2023年房地产基础知识史上最全.docx

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1、2023年房地产基础知识史上最全 购房作为人生的一件大事，在选择时应特殊谨慎，即使谨慎，照旧挡不住各种买房的陷阱。在购房初时，难免会有一些迷茫，网上遮天蔽日的信息，过来人的阅历之谈等等，可以作为一种参照，但不行照搬，终归每个人购房所考虑的因素不完全相同。那么，该如何选择呢?跟着我只要驾驭了房地产的基础学问，就不怕忽悠。    2023房地产基础学问   一、现房、期房、准现房   现房就是已经建好，可以干脆入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，须要一段时间才能够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交

2、房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。   二、容积率   容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率确定地价利息在房屋中占的比例，对于购房者来说，容积率干脆关系到居住的舒适度，容积率越低，居住舒适度就越高。一般状况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。   三、绿化率   绿化率和绿地率是两个不同的概念，绿化率全称;绿化覆盖率;是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，并没有法律和法规依据。绿地率是指小区用地范围内各

3、类绿地的总和与小区用地的比率,是法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准，绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。一般小区的绿地率不能低于30%。   四、得房率   得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公摊假如太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层公摊系数一般在0.180.26之间，而多层的公摊系数则在0.110.16之间。   五、楼间距   楼间距是指两相邻楼的外墙

4、面距离，分为前后距和左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般状况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上)为9米，高层与高层之间为13米。   六、赠送面积   买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠送面积造价高，要细致核算清晰，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做

5、销售面积来计算。 史上最全的房地产基础学问 问：房地产市场的基本学问有哪些? 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门驾驭，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地运用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地运用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广阔的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的全部权(以房地产证为

6、依据)，然后将该物业的全部权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼 2.商住写字楼 住 宅：1.高层住宅(小高层) 2.多层住宅 商 铺：1.临街地铺 2.裙楼商铺 常用词语的说明1、 房地产产权： 是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用的土地运用权。详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、运用、收益和处理的权利。 2、土地类型： 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。 3、三

7、通一平： 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 4、七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 5、土地运用权年限： 是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地运用权在肯定年限内出让给土地运用者，土地运用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地运用者可申请续用，经批准补清地价后接着运用，假如不符和则该土地运用权由政府无偿收回。 居住用地70年; 工业用地50年; 教化、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、消遣用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 基本参数复式： 区分于跃层，受跃层启发，经济型跃层结

8、构(上下不一样高); 错层： 户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅; 进深： 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); 开间： 住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适); 层高： 房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高： 一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型： 依据家庭人口组成状况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室; 建筑系数： ;建筑占地系数;的简称，指建筑用地范围内全部建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建

9、筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满意建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 与产权有关的概念房屋产权： 泛指全部者对财产的占有、运用、收好处分，并解除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产全部者根据国家法律规定全部的权利。 房屋权属登记： 指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的全部权和该房屋占有范围的土地运用权权利主题一样的原则。 房地产权登记： 通常称;产权登记;(包括房屋全部权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋全部权登记是人民政府

10、为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋全部权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请全部权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋全部权证。房屋全部权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋全部权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权： 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有肯定的利益，并担当相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并担当相等的义务。 房屋抵押： 产权全部人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产

11、权仍由产权全部者自行管理，债权人只按期取息，而无运用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户： 即更换房屋承租人姓名。 与面积有关的概念建筑面积： 建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括运用、协助面积和结构面积; 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积： 商品房销售面积 = 套内建筑面积 分摊公用面积 套内建筑面积： 套内建筑面积 = 套内运用面积 套内墙风光积 阳台建筑面积 运用

12、面积： 建筑物各层平面中干脆为生产生活运用的净面积的总和。 运用面积系数： 用百分率表示，等于总套内运用面积之和除以总建筑面积。 协助面积： 建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积： 建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 运用率： 运用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。运用率与人流量亲密相关，人流量大的地方，运用率低。 好用率： 套内建筑面积和住宅面积之比。 套内墙风光积： 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内运用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在

13、结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积： 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数： 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 公用建筑面积： 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积 容积率： 总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率： 又称;建筑密度;，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率： 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率： 指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)

14、与规划用地面积之比。 与银行贷款有关的概念按揭： 是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人马上将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有运用权。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件; 2、 户口本复印件; 3、 结婚证复印件; 4、 学历证复印件; 5、 收入证明; 6、 购房合同复印件; 7、 营业执照复印件; 8、 三个月的连续税单; 9、 固定资产的发票; 10、 借款申请表。 契税： 指房屋全部权发布转移时，就当事人所定契约按房价肯定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的特地税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税

15、费，依据各地状况不同实行3%5%的幅度税率，综合实惠后约为房价的1.5%。 与住宅相关的概念公寓式住宅： 相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独运用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅： 一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有改变。 双拼： 连拼，叠拼。 商住住房(SOHO)： Small Office Home Office是住宅观念的延长，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依靠网络进行社会活动的人群。 经济适用房： 具有社会保障性质

16、的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受实力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调运用效果，而不是降低标准。 看了;2023房地产基础学问;的人还看了： 1.2023年房产最新规定 2.2023年房地产培训安排方案范文 3.2023房地产政策解读 4.2023年房地产活动方案 5.2023年房地产新规定 6.2023房产销售总结 7.2023最新居产新政细则 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页