2023年地产营销策划范文模板5篇.docx

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1、2023年地产营销策划范文模板5篇 地产营销策划的主要种类有：房地产投资营销、房地产定位营销、房地产规划设计营销、房地产形象营销和房地产建筑质量。下面给大家共享一些关于地产营销策划范文模板5篇，希望能够对大家有所帮助。 地产营销策划范文模板篇1 房地产与一般行业不同，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、渗入渗出市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也非常火暴，因此策划创新成为制胜之道。 对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在

2、消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创建一种新产品(如规划设计方面的独特性);供应一种服务模式(如管家式的物业服务);提倡一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。 一、将来发展趋势 一方面是房地产已经进渗入渗出品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进渗透品牌竞争阶段，企业更注意对品牌的培育与利用。因此应留意对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和特性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理

3、占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增加;各种不同类型的消费者对楼盘的选择渐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋"特性化"，会更加考虑自己的心理需求，找寻更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;"设计时代"起先回回，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必需以其特性化和特色需求也在市

4、场占据一席之地。在将来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求干净(对光线、绿化、自然气配备等);追求安静(密度低、生态景看台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何依据目标消费群的理性购买需求，入一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生"物有所值"的感觉?如何

5、接着建立自己独特的品牌特性，突破强劲对手的包围，在市场上接着掀起一股新的旋风?如何适应"个人置业时代"的新趋势?这些都迫使开发商须要进行系统的全程营销策划。 二是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣扬、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都须要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋

6、势等等。依据不同的环节有针对性的绽开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。 三是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣扬、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣扬和定位上，利用消费者新奇、虚伪等心理。如关注小孩教化、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细微环节都相当重

7、要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。楼市的逐步升温范文(2)地产营销随着不断完善、拓展和延长，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。 一、营销策划书编制的原则为了提高策划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则： (一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定状况，交代策划背景，分析房地产发呈现状，再

8、把策划中心全盘托出，其次入行具体策划内容具体阐述; (二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深渗透分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。 (三)可操作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可操作性特别重要，不能操作的方案创意再好也无任何价值，不易于操作也必定要耗费大量人、财、物，管理困难显效低。 (四)创意新奇原则：要求策划的"点子"(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是策划书的核心内容。 策划书正文部分主要包括： (一)策划目的

9、要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的看点，作为执行本策划的动力或强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。尚无一套系统营销方略，因而须要依据市场特点、项目特点策划出一套营销安排。某地产项目变更功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而须要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，须要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严峻失误，不能再作为企业的行销安排。房地产市场行情发生改变，原经销案已不适应改变后的市场。发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，

10、依据市场的特征和行情改变，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的特别具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，托付我们某某广告策划公司参加某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深渗入渗出市场，针对该项目入行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向特别明确、突出。 (二)、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要

11、有一个醒悟的熟识。它是为制定相应的营销策略，实行正确的营销策略供应依据，"知己知彼方能百战百胜"，因为这一部分须要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述;区域竞争性楼盘分析;楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求改变对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容须要策划者凭借已驾驭的资料分析产品市场发展的前景。2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不行控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居

12、民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的改变，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。 (三)市场机会与问题分析。所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就胜利了一半。 1、针对项目目前营销现状入行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;项目包装太差，提不起目标客户群体的购买爱好;楼盘价格定位不当;目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠

13、道不畅;促销方式不佳，客户不了解楼盘;广告投入太少，难以启动市场;销售人员服务质量不高，客户有不满心情;售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满意，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (四)营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的详细目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预料销售日期为_天。 (五)营销战略 1、营销宗旨一般发展商在企业策

14、划案中注意这样几方面：以强有力的广告宣扬攻势顺当拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，实行差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。 2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中找寻一个空位，使楼盘快速启动市场。 2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是非常具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为入入市场销售供应了有力的保证。 3)楼盘品牌：要形成肯定知名度、美誉度，树

15、立广阔置业者心目中的知名品牌，必需有剧烈的创建意识。 4)楼盘包装：楼盘作为不行移性的特别商品，其包装与其它市场销售的产品一样，非常重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，须要能迎合置业者质量满意的包装策略。 5)价格策略：这里强调几个一般性原则;销售当时的市场环境;周边楼盘的质量及销售状况;楼盘自身的客看条件;销售战略及销售进度支配;发展商的成本及营销目标;以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注意价格策略的制定。 3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何安排，实行一些实惠政策激励销售代理商的销售主

16、动性或制定适当的嘉奖政策。 4、广告宣扬安排。 (1)、原则听从公司整体营销宣扬策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的特性化，要求在广告知求中统一广告风格，在肯定推广阶段应推出一样的广告宣扬。强调选择广告宣扬媒体多样化的同时，注意抓宣扬效果好的方式。不定期地协作阶段性的促销活动，驾驭适当时机，刚好、敏捷的进行。 (2)、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。 (3)、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗入渗出。 (4)、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;重点突出项目的各项优势;注意

17、积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 (5)、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教化环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。 (6)实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(渗透伙期)。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。主动利用新闻媒体，擅长创建利用新闻时间提高楼盘知名度。 5、详细行动方案依据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不

18、失敏捷性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应当留意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。 六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推入过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借阅历详细分析制定。 地产营销策划范文模板篇2 第一节市场分析 一、_市房地产市产基本状况 (一)20_年以来房地产开发投资大幅增长。 20_年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。 (二)房地产业开发的三个组成要素即房地

19、产开发的土地、资金、市场同步增长。 1、土地前期投入增加。20_年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。 2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20_年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完

20、成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。 3、企业融资实力有所增加，资金到位状况较好。20_年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。 4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20_年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。 5、房地产

21、业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，_区内集中了14家，_县3家，_县2家，_市1家。 二、房地产发展所面临的困难和挑战 一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开

22、发产生不利的影响。 二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发实力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20_年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发

23、、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发实力。 三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。 四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进

24、一步明确和规范：房地产开发贷款必需“取得国有土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。 总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。 市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设须要产业支撑，首先须要房地产业的支撑，20_

25、年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际阅历表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20_年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20_年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的发展潜力非常巨大。20_年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推

26、行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特殊是商业地产的发展。 三、_市同类产品调查统计 “同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将_市_开发区，_市_区及_区进行大体对比分析如下： 1、_开发区。 由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，_开发区地段房地产都在卖自然环境。 _大酒店： 核心竞争力：五星级酒店标准概念 其周边自然环境好; 用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等; 其定位为社会高薪阶层。 2、_地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

27、 _农贸综合市场： 核心竞争力：_市、区两级政府批准兴建的_区唯一农贸综合市场。 规模大，规划齐全，有功能优势： 拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。 住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。 定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。 2、_城区地带。 _商业广场： 核心竞争力： 1：八万平方米湘中地区超大规模财宝街区;2.原_批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。 有功能优势： 总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方

28、米 住房均价500多元每平方米。门面2000元至11000元每平方米。 定位：_地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财宝街区。 _商城： 核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。 四、消费者分析 依据_房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产阅历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下： 1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特殊要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新奇，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理; 2、住宅(办公楼)及其四周的配套设施的基

29、本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋_室等; 3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅， 4、消费者对物业管理的要求 a、供应保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等); b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。 其次节“站前广场”项目分析 项目优势分析 1环境：坐拥_火车站正对面，坐享人流物流优势。_、_铁路在这里呈十字交汇，东至_、_，南至_、_、西去_、_，北达首都。_火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是

30、长江以南其次大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。 2地段：位于火车站正对面，旁边楼盘以_商业步行街、_商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。接近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。 3发展：据有关信息_火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、消遣业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。 物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。 4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以自然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

31、 6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。 7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。 8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。 地产营销策划范文模板篇3 一、前言：营销理由 传统经济学认为，商品的价值确定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所须要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地驾驭一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念

32、了。 然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于相识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。 现在已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断谛视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策

33、划书的详细内容。 二、促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、独树一帜，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，四平八稳;多线共拉，布线为网，一网打尽。 (一)立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业

34、，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获得高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常激烈，市场明显供大于求。在此状况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，变更策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，实行“租售结合”的营销策略。 “租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生改变，供应过度，造成楼房难以销售时，应变

35、更营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子短暂未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，随着高超经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特殊注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发觉：随着大佛山的启动及招商成果的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋

36、始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试! (二)顶楼：困中创“圆”(园) 众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避开不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的缘由：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在确定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特殊是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。详细问题详细分析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好

37、可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者，它的材料及铺设形式有异：干脆在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。 并且，我们投入也不大，100平面也许只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。(详细操作方法可以到“永安新村”“取经”) 阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、简单漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细

38、化的市场细分，目标群定位于年轻阶层(如本人);另外，还必需实行低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建立的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信念么?(当然我对您们还是有信念的)，假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。(其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”;营销是“术”，而产品是“道”) (三)中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的

39、产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不怜悯弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有许久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有恒久保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。 目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，努力创建与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执

40、行去甩开跟随者，从而获得胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高超低层消费群的成熟及社会普遍存在的“28定理”(社会中80%的钱驾驭在20%的人手中，而其余80%的人只限制着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者)，二手房市场异样火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的接着大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将持续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不行逆转!有时，机会就出现在市场的改变中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必需抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销

41、售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。 关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。终归，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，平安系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣扬方法的基础上(后面提到)，一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者的确是那些最能适应现行环境要求的公司它们向真正须要的“东西

42、”(销售模式)而付出。 (四)绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的幻想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理须要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回来自然。本人今日考察过贵园，微觉不妥，完备当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的

43、“选票”。 满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才能开山立业;氧气犹如良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。 (五)物业：“和谐”民主 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得快乐、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必需要受到特殊的待遇、肯定的敬重，他埋单时才满足，以后也兴奋再次光临;在购买商品时，人们须要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。 海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到恒久”，其服务，产品研发都是对这一理念

44、的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜爱的品牌之一。 在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延长、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也干脆影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。详细操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主供应优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在平安管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。 地产营销策划范文模板篇4 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落

45、在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 _所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了丰功伟绩，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化

46、的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。 二、竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为干脆竞争对手与间接竞争对手。 1、在汉沽我们的干脆竞争对手是谁呢? 2、在汉沽我们的间接竞争对手? 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，详细缘由我们分列如下： 绿地人家处于天化的旁边，滨河小区处于烈士陵园旁边，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成干脆威逼; 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态; 绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成干脆竞争。 地产营销策划范文模板篇5 一、前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今日，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不行少，而且必需做到位。 _商业城项目是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区