第八章成本法XXXX-XXXX-1.pptx

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1、第第八八章章成本法及其应用成本法及其应用第第 八八 章章 成本法及其应用成本法及其应用n第一节第一节 成本法概述成本法概述n第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成n第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式n第四节第四节 重新购建价格的求取重新购建价格的求取n第五节第五节 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取n第六节第六节 成本法应用中涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定 n第七节第七节 成本法总结和运用举例成本法总结和运用举例第一节第一节成本法概述成本法概述一、成本法的概念一、成本法的概念n简简要要概概念念：是是根根据据估估价价对对象象的的重重新新购购建建价价格格来来求取估价对象

2、价值的方法。求取估价对象价值的方法。n具具体体概概念念：是是求求取取估估价价对对象象在在价价值值时时点点的的重重新新购购建建价价格格和和建建筑筑物物折折旧旧，然然后后将将重重新新购购建建价价格格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。n 成成本本法法是是求求取取估估价价对对象象在在价价值值时时点点时时的的重重置置价价格格，然然后后扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的方法。的方法。定义中涉及的概念定义中涉及的概念n所谓重新购建价格，是指假设所谓重新购建价格，是指假设在价值时点在价值时点重新重新取得取得

3、全新状况全新状况的估价对象的必要支出，或者重的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和必要支出和应得利润。应得利润。n所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物建筑物价值损失价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。价值与在价值时点的重新购建价格之差。n从从卖卖方方角角度度看看，成成本本法法的的理理论论依依据据是是生生产费用价值论。产费用价值论。n从从买买方方角角度度看看，成成本本法法的的理理论论依依据据是是替替代原理。代原理。二、成本法的理

4、论依据二、成本法的理论依据（一）成本法的适用对象（一）成本法的适用对象n新新近近开开发发建建设设完完成成的的房房地地产产(简简称称新新开开发发的房地产的房地产)n可可以以假假设设重重新新开开发发建建设设的的现现有有房房地地产产(简简称称旧的房地产旧的房地产)n正在开发建设的房地产正在开发建设的房地产(即即在建工程在建工程)n计划开发建设的房地产计划开发建设的房地产三、成本法适用的估价对象和条件三、成本法适用的估价对象和条件 特别适用成本法估价的房地产：特别适用成本法估价的房地产：n很少发生交易很少发生交易无法采用市场法无法采用市场法n没有经济收益或没有潜在经济收益没有经济收益或没有潜在经济收益

5、无法采用收无法采用收益法益法n为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产n单纯的建筑物或者其装饰装修部分单纯的建筑物或者其装饰装修部分 n房地产保险房地产保险(包括投保和理赔包括投保和理赔)及其他房地产损害赔及其他房地产损害赔偿偿 例如例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。n成本法成本法主要适用于主要适用于评估建筑物是新的或者评估建筑物是新的或者比

6、较新的房地产的价值比较新的房地产的价值n不适用不适用于评估建筑物于评估建筑物过于老旧过于老旧的房地产的的房地产的价值。价值。为什么为什么？(二二)成本法估价需要具备的条件成本法估价需要具备的条件房地产从房地产从长时期内平均来看，长时期内平均来看，价格价格=成本成本+平均利润平均利润具体条件：具体条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：应当注意：运用成本法时注意运用成本法时注意“逼近逼近”，最主要的具体以下，最主要的具体以下3 3个问题个问题n一是应采用一是应采用客观成本客观成本而不是实际成

7、本。而不是实际成本。n二是应在客观成本的基础上二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整结合市场供求分析进行调整。供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值n三是应在客观成本的基础上三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析结合选址、规划设计等的分析进行调整进行调整。四、成本法估价的操作步骤四、成本法估价的操作步骤 搜搜集集有有关关房房地地产产开开发发的的成成本本、税税费费、利润利润 估算重新购建价格估算重新购建价格 测算建筑物折旧测算建筑物折旧 求取积

8、算价格求取积算价格n注注意意：在在现现实实中中，房房地地产产的的价价格格直直接接取取决决于于其其效效用用，而而非非花花费费的的成成本本，成成本本的的增增减减一定要对效用有所作用才能形成价格。一定要对效用有所作用才能形成价格。成本法估价程序成本法估价程序测算房地产建设成本、利润、税金测算房地产建设成本、利润、税金重置成本、重建重置成本、重建成本确定成本确定C建筑物折旧计算建筑物折旧计算D积算价格测算积算价格测算V=C-D房地产价格通常由房地产价格通常由7 7大项大项构成：构成：土地取得成本土地取得成本建设成本建设成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润

9、第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成一、土地取得成本一、土地取得成本n土地取得成本为用地单位为取得土地使用权土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。而支付的各项费用之和。n因土地使用权取得的方式或所取得土地的因土地使用权取得的方式或所取得土地的生生熟程度不同熟程度不同，土地取得成本的，土地取得成本的构成不同构成不同。取得房地产开发用地的途径可归取得房地产开发用地的途径可归纳为以下纳为以下3类情况：类情况：n通过土地使用权转让取得通过土地使用权转让取得n通过土地使用权出让取得（政府储备、通过土地使用权出让取得（政府储备、征收）征收）n通过合作、合资取得通过合作、合资取得

10、土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费按照土地开发程度分类按照土地开发程度分类生地生地毛地毛地熟地熟地开发配套城市基础设施开发配套城市基础设施进行征收安置补偿进行征收安置补偿直接进行房屋建设直接进行房屋建设(一一)市场购买下的土地取得成本市场购买下的土地取得成本 土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方买方(在此为房地产开发商在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：缴纳的税费构成：n土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。可以采用基准地价修正法、成本

11、法求取。n买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。(二二)政府征收集体的土地取得成本政府征收集体的土地取得成本 征收集体用地的土地取征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：得成本包括以下三部分：(1)征地补偿安置费用，也征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由称为征地补偿费用，一般由以下以下4项费用组成：项费用组成：n土地补偿费，土地补偿费，n安置补助费，安置补助

12、费，n地上附着物和青苗的补偿地上附着物和青苗的补偿费，费，n安排被征地农民的社会保安排被征地农民的社会保障费用。障费用。(2)相关税费，一般包括相关税费，一般包括以下以下4项税费：项税费：n征地管理费征地管理费n耕地占用税耕地占用税n耕地开垦费耕地开垦费n新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金(3)土地使用权出让金等土土地使用权出让金等土地有偿使用费。地有偿使用费。取得集体所有生地土地征收补偿费土地征收补偿费国有土地使用权出让金国有土地使用权出让金相关相关 税费税费土土地地开开发发城城市市基基础础设设施施配配套套（三（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本国有土地上房屋征收的土地取得成本 城市房屋

13、拆迁下的土地取得城市房屋拆迁下的土地取得成本包括以下三部分。成本包括以下三部分。(1)(1)房屋征收补偿安置费用，房屋征收补偿安置费用，一般由以下一般由以下5 5项费用组成：项费用组成：n被征收房屋的房地产市场价被征收房屋的房地产市场价格，格，n被征收房屋室内自行装饰装被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额，修的补偿金额，n搬迁补助费，搬迁补助费，n安置补助费，安置补助费，n征收非住宅房屋造成停产停征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。业的补偿费。(2)(2)相关费用，一般包括相关费用，一般包括以下：以下：n房屋征收理费房屋征收理费n房屋征收服务费房屋征收服务费n房屋征收估价费房屋征收估价费n房屋

14、拆除和渣土清运房屋拆除和渣土清运费费(3)(3)土地使用权出让金等土地使用权出让金等土地有偿使用费土地有偿使用费取得城市毛地取得城市毛地土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费出让购地款出让购地款土地使用权土地使用权出让金出让金征收安置征收安置补偿费补偿费相关税费相关税费 建建设设成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发发和和房房屋屋建建设设所所需需要要的的直直接接费费用用、税税金金等等。在实际中主要包括下列几项：在实际中主要包括下列几项：n1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费n2 2、基础设施建设费、基础设施建设费n3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程

15、费n4 4、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费n5 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 n6 6、开发过程中的税费、开发过程中的税费二、建设成本二、建设成本三、管理费用三、管理费用n管理费用是指房地产开发商为组织和管理房管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用地产开发经营活动所必要的费用n包括房地产开发商的人员工资及福利费、办包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，公费、差旅费等，n可按照土地取得成本与建设成本之和的一定可按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例，例如比例，例如5%估算。估算。四、销

16、售费用四、销售费用n销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。销售代理费等。n 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的

17、。代理费一般是与销售同时发生的。n 销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如为售价的如为售价的4%4%左右左右 。五、投资利息五、投资利息(一一)投资利息的含义投资利息的含义n投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。费。n因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售费用，无论它们是来自借贷资金无论它

18、们是来自借贷资金还是自有还是自有资金，均应计算利息。资金，均应计算利息。(二二)投资利息的计算投资利息的计算计算投资利息具体需要把握下列计算投资利息具体需要把握下列6 6个方面个方面n 1 1、应计息的项目、应计息的项目应计息的项目包括取得土地成本、建设成本、管理费用应计息的项目包括取得土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。和销售费用。销售税费销售税费一般不计利息一般不计利息n 2 2、计息周期、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。年。n 3 3、计息期的长短、计息期的长短 n4 4、计息方式：计息方式有单利和复利两种、计息方式：计息

19、方式有单利和复利两种 n 5 5、利率的高低及名义利率和实际利率、利率的高低及名义利率和实际利率 销销售售税税费费是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产应应由由开开发发商商（卖方）交纳的税费。可分为两类：（卖方）交纳的税费。可分为两类：n1 1、销销售售税税金金及及附附加加:“两两税税一一费费”一一般般为为售售价价的的5.5%n2 2、其其他他销销售售税税费费,包包括括印印花花税税、交交易易手手续续费费等等。六、销售税费六、销售税费七、开发利润七、开发利润n 开发利润是指开发利润是指房地产开发商房地产开发商(业主业主)的利润的利润，而不，而不是建筑承包商的利润。是建筑承包商的利润。n

20、 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。n 运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润发所期望获得的利润(客观利润）客观利润）估算开发利润应掌握以下几点：估算开发利润应掌握以下几点：n开开发发利利润润=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值-土土地地取取得得成成本本-建建设设成成本本-管管理理费费用用-投投资资利利息息-销

21、售费用销售费用-销售税费销售税费n开发利润应为开发利润应为n而不是而不是 及及平均利润平均利润期望利润期望利润实际利润实际利润 3 3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列润率主要有下列4 4种种:n 1)1)计算基数计算基数 =土地取得成本土地取得成本 +建设成本，建设成本，n 相应的利润率称为直接成本利润率相应的利润率称为直接成本利润率 ,即：即：n 2)2)计算基数计算基数 =土地取得成本土地取得成本 +建设成建设成本本 +管理费用十销售费用，管理费用十销售

22、费用，n 相应的利润率称为投资利润率，即：相应的利润率称为投资利润率，即：n3)3)计算基数计算基数 =土地取得成本土地取得成本 +建设成本建设成本 +管理管理费用费用 +销售费用销售费用 +投资利息投资利息 ,n相应的利润率称为成本利润率，即：相应的利润率称为成本利润率，即：n 4)4)计算基数计算基数 =土地取得成本土地取得成本 +建设成本建设成本 +管理费用管理费用 +销售费用销售费用 +投资利息投资利息 +销售税费销售税费+开发利润开发利润 =开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值(售价售价),),n 相应的利润率称为销售利润率，即：相应的利润率称为销售利润率，即：(4)(4)利

23、润率是通过大量调查、了解同一市利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。场上类似房地产开发项目的利润率得到的。n利用上述房地产价格构成并在销售利润率的利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：情况下求取房地产价值时的公式是：利润率名称利润率名称利润计算基数构成利润计算基数构成直接成本利润率直接成本利润率 土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本投资利润率投资利润率土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用十管理费用十销售费用销售费用成本利润率成本利润率土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售费用销售费

24、用+投资利息投资利息销售利润率销售利润率土地取得成本土地取得成本+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利开发利润润房地产项目利润率对比表房地产项目利润率对比表 第三节第三节成本法的基本公式成本法的基本公式一、最基本的公式一、最基本的公式成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格-建筑物折旧针对对象：针对对象：新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）n步骤：步骤：搞清房地产价格构成搞清房地产价

25、格构成 估算各构成部分的金额估算各构成部分的金额 将各构成部分的金额累加将各构成部分的金额累加 二、适用于新开发土地的基本公式二、适用于新开发土地的基本公式n新新开开发发的的土土地地包包括括填填海海造造地地、开开山山造造地地、征征用用农农地地后后进进行行“三三通通一一平平”等等开开发发的的土土地地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。n公式：公式：新开发的土地价格新开发的土地价格=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本 +土地建设成本土地建设成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息 +销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润n新开发区中某宗土地

26、的估价公式如下新开发区中某宗土地的估价公式如下:n新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本+土地开发总成本土地开发总成本+总管总管理费用理费用+总销售费用总销售费用+总投资利息总投资利息+总销售税费总销售税费+总开发利润总开发利润)(开发区用地总开发区用地总面积面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素调整系数用途、区位等因素调整系数n见见【例例8-1】三、适用于新建房地产的基本公式三、适用于新建房地产的基本公式n新建房地价格新建房地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发土地开发 成本成本+建筑物建造

27、成本建筑物建造成本+管理费用管理费用 +投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费 +开发利润开发利润n新建筑物价格新建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费 +开发利润开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格旧房地产价格=土地的重新取得价格土地的重新取得价格 +建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧土地的重新取得价格要注意年限土地的重新取得价格要注意年限 第四节第四节 重新购建价格重新购建价格一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念n 重重新新

28、购购建建价价格格是是假假设设在在价价值值时时点点重重新新取取得得或或重重新新开开发发、重重新新建建造造全全新新状状况况的的估估价价对对象象所所需需的的一一切切合合理理、必必要要的的费费用用、税税金金和和应应得得的的利润利润之和。之和。注意注意：第一、重新购建价格是第一、重新购建价格是价值时点价值时点的的 第二、重新购建价格是第二、重新购建价格是客观客观的的 第第三三、建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格是是全全新新状状况况 下下的价格，的价格，未扣除未扣除折旧；折旧；房地产的重新购建价格是在房地产的重新购建价格是在价值时点价值时点时的价格时的价格二、重新购建价格的求取思路二、重新购建价格的

29、求取思路(一一)房地重新购建价格的求取思路房地重新购建价格的求取思路n一是一是模拟模拟房地产开发商的房地产开发商的房地产开发过程房地产开发过程n二是将该房地分为二是将该房地分为土地和建筑物土地和建筑物两个相对两个相对独立的部分分别求取土地和建筑物的重新独立的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，购建价格，再求和再求和。房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格(二二)土地重新购建价格的求取思路土地重新购建价格的求取思路求取土地的重新购置价格采用的方法：求取土地的重新购置价格采用的方法：n市场法市场法n基准地价修正法基准地价修正法此思路特别适用于城市建成区内难以求取重此思路特别适用

30、于城市建成区内难以求取重新建设成本的情况。新建设成本的情况。n成本法成本法(三三)建筑物重新购建价格的求取思路建筑物重新购建价格的求取思路n 假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在该土地上建造与该建筑物在该土地上建造与该建筑物相同相同或者具有或者具有同同等效用等效用的的全新建筑物全新建筑物的的必要支出必要支出和应得和应得利润利润，n注意：土地与建筑物重新购建价格界限分注意：土地与建筑物重新购建价格界限分 清、不重复、不漏项。清、不重复、不漏项。三、建筑物重新购建价格的求取方式三、建筑物重新购建价格的求取方式n建筑物重建价格建筑物重建价格n建筑物重置价格建

31、筑物重置价格重建价格重建价格n重建价格也称为重建成本重建价格也称为重建成本，是指采用与估是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价价值时点值时点时的国家财税制度和市场价格体系时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与下，重新建造与估价对象建筑物相同的全估价对象建筑物相同的全新建筑物新建筑物的必要支出和应得利润。的必要支出和应得利润。n可以把这种重新建造方式形象地理解为可以把这种重新建造方式形象地理解为复制复制当今我们还能真正当今我们还能真正“复制复制”故宫吗？故宫吗？重建价格重建价

32、格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价适用于有特殊保护价值的建筑物的估价重置价格重置价格n重置价格也称为重置成本重置价格也称为重置成本，是指采用，是指采用价值时点时价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有具有同等效用同等效用的的全新建筑物全新建筑物的必要支出和应得利润。的必要支出和应得利润。仿古建筑是重置仿古建筑是重置还是重建？还是重建？n重重置置价价格格适适用用于于一一般般建建筑筑物

33、物和和因因年年代代久久远远、已已缺缺乏乏与与旧旧建建筑筑物物相相同同的的建建筑筑材材料料、建建筑筑构构配配件件和和建建筑筑设设备备，或或因因建建筑筑技技术术和和建建筑筑标标准准改改变变等等，使使旧旧建建筑筑物物复复原原建建造有困难的建筑物的估价。造有困难的建筑物的估价。n重置价格的出现是技术进步的必然结果，重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是同时也是“替代原理替代原理”的体现。的体现。n单位比较法单位比较法n分部分项法分部分项法n工料测量法工料测量法n指数调整法指数调整法四、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑物重新购建价格的求取方法 第五节第五节 建筑物折旧建筑物折旧 一、建筑物折旧

34、的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因 估价上的折旧是指估价上的折旧是指各种原因所造成的价值各种原因所造成的价值损失损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。值与其重新构建价格之间的差额。即：即：建筑物折旧建筑物折旧 =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 -建筑物市场价值建筑物市场价值建筑物的折旧包括三个方面：建筑物的折旧包括三个方面：n 物质折旧物质折旧 n 功能折旧功能折旧 n 经济折旧经济折旧（一）物质折旧（一）物质折旧 物物质质折折旧旧又又称称物物质质磨磨损损、有有形形损损耗耗，是是建筑物在建筑物在实体方面实体方面的损耗

35、所造成的价值损失。的损耗所造成的价值损失。n进一步可归纳为进一步可归纳为4 4个方面：个方面：n自然经过的老朽自然经过的老朽n正常使用的磨损正常使用的磨损n意外的破坏损毁意外的破坏损毁n延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存 看一看咱们教室里有看一看咱们教室里有 什么物质折旧？什么物质折旧？功功能能折折旧旧，又又称称精精神神磨磨损损、无无形形损损耗耗，是是指指由由于于消消费费观观念念变变更更、设设计计更更新新、技技术术进进步步等等原原因因导导致致建建筑筑物物在在功功能能方方面面的的相相对对残残缺缺、落落后后或或不不适适用用所所造造成成的的价价值值损失。损失。n功能缺乏功能缺乏 n 功能落后功能落

36、后 n 功能过剩功能过剩（二）功能折旧（二）功能折旧想一想想一想咱们西配楼里有咱们西配楼里有 什么功能折旧？什么功能折旧？经济折旧经济折旧 经经济济折折旧旧，又又称称外外部部折折旧旧，是是指指建建筑筑物物本本身身以以外外的的各各种不利因素所造成的价值损失。种不利因素所造成的价值损失。n经济因素经济因素(如市场供给过量或需求不足如市场供给过量或需求不足)、n区位因素区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、如环境改变，包括景观被破坏、n自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),n也也可可能能是是其其他他因因素素(如如政政府府政政策策变变化化、

37、采采取取宏宏观观调调控控措措施施等等)。注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的见见【例例7-4】想一想你家的房子想一想你家的房子里是否有外部折旧？里是否有外部折旧？（一）年限法（一）年限法1、年限法的定义、年限法的定义n年限法也称为年龄年限法也称为年龄-寿命法寿命法,是根据建筑是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。命来求取建筑物折旧的方法。n建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法n建建筑筑物物的的自自然然寿寿命

38、命是是指指从从建建筑筑物物竣竣工工之之日日开开始始，到到建建筑筑物物的的主主要要结结构构构构件件和和设设备备的的自自然然老老化化或或损损坏坏而而不不能能继继续续保保证证建建筑筑物物安安全使用为止的时间。全使用为止的时间。n建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命：从从建建筑筑物物竣竣工工之之日日开开始始，到到建建筑筑物物对对房房地地产产价价值值不不再再有有贡贡献献为为止的时间。止的时间。房地产年收入房地产年收入房地产年成本房地产年成本0经济寿命经济寿命t净收益大于零的持续时间净收益大于零的持续时间经济寿命对收益性房地产才有意义经济寿命对收益性房地产才有意义n对于收益性房地产：对于收益性房地产：n建建筑

39、筑物物的的经经济济寿寿命命具具体体是是从从建建筑筑物物竣竣工工之之日日开开始始，在在正正常常市市场场和和运运营营状状态态下下，房房地地产产产产生生的的收收入入大大于于运运营营费费用用，即即净净收收益益大大于零的持续时间。于零的持续时间。n建筑物的建筑物的经济寿命短于其自然寿命经济寿命短于其自然寿命n相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。不同。n经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况经营收益状况等进行综合

40、分析判断得出。等进行综合分析判断得出。n建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。n当建筑物的当建筑物的维修养护为正常维修养护为正常的，其的，其有效年龄与实际有效年龄与实际年龄相当年龄相当n当建筑物的维修养护比正常当建筑物的维修养护比正常维修养护好维修养护好或者经过更新改造或者经过更新改造的，其的，其有效年龄小于实际年龄有效年龄小于实际年龄n当建筑物的维修养护比正常当建筑物的维修养护比正常维修养护差维修养护差的，其的，其有效年龄大有效年龄大于实际年龄于实际年龄建筑物年龄建筑物年龄实

41、际年龄实际年龄有效年龄有效年龄n剩余经济寿命剩余经济寿命=经济寿命经济寿命有效年龄有效年龄n利用年限法求取建筑物的折旧时：利用年限法求取建筑物的折旧时：建筑物的寿命建筑物的寿命=经济寿命经济寿命N建筑物年龄建筑物年龄=有效年龄有效年龄t建筑物剩余寿命建筑物剩余寿命=剩余经济寿命剩余经济寿命 n2 2、直线法、直线法n Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧。年的折旧。Di是一个常数是一个常数D。C建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S建筑物的净残值，建筑物的净残值，N建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R建筑物的净残值率建筑物的净残值率 3 3、成新折扣法、成新折

42、扣法n成成新新折折扣扣法法是是根根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、新新旧旧程程度度等等，确确定定建建筑筑物物的的成成新新率率，直直接求取建筑物的现值。接求取建筑物的现值。V=Cq式中式中V-建筑物的现值；建筑物的现值；C-建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；q-建筑物的成新率建筑物的成新率(%)(二二)市场提取法市场提取法n市场提取法市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取取估价对象中的建筑物折旧估价对象中的建筑物折旧的方法。的方法。n所谓所谓类似折旧状况类似折旧状况，

43、是指可比实例中的建筑物，是指可比实例中的建筑物的折旧类型的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折和折旧程度与旧程度与估价对象估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。程度相同或者相当。n已知适用于旧的房地的成本法公式为已知适用于旧的房地的成本法公式为:旧的房地价值旧的房地价值=土地重新购建价格土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧n因此求出建筑物折旧：因此求出建筑物折旧：建筑物折旧建筑物折旧=土地重新购建价格土地重新购建价格+建筑物建筑物重新购建价格重新购建价格-旧的房地价值旧的房地价值

44、=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格-(旧的房地价值旧的房地价值-土地土地重新购建价格重新购建价格)=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 -建筑物折旧建筑物折旧(三三)分解法分解法n分解法是对建筑物分解法是对建筑物各种类型的折旧各种类型的折旧分别予分别予以分析和估算，然后将它们加总来求取建以分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。筑物折旧的方法。n它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图参见教材图7-4功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧物质折旧物质折旧建筑物建筑物总折旧

45、总折旧分解法求取建筑物分解法求取建筑物折旧的步骤折旧的步骤1.1.物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法物质折旧项目分为两类物质折旧项目分为两类 ：n可修复项目可修复项目n不可修复项目不可修复项目n可修复项目：修复是指可修复项目：修复是指在价值时点在价值时点恢复到新恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。是更换。n预计修复所必要的费用小于或者等于修复所预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：即：修复所必要的费用修复所必要的费用 （修复后的房地（修复后的房地产价值产

46、价值 -修复前的房地产价值）（即差额）修复前的房地产价值）（即差额）n反之，是不可修复的。反之，是不可修复的。对于不可修复对于不可修复项目项目，根据其在价值时点的剩余，根据其在价值时点的剩余使用寿命使用寿命是否短于整体建筑物是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，的剩余经济寿命，分为，分为，n短寿命项目短寿命项目：短寿命项目是剩余使用寿命：短寿命项目是剩余使用寿命短于整短于整体建筑物剩余经济寿命体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。甚至需要更换多次。n长寿命项目长寿命项目：

47、剩余使用寿命：剩余使用寿命等于或者长于等于或者长于整体建整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。n长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折旧额：旧额：n长寿命项目折旧基数长寿命项目折旧基数=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格-可修复项目的修复费用可修复项目的修复费用-各短寿命项目的重新购建价格各短寿命项目的重新购建价格【例例8-8】2 2功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法n 可修复可修复n 不可修复的不可修复的功能功能折旧折旧

48、功能功能缺乏缺乏功能功能落后落后功能功能过剩过剩三、求取建筑物折旧应注意的问题（掌握）三、求取建筑物折旧应注意的问题（掌握）n第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别n第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响n1.1.住住宅宅不不论论其其经经济济寿寿命命是是早早于于还还是是晚晚于于土土地地使使用用期期限限而而结结束束，均均按按照照建建筑筑物物经经济济寿寿命命计计算算折旧。折旧。n2.2.非非住住宅宅建建筑筑物物经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用年年限限而而结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。结束的，应按照建筑物

49、经济寿命计算折旧。3.3.非非住住宅宅建建筑筑物物经经济济寿寿命命晚晚于于土土地地使使用用年年限限而结束的，而结束的，n 出出让让合合同同约约定定建建设设用用地地使使用用权权期期间间届届满满需需要要无无偿偿收收回回建建设设用用地地使使用用权权时时，根根据据收收回回时时建建筑筑物物的的残残余余价价值值给给予予土土地地使使用用者者相相应应补补偿。偿。n出出让让合合同同约约定定建建设设用用地地使使用用权权期期间间届届满满需需要要无无偿偿收收回回建建设设用用地地使使用用权权时时，建建筑筑物物也也无无偿收回。偿收回。图图8-38-3第第六六节节 房房屋屋完完损损等等级级评评定定和和折折旧旧的的有有关关规

50、定规定一、房屋完损等级评定的有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定房房屋屋完完损损等等级级是是根根据据房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为5 5类：类：完好房：十、九、八成完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成基本完好房：七、六成 一般完好房：五、四成一般完好房：五、四成 严重损坏房：三成以下严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下危险房：三成以下二、房屋折旧的有关规定二、房屋折旧的有关规定（1 1）计算折旧必须确定房地产价值、使用年）计算折旧必须确定房地产价值、使用年限、残值和清理费用限、残值和