47、上表可以看出，我国房地产企业的实际所得税税负水平主要在2 0 到4 0 之间，实际所得税负在4 0 以下的企业占到了8 6 2 1，在3 3 以下的企业占到了6 2 0 7，其中1 5 5 2 的企业所得税税负为负值，通过对这9 家企业的详细分析，可以得出结论，这些企业在2 0 0 3-2 0 0 6 年期间平均利润小于零，企业发生亏损。除去利润为负的9 家企业，实际所得税负在4 0 以下的企业占到了8 3 6 7，在3 3 以下的企业占到了5 5 1 0；总体税负的平均数，即平均实际所得税税率为0 2 8 5 0。从以上结论看来，自2 0 0 3 年以来，我国房地产企业的实际所得税税率低于名

48、义所得税税率(3 3)，而且相对于2 0 0 3 年以前有下降的趋势。根据统计，企业所得税税负在2 0 0 0 年到2 0 0 3 年之间分别为0 7 4 5 5，0 6 8 6，0 5 9 3，0 5 3 4 I】ob 实际营业税负统计分析按照以上公式计算出5 8 家上市房地产企业在2 0 0 3-2 0 0 6 年间的平均营业税负，其分布在0 0 0 1 0 0 2 7 5 5 之间，具体分布如下表3：表4-5 期间平均营业税负统计表期间平均营业税负区间公司个数公司所占百分比累计百分比2 以下58 6 2 8 6 2 2 一3 35 1 7 1 3 7 9 9 63 一4 46 8 9 2

49、 0 6 8 4 一5 81 3 7 9 3 4 4 7 5 一6 1 32 2 4 1 5 6 8 8 6 一7 91 5 5 2 7 2 4 0 9 67-8 61 0 3 4 8 2 7 4 8 一9 35 1 7 8 7 9 1 9 一1 0 23 4 7 9 1 3 8 l O 以上58 6 2 1 0 0【l 贲贺。中国房地产业税负水平分析及相关政策的选择2 9西安石油大学硕士学位论文从以上统计看来，我国营业税负冉勺总体上比较合理。和名义税率5 相比较，平均实际营业税税率00 6 1 5 略大于名义税率，但是这些统计结果也受具体统计方法的影响，作者在营业税的统计中采用的是利润表中主

50、营业务税金及附加的数值，它在核算中不仅包括企业主营业务的营业税，而且包含了土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税种，所以这一数值大于单一的营业税的数值，从而导致统计结果的偏大。不过综合考虑房地产开发企业不仅仅是房地产开发销售，还包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业，而他们使用的是建筑业的税率3。所以，肌总体说我国房地产企业营业的税负基本合理。根据统计，几乎所有(9 13 8)企业的营业税负在01 以下i 其中5 68 8 的企业低于6 2 06 8 的企业低于4。c 总税负统计分析根据以上公式计算，可得到上市房地产企业的各年度总税负状况和期间平均总税负水平。这个指标可以反映以主营业务收