【实用文档】土地增值税法(1).pdf

《【实用文档】土地增值税法(1).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【实用文档】土地增值税法(1).pdf（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第三节第三节土地增值税法土地增值税法【知识点一】纳税义务人和征税范围【知识点一】纳税义务人和征税范围两税比较：契税和土地增值税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。情形契税土地增值税1.国有土地使用权出让不纳土地增值税2.土地使用权的转让 不不承受人缴纳契税（不得因减免承受人缴纳契税（不得因减免包括农村集体土地承包包括农村集体土地承包 土地出让金减免契税）土地出让金减免契税）转让方纳土地增值税经营权的转移经营权的转移3.房屋赠与受赠人纳契税受赠人纳契税纳（赠与直系亲属或者公益性捐赠等除外）单位之间进行房地产交换应纳土地增值税，个人互换住房经核实免征4.房屋交换支付差价方纳契税支付差价方纳

2、契税【知识点二】税率四级超率累进税率【知识点二】税率四级超率累进税率级数1234增值额与扣除项目金额的比率不超过 50%的部分超过 50%100%的部分超过 100%200%的部分超过 200%的部分税率（%）30405060速算扣除系数（%）051535【知识点三】应税收入与扣除项目【知识点三】应税收入与扣除项目增值额=应税收入-扣除项目金额（一）应税收入的确定1.转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入；2.营改增后，土地增值税的应税收入：不含增值税收入；3.考试中需要关注：销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。（二）扣除项目的确定（新5 旧

3、3）销售新房及建筑物1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部确定的其他扣除项目1.销售新房及建筑物（1）取得土地使用权所支付的金额包括地价款，有关费用和税金（如契税）。【注意】契税；比例（与开发比例、销售收入比例匹配）。（2）房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【注意】不包括利息支出，含装修费用；比例（与销售收入比例匹配）。（3）房地产开发费用不是按照纳税人实际发生额进行扣除，而是按税法的标准计算扣除。两种扣除方式：第一种扣除方式：利息支出能够按转让房地产

4、项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%5%以内以内第二种扣除方式：不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%10%以内以内【注意】全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。销售旧房及建筑物1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用2.旧房及建筑物的评估价格3.在转

5、让环节缴纳的税金房地产开发费用注意事项：两种扣除方式；比例（与销售收入比例匹配），包括单独扣除的利息也需要按比例计算扣除。（4）与转让房地产有关的税金房地产开发企业：城建税、教育费附加；不包括增值税。（5）财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人适用。加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%。2.销售旧房及建筑物（1）取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关税费。（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率（3）在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用），不包括增值税。销售旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算扣除。“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有“与转让房地产有关的税金”关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以核定征收。