2023年房地产合同注意事项.docx

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1、2023年房地产合同注意事项 在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面须要从法学理论上进行探讨、探讨和论证;另一方面须要实务上的反复实践、运用和总结。以下是学习啦我今日为大家细心打算的：房地产合同相关留意事项。内容仅供参考，欢迎阅读! 房地产合同的留意事项： 一、房产买卖合同签署需留意： 1.合同填写字迹工整，无涂改。运用黑色油笔填写。 2.一套合同内容必需一样，一张合同内容的填写不得出现两个人的笔迹。 3.数字必是大写(除房产证号外)

2、 零 壹 贰 叁 肆 伍 陆 柒 捌 玖 拾 佰 仟 万 4.没有填写内容的空格处，必需划掉。 5.客户方，不存在代理人的状况，定房的人干脆签名。 6. 假如业主方，是代理人。签字时候，签到代理人(包括托付人、共有人、隐形产权人)上。是代理人签署的合同的。在最终一款提交解决纠纷中，选择第2种(房产所在地的人民法院提起诉讼)。 7.在合同第四款，约定共同时间一款中，假如是拾个工作日的，必需写壹拾个工作日。 8.在留存物品一栏或其它约定事项栏等空格栏里，没有填写的，均须要划掉。 凡是有预留物品的，必需写详细，三份合同内容必需完全一样。没有预留物品的，写;门窗 灯具等固定装修不动; 9.按手印，需是

3、右手食指，按平。不能是指尖。 10.严格根据收费标准，收取中介佣金和代办费。特别状况，店长申请运营部，待批准后，方可让双方把合同带走和开收据。 二、合同经手人需留意： 1. 贷款的单子最少签12个工作日 2.给客户计算交易费用和按揭费用时候，要保守计算。不建议让客户把我们计算列的清单带走。 3.不能私自承诺客户不行能实现或不确定能办的承诺。 4.双方需供应的全部证件(身份证、户口本、婚姻证件等等)名字、身份证号是否一样。若不一样，需到户口所在地开;系同一人;证明。 三、复印相关证件时须留意： 1.复印双方身份证时，其次代身份证须要双面复印。 2.房本的三页均需复印 (a4规格)。 商业贷款单子

4、提示合同经手人、买卖双方打算资料有： 卖方须要供应：身份证、户口本、婚姻证明、 房屋产权证; 买方须要供应：身份证、户口本、婚姻证明、 收入证明; 若一方未婚则需到户口所在地民政局开具单身证明/未婚证明; 若一方为离婚则需出具 离婚证/离异证、 写明房产归属的离婚协议书/判决书。 四、开取相关收取证明续留意： 依据实际状况选择贷款银行。 1.根据该银行的收入证明格式，必需是黑色油笔，字体和章印工整清楚(盖章必需是财务章或公章)。 2.月收入额×12必需等于收入证明上写的年收入额 3.月收入额是月供的2倍以上 4.一式两份 若是贷款人是个体户，除供应以上外，还需向银行供应： 1.营业

5、执照复印件一份 2.半年以上的流水账和完税证明各一份 公积金贷款的客户除以上需供应的资料之外的留意事项 1.半年以上的公积金缴存明细单(去公积金管理中心打印) 2.客户所在的单位财务部出具的收入证明一式两份 3.公证房产和托付房产，公积金不接件(直系亲属的公证和托付除外) 4.房龄在15年以内，最高贷款额度是评估价的60% 房地产合同签订留意事项： 购房合同的主要内容包括以下几方面： 1.甲方土地运用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等; 2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特别约定等; 3.付款约定，包括实惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 4.

6、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 6.产权登记和物业管理的约定; 7.保修责任; 8.乙方运用权限; 9.双方认定的争议仲裁机构; 10.违约赔偿责任; 11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 留意 在签定上述各项条款时，购房者尤其须要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、具体，各项规定之间要避开相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清楚、精确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合

7、同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称，肯定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，肯定要详细、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积肯定要标示清晰，建筑面积、运用面积及公用面积分摊原则等要

8、明确说明。 3、房屋的档次和装修标准一般采纳附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述肯定要具体、详细。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、 供应实力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 4、其它如付款方式、产权保证等都应具体、详细地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期赐予明确规定。 5、违约责任的约定肯定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般担当违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保

9、修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。 看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明因何种缘由退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交肯定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种缘由得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避开了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身

10、是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，事实上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假如不是，则是否持有;授权托付书;。否则，这个人的签字是无效的，同时要留意合同上的公章，这样可以避开发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商供应的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但

11、是要提示购房者的是，开发商供应的补充协议肯定要看清晰。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定缘由造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些状况下能免赔。这是发展商为了爱护自己在一些非人力能限制的状况下造成违约规避风险的一种方式。 和善的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而遗忘爱护自己的利益。 对策：看清晰补充协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四：;最短时间;与;最好; 合同是双方意思一样的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者许多诸如;假如发生问题，在最短时间内解决;，;在装修材料上，选择最好的国外进口的

12、;等一些看上去很迷人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策：购房者肯定要把每一个详细的时间、详细的地点、详细的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五：约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公允的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费状况的前提

13、下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。 对策——购房者应当将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱六：卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：;买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。; 这明显是不公允条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假如发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公允。况且，没收事实上是个行政惩罚或刑事惩罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

14、 对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他 一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七：处理结果不明确 许多合同中常可以看到这样的条款，;应于××日前如何如何;，但是并没有约定假如没有在;××日前如何如何;后该怎样处理。这样，即使最终认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。 对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商假如没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方法，做到越具体越好。 陷阱八：以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会

15、出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧房的玻璃是中空的，到了交房时发觉卧房窗户只有下面的部分是中空，而上面却是一般玻璃等等。 对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也须要购房者有特别广泛的建筑、建材方面的学问。 陷阱九：拒签补充协议 前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣扬中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简洁的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，假如有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了

16、出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平常还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种状况业主是否有权拒付部分电梯费呢? 但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特殊是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策：不管开发商看法如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。 目前，商品房买卖合同一般都运用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采纳示范文本签订合同有利于爱护购房人的合法权益。但购房人切不行认

17、为采纳示范文本就万事大吉，即使采纳示范文本签订商品房买卖合同，购房人也应留意以下几个问题。 1、认购书问题 在目前商品房交易过程中，很多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种状况：一种状况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种状况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳肯定数额的认购款，假如在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种状况的认购书，由于我国城市房地产管理法

18、和商品房销售管理方法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种状况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2023年4月28日公布，将于2023年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明(以下简称最高法院说明)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。依据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书确定是无效的;假如开发商在

19、购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的状况一样，即和下面要探讨的其次种状况的认购书的性质相同。 其次种状况的认购书，须要看认购书是否满意了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院说明第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，确定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院说明并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院说

20、明第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必定没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满意合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题 在商品房买卖过程中，开发商除和购房人依据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容许多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含很多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不行抗力条款的说明、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含很多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：

21、;政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用担当延迟交付房屋的责任。;由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题 开发商为宣扬、推销其商

22、品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能干脆成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。依据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺瞒和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要担当行政违法责任，而且要依法担当民事责任。因此，购房人发觉受了虚假售楼书或广告的欺瞒和误导，就要刚好

23、向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可依据该暂行规定检查销售广告问题。 不过为了避开不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题 目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发觉房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是;样本房;或;样品房;，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同

24、中并没有约定商品房与样板房不一样时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理方法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一样。开发商未作说明，致使购房人因重大误会而订立商品房买卖合同的，购房人可以依据合同法关于重大误会的规定，恳求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付运用，因此商品房不应当出现质量问题。而且依据有关法律规定，开发商在交

25、付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅运用说明书，这两书已对商品房质量的细微环节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅运用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重爱护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 依据最高法院说明第12条和第13条第1款的规定，在下列状况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质

26、量不合格，不能交付运用;房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。 最高法院说明第13条第1款规定：交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。 总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要焦急，尽可能多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。 关于购房合同附件： 买房前要仔细签订购房合同，更不要轻视合同中的附件。商品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议作为合同附

27、件。对这些附件，购房人切不要掉以轻心，要留意防止约定不明，留下隐患或者查看不细而误入陷阱。 附件一是房屋平面图。一般状况下，开发商供应的平面图特别简洁，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时供应电器、供水、照明以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。 附件二是有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者须要留意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。双方应约定，卖出人违反该分摊原则的，应退还不应计入分摊

28、面积部分的相应价款，并按该价款的10%支付违约金。 附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准详细化。要避开采纳诸如;高级面砖;、;高级外墙涂料;、;高级木地板;之类的模糊性名称。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。 附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要细致阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担忧的一些事项在补充协议中具体约定。例如，不含房价款中的有关交纳的费用，如管道煤气安装费、平安门对讲机费(要标明厂家、品牌)，按规定设置的供电容量，买受人要求增容部分的增容费等都可在此附件中约定。 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第17页 共17页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页