2023年房地产营销策划案范文5篇（实用）.docx

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1、2023年房地产营销策划案范文5篇（实用） 房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，通过市场调研，合理确定房地产目标市场的实际需求。下面给大家共享一些关于房地产营销策划案范文5篇，希望能够对大家有所帮助。 房地产营销策划案范文1 在商业地产销售发展日益成熟的的今日，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不行少，而且必需做到位。 _商业城项目是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 _商业城座落于_市城区北部的_广场旁，是_地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，项目由三

2、层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度动身，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略支配、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是细致分析、科学划分并精确切入目标市

3、场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获得项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、提倡一个财宝理念、提炼一个显明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 依据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充溢。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个显明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统

4、商业的纯购物环境压抑与约束，主要面对年轻新锐、有自己特性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段安排 依据项目的定位及施工进度安排，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下

5、销售时机及价格。 (一)项目入市时机及姿态 1.入市时机：依据规划与工程进度以及营销打算，在2023年5月份房交会期间开盘(或2023年9月)，可以抓住2023年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2023年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财宝地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 (二)价格定位及价格策略 1.价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。 2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。 3.价格策略：实行“低开高走

6、”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。 六、宣扬策略及媒介组合 (一)宣扬策略主题 1.特性特色：“_商业城财宝地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建立建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，提倡“投资财宝地产、获得稳定回报”的投资理念。 2.区位交通：本项目地处_广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的志向商业地产投资环境。 3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 (二)宣扬媒介组合 1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“

7、财宝投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣扬媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。 房地产营销策划案范文2 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质迥然不同的区分，不同于买件衣服那样为所欲为，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出确定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会变更办法，买主思索

8、的问题，内容丰富，错综困难，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性相识和理性相识相处融洽; 5、注意历史，敬重现实，睽重将来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品尝和意念;

9、 2)呈现楼盘的综合优势; 3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细微环节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业阅历，到处顾及住户须要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完备。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有

10、空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析探讨，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关切的物业指标。 3、绘制效果图： 依据开发商的条件和推广须要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细微环节丰富、品尝高，因为楼盘的销售，须要启动购楼者对将来的想象，多数事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍的确定性作用。 4、广告知求点： 1)阐述楼盘的位置;2)

11、阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度状况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的好用率;10)阐述楼盘的付数安排;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。 5、广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段： 第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象

12、。此阶段广告费用投入相对较大。 房地产营销策划案范文3 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也非常火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创建一种新产品(如规划设计方面的独特性);供应一种服务模式(如管家式的物业服务);提倡一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。

13、 一、将来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注意对品牌的培育与利用。因此应注意对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和特性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增加;各种不同类型的消费者对楼盘的选择渐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“特性化”，会更加考虑自己

14、的心理需求，找寻更加适合自己的楼盘。 随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满意不同类型消费需求的消费群;“设计时代”起先回来，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必需以其特性化和特色需求也在市场占据一席之地。 在将来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求干净(对光线、绿化、自然气配备等);追求安静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对

15、房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。 在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何依据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何接着建立自己独特的品牌特性，突破强劲对手的包围，在市场上接着掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商须要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，包括项目认

16、证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣扬、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都须要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。依据不同的环节有针对性的绽开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣扬、公关活动、物业管理、融资方式等等

17、，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣扬和定位上，利用消费者新奇、虚伪等心理。如关注小孩教化、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细微环节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够创建竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃命设计等等。在差异的

18、塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新奇性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。 四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要擅长整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品尝等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，依据消费

19、形态和楼盘实际状况，找寻相应的目标消费群体，同时要擅长培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，给予产品更加簇新的形象，从而保持品牌的簇新感。 总之，将来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、好用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物便利，使房子成为有文化气息的房子，成为有创建力的房子。在营销传播上：抓住目标消费

20、者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时依据目标消费群的特性，协作产品的特点，使广告投入针对性更强更干脆。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。 房地产营销策划案范文4 一、前言：营销理由 传统经济学认为，商品的价值确定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所须要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框

21、架内，消费者能够客观地驾驭一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。 然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于相识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。 现在已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统

22、来不断谛视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的详细内容。 二、促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、独树一帜，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，四平八稳;多线共拉，布线为网，一网打尽。 (一)立异：以租带售 房地产开发商对其

23、所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获得高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常激烈，市场明显供大于求。在此状况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，变更策略，在不“变”中求“变” ：“千变万化”(营销手段方面)，实行“租售结合”的营销策略。 “租售结合”房

24、地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生改变，供应过度，造成楼房难以销售时，应变更营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子短暂未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，随着高超经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特殊注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。 这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租

25、房调查，通过市场调查发觉：随着大佛山的启动及招商成果的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试! (二)困中创“圆”(园) 众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避开不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的缘由：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在确定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特殊是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。 其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙

26、得人闷不过气来。详细问题详细分析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者，它的材料及铺设形式有异：干脆在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。 并且，我们投入也不大，100平面也许只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。(详细操作方法可以到“永安新村”“取经”) 阻碍顶楼

27、销售的难题还有二：过高、简单漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层(如本人);另外，还必需实行低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建立的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信念么?(当然我对您们还是有信念的)，假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。(其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，

28、而产品是“本”;营销是“术”，而产品是“道”) (三)中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不怜悯弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有许久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有恒久保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。 目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形

29、势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，努力创建与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获得胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高超低层消费群的成熟及社会普遍存在的“28定理”(社会中80%的钱驾驭在20%的人手中，而其余80%的人只限制着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者)，二手房市场异样火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的接着大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将持续甚至加深。 二手楼交易已成为一种发展潮流，不行逆转!有时，机会就出现在市场的改变中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失

30、败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必需抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。 关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。终归，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，平安系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣扬方法的基础上(后面提到)，一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下

31、，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者的确是那些最能适应现行环境要求的公司它们向真正须要的“东西”(销售模式)而付出。 (四)绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的最高幻想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理须要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回来自然。本人今日考察过贵园，微觉不妥，完备当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从

32、外看，给整个花园婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。 满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才能开山立业;氧气犹如良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。 (五)物业：“和谐”民主 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得快乐、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必需要受到特殊的待遇、肯定的敬重，他埋单时才满足，以后也兴奋再次光临;在购买商品时，人们须要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设

33、可算上乘。 海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到恒久”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜爱的品牌之一。 在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延长、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也干脆影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。详细操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主供应优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在平安管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。 三、推广：多管齐下 一个成熟、

34、胜利的品牌，到最终所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的坚固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气概压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的斗争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明白要敢于诉求的道理。举一个最简洁的例子：你爱上一个女孩必需英勇追啊!否则，你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲伤呀!对吗? 最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中

35、就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那?倘如我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力气(手段)全力去劝服他们、折服他们 (一)广告：媒体打压 广告宣扬主要以高超信息报、街巷横幅条为主，以高超有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来削减广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率;二来高超电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，实行任何活动都一样

36、，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。 通过本人多次阅历的证明，现有个很好的考核方法： 假如广告后收益>广告费用 ,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性确定了其在参加全部实际时都必需是以最小的投入而创建利润的最大化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必需将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获得诉求的最大化。举个例子，假如你在安静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于

37、扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。 另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议实行“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会运用。特殊是在现今媒体不断出新的状况下，一般的公司是肯定与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的看法可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国 移动”、“新飞冰箱”、“

38、创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是好用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧? (二) 造势：大张旗鼓 我个人比较观赏孙子兵法对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也;故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个协助媒体广告的宣扬会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调简单产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚

39、度，品牌无一个特性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力特别有限。这时，我们必需借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。 详细推介有多种操作方法： 1 .利用突发事务(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事务)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆识就能取胜的。借助突发事务宣扬自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。 2 .必要时可以在荷城广场绽开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言

40、更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清楚的模型;令其在确定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。 四 补漏：瞻前顾后 最终，特殊要留意的是，在执行上面安排、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等)，其实在推介新有楼上，可以随意找个借口(理由、缘由)进行，如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们即将推出的新楼盘)。 五 收尾：殷诚期盼

41、在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发觉”二字。缺的是独具匠心、独具匠心的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必需抓住以下三个关键： 1 .勇于打破思维定式。 2 .擅长另辟蹊径。 3 .敢于抓住机遇。 房地产营销策划案范文5 前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率始终在3040%之间徘徊，现实压力使广阔房地产企业相识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，

42、进行房地产营销策划问题探讨。之后，全国大中城市相继绽开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。 房地产营销策划的重要环节 根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发觉愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是

43、房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。 房地产营销策划的最前端 房地产开发大致要经验如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开

44、发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与项目之后，在购买土地运用权和开发项目建设过程起先以前须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。 其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去仔细做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投

45、资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设安排分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。 房地产企业发展的长远战略 前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，干脆关系到将来开发建成的项目是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产

46、品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业许久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。 前营销策划工作的误区与问题 在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又起先升温，2023年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20232023年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，2023年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中

47、城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。 其存在的误区与问题主要表现在： 重后期推销 轻前期营销，舍本逐末 尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中干脆做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽